2014社区商业案例：苏州方洲邻里中心(规划、动线、运营)(64页)
苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。
邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。
1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
邻里中心商业模式简析-PPT
四、邻里中心的特征
四、邻里中心的特征
工业园邻里中心的业态组合规律特点 内向型业态比例
四大主要业态（超市，餐 饮，服务配套，美容）比例比 较均衡，经营面积都不会太大。 服务局限区域内居民
需要较多消费群体支撑的 业态比例较小，比如休闲业态。
服装（零售）经营商家个 数占比大（7%），但是平均 经营面积小（4.03%）
四、邻里中心的特征
新加坡邻里中心——发展历程
3. 21世纪模式
到了21世纪，新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋。这一时期采用的住区模式被称 为“21世纪模式”。榜鹅(Pung901)新镇是新加坡的2l世纪模式代表。
21世纪模式的新城结构看起来与之前 的开放网格结构模式很相似，采用的小规 模的住宅区模式沿袭了”棋盘式”结构中 将区块（Precinct）作为规划单元的做法。
新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6 000～8 000户规划配套一个邻里中 心，以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是 比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。
“棋盘式”结构的特征就是把区块(Precinct)作为规划的单元，区块的用地规模一般为4h㎡或2h ㎡．每个区块内有4～8栋公寓，可容纳400-800户住户。每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块 中心。区块作为新城规划结构的构成元素，通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路。
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值)
商业分级 配置标准
新镇中心 40000—60000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置
邻里中心 6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
邻区商店 1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店
四
是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当
可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为与住宅分离的独立建
区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街 169号 简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积
12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥
理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底
层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人 居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛 围。
参考案例
2、贵都大厦
根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。
区位：位于园区中新路8号 简 介 ： 2001 年 5 月 30 日 开 业 运 营 ， 建 筑 面 积 11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园， 周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅， 公交 68 路、 32 路和 178 路等经过大厦，交通极
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例
李 炅之 ， 梦珂 ， 王 何 丹
（ 东师 范大 学 资源 与环 境 科 学 学 院城 市 与 区域 经 济 系 ， 海 ２ ０６ ） 华 上 ０ ０ ２ 摘 要 ：在 城 市 的 旧 社 区商 业 改 造和 新 社 区 商业 开 发 过 程 中 ， 立 合 理 的社 区商 业 模 式 对 于保 障 建
出对国 内社 区商业模式选择 的建议。
关 键 词 ：苏卅Ｉ 业 园 区 ； 工 邻里 中心 ； 区商 业模 式 社
中 图分 类 号 ：Ｃ １ ． ９２８ 文 献 标识 码 ：Ａ
ｌ 前 言
社区商 业有别 于传统 的居住 区商业 。居住 区商业 服务表 达 的是 一个 空间实体 地域 以提
总， 分析其 对 国内社区商业 发展 的启示 ； 萌 萌［、 阳 、 沈 ２赖 ］ 何骏 Ⅲ 学者 以社 区商业 的 内涵解 等 析为起 点 ， 分析社 区商业 现状 的基础上 ， 在 探讨 总结 出其理想 模式 ； 李伟娜 、 李秀 ［ 王蕾 旧 ５ ３ 、 则 对社 区商业 中心配 置模式进 行分 析 ， 出发展 建议 ； 海波 网 叶凌晨 嘲 居住 区空 间入手 分 提 龙 、 从
