天津市东丽区华明镇项目可研建议书(规划)

目录

第一篇宏观背景 (5)

1 东丽区概况 (6)

1.1 人口及行政区划 (6)

1.2 经济发展指标 (6)

1.3区域规划 (7)

2.空港概况 (8)

2.1 空港整体概况 (8)

2.2 空港物流加工区规划 (9)

2.3 空港交通 (10)

2.4 目前现状 (10)

2.5 空港加工区配套设施 (12)

2.6 空港加工区优劣式总结分析 (13)

3、华明镇概况和发展趋势分析 (14)

3.1华明镇规划 (14)

3.2 **发展状况 (15)

3.3华明镇发展概况总结 (17)

3.4 市场空白点 (18)

第二篇天津整体房产市场研究 (18)

1 天津商业发展分析 (18)

1.1 天津商业政策和市场规划 (18)

2天津商业供求关系分析 (19)

2.1 天津商业发展——总体水平较高 (19)

2.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场

竞争激烈 (20)

3 商业租售价格分析 (22)

3.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高 (22)

3.2 商业租赁价格—重新活跃、前景看好 (23)

3.3 商业用房入住率—空置面积增加，市场竞争将更加激烈 (24)

4天津商业房产特点及趋势 (25)

4.1 政府规划引领商业布局 (25)

4.2 市场作用推动商业调整 (25)

4.3 新建小区形成次级商圈 (25)

4.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军 (26)

4.5 外地房产商转向商业房产 (26)

4.6 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪 (26)

4.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加 (27)

4.8商业房产的操作更符合利润后置的属性 (27)

5 各商圈发展分布状况和发展趋势 (28)

5.1 目前天津商业发展分布 (28)

5.2 商圈发展趋势分析 (28)

5.3 商圈发展进程的总结 (30)

6 天津零售业发展状况 (32)

7 天津零售市场分析 (33)

8 天津专业市场发展状况 (34)

9 天津市商业市场未来发展趋势 (35)

9.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显 (35)

9.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长 (36)

9.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势37

10 商业房产市场结论 (37)

10.1 流动人口不足，商业发展的最大瓶颈 (37)

10.2 城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟 (38)

第三篇区域房产市场研究 (38)

1**商业圈分布和发展趋势 (39)

1.1 东丽区商业市场分布 (39)

1.2 区域商业现状 (39)

1.3 区域未来商业发展趋势 (40)

1.4 区域市场总结分析 (42)

2 **专业市场分布和发展趋势 (42)

2.1 **专业市场分布 (42)

3、空港区域内楼盘分析 (46)

3.1空港物流加工区内在售项目分析 (46)

3.2 园区内各种业态分布以及供应量 (50)

3.3空港加工区内营业酒店信息 (52)

4华明镇区域概况 (53)

4.1 华明镇现状 (53)

4.2华明镇未来规划 (54)

4.3 华明镇年内施工情况 (56)

第四篇项目定位 (57)

1地块区位分析 (57)

1.1项目四至范围 (57)

1.2 周边公共设施配套 (58)

1.3交通状况 (58)

1.4污染状况 (59)

1.5 社会治安状况 (59)

2 项目SWOT分析 (59)

2.1项目优势 (59)

2.2项目劣势 (61)

2.3 项目机会 (61)

2.4潜在威胁点 (62)

3 项目定位 (62)

3.1 项目整体定位 (62)

3.2 项目产品形态定位推算 (63)

3.3项目操作思路思考 (65)

3.4项目目标客户群体 (68)

第五篇项目开发模式 (68)

1 项目开发模式 (69)

1.1 复合型社区（参与城市运营）——规划开发原则 (69)

1.2 项目发展策略——综合开发，社区运营 (69)

1.3项目启动点 (71)

第六篇项目营销操作 (72)

1项目营销策略 (72)

1.1项目营销思路一 (72)

1.2项目营销思路二 (74)

