万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
天津万达商业广场业态分析-华岸商业地产网
天津万达商业广场业态分析2如果说，沃尔玛和宏牛鞋都这种低端消费业态组合还能借助金街的人气能够活得比较滋润的话，百盛的压力显然要大得多。
百盛的定位是做高端百货，它的主要竞争对手是伊势丹和友谊商店这样的高端百货业态。
相比之下，金街的几个传统百货商场，劝业场、中原百货、滨江商厦等，由于体制的原因，缺乏足够的竞争力，在定位上都纷纷放下身段，定位以中端消费者为主。
而天津大部分高端百货都集中在以伊势丹、津汇广场、国际商场为核心的路商圈，加上试营业的现代城和正在招商的庄吉购物中心，这个商圈形成了一个高端百货业态高度聚集的中心，而在商业理论中，同业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径的最大可选择性”，所以越是同行越要扎堆，原因是可以吸引来大部分的有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径通过“比较购物”进行消费，但总之，不是在你家消费，就是在我家消费，肉都烂在一个商圈的锅里了。
反之，业态分散尽管可以过于激烈的避免价格但却无法享受扎堆效应带来的好处。
另外，天津的高端百货始终处于一种比较尴尬的局面，一方面是天津的经济并不发达，2006年人均GDP刚超过5000美元，与人均GDP超过1万美元这样的城市相比，天津的高端消费人群数量比较少，总体消费能力与、、、这样的经济发达城市有相当大的差距，另外一方面，具备高端购买能力的人群都是有车族，而对这个高端人群来讲，他们对购买半径这样的因素并不敏感，相当一部分人群去进行高端消费，这也对天津的高端消费市场形成了一定的分流。
万达引入百盛这样的定位高端的百货，目的也许是希望通过不同的业态满足不同消费人群的需求，丰富万达商业广场的业态组合，但万达没有更深地考虑，类似象沃尔玛这样的业态吸引的客流对百盛几乎没有太大价值，而天津万达周边缺乏高端百货群，最近的高端百货也是1公里以外的远东百货和新世界百货，形不成一个高端百货群，这样百盛对高端消费人群的聚客能力被大大削弱了。
如果说，百盛会死掉的话，它将死于孤立。
南宁万达广场调研报告范文
南宁万达广场调研报告范文南宁万达广场调研报告引言：南宁万达广场是一家以商场为主体的综合性购物中心，于2012年开业，位于广西南宁市。
作为南宁市最大的购物中心之一，万达广场拥有丰富的商业资源和完善的服务体系，吸引了大量的消费者。
本次调研旨在分析南宁万达广场的运营模式、服务质量、价格合理性以及消费者对其的意见和建议，为万达广场的进一步发展提供参考。
一、运营模式分析：1. 商户结构南宁万达广场拥有来自各行各业的近200个商户，覆盖了服装、餐饮、家居等多个领域。
其中，国际知名品牌占比约30%，大大提升了购物中心的知名度和吸引力。
2. 营业时间万达广场的营业时间是每天上午10点至晚上10点，相较于其他购物中心延长了1个小时。
这为上班族和学生提供了更灵活的购物时间，有利于增加消费者的到访率。
3. 活动策划万达广场经常举办各种促销活动和主题展览，如特价周、家居展等，吸引了大量的消费者参与。
此外，他们还举办了一些娱乐类活动，如歌唱比赛、舞蹈表演等，增加了购物中心的娱乐性和互动性。
二、服务质量分析：1. 员工素质调研发现，万达广场的员工素质普遍较高，服务态度友好、热情周到。
员工在接待顾客时能够热情地问候，提供专业的购物指导，并能够细致地解答顾客的问题。
2. 清洁状况万达广场定期进行清洁和维护工作，场内卫生整洁，墙面和地面保持良好状态。
消费者对这种环境的维护度给予了高度评价，认为其举办活动后能够及时清理场地，保持干净整洁。
3. 售后服务万达广场建立了完善的售后服务体系，提供7天无理由退货，满足了消费者的购物需求。
调研显示，顾客对万达广场的退货政策持有高度赞同，认为其在售后服务方面值得肯定。
