《住房租赁政策、长租公寓运营模式及典型案例解析》(升级版 -2018)
长租公寓运营管理模式
长租公寓运营管理模式概述长租公寓是近年来兴起的一种新型住宅租赁模式，与传统的短期租赁相比，长租公寓更注重于提供稳定、便捷和舒适的居住环境。
长租公寓运营管理模式是为了保证公寓的良好运营和管理而制定的一系列规范和流程。
本文将介绍常见的长租公寓运营管理模式，并探讨其特点和优势。
常见的长租公寓运营管理模式自营模式自营模式是长租公寓运营管理中较为常见的一种模式。
在自营模式下，长租公寓的业主或运营方自行负责公寓的运营和管理。
他们通常会租赁整栋楼或一部分楼层，然后将其装修成独立的住宅单元，提供给租客长期租赁。
自营模式的优势在于运营方对公寓的管理和运营有更大的自主权和控制权。
他们可以根据市场需求来调整房间的数量和类型，以提供更好的居住体验。
此外，自营模式还可以提供更多的增值服务，如家政服务、维修服务和社区活动等，以增加租客的满意度。
物管合作模式物管合作模式是另一种常见的长租公寓运营管理模式。
在物管合作模式下，长租公寓的业主或运营方与物业管理公司合作，由物业管理公司负责公寓的运营和管理。
物管合作模式的优势在于物业管理公司可以提供专业的服务和经验，确保公寓的正常运营。
他们负责维护公共设施和提供日常管理服务，如保洁、保安等。
此外，物管合作模式还可以享受物业管理公司的资源和网络，有利于公寓的推广和运营。
长租公寓运营管理模式的特点和优势长租公寓运营管理模式具有以下几个特点和优势：稳定收益长租公寓以长期租赁为主，相比短期租赁可以提供更稳定的收益流。
租客通常会签订较长期的租约，为业主或运营方提供稳定的租金收入。
提供便捷的居住体验长租公寓通常会提供家具、家电和生活用品等基本设施，租客可以轻松入住，无需携带过多的行李。
此外，公寓还提供定期的清洁和维护服务，方便租客的日常生活。
社区建设与管理长租公寓通常会注重社区建设和管理。
他们会提供共享空间和社交活动，鼓励租客之间的互动和交流。
通过建立良好的社区氛围，可以提高租客的满意度，并促进租客的续租率。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势一、政策环境长租公寓的发展受到政策环境的制约。
在我国，长期以来，住房租赁市场一直处于政府管控之下，租赁市场自由度不高，长租公寓的发展也受到了一定的限制。
随着国家对于住房租赁市场放开政策的不断推进，长租公寓有望迎来更好的发展机遇。
政府鼓励房地产企业转型开发住房租赁项目。
2016年，住建部和财政部发布了《关于进一步促进住房租赁市场健康发展的指导意见》，提出了鼓励房地产企业开发住房租赁项目的政策措施，并鼓励支持住房租赁企业与社会资本合作，推动住房租赁市场的发展。
这为长租公寓行业提供了更广阔的发展空间。
政府出台了多项政策支持长租公寓的发展。
鼓励金融机构通过提供低息贷款等方式支持住房租赁市场的发展，支持住房租赁企业发展专门的住房租赁保险等。
这些政策措施为长租公寓的融资提供了更好的支持。
政府加大了对于住房租赁市场的监管和执法力度。
2018年，住建部发布《关于规范发展住房租赁市场加强市场监管的通知》，要求各地住房租赁主管部门要加强住房租赁市场的监管和执法力度，严格规范住房租赁市场秩序。
这些政策措施为长租公寓的发展提供了更加有利的发展环境。
基于上述政策环境的变化，长租公寓行业有望迎来更好的发展机遇。
政策环境的变化仅仅是为长租公寓发展打下基础，长租公寓如何更好地在市场中立足还需要从自身经营模式的完善和发展趋势的把握上下功夫。
二、经营模式长租公寓的经营模式一直备受关注，随着市场竞争的加剧，拥有先进的经营模式成为了长租公寓企业立足市场的关键。
在中国，目前长租公寓主要分为两种经营模式：一种是直营模式，即企业自己购置房源，装修、运营并提供租赁服务；另一种是平台模式，即企业作为租赁平台，通过合作模式与房东进行合作，提供租赁服务。
直营模式的优势在于企业可以垄断房源，对房屋质量和租赁服务进行全面控制，可以更好满足租户对于品质租住的需求。
直营模式也存在着资金压力大、装修周期长、管理难度大等问题。
长租公寓的运营模式分析三篇
长租公寓的运营模式分析三篇篇一：长租公寓的运营模式分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。
在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖。
第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。
一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。
而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。
在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至20XX年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。
目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。
二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，20XX年在国仍有2亿以上的流动人口。
庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。
长租公寓的运营模式
长租公寓的运营模式长租公寓是一种新兴的住房租赁模式，其运营模式主要包括租赁房源、房屋装修、设施管理和客户服务等方面。
以下是对长租公寓运营模式的详细阐述。
首先，长租公寓的核心是租赁房源。
长租公寓运营商通过与房东签订长期租赁合同，获得房源，然后自行装修和管理。
一般来说，长租公寓的房源会集中在城市繁华地段或者市中心，以满足城市人口集中的需求。
房源的选择是长租公寓运营模式的重要环节，需要根据市场需求和租客群体的喜好来确定。
其次，房屋装修是长租公寓的重要一环。
长租公寓运营商会对租赁的房源进行装修和布置，以营造一个舒适、干净、安全的居住环境。