东丽区华明镇项目可行性研究报告

第一篇宏观背景

1 东丽区概况

1.1 人口及行政区划

东丽区位于天津中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人／平方公里。规划到2010年东丽区人口为90万人左右，人口密度约为2000人／平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。

1.2 经济发展指标

06年1-10月份，东丽区实现生产总值108.3亿元，同比增长15.8%；三级财政收入22.1亿元，同比增长24.4%，其中区级收入7.1亿元，同比增长36%；农民人均纯收入6493元，同比增长9.4%。未来几年是东丽区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段，每年GDP的增长速度将在15%以上，财政收入的增长速度将在20%以上，农民人均纯收入的增长速度将在10%以上，固定资产投入将占当年GDP的40%。到2010年，全区人均GDP 将达10500美元，达到高收入国家水平。

1.3区域规划

东丽区是连接滨海新区和市区的桥梁，是滨海新区圈层化体系的一个重要节点区域和组成部分。随着天津工业东移、滨海新区西扩等战略的实施，东丽区将着力加强生态居住功能区、经济功能区的建设，力争到2010年，全区城市化率达到100%。用五年时间，东丽区将建成军粮城(无瑕)、新立、**、大毕庄四个新市镇，并使其成为天津示范城镇。

1.3.1 产业总体规划

即将兴建的“现代化津滨新城区”的总体规划，围绕全面优化经济结构为主导，使现代化服务业和高新技术产业成为全区经济的重要支撑点，同时形成“两个依托一带动”的经济发展格局，即：要依托**经济开发区、**湖旅游度假区、空港物流加工区；依托镇街乡工业园区建设，带动**经济的全面发展。规划三个现代物流区：大毕庄商贸、空港和军粮城码头物流区。五个产业园区：空港物流加工区、经济开发区等。一个旅游区：建设58.6平方公里的**湖温泉旅游度假区。八个沿海都市型农业示范区等

1.4**房产发展契机

天津经济发展良好，特别是环渤海战略、十一五规划等大政方针给区域带来商机

政府对**发展的政策支持和倾斜，商业投资增加

**是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动**发展

依托自身空港和靠近天津港的的地理优势，大力发展物流业

东丽区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景

2.空港概况

2.1 空港整体概况

天津空港物流加工区整体位于天津市东丽区，北起津汉公路，西面和南面是京津塘高速公路，东临津汕高速公路。该区域地处天津滨海国际机场东北则，距市区10公里，距保税区和天津港30公里，距北京110公里，区位优势得天独厚。天津铁路北环线，京津塘、津滨、唐津、津汉、津汕高速公路与空港物流加工区直通，海陆空联运便捷天津空港物流加工区，具有加工制造，保税仓储，物流配送，科技研发，国际贸易等功能，是高度开放的外向型经济区域，是促进天津经济发展的增长点，也是环渤海地区最具竞争力的投资热点。一期工程基础设施建设已经基本完成，有400

多家中外企业注册。空港规划成建设用地面积102平方公里，规划人口15万人。按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。

2.2 空港物流加工区规划

空港物流加工区为天津保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地规模42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地23.5平方公里。实际征地21.69平方公里。二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。规划占地18.5平方公里。按照空港物流

保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。

2.3 空港交通

空港作为由天津向东的张力和滨海向西的辐射，距滨海国际机场1公里，距市中心10公里，689、677、663三条公交路线，规划中6条公交路线，3条通往市区，1条通往塘沽区，2条区内环网运行，沿津汉城际快速路的5条公交路线也在加工区设站，天津地铁2号线延伸至加工区，地铁4号线规划至空港运营区和空港学院交界处。

