社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心64P
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
新一代邻里中心的发展趋向r——结合苏南地区邻里中心设计实践案例
新一代邻里中心的发展趋向r——结合苏南地区邻里中心设计实践案例胡文衍;王剑【摘要】比较邻里中心在新加坡和苏州工业园的历史建设经验,探索总结新一代邻里中心的发展趋势和发展特点,结合设计实践,分析新一代邻里中心在角色定位、用地规模、空间布局、功能业态、建设管理等各方面的更新变化.【期刊名称】《门窗》【年(卷),期】2017(000)006【总页数】2页(P105-106)【关键词】邻里中心;发展趋势;发展特点;设计实践【作者】胡文衍;王剑【作者单位】苏州工业园区新艺元规划顾问有限公司;东南大学建筑设计研究院苏州分院【正文语种】中文胡文衍苏州工业园区新艺元规划顾问有限公司王剑东南大学建筑设计研究院苏州分院“邻里中心”是基于社区商业概念发展而来的集商业、文化、体育、卫生和教育等多种服务功能于一体的商业形式，是服务于社区的商业。
“邻里中心”的概念源于西方，但邻里中心模式的成功推广则兴起于新加坡。
自上世纪60年代开始，伴随着新加坡新镇建设及组屋计划，邻里中心已成为新加坡社区型商业服务模式的特色名片。
90年代跟随苏州新加坡工业园区的建设，作为新加坡经验的借鉴，邻里中心模式引入了中国。
近20年的发展，邻里中心模式不仅成为苏州工业园区成功的社区商业综合服务模式典范，同时也成为一种品牌概念逐渐在周边城市建设和区域开发中得到越来越多的模式输出和理念借鉴，成为越来越普及的社区商业服务载体。
随着时代的发展变迁，民众生活方式的改变，也推动着邻里中心的不断发展更新。
比较新加坡邻里中心和苏州工业园区邻里中心的发展特点，可以看到邻里中心发展趋势的共通性。
新加坡邻里中心：典型规模：新加坡一般典型的邻里中心，混合用地约4公顷，商业建筑规模约为1万平米，服务人口4000户～6000户（约1.5～2万人），户均建筑面积按1.27m2设置，服务半径约400m。
发展趋向：新加坡城市规划采用的新镇规划模式是影响新加坡社区商业体系规划的核心因素。
苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值)
商业分级 配置标准
新镇中心 40000—60000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置
邻里中心 6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
邻区商店 1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店
四
是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当
可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为与住宅分离的独立建
区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街 169号 简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积
12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥
理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底
层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人 居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛 围。
参考案例
2、贵都大厦
根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。
区位：位于园区中新路8号 简 介 ： 2001 年 5 月 30 日 开 业 运 营 ， 建 筑 面 积 11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园， 周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅， 公交 68 路、 32 路和 178 路等经过大厦，交通极
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
邻里中心的特点是有序、规范、配套。
“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。
在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。
具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年5 月30 日新城大厦2001年5月30日贵都大厦2004年5月30日师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日玲珑大厦2007年5月30日沁苑大厦2008年9月19日翰林大厦2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。
社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例
李 炅之 ， 梦珂 ， 王 何 丹
（ 东师 范大 学 资源 与环 境 科 学 学 院城 市 与 区域 经 济 系 ， 海 ２ ０６ ） 华 上 ０ ０ ２ 摘 要 ：在 城 市 的 旧 社 区商 业 改 造和 新 社 区 商业 开 发 过 程 中 ， 立 合 理 的社 区商 业 模 式 对 于保 障 建
出对国 内社 区商业模式选择 的建议。
关 键 词 ：苏卅Ｉ 业 园 区 ； 工 邻里 中心 ； 区商 业模 式 社
中 图分 类 号 ：Ｃ １ ． ９２８ 文 献 标识 码 ：Ａ
ｌ 前 言
社区商 业有别 于传统 的居住 区商业 。居住 区商业 服务表 达 的是 一个 空间实体 地域 以提
总， 分析其 对 国内社区商业 发展 的启示 ； 萌 萌［、 阳 、 沈 ２赖 ］ 何骏 Ⅲ 学者 以社 区商业 的 内涵解 等 析为起 点 ， 分析社 区商业 现状 的基础上 ， 在 探讨 总结 出其理想 模式 ； 李伟娜 、 李秀 ［ 王蕾 旧 ５ ３ 、 则 对社 区商业 中心配 置模式进 行分 析 ， 出发展 建议 ； 海波 网 叶凌晨 嘲 居住 区空 间入手 分 提 龙 、 从