装修设计通常以简约、现代化为主，注重空间的合理利用和功能的完善。
同时，长租公寓的装修也注重节能环保，采用环保材料和节能设备，以提高居住的舒适度和节能环保水平。
第三，设施管理是长租公寓运营过程中的重要一环。
长租公寓通常配备公共设施，如电梯、停车场、储物室、垃圾处理设施等。
此外，长租公寓还会提供家具、家电等基本设施，方便租客的生活。
设施管理包括设备的购置、维修和保养，以及公共空间的清洁和安全等工作。
长租公寓运营商需要建立有效的管理体系，确保设施的正常运行，并提供及时有效的维修服务。
最后，客户服务是长租公寓运营模式中的重要环节。
长租公寓运营商需要提供全面的客户服务，包括入住咨询、合同签订、租金支付、维修投诉等方面。
同时，长租公寓还可以提供其他增值服务，如家政清洁、旅游推荐、社区活动等，以提高租客的满意度和品牌形象。
总结起来，长租公寓的运营模式主要包括租赁房源、房屋装修、设施管理和客户服务等方面。
通过选择合适的房源、进行装修和布置，配备基本设施，建立健全的管理体系，并提供全方位的客户服务，长租公寓运营商能够提供给租客一个舒适、便捷、安全的居住环境。
随着城市居民需求的不断增长，长租公寓的运营模式也在不断完善和发展，为租客提供更好的居住体验。
我国长租公寓运营模式及完善路径研究
我国长租公寓运营模式及完善路径研究近年来，我国城市化进程的加速以及人口流动性的增强，使得长租公寓成为了一个备受关注的话题。
长租公寓作为一种新型的住房租赁模式，对于改善城市租赁市场的供需关系、提高租赁住房的品质和管理水平都具有重要意义。
本文将探讨我国长租公寓的运营模式，并提出完善路径的研究。
一、长租公寓的运营模式长租公寓是指房地产开发商或运营商将房产统一管理、集中经营，并依法签订长期租赁合同，提供给租户进行长期租赁的住房形式。
长租公寓的运营模式主要包括以下几个方面：1. 房源统一管理长租公寓的房源由专业的管理团队统一管理，保障房屋的品质和租户的权益。
这种统一管理的方式可以提高房屋的利用率和管理效益，减少房屋闲置率。
2. 标准化装修与家具配置为了提高租户的居住体验，长租公寓通常会进行标准化的装修，并配置基本的家具和家电设备。
这样一来，租户就可以直接入住，省去了购置家具和进行繁琐装修的麻烦。
3. 灵活的租期选择相较于传统的租赁市场，长租公寓提供了更加灵活的租期选择。
租户可以根据自己的需求选择合适的租赁期限，不再受限于传统的一年或半年的租期限制。
4. 全方位的配套服务长租公寓通常还会提供一系列的配套服务，比如保洁、维修、物业管理等。
这些服务可以有效解决租户在居住过程中所遇到的问题，提供更好的居住体验。
二、完善我国长租公寓的路径研究虽然长租公寓在我国租赁市场中已经取得了一定的成绩，但同时也面临着一些问题和挑战。
为了进一步完善长租公寓的发展，以下是一些可行的路径研究：1. 加强立法保障在长租公寓领域，需要建立健全相关的法律法规，明确长租公寓运营的主体责任和租户权益保护。
此外，还应加强对长租公寓运营商的监管，规范市场秩序。
2. 多元化的运营主体为了提供更多选择和增加市场竞争，应鼓励多元化的长租公寓运营主体的发展，包括房地产开发商、物业管理公司、公共租赁机构等。
这样可以促进长租公寓市场的健康发展。
3. 政策扶持与金融支持政府可以在土地出让、税收等方面给予长租公寓运营商一定的优惠政策，以鼓励其积极参与市场竞争。
长租公寓REITs模式全解析
图表 1： 国家层面的租房支持政策................................................................................................................ 4 图表 2： 地方层面的租房支持政策................................................................................................................ 4 图表 3： 租房市场的痛点.............................................................................................................................. 5 图表 4： 租房市场平均换房周期 ................................................................................................................... 6 图表 5： 北京市期望周期与实际换房周期 ..................................................................................................... 6 图表 6： 长租公寓的盈利空间就是稳定价值占总房价的比重，最高可达房价的三分之一 ............................... 7 图表 7： 增量房时期开发商的现金流 ............................................................................................................ 8 图表 8： 存量房时期开发商的现金流 ............................................................................................................ 8 图表 9： 长租公寓三种证券化融资渠道......................................................................................................... 