中山市土地开发建设投资进度编制工作指引.doc

中山市土地开发建设投资进度编制工作指引1中山市土地开发建设投资进度编制工作指引

目录

一、法律法规文件和参考依据(１)

二、相关定义(１)

三、计算公式及组成简图(2)

四、总投资额的计算方法(2)

五、已投资额的计算方法(３)

六、特别说明（４）

七、附件A 报告编制说明内容及报告附件(参考) (6)

八、附件Ｂ表一总（已)投资费用汇总表(7)

表二与工程建设有关的其他费用汇总表(8)

一、法律法规文件和参考依据

１、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国建筑法》

4、《中华人民共和国合同法》

５、《中华人民共和国招标投标法》

6、《闲置土地处置办法》

7、《工业项目建设用地控制指标（试行)》（国土资发[2004］232号)

８、《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[200８]2４号)

９、《广东省城乡规划条例》

1０、《建设工程工程量清单计价规范》

11、《广东省建设工程造价管理规定》

1２、《中山市闲置土地处置实施办法》（中府[2０１3]３2号）

13、《关于闲置土地处置的实施意见》（中土函[２0１５]8３4号)

二、相关定义

(一）土地开发投资进度:宗地按照出让合同约定进行投资开发建设投入的资金总额，占总投资额的比值,即已投资额占总投资额的百分比。

(二）总投资额：指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的取得土地使用权的相关税费。总投资额一般包括投资估算或设计概算中除土地费用外所开列的所有费用项目。

(三)已投资额:指土地使用者按照出让合同约定进行投资开发,实地已进行开发建设投入的资金总额。已投资金额包括已进行开发建设的主要建(构)筑物工程费用、配套辅助工程建设费用、工程建设其他费,建设期贷款利息,不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的取得土地使用权的相关税费。（四)配套辅助工程费用:为项目正常投产或使用而配套建设的非主要建（构)筑物和室外配套工程的

费用。

主要包括场地平整、室外道路及排水、值班室、配电房、水泵房、围墙、绿化、室外变配电等费用。(五）工程建设其他费用：是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间,除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设其他费用，大体可分为三类:第一类指土地使用费;第二类指与工程建设

有关的其他费用;第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。本处仅指第二类，一般主要包括建设单位管理费、勘察设计费、监理费、造价咨询费、招投标代理费、测量测绘费、城市基础设施配套费等。

三、计算公式及组成简图

(二）组成简图

建筑工程费

主要建（构）筑物工程费用安装工程费

设备及工器具购置费

工程费用

场地平整

配套辅助工程费用道路、围墙、值班室、配电房、水泵房、水池

绿化、室外变配电等

总投资额

( 已投资额)土地使用费（此处不包括)

建设单位管理费

工程建设其他费用与工程建设有关的其他费用勘察设计费、监理费、造价咨询

费、招标代理费、测量测绘费、

城市基础设施配套费等

与未来企业生产有关的其他费用(此处不包括）

建设期利息

四、总投资额的计算方法

(一)、总投资额采用的优先顺序

①出让合同约定投资额②立项金额③按总规划报建（许可）资料计算的总投资额④局部土地投资强度推算的投资额⑤用地控制指标计算的投资额

(二)出让合同和立项文件均没有约定总投资额的情况下，总投资额的计算方法:

备注:上述总投资额的计价依据应与已投资额的计价依据相同。

五、已投资额的计算方法

（一)已投资额中建筑物的计算范围

１、有房产证的建筑物

2、有规划报建、施工报建但没有房产证的已完建筑物

3、有规划许可、施工许可的在建建筑物

4、199８年2月28日前建成的建筑物(引用于《关于闲置土地处置的实施意见》(中土函[20１5]8３4号))

５、１９98年3月１日至201２年6月３0日已建成的，能提供规划验收并经有资质的鉴定机构出具质量安

全鉴定报告的建筑物（引用于《关于闲置土地处置的实施意见》(中土函[２015]8３4号))

６、为生产、使用而配套建设的配电房、值班室、围墙、水泵房、水池、绿化、室外变配电等

(三)设备及工器具购置费

设备及工器具购置费以现有实物计算或以发票金额计算。其中现有实物的所有权人必须与房产所有权人一致。

（四)工程建设其他费用

（五)建设期利息

只有总投资额中包含了建设期利息的情况，已投资额才能计算建设期利息。建设期利息的计算需要提供贷款合同、利息支付凭证资料。

六、特别说明

（一)本工作指引仅适用于土地使用权转让,以及其他需要出具证明土地开发投资进度是否达到25%的情况；

（二）立项金额除由有相应资质单位出具的估算文件或概算文件对应的金额为有效的投资总额外,其余均不能在土地开发建设投资进度编制中使用;

(三)总投资额和已投资额所包含的费用项目必须一致,如果总投资额是采用出让合同约定价、建设用地控制指标的,已投资额应包括建设单位管理费、建设期贷款利息等费用；

(四)室外道路、绿化面积应以规划设计条件为控制指标，没有规划设计条件的,依据《工业项目建设用地