房地产项目开发投资与融资(ppt60页)
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项目融资PPT(PPT53页)
第二章 项目融资的组织和论证
2.1 项目融资的参与者 2.2 项目融资中的投资结构 2.3 项目融资主体的组织结构 2.4 项目的融资决策 2.5 项目融资的结构 2.6 项目的可行性研究
2.1 项目融资的参与者
2.1.1 项目的发起人
2.1.9 项目管理公司
2.1.2 项目公司
2.1.10 保险机构
称为辛迪加贷款。
•
• 1、银团的组成 1）牵头银行 2）参与银行 3）代理银行
• 2、开展项目贷款银团的特点 1）贷款银行数量少质量高 2）参与银团的银行之间权利平等
2.1.5 多边金融机构和出口信贷机构
许多项目融资都是通过多边金融机构和私人商业银行联合融资的。 多边金融机构如国际金融公司(IFC)及地区性开发银行（欧洲复兴 与开发银行EBRD、非洲开发银行ADB）在项目融资中起着重要 的信用担保作用，尤其是对政府风险的担保，如东道国改变外汇 政策使项目公司无法偿还外国贷款人的利息使贷款人的利益受损 时，由国际金融公司进行赔偿。
2.1.3 借款方
2.1.11 参与者之间的关系
2.1.4 项目的贷款银行
2.1.5 多边金融机构和出口信贷机构
2.1.6 项目的信用保证实体
2.1.7 项目融资顾问
2.1.8 有关政府机构
由于项目融资结构比较复杂，因而参与融资结构的利益主体也比 传统的融资方式多，概括起来主要有：项目的发起人、项目公司、 借款方、项目贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问以 及有关的政府机构。
产品承购协议
承购商 贷款
货款 利润
国有项目公司 建设合同
施工费用
银行
受托借款机构
贷款还本付息
承建商
图2—1 项目受托借款机构的融资结构
2.1 项目融资的参与者 2.2 项目融资中的投资结构 2.3 项目融资主体的组织结构 2.4 项目的融资决策 2.5 项目融资的结构 2.6 项目的可行性研究
2.1 项目融资的参与者
2.1.1 项目的发起人
2.1.9 项目管理公司
2.1.2 项目公司
2.1.10 保险机构
称为辛迪加贷款。
•
• 1、银团的组成 1）牵头银行 2）参与银行 3）代理银行
• 2、开展项目贷款银团的特点 1）贷款银行数量少质量高 2）参与银团的银行之间权利平等
2.1.5 多边金融机构和出口信贷机构
许多项目融资都是通过多边金融机构和私人商业银行联合融资的。 多边金融机构如国际金融公司(IFC)及地区性开发银行（欧洲复兴 与开发银行EBRD、非洲开发银行ADB）在项目融资中起着重要 的信用担保作用，尤其是对政府风险的担保，如东道国改变外汇 政策使项目公司无法偿还外国贷款人的利息使贷款人的利益受损 时，由国际金融公司进行赔偿。
2.1.3 借款方
2.1.11 参与者之间的关系
2.1.4 项目的贷款银行
2.1.5 多边金融机构和出口信贷机构
2.1.6 项目的信用保证实体
2.1.7 项目融资顾问
2.1.8 有关政府机构
由于项目融资结构比较复杂，因而参与融资结构的利益主体也比 传统的融资方式多，概括起来主要有：项目的发起人、项目公司、 借款方、项目贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问以 及有关的政府机构。
产品承购协议
承购商 贷款
货款 利润
国有项目公司 建设合同
施工费用
银行
受托借款机构
贷款还本付息
承建商
图2—1 项目受托借款机构的融资结构
房地产企业融资ppt课件
2024/1/26
9
债券发行
企业债
由企业发行的债券，投资 者购买后成为债权人，享 有固定收益。
2024/1/26
公司债
上市公司发行的债券，通 常具有较高的信用评级和 较低的融资成本。
可转债
具有转换为股票权利的债 券，为投资者提供多种选 择。
10
信托计划及其他创新产品
信托贷款
信托公司向企业提供的 贷款，通常具有较灵活 的融资条件和较高的融
信用风险
评估借款方的还款能力和意愿， 建立严格的信贷审批流程。
流动性风险
确保足够的现金流以应对短期债 务和突发事件，建立流动性应急
预案。
2024/1/26
14
案例分析：高风险项目应对策略
2024/1/26
01
案例一
某房企通过高息借贷进行高风险项目投资，最终因资金链断裂导致项目
失败。应对策略：在项目投资前进行充分的市场调研和风险评估，制定
风险与挑战
如何应对PPP模式中的潜在问题
2024/1/26
21
产业链上下游企业间合作模式探讨
房地产企业与金融机构合作
融资创新与风险管理
房地产企业与建筑企业合作
共建产业链生态圈
2024/1/26
房地产企业与其他相关企业合作
拓展业务领域，实现多元化发展
22
案例分析：跨界合作实现共赢局面
01
02
03
04
25
未来发展趋势预测及挑战应对建议
2024/1/26
房地产市场趋势分析
结合宏观经济形势、人口变化、城镇化进程等因素，预测房地产 市场未来发展趋势。
行业挑战及应对策略
分析房地产行业在发展过程中可能面临的挑战，如市场波动、政策 调整等，提出相应的应对策略。
房地产投融资方法及风险管理课件
例如，通过购买利率期货或期权，可以锁定未来的利率 水平，从而降低利率波动对房地产投融资成本的影响。
06
房地产投融资案例分析
成功案例一：万科集团投融资策略分析
总结词
多元化融资渠道
详细描述