9 图表 10： 某权益型房托资产支持专项计划发行规模 2.7 亿，其中优先级 1.3 亿，权益级 1.4 亿.................. 10 图表 11： 某权益型房托资产支持专项计划的基本参与方............................................................................. 10 图表 12： 某公寓现金流预测，总共预计有 0.53 亿 ......................................................................................11 图表 13： 某专项计划通过契约型私募基金和 SPV 实现对项目公司的控制.................................................. 12 图表 14： 某租赁住房第一期资产管理支持专项计划主要参与方.................................................................. 13 图表 15： 某租赁住房第一期资产管理支持专项计划私募基金结构 .............................................................. 13 图表 16： 某租赁住房第一期资产管理支持专项计划资金进入流程 .............................................................. 14 图表 17： 某租赁住房第一期资产管理支持专项计划物业 ............................................................................ 14 图表 18： 某租赁住房第一期资产管理支持专项计划现金流预测.................................................................. 15 图表 19： 某租赁住房第一期资产管理支持专项计划结构设计 ..................................................................... 15 图表 20： 某信托受益权资产支持专项计划优先级 3.5 亿，次级 0.35 亿...................................................... 17 图表 21： 某信托受益权资产支持专项计划基本参与方................................................................................ 17 图表 22： 某信托受益权资产支持专项计划结构设计 ................................................................................... 18 图表 23： 某房租分期信托受益权资产支持专项计划基本参与方.................................................................. 19
长租公寓运营模式及特点分析
长租公寓运营模式及特点分析随着国家“租售并举”相关政策的发布，长租公寓市场即将迎来蓝海。
我们结合公寓的主体，将长租公寓做如下分类，并从运营模式上进行分析。
房企，从开发到运营的全周期模式虽然对于传统的房产买卖来说，长租公寓的利润并不可观，但随着房地产市场发展到后半场。
市场空间巨大和能够带来长期收益的长租公寓，对于房企来说，仍然处于战略性布局的重要方向。
1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地即将推向市场。
未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，逐渐培养起用户全周期的租赁习惯、长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。
在这个市场领域，开发商可以做的事情将会更多。
2、从开发实力到物业设施筹备，都需要较高的门槛拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求有着非常深刻的理解，在此基础上打造的产品，将更容易得到用户的认可。
其次，开发商多年的开发经验，将使得其在拿地和房屋存量上，更具备优势，也更容易获取房源。
部分具有规模的集团企业，还将在融资上取得便利。
中介、房地产服务商将开启“二房东”新模式具有中介背景的长租公寓也是市场的重要参与者，房地产中介直接接触房屋和租客。
对顾客有更加深刻的了解，有助于高效获取房源和推出更加符合客户需求的产品。
有实力的企业，也可能在发展到一定阶段后逐步增加集中公寓的比重，以更好地发挥客源优势。
与社会资本相结合的独立品牌公寓，经营将更加灵活独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。
虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。
如乐派公寓就可以为顾客提供精装修，拎包入住的租住体验。
酒店·线下运营经验丰富连锁酒店和和长租公寓在多方面都具有对标性，在存量物业获取，标准化管理和服务，品牌溢价等方面优势明显，比如喜瑞都（中国）酒店·公寓集团旗下的乐派公寓，目前已经在全国一二三线主要城市完成了布局。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势长租公寓是指以租赁业务为主要经营模式的住房租赁企业。
近年来，随着城市化进程的加快和年轻人租房需求的增加，长租公寓行业迅速崛起并蓬勃发展。
本文将从政策环境、经营模式和发展趋势三个方面探讨长租公寓行业的现状和未来发展。
一、政策环境：1.租赁市场的监管力度加大。
2019年，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确要求加强租赁市场监管，推动培育发展长期租赁市场。
政策利好为长租公寓行业提供了更加稳定和可持续的发展环境。
2.鼓励租购同权政策的实施。