规 划 研 究 Ｅ ｍ ｉ ： ｅａ ６ ￣ ａ ｃ ｍ － ａ ｈ ｄｎ ６ ｓ ｎ ． ｏ １ ｉ
４期
李 炅 之等 ： 区 商业 模 式 选 择 的思 考 社
ｌ９ ３
邻里 中心 模 式现 状 的第一 手 资料 ， 通过 统计 、 单 的数 理 分析 对邻 里 中心 的空 间布 局 、 再 简 内
第 １ ９卷 第 ４期 ２ ０ １０年 ｌ ２月
世
界
地
理 研
究
Ｖｏ ． ９．Ｎｏ４ １１ ． Ｄｅ ． ｃ ，２ ０ １０
苏州工业园区方洲邻里中心管理有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告苏州工业园区方洲邻里中心管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:苏州工业园区方洲邻里中心管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分苏州工业园区方洲邻里中心管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务管理；住宿服务；洗衣服务；桌球服务；烟草零1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
社区商业案例
社区商业在城市商业中的定位
4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。 社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业 态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专 业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、 书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、 酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统 的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
4、空调位置如果设立外带栅格的统一空调位，将会更加美 观。
中新口腔
四、社区商业的配套规划
（一）关于超市、百货主力店配套规划必要条件。 社区商业超市等主力店租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适 合的情况之外，在配套方面也有一些不足。如超市必须的理货区方面、 熟食区的烟道方面，商场的前期设计未考虑或者考虑得不够，尤其是 超市通常使用的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯， 有的商场受空间限制，想改都改不了。 再如百货商场没有规划中庭、停车位规划不足等，都或多或少影响了 商铺的使用。
说明: 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可 能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米 以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容 等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中 心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商 户经营成本高，导致单位租金难以成长。
如图（珠海仁恒星园商业街）
中新口腔
二、社区商业在城市商业中的定位
城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组 团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起， 零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区 高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得 过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的 旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱 差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划， 由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、 娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便 是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合， 提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面 的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零 散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时， 社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。
邻里商业中心案例研究：方洲邻里中心、新加坡
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
>中高档或以上，迎 合周边消费者对一站 式便利生活、日帯休 闲的追求；
业态组合
>购物40-50%，餐 饮30-40%，休闲娱 乐10%，服务配套 10-20% ；
>超市、餐饮、服务 是最主要的三大功能 业态，此外，生活类 购物、服务、儿童游 乐等功能也需有一定 的考虑；
注重公共 设施配置
每层设有公共配套，创造性的将商业同公共配套相结合，有效增加人流量，带动商业中心的人气， 树立形象和良好的口碑，同时方便社区居民；
邻里型商业案例研究
案例研究
锦绣江南-概况：位于深圳龙华新区，无明显交通优势，项目通过对商业 街高效利用，形成辐射周边区域特色邻里商业中心
基本情况：锦绣江南位于深圳龙华新区，周边为 新兴居住区，辐射人口近20万人，无明显交通优 势，离市区较远，仅通过快速路同连接市区。项 目周边无大型购物中心，商业氛围较差；