万科集团在投融资方面采取了多元化的策略，通过股权融资、债券融资、合作开发等多 种方式，降低融资成本，优化资本结构。
02
房地产投资方法
直接投资
01
直接投资是指投资者直接参与房 地产开发或购买房地产物业的过 程，包括土地购置、房地产开发 和物业经营等。
02
直接投资需要投资者具备足够的 资金实力和项目管理能力，同时 需要面对较高的风险和不确定性 。
股权投资
股权投资是指投资者通过购买房地产 公司的股票或股权来获得房地产资产 收益的一种方式。
股权投资的优势在于可以通过分散投 资降低风险，同时享受房地产市场的 长期增值潜力。
REITs投资
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购 买、经营和管理房地产资产，为投资者提供与房地产相关的投资收益。
REITs的优势在于能够提供相对较低的风险和稳定的收益，同时具有较好的流动 性。
特点
房地产投融资具有资金需求量大 、周期长、风险高等特点，需要 借助各种投融资工具和手段来筹 集资金。
房地产投融资的重要性
促进经济发展
优化资源配置
房地产投融资对经济发展具有重要推 动作用，能够带动相关产业的发展， 增加就业机会，促进经济增长。
房地产投融资能够引导社会资金流向 ，优化资源配置，提高资金使用效率 。
成功案例二：碧桂园项目融资模式解析
总结词
高效的项目管理
详细描述
房地产开发项目经济测算ppt课件
参考类似项目的投资数据，结合当 地市场价格水平、政策法规等因素 进行调整。
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
第一章房地产投资开发.pptx
• 乔志敏（2004）：房地产是指房屋及其附属物（ 与房屋相关的建筑物如校区设施、建筑附着物、 相关林木等）和承载房屋及其附着物的土地，以 及与它们相应的各种财产权利。
• 概念的核心：
地块
房屋
衍生权利
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
房产、地产、房地产、不动产
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
• 房地产和物业
– 狭义房地产论：指土地和土地上永久性建筑物及其衍生 的权利（王克忠，1995）。
– 广义房地产论：除上述（狭义房地产）内容外，还包括 诸如水、矿藏和森林等自然资源（周诚，1997）。
– 房地产即不动产论：房地产是不动产的原称；不动产是 房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论 化的概念。
• 曹振良等（2003）：房地产是指建筑地块和建筑 地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权 利。
• 据《香港房地产法》一书解释，“物业是单元性房地 产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一 农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割 成小物业。”（李宗锷，1988）
• 在我国内地，物业是指已建成投入使用的各类建筑 物及其相关的设备、设施和场地（中国物业管理指南 ，1995）。建设部及各地方的物业管理办法均采用此 定义。
• 可知，物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差 异。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。
如 ：“房地产业”和“物业业”
1.2 房地产的分类
基于地上物类型（张红，2003）
• 以房地产的运作为标准 收益性房地产 非收益性房地产 • 按市场交易性质 出售性房地产 出租性房地产 抵押性房地产 典当性房地产 ……
1 房地产
• 1.1房地产（real estate/real property）概念 • 代表性观点：
• 概念的核心：
地块
房屋
衍生权利
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
房产、地产、房地产、不动产
房地产Vs. 不动产Vs. 物业
• 房地产和物业
– 狭义房地产论：指土地和土地上永久性建筑物及其衍生 的权利（王克忠，1995）。
– 广义房地产论：除上述（狭义房地产）内容外，还包括 诸如水、矿藏和森林等自然资源（周诚，1997）。
– 房地产即不动产论：房地产是不动产的原称；不动产是 房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论 化的概念。
• 曹振良等（2003）：房地产是指建筑地块和建筑 地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权 利。
• 据《香港房地产法》一书解释，“物业是单元性房地 产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一 农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割 成小物业。”（李宗锷，1988）
• 在我国内地，物业是指已建成投入使用的各类建筑 物及其相关的设备、设施和场地（中国物业管理指南 ，1995）。建设部及各地方的物业管理办法均采用此 定义。