规 划 研 究 Ｅ ｍ ｉ ： ｅａ ６ ￣ ａ ｃ ｍ － ａ ｈ ｄｎ ６ ｓ ｎ ． ｏ １ ｉ
４期
李 炅 之等 ： 区 商业 模 式 选 择 的思 考 社
ｌ９ ３
邻里 中心 模 式现 状 的第一 手 资料 ， 通过 统计 、 单 的数 理 分析 对邻 里 中心 的空 间布 局 、 再 简 内
第 １ ９卷 第 ４期 ２ ０ １０年 ｌ ２月
世
界
地
理 研
究
Ｖｏ ． ９．Ｎｏ４ １１ ． Ｄｅ ． ｃ ，２ ０ １０
邻里商业中心案例研究：方洲邻里中心、新加坡
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
>中高档或以上，迎 合周边消费者对一站 式便利生活、日帯休 闲的追求；
业态组合
>购物40-50%，餐 饮30-40%，休闲娱 乐10%，服务配套 10-20% ；
>超市、餐饮、服务 是最主要的三大功能 业态，此外，生活类 购物、服务、儿童游 乐等功能也需有一定 的考虑；
注重公共 设施配置
每层设有公共配套，创造性的将商业同公共配套相结合，有效增加人流量，带动商业中心的人气， 树立形象和良好的口碑，同时方便社区居民；
邻里型商业案例研究
案例研究
锦绣江南-概况：位于深圳龙华新区，无明显交通优势，项目通过对商业 街高效利用，形成辐射周边区域特色邻里商业中心
基本情况：锦绣江南位于深圳龙华新区，周边为 新兴居住区，辐射人口近20万人，无明显交通优 势，离市区较远，仅通过快速路同连接市区。项 目周边无大型购物中心，商业氛围较差；
为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保 证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商
邻里型商业案例研究
案例研究
方洲邻里中心-成功打造KPI
业态齐全
设置生活服务、健康教育、商业载体 三大业态，包含12项基本服务功能， 涵盖衣食住行闲，为周边社区居民提 供一站式服务；
集中式服务：集中服务的模式改 变了传统社区服务业“经营散、 管理乱”的形态、打破了沿街为 市的传统底商模式。将这些商铺 集中到住宅区中心，既解决了沿 街底商与小区居民的矛盾，又为 小区内外的居民提供了更大的便 利；
某社区商业模式概述(PPT 60页)
2.1 万科假日风景社区
总结
万科假日风景作为新城镇镇型社区商业的典范之一，其选址在极具发展潜力的新兴居 住区，以假日风景为中心。
定位上挑出市场空白点、打造高档综合社区商业街。社区商业和住宅同步开发循序渐 进让商业迅速满足住户的要求，提升居住品质，促进销售，这种开发方法比较值得借 鉴。
“邻里中心”被苏州工业园区2002年底注册 为商业专利，成为一种赢利的无形商品。
服务范围
2.2 苏州邻里中心
邻里中心服务半径1公里，服务6000-8000户，2-3万人
根据苏州工业园总体规划，并遵循“有序、 规范、配套”开发邻里中心的原则，在70 平方公里的工业园区内按住宅区的分布将 建设17个邻里中心，即1公里左右的半径辐 射范围拥有1个邻里中心。
2.1 万科假日风景社区
选址策略 选址在极具发展潜力的新兴居住区
①
闵行区
一期
二期
春申居住示范区
万科假日风景社区
四期
项目位于上海四大居住示范区之一的春 申居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念
①假日广场 ②沿街底商
③
④
③蚂蚁工房底商 ④苏豪街 ⑤社区中心
②
二期 三期
五期
中式快餐连锁
开发模式
2.2 苏州邻里中心
产品线从邻里中心纵向延伸至邻里汇、邻瑞广场
产品线： 从邻里中心 纵向延伸至 邻里汇、容鼎广场、邻瑞广场等
邻里汇
邻瑞广场
通达邻里汇：0.2万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式
2.2 苏州邻里中心
由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心64P
型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级 商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱 乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服 务功能区； 物业类型：以独立商业体、步行街为主。
本项目 湖东商业 服务区
圆融时代广场
1.8km
2 区位分析-交通分析
工业园区交通图
苏州工业园区位于苏州古城区 东部，以发达的高速公路、铁路、 水路及航空网与世界各主要城市相 连。 轨道交通20分钟到达上海、60 分钟到达南京，与沪、宁、杭融入
2 2.3
1 1.1
2 2.3
1 1.1
7 8.0
1.1 1.1 1.1
179 401 307 456 113 2.7 6.0 13.3% 4.6 6.8 1.7 9.5%
公交站
2 区位分析-交通分析
道路环境
方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为
河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。
主干路：方洲路、星塘路 次干路：津梁街、钟慧璐 支路：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹 方洲邻里中心道路四至：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街