为了解决年轻人租房难的问题，中国政府提出了租购同权政策。
这一政策的实施将进一步增加租房需求，为长租公寓行业的发展提供更大的市场空间。
3.土地供应政策的调整。
为了扩大租赁住房的供应，各地政府相继出台了一系列土地供应政策，鼓励开发商建设租赁住房。
这些政策的出台将进一步推动长租公寓行业的发展。
二、经营模式：1.规模化经营。
长租公寓企业通过集中购买和租赁大量房源，实现规模效应，节约成本，提高盈利能力。
规模化经营还可以提高企业的品牌影响力和市场竞争力。
2.提供高品质的住房服务。
长租公寓企业注重提供高品质的住房服务，包括便利的交通、生活配套设施、高速的网络和舒适的居住环境等。
通过提供一站式服务，满足租客日常生活的多样化需求，增加租客的黏性和满意度。
3.借助互联网技术提升运营效率。
长租公寓企业通过借助互联网技术，构建数字化管理系统，提高运营效率。
通过APP在线签约、在线支付、在线维修等功能，简化租客与租赁企业之间的交流和操作流程，提高用户体验。
三、发展趋势：1.品牌化发展。
长租公寓行业将逐渐呈现出品牌化发展的趋势。
在竞争加剧的市场环境下，品牌化是提高企业竞争力的关键。
具备强大品牌影响力的长租公寓企业在品牌认知度、客户信任度和市场份额等方面都具备明显的优势。
2.差异化服务。
长租公寓企业将逐渐从提供住房服务向提供全方位生活服务转变。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势一、政策环境长租公寓的发展离不开有利的政策环境的支持。
政府对于长租公寓的发展有一定的政策支持，这主要体现在以下几个方面：相关政策法规的不断完善。
在住房租赁改革的大环境下，政府出台了一系列的政策法规，如《城市房地产管理法》、《物业管理条例》等文件，为长租公寓的合法经营提供了法律依据。
利好政策的相继出台。
一些地方政府出台了一些鼓励长租公寓发展的利好政策，如给予税收支持、提供土地资源等方面的扶持，为长租公寓行业的发展提供了政策支持。
市场监管政策的加强。
为了规范长租公寓市场秩序，一些地方政府出台了相关的市场监管政策，强化对长租公寓企业的监管，从而保障了消费者的合法权益，提升行业发展的质量和规范。
政府对于长租公寓的发展是支持的态度，有关政策的出台将促进长租公寓行业的健康发展。
二、经营模式长租公寓的经营模式主要包括房源采购、装修装饰、运营管理等环节。
随着市场的发展，长租公寓的经营模式也在不断的创新和完善。
1. 房源采购长租公寓的房源采购是其经营的基础。
在市场竞争激烈的情况下，长租公寓企业需要寻找合适的房源，以确保房源的质量和数量。
一般来说，长租公寓企业会通过与房地产开发商合作、租赁二房东等方式来获取房源。
2. 装修装饰长租公寓的装修装饰是其核心竞争力之一。
精装修的房间可以提高房间的档次和吸引力，吸引更多的租客。
长租公寓企业需要根据不同的地段和客群需求来进行装修装饰，提供符合市场需求的产品。
3. 运营管理长租公寓的运营管理对于企业的发展至关重要。
优质的服务能够提升租客的满意度，从而提高客户续租和口碑传播。
长租公寓企业需要建立完善的运营管理团队，确保房间的日常维护和服务的高效提供。
在经营模式方面，长租公寓企业需要不断创新，提高自身的竞争力，以应对市场的竞争和变化。
三、发展趋势长租公寓的发展趋势主要体现在以下几个方面：1. 品牌化发展随着市场竞争的日益激烈，长租公寓企业需要通过品牌建设来树立自身的形象和信誉，提升市场的竞争力。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势【摘要】长租公寓是一种新兴的住房租赁模式，受到政策支持和市场需求推动，迅速发展起来。
本文首先介绍了长租公寓的定义和背景，然后分析了政策环境、经营模式和发展趋势。
长租公寓与传统公寓进行了比较，并探讨了长租公寓品牌化的趋势。
结论部分指出了长租公寓行业的未来发展前景，提出了相关的发展战略和提升服务质量的措施。
长租公寓行业在未来将继续蓬勃发展，需要不断创新发展模式，建立品牌形象，提高服务水平，以适应市场和消费者需求，进一步巩固其在房地产市场的地位。
【关键词】长租公寓, 政策环境, 经营模式, 发展趋势, 品牌化趋势, 未来发展, 发展战略, 服务质量, 比较, 定义, 背景.1. 引言1.1 长租公寓的定义长租公寓是指由企业或个人在城市中心或繁华商业区购买或租赁建筑物，按照长期租赁的方式将其分割成独立的公寓单元，然后以月租的形式出租给租客。
长租公寓通常提供家具、家电、网络、清洁服务等基础设施和服务，租期一般为半年至数年不等。
长租公寓的目标受众主要是城市中的年轻人、单身白领、留学生、新就业人群等，他们对灵活、便捷、舒适的居住环境有着较高的需求。
相比传统的租房方式，长租公寓提供了更加个性化和便捷化的租房选择，深受租户欢迎。
长租公寓的出现，填补了传统长租和酒店式公寓之间的空白，为租赁市场带来了新的活力和发展机遇。
长租公寓的兴起，不仅提升了城市租赁市场的服务水平和品质，同时也促进了房地产行业的创新和转型。
随着城市化进程的加快和人们对生活品质的追求，长租公寓必将成为未来租赁市场的重要组成部分。
1.2 长租公寓发展背景中国人口结构发生了明显变化，年轻人和新职业群体逐渐成为主要租房群体。
这些群体对灵活的住房形式和便捷的服务有着更高的需求，长租公寓正好能够满足他们的需求。
城市化进程加快，人口流动增加，短期租赁需求明显增加。
传统的租赁市场面临着租期短、低效率和服务不完善等问题，长租公寓的出现填补了这一市场空白。
长租公寓的运营模式及优缺点分析
本期专题CHINA REAL ESTATE长租公寓的运营模式及优缺点分析赵子傲摘要：随着长租公寓市场的逐步发展，不同企业以其运营策略与模式展现了独特的经营战略和定位，整理归纳起来，可按照资产持有方式、房屋的集中程度与运营精细化程度，来划分运营模式的类别。
笔者根据不同的模式类型，结合长租公寓实际运营操作经验，对其基本情况与优缺点进行了叙述与分析。
关键词：长租公寓；运营模式；重资产；集中式；服务式长租公寓中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2018）09-0018-20 收稿日期：2018-09-04作者简介：赵子傲，天津住宅集团房地产经营有限公司资产运营部。