• 可知，物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差 异。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。
如 ：“房地产业”和“物业业”
1.2 房地产的分类
基于地上物类型（张红，2003）
• 以房地产的运作为标准 收益性房地产 非收益性房地产 • 按市场交易性质 出售性房地产 出租性房地产 抵押性房地产 典当性房地产 ……
1 房地产
• 1.1房地产（real estate/real property）概念 • 代表性观点：
2024版房地产企业融资渠道课件
包括有追索权保理和无追索权保理。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产投融资方法及风险管理课件
房地产投融资方法及风险管理课件
• 房地产投融资概述 • 房地产投资方法 • 房地产融资方法 • 房地产风险管理 • 房地产保险与担保 • 案例分析
房地产投融资概述
房地产投融资的含义
房地产投融资是指房地产开发商或投 资者通过各种途径筹集资金，以支持 房地产项目的开发和运营。
直接投融资是指投资者直接参与房地 产项目的开发和运营，如购买土地、 建造房屋、经营物业等。
市场风险
市场供需
市场需求和供应的变化可能影响 房地产项目的销售和租赁前景， 进而影响项目的投资回报和资产
价值。
市场竞争
市场竞争加剧可能导致房地产项 目面临销售和价格压力，影响项
目的盈利能力和投资价值。
宏观经济环境
宏观经济环境的变化可能影响消 费者的购买力和消费意愿，进而 影响房地产市场的需求和供应。
预售款：在楼盘预售 时，向购房人收取的 定金和房款。
银行贷款
开发贷款
银行为开发商提供的用于楼盘开发的贷款。
经营性物业抵押贷款
银行为拥有经营性物业的开发商提供的用于物业经营和开发的贷款。
个人住房贷款
银行为购房人提供的个人住房贷款。
发行债券
企业债券
开发商发行企业债券，筹集开发 资金。
可转换债券
开发商发行可转换债券，在一定 条件下可以将债券转换为股票。
财务风险
1 2 3
资金筹措 房地产项目的资金筹措方式可能影响项目的投资 回报和资产价值，不同的筹资方式可能导致不同 的财务风险。
利率风险 利率变动可能影响房地产项目的资金成本和债务 偿还能力，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
汇率风险 汇率变动可能影响跨国投资的房地产项目的成本 和收益，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
• 房地产投融资概述 • 房地产投资方法 • 房地产融资方法 • 房地产风险管理 • 房地产保险与担保 • 案例分析
房地产投融资概述
房地产投融资的含义
房地产投融资是指房地产开发商或投 资者通过各种途径筹集资金，以支持 房地产项目的开发和运营。
直接投融资是指投资者直接参与房地 产项目的开发和运营，如购买土地、 建造房屋、经营物业等。
市场风险
市场供需
市场需求和供应的变化可能影响 房地产项目的销售和租赁前景， 进而影响项目的投资回报和资产
价值。
市场竞争
市场竞争加剧可能导致房地产项 目面临销售和价格压力，影响项
目的盈利能力和投资价值。
宏观经济环境
宏观经济环境的变化可能影响消 费者的购买力和消费意愿，进而 影响房地产市场的需求和供应。
预售款：在楼盘预售 时，向购房人收取的 定金和房款。
银行贷款
开发贷款
银行为开发商提供的用于楼盘开发的贷款。
经营性物业抵押贷款
银行为拥有经营性物业的开发商提供的用于物业经营和开发的贷款。
个人住房贷款
银行为购房人提供的个人住房贷款。
发行债券
企业债券
开发商发行企业债券，筹集开发 资金。
可转换债券
开发商发行可转换债券，在一定 条件下可以将债券转换为股票。
财务风险
1 2 3
资金筹措 房地产项目的资金筹措方式可能影响项目的投资 回报和资产价值，不同的筹资方式可能导致不同 的财务风险。
利率风险 利率变动可能影响房地产项目的资金成本和债务 偿还能力，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
汇率风险 汇率变动可能影响跨国投资的房地产项目的成本 和收益，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
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房地产开发经营与管理
第三章
房地产项目开发投资与融资
【本章学习目标】
一般了解房地产项目开发 投资与融资的基础知识；财 务评价、筹资与筹资方式、 房地产金融的基本知识和内 容；对技能点和掌握点有一 般性的了解。
第一节 房地产项目开发投资概述
一、房地产项目开发投资的基本概念
（一）投资要素 投资是指投资者为了获取未来的
1．房地产投资对象的固定性和不可移 动性；
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经 营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目 的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外 部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料， 通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究， 从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
