廊坊万达广场的项目营销策划方案

廊坊万达广场的项目营销策划方案“万达广场”项目策划及销售部署进行了深入调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大经济效益和品牌效应。

通过多次沟通，本策划书就“万达广场”所面临问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新解理和深度透析。

1：区域性商圈深度透析

本项目商圈分析

——“地利人和，商权无限”

新华路有巨大区域优势

廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来廊坊五大片区中都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区地位。一系列市政基础配套设施把北京、天津紧紧连在一起，大大减弱了两市差异。

新华路区未来则以“五个中心”为核

而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快就是金光道、爱民道为轴线新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区核心地带。

规划调整带动房地产快速发展

随着廊坊市对市区改造及各地产商实力增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下少有大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主房地产市场。

2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。在建商品住宅408。76万平方米，占全市在建商品住宅18。3%，居第二位。由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场份量。

人口急增加

房地产市场快速发展带来结果就是：人口急剧增加。

据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区人口已由1990年10余万发展到现在30。73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市人品规模，人口增加，特别是有效消费人品增加，必然促进商业市场繁荣。

大量土地资源储备

新华路区目前房地产开发大多集中在新华路区西部，东部尚有50平方公里农村地带等待开发，发展前景极为乐观。新华路区七项市政工程、区政府东迁及琶州地区开发必将促进这一地区开发进度。从而带动大量人口入住，进而促进商业发展。

京沪高铁兴建，将促进商业发展

京沪高铁将在2010年开通，其便捷交通，舒适乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心形成提供机遇。

各大商家看中新华路，既带来竞争，又带来机遇

在2001年6月20日举行“新华路商机交流会”上，有8个大型项目落户新华路，世界零售商业两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊，其中沃尔玛公司已在去年年底开张。

这些大型商家开张必将促进区内商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平廊坊，甚至南、番、顺人流，对区内商业气氛形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。

再加上新华路茶馆政府“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”思路，新华路将“地利人多，商机无限”。

2：利用高铁优势影响

市政府审批同意高铁开通策划方案

2月28日，市政府审批同意了高铁总公司所拟“关于廊坊高铁开通策划请示”。据此方案，通车时间较原计划提前半年。

运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。1-3月，客流量1620。4万人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18万人次，比去年同期增加3。1%。

根据国际经验，在高铁沿线物业中，受益最大是商用物业，其次是写字楼，最后才是住宅。因为在这三种物业中，商用物业对人选择最为广泛，而写字楼住宅则相对而言较为固定。

高铁要领对商用物业最大影响，可谓是人流

在廊坊，高铁一号线自1999年6月28日开通，对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多人流。据统计，天河城最高客流量在64万人次，从而使天贸南大与吉之岛年营业额增长率达到四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物首选之地。

一号线客流量，日均客流量18万人次。而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通，一、二号线贯通，将为新华路带来更大人流量，交替支起到倍增效应。

经营特色

高铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。

沿高铁沿线开发商用和业可分为三个圈，500米以内为核心商圈，500-1000米范围内为内环圈，1000米以外为外围圈。而目前在廊坊，受高铁影响主要为核心商圈。

高铁一号线开通二年以来，高铁一号线沿线商场可谓有人欢喜有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡”。这与其经营品种少、定位高档不无关系。由此而不能充分利用高铁带来人流。

廊坊数码科技广场

由廊坊长江企业发展有限公司，位于新华路区金光道中151-153号开办面积约8000多平方米数码广场，主要经营电脑产品及电脑配套产品，拟于年内开业。

4：电子市场前景

廊坊市目前电子配件商贸主要集中在两地，一、以天河区岗顶——五山片区，二、东山区黄花岗科贸街。其中天河岗顶——五山片区有太平洋电脑城（一、二期）、天河电脑城、南方电脑城及五山科技街等大型电子（以电脑及其配件相关产品）商场，成为廊坊市目前最大、最成熟电脑市场。

而新华路区目前已有近130万人，相当于一个中等城市规模，区内又有全国著名学府——中山大学，以及廊坊美术学院廊坊业余大学等高校，随着新华路区房地产开发，一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为基本配套，而目前新华路区还未有一家专业电子市场。人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去，为河南电子市场创造了一个空白切入点，这是其一：其二，新华路区政府已把金光道、爱民道定位为商业中心，并加以大力发民。零售业两大巨头之一法国家乐福集团也将落户前进路，从而为该地气创迁极为浓烈商业氛围，带来可观人流。而目前金光道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主，电子市场则为空白。

其三，高铁二号线三元里站至晓港站将在2002年底开通，并将与高铁一号线相贯通。而本项目即位于高铁二号线市二宫站出口，其影响力将随着加以延伸。

随着高铁三号线破土动工，并与一、二号线组成一个轨道交通网，高铁将全成为一个效应倍增器，为沿线商用物业带来无限商机。

3、万达广场商场定位

新华路区首个高铁数码科技主题商场

支持点：

即将开通二号高铁是本商场最大支持点；

金光道一直是新华路区最具历史商业旺区；