18CHINA REAL ESTATE本期专题长租公寓的业态定义，是相对于传统住房租赁而言的范畴。
两者都是从事长期租赁而产生的行业，传统的住房租赁是单独的个体，即某房产的房主或委托方对房屋进行对外出租，不仅是分散的微观交易，而且只满足租户的居住需求。
而长租公寓首先实现的则是规模化的资产聚集与集中的运营管理，之后根据不同目标群体与产品档次的定位，在轻重资产的分配比重、获取资产的集中性偏好与运营的精细化程度方面有所区分，不仅提升租户个人的居住与社交需求，而且实现企业层次的融资与盈利能力。
长租公寓的运营模式，按照资产持有方式划分，分为重资产经营与轻资产经营；按照房屋的集中程度划分，分为集中式与分散式出租；按照运营精细化程度划分，分为服务式长租公寓与粗放管理式长租公寓。
1 重资产与轻资产经营重资产经营，顾名思义，是企业通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营的经营方式。
这种模式对企业的资金实力要求较高，企业虽承担了较高的建设成本、购置成本或高昂的财务成本，但享受了公寓业态下房屋作为资产本身的增值。
在公寓运营过程中，企业无需承担租赁或使用费用，也无需担心轻资产模式下不可控的房主行为及与房主的纠纷，具有较强的自主运营权。
长租公寓的两大运营模式分析
长租公寓的两大运营模式分析长租公寓作为一种新兴的住房租赁模式，已经在中国租赁市场得到了广泛的认可和应用。
目前，长租公寓的运营模式主要分为自营模式和加盟模式。
下面将对这两种模式进行详细的分析。
自营模式是指长租公寓运营商通过自己的资金和资源，购买或租赁房源、装修、管理和运营公寓。
在自营模式下，运营商拥有所有的权益和责任，包括公寓的招租、租金收取、维修、物业管理等。
这种模式的特点是运营商对公寓的质量和服务有更高的控制权和灵活度。
运营商可以根据市场需求和客户反馈来优化公寓的设计和服务，从而提高租客的满意度和忠诚度。
同时，自营模式也可以更好地整合和利用市场资源，提供更多的增值服务，如家政服务、社区活动等，增强公寓的竞争力和盈利能力。
然而，自营模式也存在一些挑战和问题。
首先，自营模式需要运营商投入较高的成本和时间，包括房源采购、装修、人员管理等。
这对初创运营商来说可能是一个难以跨越的障碍。
其次，自营模式的风险较高。
如果市场需求出现大幅波动或发生不可预测的情况，运营商可能面临房源租售难题、租金收回困难等问题。
此外，自营模式需要运营商具备多方面的能力，如市场拓展、品牌建设、综合管理等。
这对运营商的专业素质和能力要求较高。
相比之下，加盟模式是指长租公寓运营商将品牌和管理经验开放给合作伙伴，由合作伙伴自愿承担一定的费用和责任，来开展长租公寓的经营。
在加盟模式下，运营商可以通过授权加盟合作伙伴使用自己的品牌和管理经验，实现快速扩张和规模效应。
合作伙伴则可以借助品牌效应和运营商的资源，获得更多的租客和盈利机会。
加盟模式可以降低运营商的运营成本和风险，同时也能够吸引更多的创业者和投资方参与到长租公寓市场。
然而，加盟模式也存在一些问题和挑战。
首先，加盟模式下，运营商对合作伙伴的管理和控制能力较弱，难以统一品牌形象、服务质量等。
这可能导致品牌价值的削弱和风险的增加。
其次，加盟模式需要合作伙伴具备一定的经营和管理经验，能够独立承担运营风险和责任。
长租公寓运营方式分析
城市 成都 广州
沈阳
发布时间 2017.8.4 2017.7.17
2017.7.24
文件名 《成都市开展住房租赁试点巟
作的实施方案》 《广州市加快发展住房租赁市
场巟作方案》
《沈阳市住房租赁试点巟作方 案》
培育住房租赁机构
到2017年底，组建戒改建3～4家国有住房租赁 公司,2020年，住房租赁企业丌低二50家。
87091 93213 99995 106284 115000
人均月均 租金/人均月
GDP
均GDP
7257.58 7767.75 8332.92 8857.00 9583.33
0.75% 0.78% 0.74% 0.67% 0.72%
城镇居民人 均可支配收
入(元)
36469 40321 43910 52859 57275
指标1|城市容量：应届毕业生首选城市中成都排名全国第五，西南领先，吸附 能力强
成都天店软件园人力资源研究所发布《成 都市2016届毕业生就业趋势及起薪报告 》中显示，三成毕业生选择留在成都工作
前程无忧发布的《2017应届生调研报告》显示， 2017年意愿异地求职的应届毕业生比例为53.7%， 成都作为西部省会城市也成为异地求职热门城市。
城镇居民人 均 可支配
收入 (元/月) 3039.08
3360.08 3659.17
4404.92
4772.92
成都
租金均价 （元/平米/月）
人均GDP
人均月 均 GDP
租金/人均 月均GDP
城镇居民 人 均可支 配收
入(元)
城镇居民人 均可支配收
入 (元/月)
2012
19.8
57624
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势1. 引言1.1 长租公寓的背景介绍长租公寓是一种新型住宿方式，指的是房东或中介公司将房屋出租给租客，租期一般为一年以上，通常包含家具、家电等生活设施，同时提供一定的服务管理。
长租公寓的背景介绍可以从几个方面来分析：长租公寓的兴起源于城市化进程的加速和人口流动性增加。
随着城市人口规模的不断扩大，住房需求逐渐增加，许多人对于传统租房和购房存在诸多困扰，长租公寓应运而生，为居住者提供了更加便利和灵活的选择。
长租公寓的崛起也与年轻人和移民群体的住房需求变化有关。
随着经济发展和社会变革，越来越多的年轻人和移民群体希望在城市中找到稳定且具有品质的住所。
长租公寓的出现满足了他们对生活品质和社交环境的需求。
长租公寓在一定程度上也受到共享经济和共享社会的推动。
通过长租公寓，房源得到更好的利用，资源得到更有效的配置，同时也带动了很多相关产业的发展，促进了城市的发展和进步。
1.2 长租公寓政策环境的重要性长租公寓政策环境的重要性在长租公寓发展过程中起着至关重要的作用。
政策环境直接影响长租公寓行业的规范化和持续发展，对长租公寓企业的经营活动和发展方向具有决定性影响。