项目名称：方洲邻里中心 项目地址：苏州工业园区方洲路528 号 所属商圈：金鸡湖市级商圈 开业时间：2011年1月10日 占地面积：19969.46 ㎡ 总建筑面积：2.9万㎡ 物业组成：商业街、商场 商业类别：社区型购物中心 商业性质：社区级商业 楼层数量：B1-3F 停车位数量：186个 停车费用：0-25元 开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 物业公司：融鼎资产物业服务公司 参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15） 物业管理费：8元/㎡/月 社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美 容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心 、洗衣、修理
苏州邻里中心案例11.19
24
25
26 27
业态 店铺数 百货类零售 21 家居家纺 2 餐饮 1 生活服务 1 食品类零售 1 休闲娱乐 1 合计 27
序号 21 22 23 24 25 26 27 28 21 22
品牌 幸福家 东来仪 休闲书屋 红瀛精品店 爱婴岛 乐扣乐扣 旅游户外用品 流行美 幸福家 东来仪
业种 外贸女装 文体用品 书店 饰品店 婴儿用品 家居家纺 旅游品店 化妆品 外贸女装 文体用品
该片区公寓价格在10000元/平方米左右，
别墅价格在400-500万/套。（金鸡湖板块 公寓价格在17000-20000元/平方米，别墅 价格在900-1500万/套）
苏州邻里中心
PART 业态组合
2
2.1业态结构〃新城邻里中心
经营数据：
业态 百货类零售 生活服务 食品类零售 餐饮 医疗服务 培训 家居家纺 大卖场/便利店 娱乐休闲 休闲娱乐 康体养生 合计 出租率 店铺数 26 20 7 7 3 4 3 2 1 1 1 75 98.7%
2.2分层业态布局〃新城邻里中心 西单元1F
1 2 8 4
苏州邻里中心
自动扶梯 出入口
餐饮 业态 店铺数 生活服务 10 食品类零售 5 餐饮 5 百货类零售 3 大卖场/便利店 2 娱乐休闲 1 医疗服务 1 家居家纺 1 合计 28
垂直电梯
7
楼梯
3
1
10 9 11 12 13
14 16
15 17 `8
序号 品牌 业种 1 金伯利KTV KTV 2 高丽宫韩国料理 韩国料理 3 风雅木艺 艺术品 4 青石瓷艺 艺术品 5 新城文化艺术品总汇 艺术品 6 迷涵茜 女装 7 纯美生活 玩具/饰品 备注： 业态近期有所调整已在上表标注 原9号铺位为饰品店 原28号铺位为纤手时尚美甲沙龙
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
苏州工业园区邻里中心发展有限公司方洲邻里中心介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告苏州工业园区邻里中心发展有限公司方洲邻里中心免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:苏州工业园区邻里中心发展有限公司方洲邻里中心1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分苏州工业园区邻里中心发展有限公司方洲邻里中心综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务；文体活动；国内贸易；物业管理；商业房产租1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
苏州方洲邻里中心
8
（四）邻里中心案例解析-项目的业态业种配比
3F业态业种分析
方洲邻里中心3F业态分布（按商铺数量）
26% 16%
58%
零售 服务 休闲娱乐
方洲邻里中心3F业态分布（按商铺面积）
40%
43%
17%
零售 服务 休闲娱乐
易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商
零售产品类型中，以儿童 用品为主，其次是体育用 品；服务产品类型以儿童 乐园为主。
零售业态
餐饮业态
服务配套
休闲娱乐
易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商
16
零售产品类型中，以儿童用品为主，其次是体育用品； 服务产品类型以儿童乐园为主。
9
（四）邻里中心案例解析-项目的业态业种配比
业态商铺数量分析
方洲邻里中心四大业态比例（按商铺数量）
30% 3%
20%
47%
零售 餐饮 娱乐 服务
方洲邻里中心商家数量零售业态的比重最高，达到 47%，其次是服务业态30%，餐饮业态20%，休闲娱乐业 最低，仅占3%。
冲印店
1
25
特色餐饮
电信服务 1
52
休闲餐饮
干洗店
1
13
烟酒茶
花店
1
14
眼镜
化妆品
1
156
药店
家政服务 2
21
医疗服务
金融服务 2
80
中西餐饮
旅行社
1
15
中西快餐
美容美发 1
55 自行车专卖场
总计
12
621
总计
数量 （家）
苏州工业园邻里中心案例
玲珑大厦
沁苑大厦 翰林大厦
2006-12-26
2007-05-30 2008-09-19
2.01万㎡
1.18万㎡ 2.35万㎡
主楼2层，局部6层
3层 2栋建筑组成，北楼2 层、南楼7层 三块3层高建筑组成 主楼2层，局部6层 主楼2层，局部6层
方洲邻里中心