三、价格合理性分析：1. 商品价格调研显示，万达广场中的商品价格相对合理，在同类商品中具备一定的竞争力。
顾客普遍认为购买商品得到了实惠，物有所值。
2. 促销活动万达广场的促销活动力度较大，打折力度相对较大。
调研显示，顾客经常在促销活动期间购买商品，享受更大的优惠，提高了他们的消费积极性。
万达广场市场调研报告(共5篇)
万达广场市场调研报告（共5篇）第1篇：万达广场调研报告• 调研对象：万达广场• 调研地点：长春市红旗街• 调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。
• 此次调研的内容，从以下几个方面来分析：• 一：理性思维•从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。
将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。
三：商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
•选址原则：1、方便顾客购物•（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
•（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所•（3）人口居住稠密区•2、有利于商场开拓发展•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
•（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
•（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
万达广场商业运营经营分析提纲
一、项目总体经营情况：
1、月销售；
2、月客流（客流分布图，分布比例）；
3、平日均值；
4、周末均值；
5、系统内排名，新开业广场数据排名对比
二、主力店客流和销售
1、系统排名；
2、数据分析
3、如何提升：重点针对超市、百货、百货退租区主力店的扶持措施；
三、步行街销售分析：
1、各品类销售排名前十、排名后十；
2、各品类销售坪效排名前十、后十；
3、租售比超过30%商户预警分析（货品、客单价、提袋率、门店装修设计、营业员五个维度分析）
4、经营困难商户经营辅导具体措施；
四、百货退租区经营现状分析
1、经营数据呈现；
2、存在问题
3、扶持措施：重点描述导视标识如何提升
4、品牌储备方案；
五、消费者问卷调查
1、数据汇总分析
2、针对调查结果如何提升
3、根据问卷调查结果做15年前半年的招商调整计划及品牌储备
六、项目展望及目标。
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
(4篇)万达广场的调研报告
(4篇)万达广场的调研报告调研报告：万达广场报告一：万达广场的地理位置与规模我们对位于某市市中心的万达广场进行了规模与地理位置的调研。
万达广场位于该市最繁华的商业区，紧邻地铁站，交通便利。
广场总建筑面积约10万平方米，拥有数个塔楼及商业街，包含各种类型的商铺、餐饮、娱乐场所等。
万达广场规模庞大，是该市最大的商业综合体之一。
报告二：万达广场的商业形态与租户结构在对万达广场的调研中我们了解到，广场的商业形态多样，包括品牌商店、百货超市、餐饮娱乐等多种业态。
在租户结构方面，万达广场吸引了众多国内外知名品牌的入驻，如星巴克、优衣库等，同时也有一些当地特色商户。
商户的经营状况良好，广场整体运营也比较稳定。
报告三：万达广场的消费者群体与消费特点通过面对面的调查及问卷调查，我们统计了万达广场的消费者群体及其消费特点。
调研结果显示，广场的消费者主要为年轻人和家庭，其中白领占比较高。
他们来广场主要是购物、娱乐和就餐。