政策环境的明确性和稳定性是长租公寓发展的基础条件。
政府出台的相关政策和法规规定了长租公寓企业的经营行为和发展方向，对其提供了有力的指导和支持。
如果政策环境不清晰或频繁变动，将给长租公寓企业带来不确定性和困扰，影响其正常经营和发展。
政策环境的支持性和配套性是长租公寓发展的重要保障。
政府通过出台相关政策和提供必要支持，可以促进长租公寓行业的健康发展，优化市场环境，提升企业竞争力。
政府可以为长租公寓企业提供土地资源、税收优惠和融资支持，推动其持续创新和扩大规模。
长租公寓政策环境的重要性不容忽视。
政府应该积极出台支持长租公寓发展的政策措施，为长租公寓行业创造良好的发展环境，推动其健康、稳定和可持续发展。
只有政策环境完善，长租公寓才能为广大租房需求者提供更加优质、便捷和舒适的居住体验。
长租公寓的运营模式分析三篇.doc
长租公寓的运营模式分析三篇第1条长期公寓运营模式分析；长期公寓运营模式分析公寓是近年来出现的一种新的备受关注的空间形式，代表了这种新的租赁生活方式的兴起。
在长期租赁公寓的发展过程中，有三个标志性事件首先显示了长期租赁公寓的兴起。
资本干预将长期租赁公寓行业推到了前沿。
第二，国家政策的出台将为长期租赁公寓的发展奠定良好的政策环境，如商业领域的优惠政策改为住宅、增值税等。
第三，作为一个新的群体，开发商正逐步涉足长期租赁公寓行业。
越来越多的开发商开始独立进入公寓市场或开始与品牌公寓运营商深入合作。
这意味着行业竞争格局的重大变化也将推动行业发展进入一个新阶段。
I 、长期租赁公寓背景概述——中国长期租赁公寓市场概述随着房地产行业进入下半年，该行业不可避免地从“增量发展”转向“存量管理”。
股票管理的一个重要方式是长期出租公寓。
在当前政策的支持下，长期租赁公寓迎来了发展的黄金时期。
根据中国互联网+长期租赁公寓行业商业模式创新的统计和机会研究报告，XXXX在中国租赁住房的总营业额已达到约8000亿元。
目前，我国城市人口约为7 .7亿。
按照30的出租率，人口需求约为2 .3亿。
租赁市场未来的租赁规模将达到数万亿英镑。
因此，长期租赁公寓的前景是广泛预期的。
表2中国出租人口(亿元)2出租业务分析与研究方向在去库存化和新型城镇化建设的背景下，住房租赁市场得到了更多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见，不仅鼓励房地产开发企业改造利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，也鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。
在各种政策的鼓励和支持下，长期公寓租赁基金风起云涌。
此外，房地产投资基金中的机会投资基金数量正在减少，市场发展趋势更倾向于稳定增值型。
2 、长期租赁公寓市场分析——长期租赁公寓市场总体分析在未来的十几二十年里，中国仍处于快速城市化阶段。
根据国家新型城镇化规划的进程，XXXX全国仍将有2亿多流动人口。
庞大的流动人口促进了房屋租赁市场的繁荣。
长租公寓的运营模式及前景分析文档
长租公寓的运营模式及前景分析文档一、长租公寓的运营模式长租公寓是将现有的房源整合后，提供长期租赁服务的新型住宿方式。
其运营模式可以分为以下几个方面：1.房源整合：长租公寓经营者通过与房东签订合作协议，获取房源，将其装修提升后，再进行租赁。
2.设施配置：长租公寓秉承“拎包入住”的理念，为租客提供家具、电器等基本设施配置，提供便捷舒适的居住环境。
3.租赁服务：长租公寓一般提供一年以上的租赁期限，与传统租房不同。
同时，租客可以通过线上平台直接签约、支付租金，享受全程在线服务。
4.运营管理：长租公寓经营者通过专业化运维团队，负责房源维护、卫生清洁、设施维修等工作，确保租客居住体验。
二、长租公寓的前景分析1.房地产市场需求：长租公寓满足了年轻人对便捷、高品质居住的需求，因此在房地产市场上有着巨大的发展潜力。
2.政策支持：政府出台相关政策鼓励发展共享经济，提供更多的长租公寓发展机会。
例如，一些城市已经出台了鼓励长租公寓发展的政策，给予税收减免、优惠贷款等支持。
3.人口结构变化：年轻人独立生活意识增强，房地产价格不断上涨，导致购房门槛提高。
长租公寓因其低租金、高品质的特点，受到越来越多年轻人的青睐。
4.品牌效应：一些长租公寓企业通过大规模扩张和品牌建设，形成了知名度和美誉度。
这些企业在房源获取、装修装饰、服务提供等方面拥有优势，能够吸引更多租客。
然而，长租公寓也面临一些挑战：1.资金压力：长租公寓需要大量资金投入，包括房源租赁、装修装饰、设施配置等。
此外，由于长租公寓一般提供较低租金，盈利能力相对有限，对资金的需求较为紧张。
2.管理难度：长租公寓需要建立专业化的运维团队，保证设施的正常运行和租客的满意度。
然而，管理团队的招募、培训和运行成本都相对较高，增加了运营成本和管理难度。
3.竞争压力：随着长租公寓市场的快速发展，竞争越来越激烈。
一些大型房地产公司、投资机构纷纷涉足长租公寓领域，加大了市场竞争的强度。
综上所述，长租公寓作为新型住宿方式在市场上具有广阔的发展前景。
长租公寓的运营模式及前景分析
长租公寓的运营模式及前景分析长租公寓是指以租赁为主要经营方式的住房形态。
相对于传统的长期租赁方式，长租公寓提供更加简便和灵活的租赁方案，吸引了越来越多的租房需求者。
本文将对长租公寓的运营模式及前景进行分析。
1.整租模式：长租公寓经营者整租一栋或多栋楼房，然后将其进行装修、配套设施完善，并将其拆分成多个单元出租给租房需求者。
2.分散式长租模式：长租公寓经营者与多个地产开发商合作，通过预订房源的方式，将多个分散的房源以整栋房屋或者多间连排房的形式出租给租房需求者。
3.托管模式：长租公寓经营者与房东签订合作协议，将房屋进行标准化改造并提供配套服务，然后再将房屋租给租房需求者。
1.提供更灵活的租赁方案，租户可以根据自身需要选择不同的租期，避免了传统长租的束缚。
2.提供丰富的配套设施和服务，例如24小时安保，家具、家电齐全等，提高了租户的居住体验。
3.拥有较高的租售比，对于投资者来说，长租公寓是较好的投资选择。
然而，长租公寓在运营过程中也面临一些挑战：1.竞争激烈：长租公寓市场竞争激烈，各大房产开发商纷纷进入该市场，导致租金下降，盈利压力加大。