唯盛邻里中心 科技城邻里中心
2011-01-10
业态定位
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦 湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
同时，根据周边环境特点，各邻里中心配置一些特色的商业业态。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30 2004-08 2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19 2011-01-10 2011-06-28 2011-08-03 健身俱乐部、小吃街 3-4F为写字楼办公 3-9F为邻里假日酒店 7000㎡美食大楼、家电零售、汽车展销；商业、金融和中介服务 三条街 2F为家具生活广场 3-6F邻里假日酒店 3F突出文化休闲和培训功能 中档家庭消费商业（高校） 特色服务
邻瑞广场
•邻瑞广场
2万㎡左右，服务6000-8000户
邻里汇
邻瑞广场
通达邻里汇：0.2万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式
由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
邻里中心公司的投资发展区域从苏州工业园区、太仓、常熟走到宿迁、南通，同时，与广州等 开发区合作的邻里中心项目也都在积极推进中。开发模式由直接投资拓展到合资合作、租赁经 营、委托管理、品牌输出等多种方式。
社区商业中外案例ppt
顶层停车场 顶层迷你高尔夫
一层两侧走廊的南面区域以餐饮业态为主，北面则以 零售和服务配套为主，东侧为友谊百货、西侧则以- 屈 臣氏、迪卡侬为主力店
地上四层以休闲娱乐及餐饮为主导
金桥国际商业广场——花园式购物中心，花园里的商场，商场里的花园
区位交通：位于6号线金桥路站，交通干道张杨路、金桥路的交界口。 市场规模：紧邻住宅区，周围6公里半径范围内常驻人口7.5万人，且为高收入人群，市场基
必备功能：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、 托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、 家庭娱乐中心。
商业分级
新加坡社区商业体系
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000 套住户
6000—8000套住户
1000—1200 套住户
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
娱乐设施、银行、 诊疗所及牙医、 面包店、文
-
邮政局、超级市 具店、中西药行、托儿所、
场、百货公司及 服装店、眼镜店、理发店、
高档商品、商店、 家庭用品、书局、家庭娱乐
餐馆、快餐店
中心。
普通日用商店 和餐厅
-
苏州工业园区邻里中心——邻里中心品牌化运营
苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营， 在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建 设23个邻里中心。
定位 典型的社区型购物中心，周边分布4个街道，有25万的 人口。其主力目标顾客主要来源周边广大社区居民。
规模 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米， 整个建筑物分地下二层和地上四层。总投资是5.6亿元。
店铺及业态构成 零售业态占60%，休闲娱乐23%，餐饮17%。 入驻有160多家各类业种店铺，其中主力店有友谊百货、 世纪联华大卖场、迪卡侬、特力屋、屈臣氏等共9家， 专卖店超过80家。
邻里中心：现代生活的“园区标本”
邻里中心：现代生活的“园区标本”
倪小伟
【期刊名称】《现代苏州》
【年(卷),期】2012(000)018
【摘要】在周边不足50户人家的地方，建立起完备的商业设施，是需要点勇气的；在愈发现代的园区，成为挑剔的园区人生活里不可或缺的一部分，是需要点耐力的；在房企大鳄群雄逐鹿的园区，甚至成为房地产企业的销售卖点，是需要点实力的。
邻里中心，用15年的时间，让园区人见证了它的奇迹。
【总页数】2页(P34-35)
【作者】倪小伟
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】F124.3
【相关文献】
1.传承人文精神,创造现代生活园区--河北大学坤舆生活园区的规划实践 [J], 雷义良;李齐
2.基于居民满意度的苏州工业园区邻里中心停车设施问题研究——以湖东、方洲、新城邻里中心为例 [J], 范子澄; 周国艳
3.从苏州园区邻里中心REITs看其运营情况 [J],
4.邻里中心社区模式分析——以苏州工业园区湖东社区为例 [J], 石旭明
5.基于苏州工业园区新加坡模式的邻里中心建筑设计教学探索 [J], 刘韩昕;沈竺莉
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“邻里中心”社区商业模式思考(研究邻里中心模式必备材料)
2007年，“优时”连锁社区商业服务品牌亮相南京，在万科光明城市、云河湾、拉德芳斯等小区内践行，其主要特点在于，几乎能想到的社区配套服务，在优时生活中心都可以通过刷卡解决。优时与邻里中心的商业理念类似，但在支撑人口上有所不同，优时主要针对小区内居民，服务范围小于邻里中心。