2．投资客体 投资客体即投资对象、目标或标的物。 3．投资目标 投资目标是指投资活动要达到的目的和 投资者的投资动机。 4．投资方式 投资方式是投资过程的运行方式，或 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资和间接投资两类。
（二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。
准备阶段 储备资金
房地产市场调查概念的把握：
1．市场调查的基础是收集资料； 2．市场调查的内涵是广义的； 3．市场调查的方法必须是科学的。
（二）房地产市场调查的作用
1．有助于房地产企业确定正确的发展方向； 2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代； 3．有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划； 4．有助于项目投资者实施正确的价格策略； 5．有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。
（二）正式调查阶段
1. 确定资料来源 2. 确定调查方法 3. 拟定调查表或调查问卷 4. 抽样设计抽样调查 5. 实地调查
（三）提交调查报告阶段
1. 资料的整理分析 2. 编写调查报告
（四）跟踪调查阶段
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的方法
（一）观察法 1. 直接观察 2. 间接观察 3. 局外观察
收益将资金、土地、设备、物质、 技术等生产要素投入社会再生产过 程的经济活动和经济行为。投资行 为是社会经济发展的基本推动力。
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
4．按风险程度分类
分为：一般投资、风险投资。
5．按投资项目的内容分类
分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业 项目投资、房地产投资等若干种类。
二、房地产投资的特征
（一）一般性投资的特性
1．资源消耗巨大； 2．投资期间漫长； 3．环境因素复杂； 4．风险客观存在
（二）房地产投资的特征
1．确立预测目标； 2．拟定预测工作计划； 3．收集与整理资料； 4．选择预测方法； 5．预测分析； 6．预测结果评价； 7．编写预测报告。
四、房地产项目投资过程
（一）项目及项目周期
1．项目的含义 指在一定的约束条件下，具有特定目标的一次性任务。
构成一个项目，必须具备如下4项基本条件。 （1）项目是一个系统的有机整体； （2）项目具有明确的目标； （3）项目具有明确的起点和终点； （4）资源条件的保障。
（二）问卷调查法 调查问卷的主要形式和基本内容
第二节 房地产市场调查
（四）房地产市场预测的概念
预测是指人们运用科学知识和手段，对 客观世界中未来不确定事件的发展变化 趋向和结果，事先所做的分析和估计。
房地产市场预测是指借助历史统计资料 和市场调查，运用科学的方法和手段， 对房地产未来经营状况及发展趋势做出 的预计、测算和判断。
（五）房地产市场预测的内容
1．国民经济发展趋势预测；
2．产业政策所带来影响的预测； 3．市场需求预测； 4．技术发展预测； 5．销售前景预测； 6．房地产生命周期预测； 7．供给能力预测； 8．市场价格走向预测； 9．市场竞争情况预测。
（六）房地产市场预测的步骤
2．项目周期 （1）项目投资前期
①投资机会研究； ②投资项目建议； ③投资项目可行性研究； ④投资项目评估与投资决策。 （2）项目投资实施期 ①项目设计施工任务的承发包； ②项目控制； ③项目财段 生产资金
销售阶段 成品资金
增值
商品销售 货币形态
1．按投资主体分类
分为：国家投资、企业投资、个人投资。
2．按投资客体分类
①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、无 形资产投资。
②按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资 产投资。
3．按投资形式分类
分为：直接投资、间接投资。
第二节 房地产市场调查
2. 不可控因素的调查
（1）人口状况调查 （2）政治法律环境调查 （3）经济环境调查 （4）自然环境调查 （5）科学技术发展水平调查
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的程序
（一）调查准备阶段
1. 确定调查目标 2. 初步情况分析
3. 制定调查计划 4. 非正式调查
第二节 房地产市场调查
第三章
房地产项目开发投资与融资
【本章学习目标】
一般了解房地产项目开发 投资与融资的基础知识；财 务评价、筹资与筹资方式、 房地产金融的基本知识和内 容；对技能点和掌握点有一 般性的了解。
第一节 房地产项目开发投资概述
一、房地产项目开发投资的基本概念
（一）投资要素 投资是指投资者为了获取未来的
1．房地产投资对象的固定性和不可移 动性；
