人民币汇率波动对房地产经济的影响副本

人民币汇率波动对房地产经济的影响分析

一、人民币汇率的波动特征

相对于人民币的绝对变化值来说，人们更加关注人民币汇率的变化情况，其原因主要有两点：

一是人民币汇率的波动情况能够反映出金融资产的风险。一般情况下，汇率波动率与风险和收益呈正相关关系，即汇率波动越大，预期收益越高，但同时承担的风险也相对较大。从这个角度来看，各微观主体可以根据汇率波动特征进行研究分析，规律潜在的汇率风险，减小汇率波动对金融资产的负面影响，尽可能保障自身的经济利益。

二是人民币汇率的波动特征直接反应了其本身的变化规律，也映射出其他经济变量的影响机理。从人民币汇率的波动情况来看，它具有平稳性、持续性、聚集性等特征，这也使得人民币持有者的财产安全得到了一定程度上的保障。国家外汇管理局局长王永平表示，在大量贸易顺差和稳定的外国直接投资环境下，经济市场的整体发展势态良好，国际收支状况强劲。这就表示，人民币的发展环境良好，汇率趋于稳定，货币大幅贬值的情况较难出现。王永平指出，我国正在研究的“托宾税”能够进一步降低市场开放带来的风险。

二、汇率波动对房地产经济的影响

（一）八十年代日元和日本房地产价格波动的升值

自1985年12月，在日本政府接受了“广场协议”和改革汇率制度，日元升值速度显着增加（见图1）。1985年至1988年期间，日元兑美元汇率从238.54：1升至128.15：1，升幅达86％。在此期间，东京圈区的地价从1985年到1991年上升了两倍多。

350%

300%

250%

200%

150%

100%

50%

0%

图1：日本房价与日元汇率波动图

从1985年到1988年，日本房地产泡沫形成和扩张的时期，日元的升值和东京圈地价的波动同时发生，从中可以看出，地价与日元汇率波动性高度相关。

（二）日本的经验与教训

通过学习日本的经验教训，分析中国目前的宏观经济环境，我们可以作出以下合理假设：人民币升值预期可能会吸引国际投机资本投机人民币。欣赏更加尖锐，更投机的利润。人民币持续升值可能吸引国际投机资本流入中国房地产市场，这可能推动房价持续上涨。人民币升值的幅度和速度将影响国际资本对中国房地产市场的影响。中国是否会采取控制措施，中国将采取什么控制措施来限制国际资本进入中国房地产市场，将决定房地产泡沫是否会实现，还是泡沫有多快。

三、人民币汇率波动对于房地产价格的传导效应

（一）数据选择指令

为了保证研究的科学性和准确性，本文在数据选取过程中，遵循客观、公正的原则，从各大网站和信息平台中获取所需的各项数据资料。首先，选取人民币对美元汇率进行计算。美元作为汇率的代表，以“E”表示，其数据来源于中国人民银行官方网站。在选择利率指数时

（二）实证分析

根据理论模型分析，本文将实证模型的变量顺序设置为人民币汇率（E），实际利率（R）和房地产价格（P）。OxMetrics6用于处理模型TVP-SV-VAR，模型的滞后期为2，MCMC的采样次数为10000。

注意：（1）C，T和L表示ADF测试类型，值的常数项，时间趋势和滞后为0表示不存在;（2）Δ表示一阶微分。

（三）参数估计分析结果

图3：TVP-SV-VAR的参数估计

结果通过上述分析，我们发现汇率，实际利率和房价二者之间的关系较为复杂，并非单一关系。在不同的环境和条件下，二者的关系有所不同，随着时间的推移不断变化。以前的研究表明，三个因素之间只有一个相互关联，然而，它们之间的关系是时变且复杂的，无法用单一的关系进行分析。在分析汇率联动模式、实际利率和房价的过程中可以发现，汇率与实际利率的变化正相关，而实际利率与房价的变化负相关。即当汇率升值时，实际利率也会提高，实际利率的提高会使得房价下降；当汇率下降时，实际利率也会随之降低，房价会因为实际汇率的降低有一定程度的上涨。但是，如果去掉“实际利率”的中间作用，这一影响便无法成立。

换言之，汇率的波动对房价并不会产生直接影响。在三者的相互影响关系中，“实际利率”扮演着桥梁和中介的角色。在TVP-SV-VAR模型的时变参数的观察中可以发现，

人民币汇率对实际利率的影响处于相对稳定的状态，而实际汇率对房价的影响则逐渐加强。这就证实了实际利率是人民币汇率与房价挂钩的假设，汇率对房价的影响也越来越大。

四、国际资本对中国房地产市场的影响分析

（一）国际资本对中国房地产销售市场的影响

图4显示，近五年来，中国房地产开发市场的外商投资总额稳步增长。

图4：中国房地产开发市场的外商投资

2005年，房地产开发投资额为21,178.48亿元，外商投资仅为1.19％，为221.96亿元。看来外资占房地产开发基金的比例很小。但是，考虑到几乎所有的外资都流入了上海和北京，我们没有理由忽视其影响力。据中国人民银行2005年8月发布的“2004年中国房地产财务报告”数据显示，2004年前11个月，外资流入上海房地产市场总额已达222亿元，约150亿元为物业发展，占全年房地产开发资金的12.8％。显然，外商投资对上海房地产开发市场有充分影响。

由于人民币升值预计将重新升值，“热钱”，直接监督管理的国际投机资本不断涌入中国。只是，我们可以应用以下公式：“热钱”的数量=外汇储备的增长-贸易顺差-实际使用外国直接投资。一般来说，如果货币升值，“热钱”将流入股市和房地产市场。但中国股市如此特别，太多的政府管理和控制，我们很容易和广泛地认为大多数“热钱”流入中国房地产市场的观点。

从2003年到2005年，流入中国的“热钱”总额约为1,985亿美元（谢国忠，摩根士丹利董事总经理，一次计算一次，3500亿美元）。接下来假设：“热钱”的一半流入中国房地产销售市场;元兑美元汇率为8：1;房价为20000元/平方米。所以我们可以很容易地计算并得出结论，2003年到2005年，“热钱”购买了约5000万平方米的房屋。如果用“银行贷款”购买的“热钱”，就控制了更多的平方米。考虑到2003年至2005年间几乎所有的外资流入了上海和北京，两市的住房总面积为1.63亿平方米，可以看出“热钱”占据了这两个城市的30％左右的销售。