2009年，一种被称为优购邻里中心的社区商业模式在合肥落地，该模式也是借鉴新加坡经验，将必备生活业态和幼儿教育、娱乐设施、书店等集合，在业态上追求尽可能齐备，使之综合社区商业和大型商业中心的优势因素，成为服务社区的一站式购物中心。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
但就总体情况而言，邻里中心在苏州园区的发展得到了一定的认可。除了引进品牌外，苏州邻里中心还发展出了邻里假日酒店、邻里生鲜和邻里1＋1等自有品牌，并计划上市。
三 邻里中心模式可复制性思考
苏州邻里中心的发展，使得不少其他地区的社区商业都意欲模仿。而邻里中心方面似乎也很乐于复制，表示要将这一模式推广至其他地区。
众所周知，苏州工业园区是中国和新加坡合作开发的，在区域规划和发展上沿用了新加坡的先进模式，17年来取得了令人瞩目的成就。邻里中心模式也来源于新加坡，对于邻里中心的成功，不少业内人士认为，这可以看作是在特殊土壤上开出的特殊的花朵。
邻里中心在园区的发展，与园区政府对区域商业的统一规划和政策支持有关，邻里中心尽管走的是市场化道路，但其背后浓厚的政府背景，为其拿地、开发和运营提供了有利条件。正是因为园区将社区商业进行了统一规划，邻里中心作为区域内唯一的社区商业品牌才能得以顺利的全面开花。其在宿迁的落地发展，也依然离不开区域的“苏州工业园区色彩”。
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自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
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社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
方洲邻里中心案例分析
2014年5月30日
目
1. 项目概况
礼安医药
餐饮娱乐
特色餐饮
缝纫店
社区医疗机构
休闲娱乐 医疗/医药
美容SPA 健身、养身 中医诊所 医疗服务 药店 生鲜店 干洗店 供水店 理发店 家政服务 文化活动中心
东吴面馆
沁园湘
生活服务
健身会所
皇足一号
4 商业规划-经营业种比例汇总
经营业种比例汇总
方洲邻里中心经营业种比例统计汇总表
统计内容 零售购物 餐饮 休闲娱乐 配套服务 中西 休闲 特色 儿童 美容 休闲 美容 家政 金融 电信 医疗 药店 花店 干洗店 冲印店 快餐 餐饮 餐饮 乐园 SPA 会所 美发店 服务 服务 服务 服务 旅行社 培训 服务
本项目
同城轨道化生活。 在苏州市新制定的城市总体设 计中，明确了苏州工业园区在“双 城双片区”格局中的“苏州新城” 地位，即把园区建设成为长三角地 区重要的总部经济和商务文化活动 中心之一。
本项目距离苏州园区高铁站仅
4.1公里，距离苏州总站12.4公里。
17
2 区位分析-交通分析
公共交通
方洲邻里中心公共交通完善但不够便利，本项目据地铁站1.3公里，且周围公交站数量有限。 轨道交通
本项目
本项目
2 区位分析-商圈分析
方洲邻里中心靠近金鸡湖商圈湖东商业服务功能区
环金鸡湖核心商业板块：以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能 区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。打造引领时尚的现代核心商业板块。
区域位置：北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡湖，东靠 星湖街，用地面积约200公顷； 商业定位：零售主导型商业服务功能区； 商业结构：沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新
零售
休闲娱乐
服务
大量零售，少量 餐饮店和服务店
社区生活配套为主， 少量休闲和教育配套
餐饮娱乐为主
注：业态比例按面积划分
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各业态详细分类表
业态分布（B、C）
食品 超市
移动营业厅
CoCo 好利来 来伊份 万宁 城市之间 爱无季服饰 108号服饰 Eall.cz 红豆生活坊 精工坊 依尚 艾秀雅轩 LockLock 小猪班纳 小手拉大手亲子装 帮登少年生活馆 巴拉兔 婴之岛 艺之翼 贝斯琴行 万象跆拳道 艾美舞蹈 蜜蜂花童艺世界 DIY快乐吧 爱乐游 喜乐尼 乖小丫 秀童年 柯达 体彩、福彩 中国电信 中国移动
10797㎡
15282㎡ 区内 29660㎡ 20070㎡ 11933㎡ 23532㎡ 28937㎡ 11700㎡ 区外
东沙湖邻里中心
苏州邻瑞广场 漕湖邻里中心 景城邻里中心 独墅邻里中心 宿迁明日领里中心 太仓港城邻里中心 常熟项目
2012年12月
2013年6月 2014年10月 2015年 2015年 2011年8月 2012年6月 2015年3月
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
苏州邻里中心总部
邻瑞投资由苏州工业园区邻里
中心发展有限公司与GLC公司合资设 立，主要负责邻里中心等社区型购物 中心项目的投资咨询、策划定位、建 筑方案设计、招商服务以及运营管理
公交站
2 区位分析-交通分析
道路环境
方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为
河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。