为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保 证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商
邻里型商业案例研究
案例研究
方洲邻里中心-成功打造KPI
业态齐全
设置生活服务、健康教育、商业载体 三大业态，包含12项基本服务功能， 涵盖衣食住行闲，为周边社区居民提 供一站式服务；
集中式服务：集中服务的模式改 变了传统社区服务业“经营散、 管理乱”的形态、打破了沿街为 市的传统底商模式。将这些商铺 集中到住宅区中心，既解决了沿 街底商与小区居民的矛盾，又为 小区内外的居民提供了更大的便 利；
苏州邻里中心案例11.19
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26 27
业态 店铺数 百货类零售 21 家居家纺 2 餐饮 1 生活服务 1 食品类零售 1 休闲娱乐 1 合计 27
序号 21 22 23 24 25 26 27 28 21 22
品牌 幸福家 东来仪 休闲书屋 红瀛精品店 爱婴岛 乐扣乐扣 旅游户外用品 流行美 幸福家 东来仪
业种 外贸女装 文体用品 书店 饰品店 婴儿用品 家居家纺 旅游品店 化妆品 外贸女装 文体用品
该片区公寓价格在10000元/平方米左右，
别墅价格在400-500万/套。（金鸡湖板块 公寓价格在17000-20000元/平方米，别墅 价格在900-1500万/套）
苏州邻里中心
PART 业态组合
2
2.1业态结构〃新城邻里中心
经营数据：
业态 百货类零售 生活服务 食品类零售 餐饮 医疗服务 培训 家居家纺 大卖场/便利店 娱乐休闲 休闲娱乐 康体养生 合计 出租率 店铺数 26 20 7 7 3 4 3 2 1 1 1 75 98.7%
2.2分层业态布局〃新城邻里中心 西单元1F
1 2 8 4
苏州邻里中心
自动扶梯 出入口
餐饮 业态 店铺数 生活服务 10 食品类零售 5 餐饮 5 百货类零售 3 大卖场/便利店 2 娱乐休闲 1 医疗服务 1 家居家纺 1 合计 28
垂直电梯
7
楼梯
3
1
10 9 11 12 13
14 16
15 17 `8
序号 品牌 业种 1 金伯利KTV KTV 2 高丽宫韩国料理 韩国料理 3 风雅木艺 艺术品 4 青石瓷艺 艺术品 5 新城文化艺术品总汇 艺术品 6 迷涵茜 女装 7 纯美生活 玩具/饰品 备注： 业态近期有所调整已在上表标注 原9号铺位为饰品店 原28号铺位为纤手时尚美甲沙龙
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
邻里中心商业——模式
邻里商业中心——（商业）模式一、邻里商业中心的概述1.邻里中心的概念“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。
在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。
社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。
邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。
从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。
任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。
相关资料：新加坡新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。
第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。
邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。
邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。
就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。
必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。
苏州工业园邻里中心案例
业态定位
邻里中心 新城大厦 贵都大厦
同时，根据周边环境特点，各邻里中心配置一些特色的商业业态。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 健身俱乐部、小吃街 3-4F为写字楼办公 特色服务
师惠大厦
湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦
2004-05-30
2004-08 2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19
物业形态
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30 总建规模 2.08万㎡ 1.08万㎡ 1.53万㎡ 建筑形态 4层 4层 主楼2层，局部9层 3栋建筑组成 主楼超市、南楼餐饮 功能、北楼公益功能 主楼2层，局部6层 3层 2栋建筑组成，北楼2 层、南楼7层 三块3层高建筑组成 主楼2层，局部6层 主楼2层，局部6层
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
邻里汇、邻瑞广场等
2万㎡左右，服务6000-8000户
邻里汇
邻瑞广场
通达邻里汇：0.2万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式
由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
邻里中心公司的投资发展区域从苏州工业园区、太仓、常熟走到宿迁、南通，同时，与广州等 开发区合作的邻里中心项目也都在积极推进中。开发模式由直接投资拓展到合资合作、租赁经 营、委托管理、品牌输出等多种方式。
邻里中心分析精品PPT课件
案例分析二：
（方洲邻里中心）
案例分析二：
（方洲邻里中心）
案例分析二：
（方洲邻里中心）
写在最后
经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量 Study Constantly, And You Will Know Everything. The More