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经 营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目 的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外 部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料， 通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究， 从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
2．投资客体 投资客体即投资对象、目标或标的物。 3．投资目标 投资目标是指投资活动要达到的目的和 投资者的投资动机。 4．投资方式 投资方式是投资过程的运行方式，或 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资和间接投资两类。
（二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。
准备阶段 储备资金
房地产市场调查概念的把握：
1．市场调查的基础是收集资料； 2．市场调查的内涵是广义的； 3．市场调查的方法必须是科学的。
（二）房地产市场调查的作用
1．有助于房地产企业确定正确的发展方向； 2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代； 3．有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划； 4．有助于项目投资者实施正确的价格策略； 5．有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。
（二）正式调查阶段
1. 确定资料来源 2. 确定调查方法 3. 拟定调查表或调查问卷 4. 抽样设计抽样调查 5. 实地调查
（三）提交调查报告阶段
1. 资料的整理分析 2. 编写调查报告
（四）跟踪调查阶段
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的方法
（一）观察法 1. 直接观察 2. 间接观察 3. 局外观察
收益将资金、土地、设备、物质、 技术等生产要素投入社会再生产过 程的经济活动和经济行为。投资行 为是社会经济发展的基本推动力。
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
4．按风险程度分类
分为：一般投资、风险投资。
5．按投资项目的内容分类
分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业 项目投资、房地产投资等若干种类。
二、房地产投资的特征
（一）一般性投资的特性
1．资源消耗巨大； 2．投资期间漫长； 3．环境因素复杂； 4．风险客观存在
（二）房地产投资的特征
1．确立预测目标； 2．拟定预测工作计划； 3．收集与整理资料； 4．选择预测方法； 5．预测分析； 6．预测结果评价； 7．编写预测报告。
四、房地产项目投资过程
（一）项目及项目周期
1．项目的含义 指在一定的约束条件下，具有特定目标的一次性任务。
构成一个项目，必须具备如下4项基本条件。 （1）项目是一个系统的有机整体； （2）项目具有明确的目标； （3）项目具有明确的起点和终点； （4）资源条件的保障。
（二）问卷调查法 调查问卷的主要形式和基本内容
第二节 房地产市场调查
（四）房地产市场预测的概念
预测是指人们运用科学知识和手段，对 客观世界中未来不确定事件的发展变化 趋向和结果，事先所做的分析和估计。
房地产市场预测是指借助历史统计资料 和市场调查，运用科学的方法和手段， 对房地产未来经营状况及发展趋势做出 的预计、测算和判断。
（五）房地产市场预测的内容
1．国民经济发展趋势预测；
2．产业政策所带来影响的预测； 3．市场需求预测； 4．技术发展预测； 5．销售前景预测； 6．房地产生命周期预测； 7．供给能力预测； 8．市场价格走向预测； 9．市场竞争情况预测。
（六）房地产市场预测的步骤
2．项目周期 （1）项目投资前期
①投资机会研究； ②投资项目建议； ③投资项目可行性研究； ④投资项目评估与投资决策。 （2）项目投资实施期 ①项目设计施工任务的承发包； ②项目控制； ③项目财段 生产资金
销售阶段 成品资金
增值
商品销售 货币形态
1．按投资主体分类
分为：国家投资、企业投资、个人投资。
2．按投资客体分类
①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、无 形资产投资。
②按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资 产投资。
3．按投资形式分类
分为：直接投资、间接投资。
第二节 房地产市场调查
2. 不可控因素的调查
（1）人口状况调查 （2）政治法律环境调查 （3）经济环境调查 （4）自然环境调查 （5）科学技术发展水平调查
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的程序
（一）调查准备阶段
1. 确定调查目标 2. 初步情况分析
3. 制定调查计划 4. 非正式调查
第二节 房地产市场调查