2.4 目前现状

空港内将有大型综合医院，星级酒店及康体娱乐中心，将兴建大型百货中心、进出口产品销售中心、国际大型仓储式购物中心、免税商店、大型电影娱乐中心和国际风情街等。

空港物流区

空港物流区、仓储物流加工区已进入成熟阶段。

滨海国际机场

滨海国际机场扩建工程完成征地，正在施工，计划08年上半年可投入

使用。

空客A320

目前空客项目工程进展迅速，占地60万平方米的空客总装厂区用地全部整平完成，总装厂房桩基已完成。喷漆厂房、服务楼、大部件库、物流中心等均已开工，预计07年底前全部完工进入设备安装调试阶段，08年必须保证第一架飞机上线。

空港加工区

空港加工区目前一期土地整理工作已全部完成，对工业企业的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在进行。

天津空港加工区自2002年5月开发建设至今，累计吸引中外资企业450余家，实际利用外资62.5亿美元。累计完成固定资产投资307.2亿元，其中，基础设施投资76.1亿元，企业项目投资231.1亿元。截至今年5月份，空港加工区进驻项目共计242个，其中，111个项目已竣工投产，累计实现产值超过100亿元；57个项目在建。以高新技术为主导的加工制造业项目是空港加工区投资的主体，占全区项目投资额的85％。

目前较为成熟的为空港加工区的发展。

2.5 空港加工区配套设施

为区域做文化产业及商贸配套工作已经初见成效，18洞天津国际温泉高尔夫俱乐部、国际商贸中心、假日快捷酒店、白云酒店、海关大楼、司法大楼、投资服务中心、银行街、国际汽车园等设施已经相继建成，皇冠

国际酒店、空港国际中心等项目也已经开工建设，商务商贸设施已初具规国际商贸中心心 假日快捷酒店 高尔夫俱乐部俱皇冠酒店

模。

2.6 空港加工区优劣式总结分析

2.6.1优势

政府政策支持，发展助跑；

未来15人口区域的吸引力；

形成高速、铁路、海空联运等交通网络优势，交通便捷，可通往市区及各地；

依托自身空港和靠近天津海港的地理优势，成为华北物流中心；

随着空港经济发展，将带动区域经济发展及周边配套设施的完善；

空客A320以及总部经济的聚集，推动区域高速发展

是滨海新区距离市区最近的一个功能区，距滨海机场较近；

整个区域内绿化比较好，空气质量高；

适宜的气候和自然地理条件（**湖、碧波湖），环境优美。

2.6.2缺点

地理位置稍偏远，区域内公交路线缺乏，影响出行；

规划建设短时间内不成效，，开工周期长；

目前无成熟生活配套，教育、医疗等设施缺乏，无法满足自身需求； 新建区域，人气聚集不足；

目前发展不完善，地域较空旷，还有待进一步规划；

由于施工工地较多，人员较杂，流动性大，安全无法保障；

津汉公路两侧污水河，环境较差。

3、华明镇概况和发展趋势分析

3.1华明镇规划

华明镇位于天津市东丽区中部，紧邻滨海新区，空港物流区就坐落在**境内。我镇距天津市中心10km，距天津国际机场5km。2001年由原华明镇和赤土镇合并而成。全镇总面积156km2,总人口5.3万人，辖14个行政村。近几年经济发展迅速，2005年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试点，华明镇就是其中之一。

⑴**软件园：天津市软件公司**园区坐落于华明镇，位于**家园的西面，用地1106亩，处于外环线以内。设计指标为三级税收每亩地要达到50万元，总税收达到5.5亿元，这是华明镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量比较高。

⑵经济功能区：占地3300亩（2.2平方公里），每亩地投资130万元，设定指标为三级税收达到每亩15～20万元，包括综合服务业、CBD、EOD 等商务、商办企业，06年9月开工，是华明镇经济、社会发展的重头戏。