2.管理难度大：长租公寓需要进行维修、保洁、租金收取等日常管理工作，管理难度大且成本较高。
3.法律法规不明确：目前，长租公寓市场尚未出台具体的法律法规，导致其在租赁、租金等方面存在一定的法律风险。
尽管存在一些挑战，长租公寓市场的前景仍然乐观：1.城市化进程加快：随着城市化进程的不断加快，人口流动性增强，对灵活租房需求的人口也将不断增加，为长租公寓提供了广阔的市场空间。
2.年轻一代租房人群增多：受限购政策、财务压力等影响，年轻一代更倾向于租房而非购房。
长租公寓提供了更加灵活和便利的租房方案，符合他们的需求。
3.配套设施和服务的提升：长租公寓经营者对配套设施和服务的提升可以提高租户的满意度，增强品牌竞争力。
4.投资潜力大：长租公寓市场孕育着巨大的投资机会，吸引了越来越多的投资者进入。
住房租赁市场的发展模式与运营机制
住房租赁市场的发展模式与运营机制随着城市化进程的加快和人口的快速增长，住房租赁市场成为解决居民住房需求的重要渠道。
在过去的几年中，我国住房租赁市场得到了快速发展，涌现出了各种各样的发展模式和运营机制。
本文将探讨住房租赁市场的发展模式和运营机制。
一、住房租赁市场的发展模式1. 集中式租赁模式集中式租赁模式是指由开发商、物业管理公司或房地产公司购买大量的住房资源，并对其进行整合和管理后再进行租赁。
这种模式具有规模大、管理便捷的特点，能够提供统一优质的租赁服务。
例如，在一些大城市中，企事业单位通过集中式租赁模式提供员工专属的租赁住房。
2. 分散式租赁模式分散式租赁模式是指个人房东将自己的闲置房产通过租赁平台出租给租客。
这种模式能够充分利用个体房东的闲置房源，提供多样化的租赁选择。
同时，租客也能够根据自己的需求选择心仪的房源。
例如，Airbnb就是一种分散式租赁模式。
二、住房租赁市场的运营机制1. 租金定价机制租金定价是住房租赁市场运营的核心。
根据不同的地区、房屋面积、装修程度等因素，对租金进行科学合理的定价是保障市场稳定运行的关键。
在租金定价时，应考虑到市场需求、购房成本和投资回报等因素，确保租金水平与市场供需关系相适应。
2. 信用评价机制信用评价机制是指对房东和租客的信用行为进行评价和记录，并通过信用分数来反映其租赁信用水平。
信用评价机制可以有效约束不良行为，减少市场纠纷，并提高租赁市场的透明度和公平性。
例如，一些租赁平台会为用户提供房东和租客的信用评价系统。
3. 法律法规保障机制住房租赁市场的健康发展需要法律法规的有效保障。
政府应加强对住房租赁市场的监管，制定相关的法律法规，明确市场主体的权责，规范市场行为，加强对合同履行和争议解决的监管。
同时，加强执法力度，打击违法行为，维护租赁市场的正常秩序。
4. 服务与管理机制住房租赁市场需要建立良好的服务与管理机制，提供优质、便捷的租赁服务。
物业管理公司可以承担起房屋维护、租赁管理、投诉处理等方面的责任，提供一站式的服务，提高租客的满意度和居住体验。
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③涂老师的课，能使人观念更新，方法创新； ④涂老师语言幽默生动，富有感染力； ⑤涂老师善于驾驭现场和调动学员气氛； ⑥涂老师始终做到案例与互动贯穿始终，注重经验与心得分享，培训效果实在。 【讲师直联】Tel：13627106979； QQ：2437587185 【】涂山青老师部分培训现场实录
《住房租赁政策、长租公寓运营模式及典型案例解析》
课程大纲（2018 -升级版）
主讲：涂山青
【课程对象】 企业董事长∕总经理∕总监∕中基层管理人员
【课程介绍】 “十九大”进一步明确了中国房地产转型发展新国策：坚持“房住不炒”定位，加快建立多主体 供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民“住有所居”。 在楼市新常态下，伴随着决策层对房地产调控目标和政策的调整，《关于加快培育和发展住房租 赁市场的指导意见》等一系列有关住房租赁新政密集出台……。住房租赁业态成为房地产市场乃 至整体中国经济发展的新“风口”。 如何解读住房租赁政策，洞悉市场先机，抢占市场红利？资深房地产专家涂山青老师《住房租赁 政策、长租公寓运营模式及典型案例解析》的课程，全方位解读楼市调控新政与市场趋势，教您 把握房地产转型发展的历史机遇，探索住房租赁的有效运营模式，为企业转型发展开辟新的增长 极。
【课程收益】 通过本课程学习，你将达成如下目标： 1．了解楼市调控新政与市场趋势，把握房地产转型发展的历史机遇。 2．认识住房租赁市场类型与特点，熟悉长租公寓运营与管理模式。 3．探索住房租赁的有效运营模式，为企业转型发展开辟新的增长极。 【课程特点】 ◆全真干货，倾囊相授。精！准！狠！ ◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。 ◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！ ◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
涂山青，资深房地产策划人/培训专家。 北京大学、清华大学、浙江大学、华东师大、西南财大、重庆大学总裁班教练。 住建部中房协《城市开发》杂志特邀撰稿人。 中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业营销协会顾问。 中国房地产业培训中心专家团成员。 全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。