主干路：方洲路、星塘路 次干路：津梁街、钟慧璐 支路：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹 方洲邻里中心道路四至：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街
56000㎡
150000㎡ 25000㎡ 758000㎡ 80000㎡ 17876㎡ 43073㎡ 35307㎡
11
1 项目概况-邻里中心产业
邻里商业——酒店
邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型 精品酒店。2011年9月正式运营，目前，已在苏 州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技
城店、东沙湖店和明日店。该酒店以“温馨、舒
地铁2号线星塘街站距离本项目最近为 1.3公里；
公交站点
1.3km
方洲邻里中心周边公交仅有2个； 方洲邻里中心站：116、126、168、 219、110南线、110西线； 钟慧路站：205、110西线。
其他交通
本项目紧邻园区华润万家购物中心，乘 坐华润万家购物中心班车也可到达本项 目。 华润万家班车：莲花线、唯亭线 2号线 地铁站
1 项目概况-项目构成
项目构成
方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独 立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。
6
1 项目概况-整体形象
项目整体形象认知
1 项目概况-开发理念及开发历程
项目开发理念
业项目租赁代理、销售代理等业务。 玲珑邻里中心 新城邻里中心
贵都邻里中心
翰林邻里中心
湖东邻里中心
沁苑邻里中心
师惠邻里中心
方洲邻里中心
13
PART
2 区位分析
2 区位分析-城市规划
工业园区土地规划图
苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里。
行政规划图 土地功能图
零售
服装
LOCKLOCK
日用品 童装
儿童综合
教育
艺之翼
游乐 服务
公共配套
冲印店 博彩店 营业厅
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各业态详细分类表
业态分布（A、D、E、F、G）
石锅自选麻辣烫 东吴面馆 奥灶面 布诺西餐厅 米萝咖啡 韩国料理 沁园湘 大班厨房 美味厨房 佐登妮丝 金莎美容 阳光100健身 皇足一号 益之堂中医诊所 社区卫生服务站 礼安医药 邻里生鲜超市方洲店 温莎士洗衣 洞庭山 Estyle造型 家园修理铺 便民缝纫坊 民众联络所 独墅湖图书馆分馆 邻动文体 邻里生鲜超市
2. 区位分析 3. 项目定位 4. 商业规划 5. 动线分析 6. 建筑设计 7. 运营推广 8. 项目小结
录
03
12 20 23 43 49 56 60
PART
1 项目概况
1 项目概况-方洲邻里中心
项目名称：方洲邻里中心 项目地址：苏州工业园区方洲路528 号 所属商圈：金鸡湖市级商圈 开业时间：2011年1月10日 占地面积：19969.46 ㎡ 总建筑面积：2.9万㎡ 物业组成：商业街、商场 商业类别：社区型购物中心 商业性质：社区级商业 楼层数量：B1-3F 停车位数量：186个 停车费用：0-25元 开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 物业公司：融鼎资产物业服务公司 参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15） 物业管理费：8元/㎡/月 社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美 容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心 、洗衣、修理
方洲邻里中心各层经营内容
楼层 3F 2F 1F B1F 经营内容
健身休闲、儿童零售、儿童娱乐、美容 生活用品、服饰化妆品、儿童教育、社区服务中心 生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售 停车场、自行车停车场
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布
楼层 1F 2F 3F 零售 零售 业态 餐饮 餐 饮 服务 服务 零售 22% 75% 58% 餐饮 45% 3% / 休闲娱乐 配套服务 / / 26% 33% 22% 16% 主力店/次主力店 邻里生鲜超市/万宁 方洲民众联络所/ 乐扣乐扣 婴知岛/阳光100健 身
等。
9
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心——社区商业产品分支
将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。
邻瑞广场
（1座）
邻里中心
（暂无）
（17座） 邻里汇 （1座）
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
经营商户数 数量比例 （%） 业种大类 数量比例 经营面积 （㎡ ) 面积比例 （%） 业种大类 面积比例 合计
43 49.4 49.4% 3852 57.8 57.8%
4 4.6
8 9.2 19.5%
5 5.7
商业位置
商业名称 开业时间 营业面积
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心
1998年5月
20828㎡
科技城邻里中心
2011年8月
16600㎡