You Know, The More Powerful You Will Be
案例分析一：
（东沙湖邻里中心）
占地面积：约3公顷； 建筑面积： 5.6万平方米。
案例分析一：
（东沙湖邻里中心）
案例分析一：
（东沙湖邻里中心）
案例分析一：
（东沙湖邻里பைடு நூலகம்心）
案例分析二：
占地面积：19969.46平方米； 建筑面积：28900平方米
（方洲邻里中心）
案例分析二：
（方洲邻里中心）
Thank You
在别人的演说中思考，在自己的故事里成长
Thinking In Other People‘S Speeches，Growing Up In Your Own Story
讲师：XXXXXX XX年XX月XX日
邻里中心的基础服务功能：
1、生鲜店； 2、药店； 3、餐饮； 4、超市； 5、卫生所； 6、理发店； 7、洗衣店； 8、修理铺； 9、缝纫店； 10、银行； 11、通讯； 12、文体中心等。
邻里中心的拓展服务功能：
1、服装销售； 2、化妆品专营； 3、亲子活动中心； 4、社区服务管理； 5、家纺体验店； 6、电影院； 7、邻里配套酒店等。
中小型居住社区商业配套建筑设计与研究——苏州相城区某商业配套建筑为例
中小型居住社区商业配套建筑设计与研究——苏州相城区某商业配套建筑为例发布时间：2021-06-08T03:19:44.916Z 来源：《建筑学研究前沿》2021年5期作者：李雪妮[导读] 本文将结合实际案例，探讨1万㎡规模的社区配套建筑的科学设计方法上海日清建筑设计有限公司摘要：本文将结合实际案例，探讨1万㎡规模的社区配套建筑的科学设计方法。
案例商业综合体位于苏州市相城区，属于相城中心城区中央公园板块，与地铁4号线张庄站无缝对接。
项目地上3层地下局部1层，总地上建筑面积12347㎡。
为某高端房企开发的居住小区的配套商业附属建筑。
包含自营商业、社区入户大堂、会所、居委物业、养老配套、配电间等功能。
关键字：社区商业配套功能流线立面控制引言：随着当下居住社区设计的日趋多样化、产品化。
社区环境与物业管理的好坏往往成为一个社区品质高低的准绳。
本文结合时间里，以封闭式社区及附属配套及商业为研究范围，尝试解析并总结出具有参考价值和研究意义的设计模式。
社区商业根据规划引导及开发商研判结论的不同，建设规模不尽相同，本文将结合部分本人2020年完成的苏州某一线地产建设的10000㎡规模的社区商业，尝试探讨规模相近的小型社区商业配套建筑的科学设计模式。
一、明确定义与类型社区商业——社区商业根据项目地段及建设单位对项目定位的不同。
从属性上分为销售型商业及自持型商业。
层数1-3层为主。
单铺面宽通长4.2米-8米不等，进深通长不超过面宽的3倍。
以15米以内的进深较为常见，个别面积大的主力店铺。
进深可达18米或以上。
社区配套——常见的社区配套涵盖的主要功能有：物业管理用房、物业经营用房、业主委员会、居家养老服务用房、路灯管理、公厕等功能组成。
具体的组成因各地区及具体地块的规划设计条件不同而有差异社区配套及商业的组合方式——社区配套与商业在整个用地上的组合形式与落位有以下模式：模式一：规划条件要求比较明确：为配套与商业划定了不同的区位，二者只能分开设置。
社区商业案例
规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求 的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区 人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费 需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
模式一：社区型商业中心
典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街
方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。 为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的 设计方向。 例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同 时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计， 既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。 方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。 住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出 入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施 应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构 方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局 的合理性。
3、街铺面积 街铺通常情况下以经营社区便 利为主，其是快餐店、美容美 发店经营面积较大，一般在 100平米左右，而面包坊、冲 晒店、药店经营面积较小。
说明: 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可 能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米 以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容 等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中 心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商 户经营成本高，导致单位租金难以成长。 最佳比例： 进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50 平米。
社区商业中外案例ppt
顶层停车场 顶层迷你高尔夫
一层两侧走廊的南面区域以餐饮业态为主，北面则以 零售和服务配套为主，东侧为友谊百货、西侧则以- 屈 臣氏、迪卡侬为主力店
地上四层以休闲娱乐及餐饮为主导
金桥国际商业广场——花园式购物中心，花园里的商场，商场里的花园
区位交通：位于6号线金桥路站，交通干道张杨路、金桥路的交界口。 市场规模：紧邻住宅区，周围6公里半径范围内常驻人口7.5万人，且为高收入人群，市场基