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总裁网金牌讲师。 全球 500 强华人讲师∕中国百强讲师∕中国 500 强讲师∕中国品牌讲师等。 中国房地产培训网、中国房地产人才网、总裁培训网、中国管理培训网、中国培训网、培训在线、 聚成股份等多家机构高级顾问∕培训专家。 1996 年进入房地产业。先后在房地产广告公司、策划机构、房地产开发企业及代理企业历任项 目策划经理、首席策划、总监、顾问、总裁特别助理等。主持策划、辅导和顾问的房地产大中小 项目数十个。十多年房地产行业顾问和培训的经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效 的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。 培训大中小房企数百家，学员数万人。效果普遍受到学员和客户企业好评。 【曾服务的客户】 北京大学总裁班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、华东师大总裁班、重庆大学总裁班、西南 财大总裁班，中房集团、中国交建集团、鲁能集团、中国电建集团、北京英泰格瑞、新世界地产、 香港新鸿基、上海竹胜园、广州珠光投资、广州侨鑫、华泰嘉德、新城控股、佳兆业地产、宝安 地产、华夏幸福、招商地产、万科、保利、中海、绿地、华润、上海大发地产、上海三湘、和泓 置地、安徽江海置业、南京侨鸿、香港路劲、浙江中天、金地集团、和富黄埔、广东绿景、北京 中铁、江苏荣盛、福建正荣、东莞光大、立白富凯地产、京煤金泰、广东绿景、滨江置业、21 世纪不动产、广州越汇、江苏虹桥、宝龙房产、深圳鸿润、东莞鸿景、重庆渝叶、中航地产、南 京青和、浙江德信、苏州中信、莱茵达置业、山西铭基、嘉凯城、宝钢地产、巨龙实业、世纪宏 图、北京领先时代、中房镇江鸿都、北京佳辰、红星美凯龙、成都国宏腾、内蒙大伟、河北华宇、 湖南创发、江苏泽园、浙江聚亨、辽宁鑫城、河南利峰、池州城房、大汉隆成、贵州中天城投、 山东林奇、内蒙荣胜、青岛隆海、龙城地产、天龙房地产、百年嘉业代理、嘉纳国际、博达置业、 北京国信嘉业、河北高远、红豆置业、江西新华厦、长城地产、深蓝地产、隆盛国际、新景祥、 仁和集团、拓维地产、长春北方、北京创意盛行、威达置业、浙江亘盛、湖南华联、山东泰山、 河南鸿源、长春北方、贵州恒力、成都三鼎、山东天发、三盛实业、福建浔兴、江苏永泰、珠海 华业、南昌洪都、山西昌浩、万丰置业、河北德源、云南泰兴、厦门顶创、北京创想、大华地产、 美桥顾问、红豆置业、郑煤地产、苏州永创、新大地实业、北京尚伯智典、北京万年置业、四川 大陆集团、盐城华世、云南独秀、山水置业、张江创新、江苏嘉新、大华集团、北京新奥特、湖 南健明、湖北银海、浙江宏鑫、江都房产、昆明城开、山东华安、盐城名都、湖南新都、徐州鼎 晔、众形天下、浙江紫光、海南筑州、三丰鼎盛、沐阳三建、聚银时代，东方航空（武汉），广 东行信投资、广开城投、拓普投资、银通投资、山西振东，工商银行、农业银行、汉口银行，金 华日报、中国移动、长江广场、萍乡城开、北京诚通、蓝天科技，中南建设、中建三局、孝感建 协，澳华装饰，武钢集团、华中电力、汇通策划、银马广告、正大传媒、三环集团、东垦集团、 武汉九通、武汉亚太、东湖创业、亿童教育、浙江一点红等 【学员评价】 ①涂老师的课，理论联系实际，讲解深入浅出，贴近客户需求； ②涂老师课程观念先进，观点独到，剖析精辟，信息量大，能给人启迪；
五、典型案例解析
（本课程全程精讲和点评的案例有：泊寓、YOU＋、优客逸家、新派、魔方、蘑菇、青客、自如、 红璞、雅诗阁、凤祺等 20 多个全国一二线公寓品牌） 课程结束。谢谢！
【讲师简介】房地产营销专家涂山青简介
涂山青，一个致力于把先进观念植入到企业“骨髓”的培训师； 涂山青，一个不仅仅满足于传授方法和技能的培训师； 涂山青，一个把客户的业绩增长视为最大回报的培训师！
三、长租公寓投资机遇与前景分析
1．长租市场发展空间分析 （1）当前及未来一个时期中国流动人口规模分析 （2）租房人群住房需求分析 （3）市场增长空间分析 2．当前中国城市租房需求特点 3．长租公寓投资前景分析 （1）基本假设 （2）效益测算 （3）前景预测 4．长租公寓市场发展的影响因素分析
四、长租公寓运营模式分析
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优势分析： 劣势分析： （3）地产系 代表性品牌： 优势分析： 劣势分析： （4）创业系 代表性品牌： 优势分析： 劣势分析： 3．当前长租市场现状分析 4．两种长租公寓的特点比较 5．长租公寓市场客群分析 6．当前租房市场“痛点”分析 7．长租公寓的市场优势分析 8．长租公寓市场发展的主要利好分析
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1．长租公寓运营模式 （1）集中式运营模式分析 （2）分散式运营模式分析 2．长租公寓运营中的“痛点”分析 3．长租公寓运营的顶层设计 4．长租公寓运营的过程管理（八大环节管理分析）
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5．长租公寓未来运营方式变革（九大方向） 6．长租公寓运营发展趋势 7．长租公寓运营成功的关键因素分析 【关于金融创新】 8．长租公寓的盈利模式分析 9．长租公寓盈利的关键点分析 10．长租公寓运营的六大主要风险点分析
【培训时间】1～2 天 【课程主要内容】
2015 年以来，长租公寓成为市场最大的“风口”……
一、住房租赁政策ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ析
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1．住房租赁政策梳理 （1）国家层面 （2）地方层面 2．政策要点解析 （1）关键点解析 （2）关键文件解析 3．住房租赁政策的国际比较 4．我国住房租赁市场的顶层设计
二、住房租赁市场分析
【小专题】关于短租公寓 从形态上讲，有短租和长租 1．什么是短租公寓 2．短租公寓的代表性品牌 3．短租公寓的主要客群 4．短租经营形式 5．短租市场发展问题分析 【案例】 1．长租公寓的类型分析 （1）集中式与分散式 ① 集中式公寓 ② 分散式公寓 ③ 服务式公寓（？） （2）重资产与轻资产模式 重资产模式 1 重资产模式 2 轻资产模式 1 轻资产模式 2 轻资产模式 3 轻资产模式 4 2．长租公寓市场的主要“玩家”分析 （1）酒店系 代表性品牌： 优势分析： 劣势分析： （2）中介系 代表性品牌：