⑶商务区：占地1984亩（1.32平方公里），位于**家园内部，对**家园内是商业配套服务设施；对外辐射周边地区大型商务市场，是提高华明

镇经济总量的重要因素。

⑷物流综合服务区：全镇目前有几千台大型运输车辆、设备，但综合效益并没有完全体现出来，因为挂靠，外流的很多，税收、营业收入等社会效益体现出来了，但是经济效益在**没有完全体现出来。目前将重新整合运输业、建筑施工设施、机械设备行业、对外配货行业等，使之成为**的产业之一。另外更重要的是一定要做到延伸和扩面，延伸：包括停放、维修、管理、加油、配货等综合开发；扩面：是横向涉及相关领域的服务业，形成优势互补，带动区域经济的强劲发展。

⑸两个村级工业区：通过土地整合流转，一些村的不成规模的工业小区要整合成两个，主要的一个是北于堡工业小区，另一个是南坨工业区。北于堡工业小区是自然形成的，其规划整理，设施都不到位，需要加大投入，进行规划调整和土地整理。南坨工业小区，目前受土地指标限制，发展受阻，但其有一定的发展后劲。

3.2 **发展状况

3.2.1地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显

位于天津市东部的东丽区，地处“武清-中心城区-塘沽”的城市发展主轴

和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻**湖风景区，西侧为已建成的**示范镇及规划**科技园，区域优势明显。

3.2.2 区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利

区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约3公里，对外交通十分便利。

3.3华明镇发展概况总结

优点：

政府政策的支持与倾斜；

新建区域，小区环境优越；

空气质量好，绿化高；

便捷的交通网络优势，离快速路和机场近，出行便捷；

示范区内道路状况良好，便于出行；

该区域的发展空间大，升值潜力高。

缺点：

区域内生活配套设施不完善，商业、购物还在规划中，医疗、教育资源匮乏；

沿街污水河污染严重，环境差；

板块内无公交配套，离市区远；

多是还迁户，人文素质不高；

区域内正在施工，人员流动大，安全保障受影响；

通往空港快速路无人行天桥，出行安全无保障。

3.4 市场空白点

**示范区自身无成熟生活配套，商业不发达，上市量小，无法满足区域内自身需要

**新建商品房区域需2-5年的开发周期

空港内商业需2-4年的开发周期，带来先机

空港现有商业档次过高，多是星级酒店，客户群体有限

空港入住企业的加大增加商业需求

整个**和空港约15万人口的商业需求

新成交商业项目，楼面地价高，加剧项目开发成本

国家和政府对滨海新区、**居住区、空港的政策支持和倾斜

第二篇天津整体房产市场研究

1 天津商业发展分析

1.1 天津商业政策和市场规划

1.1.1 天津市“十一五”期间商业市场规划

天津市商务委，今后五年本市将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升特色专业商业街功能和档次、发展交通枢纽型商业，通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间，商业设施投资总额将达900亿元，年

均增长20%，人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上，商铺总存量将从目前的约900万平方米增加到约1200万平方米。

1.1.2城市商业网点规划政策

到2010年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米，和平路、滨江道、东马路将成为三大市级商业中心。同时，本市还将扩建发展10大特色商业街。

本市商业布局将形成市级商业中心、市级商业次中心、区级商业中心、居住区级商业中心多个层次的布局。区级商业中心24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。居住区级商业中心50处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700―900平方米/千人配置网点。

2天津商业供求关系分析

2.1 天津商业发展——总体水平较高

目前，全市有商业法人单位及产业活动单位177142个，从业人员总数突破100万，商业经营总面积达900万平方米，天津人均商业面积0.8平方米。

近十年间，商业GDP占全市总量和第三产业的比重分别为8.92%和19.62%。

2.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈

近年来天津市商业房产总体发展状况良好，这与近年来天津市经济快速发展，人民生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加，其整体供求关系呈现出以下几个特点：

商业用房新增供应量有所下降

2003～2007年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到2006 年底商业用房总供应量达到411.3万平方米。2007年新增供应量有放缓的趋势，2007 年第一季度新增供应量为13.9万平方米。 商业用房需求量有所提升

从2006年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比2005年小有增幅，从2006年到2007年一季度天津市新面市及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各