必备功能：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、 托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、 家庭娱乐中心。
商业分级
新加坡社区商业体系
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000 套住户
6000—8000套住户
1000—1200 套住户
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
娱乐设施、银行、 诊疗所及牙医、 面包店、文
-
邮政局、超级市 具店、中西药行、托儿所、
场、百货公司及 服装店、眼镜店、理发店、
高档商品、商店、 家庭用品、书局、家庭娱乐
餐馆、快餐店
中心。
普通日用商店 和餐厅
-
苏州工业园区邻里中心——邻里中心品牌化运营
苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营， 在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建 设23个邻里中心。
定位 典型的社区型购物中心，周边分布4个街道，有25万的 人口。其主力目标顾客主要来源周边广大社区居民。
规模 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米， 整个建筑物分地下二层和地上四层。总投资是5.6亿元。
店铺及业态构成 零售业态占60%，休闲娱乐23%，餐饮17%。 入驻有160多家各类业种店铺，其中主力店有友谊百货、 世纪联华大卖场、迪卡侬、特力屋、屈臣氏等共9家， 专卖店超过80家。
苏州方洲邻里中心
8
（四）邻里中心案例解析-项目的业态业种配比
3F业态业种分析
方洲邻里中心3F业态分布（按商铺数量）
26% 16%
58%
零售 服务 休闲娱乐
方洲邻里中心3F业态分布（按商铺面积）
40%
43%
17%
零售 服务 休闲娱乐
易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商
零售产品类型中，以儿童 用品为主，其次是体育用 品；服务产品类型以儿童 乐园为主。
零售业态
餐饮业态
服务配套
休闲娱乐
易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商
16
零售产品类型中，以儿童用品为主，其次是体育用品； 服务产品类型以儿童乐园为主。
9
（四）邻里中心案例解析-项目的业态业种配比
业态商铺数量分析
方洲邻里中心四大业态比例（按商铺数量）
30% 3%
20%
47%
零售 餐饮 娱乐 服务
方洲邻里中心商家数量零售业态的比重最高，达到 47%，其次是服务业态30%，餐饮业态20%，休闲娱乐业 最低，仅占3%。
冲印店
1
25
特色餐饮
电信服务 1
52
休闲餐饮
干洗店
1
13
烟酒茶
花店
1
14
眼镜
化妆品
1
156
药店
家政服务 2
21
医疗服务
金融服务 2
80
中西餐饮
旅行社
1
15
中西快餐
美容美发 1
55 自行车专卖场
总计
12
621
总计
数量 （家）
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型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级 商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱 乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服 务功能区； 物业类型：以独立商业体、步行街为主。
本项目 湖东商业 服务区
圆融时代广场
1.8km
2 区位分析-交通分析
工业园区交通图
苏州工业园区位于苏州古城区 东部，以发达的高速公路、铁路、 水路及航空网与世界各主要城市相 连。 轨道交通20分钟到达上海、60 分钟到达南京，与沪、宁、杭融入
2 2.3
1 1.1
2 2.3
1 1.1
7 8.0
1.1 1.1 1.1
179 401 307 456 113 2.7 6.0 13.3% 4.6 6.8 1.7 9.5%
公交站
2 区位分析-交通分析
道路环境
方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为
河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。
主干路：方洲路、星塘路 次干路：津梁街、钟慧璐 支路：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹 方洲邻里中心道路四至：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街
项目名称：方洲邻里中心 项目地址：苏州工业园区方洲路528 号 所属商圈：金鸡湖市级商圈 开业时间：2011年1月10日 占地面积：19969.46 ㎡ 总建筑面积：2.9万㎡ 物业组成：商业街、商场 商业类别：社区型购物中心 商业性质：社区级商业 楼层数量：B1-3F 停车位数量：186个 停车费用：0-25元 开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 物业公司：融鼎资产物业服务公司 参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15） 物业管理费：8元/㎡/月 社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美 容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心 、洗衣、修理
零售
休闲娱乐
服务
大量零售，少量 餐饮店和服务店
社区生活配套为主， 少量休闲和教育配套
餐饮娱乐为主
注：业态比例按面积划分
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各业态详细分类表
业态分布（B、C）
食品 超市
移动营业厅
CoCo 好利来 来伊份 万宁 城市之间 爱无季服饰 108号服饰 Eall.cz 红豆生活坊 精工坊 依尚 艾秀雅轩 LockLock 小猪班纳 小手拉大手亲子装 帮登少年生活馆 巴拉兔 婴之岛 艺之翼 贝斯琴行 万象跆拳道 艾美舞蹈 蜜蜂花童艺世界 DIY快乐吧 爱乐游 喜乐尼 乖小丫 秀童年 柯达 体彩、福彩 中国电信 中国移动
