物权法及房地产法律问题研究报告

《物权法》与房地产法律问题研究

签下一份购买商品房的合同，也许是我们大部分人一生中最昂贵的支出，但是在一路走高的楼市里，买卖双方的地位却并不平等，信息并不对称，在这个买卖过程中，特别容易出现纠纷，其中以商品房买卖纠纷案件尤为突出。因此，买卖双方如何维权，成为大家必须面对并要加以解决的一个课题。《物权法》的出台为我们解决这些纠纷提供了法律指南，成为我们漫漫维权路上的一盏明灯。今天我主要讲三个部分的内容：第一个部分讲《物权法》的立法背景及其重大意义，第二个部分讲《物权法》中关于房地产业的新规定，第三个部分讲房地产纠纷的一些解决办法。

一、《物权法》的立法背景及其重大意义

（一）《物权法》的立法背景

大家都知道，《物权法》是在2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上正式通过的。该法之通过，对于我国财产法律体系，民事法律体系乃至于社会主义市场经济体制法律体系之基本完善，具有划时代的价值和意义。这部法律修订时间之长，审议次数之多，开了我国立法之记录。

为什么呢？因为，改革开放以来，我国先后制定了不少市场交易规划，同时十分关注财产的归属和利用问题。按照国家立法规划，到2010年，我国要出台民法典，目标是基本建成有中国特色的社会主义法律体系。为了实现这一立法目标，必须早日制定《物权法》。经

过专家学者们艰苦跋涉十余年，历经8稿，2007年3月16日第十届全国人民代表大会五次会议高票通过了《物权法》，这标志着中国民法典向诞生迈出了关键一步。

正在《物权法》即将是审议通过之际，不知是巧合还是刻意，史上最牛的钉子户（屋主杨威、吴平夫妇）在XX市九龙坡区适时出现，使城建热点的拆迁与钉子户的问题再度升温。一场关于《物权法》与钉子户的争论就此展开。最牛钉子户用它的“大海中的一叶孤舟“筑就了一座公民私产的保垒，实践了《物权法》中“国家、集体、私人和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，捍卫了宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的原则。

（二）《物权法》的重大意义

1、确立了基本的《物权法》规则，如物权立法的法定主义、物权变动的模式、建筑物区分所有权、地役权等。这些规定都填补了我国立法长期以来的空白。

2、修正了原来的一些不妥当不合理的规定，集中体现在担保物权部分。

3、整合了原有分散的《物权法》规定。尢其体现在所有权与用益物权部分。在《物权法》之前，民法通则、资源法等也有不少关于国家所有权、集体所有权、个人所有权和土地、自然资源使用权等关于所有权的规定，但很零散，也不规X，此次《物权法》整合了这些规定，显得系统完备。

那么，《物权法》的作用是什么呢？《物权法》从表面上看是保护物权，透过物权实际上是保护人权。在此引用西方一句格言，对私人住宅，“风可进，雨可进，国王的军队不可进”。物质资料是由人类控制的，只有先尊重和保障人权，，才能更好地保护物权，不尊重人权就难以保护物权。物权和人权是公民两大基本权利。《物权法》是私法，它更重要的是体现平等主体之间的老百姓意志。

二、《物权法》中对房地产业的新规定

房地产是我们业界的通称，在法律上它叫不动产，什么意义呢？就是不能移动的财产，包括土地和建筑物，土地不就是我们说的地产吗？建筑物不就是我们说的房产吗？可见的《物权法》它是规定不动产的基本规则的法律，也就是说房地产与《物权法》有非常密切的联系，我们国家为什么要在这个时候制订《物权法》呢？这与我们的改革开放有关系。改革开放一开始强调的发展市场交易，第一个口号叫做搞好流通，因此，在法律中合同法首先受到重视，我们在改革开放初期，就制订了三部《合同法》，到了99年又制订了统一的《合同法》，这是市场交易对法律规则的需要。但是关于财产关系的法律规则，关于房地产的法律规划，没有受到重视，这与我们房地产业的发展较晚也是有关系的，这就导致我们《物权法》的立法滞后，这对我们产生了什么影响呢？由于基本的规划不完善，法律规则不清楚，在业界我们从事房地产业的经营，开发和销售当前，难免要发生很多混乱，发生一些案件，这些案件在法律上很难解决，很难做出一个公正、合理的妥善保护开发商和买房人利益的判断，要弥补这个不足，制订

出一部完善的《物权法》，主要的目的当然是要为房地产业的市场发展提供基本规则，有助于房地产业的健康发展，当然还要妥善的保护开发商的利益和购房者的利益。制订《物权法》还有一个目的，要让买了房的人对将来他的财产有信心，能够将来把这个财产遗留给自己的子孙后代，他才会积极的买房，房地产市场的需求才会不断旺盛。

所以，《物权法》的通过，对于房地产业的朋友来说，关系太重要了，我们应该高度重视，正确的学习它，掌握这部法律，在我们的生活中，正确的运用这部法律，保护自己的权利，保护自己的利益，推动房地产业市场的健康发展。

接下来，我主要介绍《物权法》对房地产业有哪些新规定？

第一个新规定，就是不动产物权登记制度。《物权法》出台以前，原有的登记制度是不完善的，多年来在很多地区很多城市房产的登记处地产的登记是分别由不同的机关进行的，登记机关，它同时又是行政机关、登记行为和管理行为混淆不分，不仅导致麻烦，还导致很多对我们房地产业发展不利的结果。出现很多纠纷，出现很多麻烦。为此，《物权法》建立了一个统一的与行政管理脱钩的不动产登记制度，首先是统一的，不能将地产的登记，房产的登记分别由不同的部分进行，而是由一个部门进行，并且必须这个登记机关手里没有行政管理权限，它只是一个登记机关，进行登记是一种服务行为，登记机关实际上是一个证明机关，这一点涉及到登记制度的重大改变。《物权法》第10条、第16条、第17条，对不动产物权登记有详细的规定：1、不动产登记管辖原则：由不动产所在地的登记机构办理。2、不动产

登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。3、效力排序：权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误。

下面我在介绍在不动产登记中创生了一个崭新的登记制度预告登记，这就是在房地产实践登记过程中，针对一房多卖的情况制定的。我们国家的房地产市场中，一房多卖的现象非常严重。举个例子，XX 法院曾经受理过一个案件，一套房子卖给6个买房人，某一个开发公司建了150套房子，结果卖出了500多套房子，签订了500多套销售预售合同。这当然对房地产市场造成混乱，损害买房人的合法利益。现在对这个现象，在不动产登记制度中创生了一个崭新的登记，叫做预告登记，公民可依法维护自己的权利了。什么叫预告登记呢？商品房预售合同登记之后，房子还没盖起来，当然还没有到产权过户登记，因为房子还没有盖起来，就是在登记薄中记载某一个楼某一个楼层某一个单元某一个房号的三居室房子已经出售给了买房人某某某，登记薄上这样登记就是预告登记，那进行预告登记会有什么样的结果呢？做了预告登记，出卖人要把同一套房子卖给别人，就不能发生物权变动的效力，也就是说得不能得到房屋的所有权，具体来说一套房子卖给了X三，X三拿着商品房预售合同，到登记机构办理了预告登记，登记簿上就记载这套房子已经卖给X三了，那开发商要把同一套房子卖给李四、王五，签订了商品房预售合同按照合同法，当然是有效的。但是物权法，已经规定了你后来的买房人绝对不可能得到房屋的所有权，因为这个制度，因为这个登记，那买房人李四、王五当然就不会