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
方洲邻里中心案例分析
2014年5月30日
目
1. 项目概况
2. 区位分析 3. 项目定位 4. 商业规划 5. 动线分析 6. 建筑设计 7. 运营推广 8. 项目小结
录
03
12 20 23 43 49 56 60
PART
1 项目概况
1 项目概况-方洲邻里中心
业项目租赁代理、销售代理等业务。 玲珑邻里中心 新城邻里中心
贵都邻里中心
翰林邻里中心
湖东邻里中心
沁苑邻里中心
师惠邻里中心
方洲邻里中心
13
PART
2 区位分析
2 区位分析-城市规划
工业园区土地规划图
苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里。
行政规划图 土地功能图
钟慧路 津梁街
星塘路
方洲邻里中心
主干道 次干道 支路
方洲路
19
2 区位分析-交通分析
交通节点展示
购物中心内部道路节点
方洲邻里中心站
与华润万家相夹道路
临河一侧道路
PART
3 项目定位
3 项目定位-整体定位
整体定位
总体定位：一站式新型社区商业中心 主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训 客群定位：1-80岁全年龄段客户 类型定位：ShoppingMall，社区服务中心 经营定位：中档消费 形象定位：家庭消费
方洲邻里中心各层经营内容
楼层 3F 2F 1F B1F 经营内容
健身休闲、儿童零售、儿童娱乐、美容 生活用品、服饰化妆品、儿童教育、社区服务中心 生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售 停车场、自行车停车场
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布
楼层 1F 2F 3F 零售 零售 业态 餐饮 餐 饮 服务 服务 零售 22% 75% 58% 餐饮 45% 3% / 休闲娱乐 配套服务 / / 26% 33% 22% 16% 主力店/次主力店 邻里生鲜超市/万宁 方洲民众联络所/ 乐扣乐扣 婴知岛/阳光100健 身
10797㎡
15282㎡ 区内 29660㎡ 20070㎡ 11933㎡ 23532㎡ 28937㎡ 11700㎡ 区外
东沙湖邻里中心
苏州邻瑞广场 漕湖邻里中心 景城邻里中心 独墅邻里中心 宿迁明日领里中心 太仓港城邻里中心 常熟项目
2012年12月
2013年6月 2014年10月 2015年 2015年 2011年8月 2012年6月 2015年3月
1 项目概况-项目构成
项目构成
方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独 立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。
6
1 项目概况-整体形象
项目整体形象认知
1 ห้องสมุดไป่ตู้目概况-开发理念及开发历程
项目开发理念
等。
9
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心——社区商业产品分支
将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。
邻瑞广场
（1座）
邻里中心
（暂无）
（17座） 邻里汇 （1座）
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
地铁2号线星塘街站距离本项目最近为 1.3公里；
公交站点
1.3km
方洲邻里中心周边公交仅有2个； 方洲邻里中心站：116、126、168、 219、110南线、110西线； 钟慧路站：205、110西线。
其他交通
本项目紧邻园区华润万家购物中心，乘 坐华润万家购物中心班车也可到达本项 目。 华润万家班车：莲花线、唯亭线 2号线 地铁站
适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
零售
服装
LOCKLOCK
日用品 童装
儿童综合
教育
艺之翼
游乐 服务
公共配套
冲印店 博彩店 营业厅
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各业态详细分类表
业态分布（A、D、E、F、G）
石锅自选麻辣烫 东吴面馆 奥灶面 布诺西餐厅 米萝咖啡 韩国料理 沁园湘 大班厨房 美味厨房 佐登妮丝 金莎美容 阳光100健身 皇足一号 益之堂中医诊所 社区卫生服务站 礼安医药 邻里生鲜超市方洲店 温莎士洗衣 洞庭山 Estyle造型 家园修理铺 便民缝纫坊 民众联络所 独墅湖图书馆分馆 邻动文体 邻里生鲜超市
经营商户数 数量比例 （%） 业种大类 数量比例 经营面积 （㎡ ) 面积比例 （%） 业种大类 面积比例 合计
43 49.4 49.4% 3852 57.8 57.8%
4 4.6
8 9.2 19.5%
5 5.7
2 2.3
2 2.3 5.7%
1
1
1
1 1.1
1 1.1
2 2.3
3 3.4 25.3%
风格定位：现代主义
业态定位：社区服务为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店 档次定位：服饰单价：100-600元
3 项目定位-概念定位
概念定位
方洲邻里中心 ——园区幸福生活的聚集地
一站式的社区商业服务项目 社区购物中心的标杆项目 邻里中心最成功的项目
最多领导人参观考察的项目
PART
4 商业规划
4 商业规划-各楼层经营内容
商业位置
商业名称 开业时间 营业面积
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心
1998年5月
20828㎡
科技城邻里中心
2011年8月
16600㎡
贵都邻里中心
师惠邻里中心 湖东邻里中心 区内 玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心
2001年5月
2004年5月 2004年8月 2006年12月 2007年5月 2008年9月 2011年1月 2011年6月
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商
业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商
本项目
同城轨道化生活。 在苏州市新制定的城市总体设 计中，明确了苏州工业园区在“双 城双片区”格局中的“苏州新城” 地位，即把园区建设成为长三角地 区重要的总部经济和商务文化活动 中心之一。