消费者普遍对万达广场的品牌和服务比较信赖，他们注重购物环境的舒适性和商品的品质。
报告四：万达广场的未来发展潜力通过对万达广场的调研及市场趋势的分析，我们认为万达广场具有较大的未来发展潜力。
首先，地理位置优越，人流量较大，具备吸引消费者的条件。
其次，广场内租户结构多样，吸引了多样化的消费者群体。
最后，万达广场在品牌和服务上的稳定表现，也是其未来发展的保障。
因此，我们认为万达广场有望继续保持良好的运营状态，并能够进一步发展壮大。
报告四：万达广场的未来发展潜力通过对万达广场的调研及市场趋势的分析，我们认为万达广场具有较大的未来发展潜力。
以下是对该广场未来发展的进一步探讨：1. 增加购物体验的多样性：随着消费者对购物体验的需求不断提升，万达广场可以进一步增加多样的购物体验。
例如引进更多的特色商铺与娱乐设施，为消费者提供更丰富的选择。
在商业街区域，可以创造一个集购物、娱乐、休闲为一体的街区，吸引更多的游客前来消费。
万达广场的报告
万达广场的报告一、简介万达广场是中国知名地产开发商万达集团开发的综合性商业项目，以其规模庞大、功能齐全和卓越的设计而闻名。
本报告将对万达广场的发展背景、商业模式、市场地位和竞争优势进行详细分析。
二、发展背景万达广场的开发始于2004年，当时万达集团决定进军商业地产领域，并投资了数亿元人民币建设第一座万达广场。
随后，万达广场逐渐发展成为一个商业帝国，并在全国范围内建起了多个标志性的商业综合体。
三、商业模式万达广场的商业模式可以总结为“商住娱养”，即商业、住宅、娱乐和养老服务的综合体。
在万达广场，消费者不仅可以购物和享受娱乐，还可以居住和享受医疗、养老服务。
商业部分包括大型购物中心、超市、专卖店、餐饮店等，满足消费者的各种购物需求；住宅部分提供高品质的住宅单元，吸引不同层次的居民入住；娱乐部分包括影院、游乐场、健身房等，提供休闲娱乐场所；养老部分则通过提供养老院和护理中心等服务，满足老年人的养老需求。
这种商业模式的优势在于各个业态之间的协同发展，可以吸引更多的消费者，提高商业综合体的利润和市场竞争力。
四、市场地位万达广场在中国商业地产市场占据着重要的地位。
根据相关数据，截至目前，万达广场在全国范围内建起了100多个项目，总面积超过1000万平方米。
这些项目分布在不同城市和地区，形成了一个庞大的商业网络。
万达广场的市场地位主要体现在以下几个方面：1.品牌知名度高：万达集团作为中国知名企业，其品牌在国内外享有较高的知名度和美誉度，这为万达广场在市场中树立了良好的形象。
2.设施齐全：万达广场的设施齐全，包括大型购物中心、餐饮娱乐场所、影院、健身房等，能够满足消费者的各种需求，提高消费者的满意度。
3.客流量大：由于万达广场的规模庞大和商业模式的吸引力，各个项目的客流量一直保持在较高水平。
这为租赁商户带来了更多的商机，提升了商业综合体的整体效益。
4.受众广泛：万达广场的商业模式和项目布局使得其受众广泛，不仅吸引了大量的消费者，还吸引了各种类型的商户入驻。
万达广场调研报告
万达广场调研报告
经过调研，我们对万达广场进行了全面的分析和评估。
以下是对万达广场的调研报告：
1. 市场概述
在这一部分，我们将介绍万达广场所处的市场背景和概况，
包括经济环境、竞争对手情况和消费者需求。
2. 位置优势
我们将分析万达广场的地理位置优势，包括周边交通便利性、人口密度和商业配套设施等因素。
3. 租户组合
在这一部分，我们将详细介绍万达广场的租户组合，包括主
要品牌、租户类型和业态结构等。
4. 消费者洞察
我们将通过消费者调查和分析，了解万达广场的目标消费群体、消费习惯和购物偏好等。
5. 运营情况
在这一部分，我们将评估万达广场的运营情况，包括客流量、租金收入、销售额和运营成本等指标。
6. 管理力量
我们将分析万达广场的管理团队和管理措施，评估其运营和
发展能力。
7. 竞争对手分析
在这一部分，我们将研究万达广场的竞争对手，包括同区域
内的其他商业中心和购物中心。
8. SWOT分析
我们将进行万达广场的SWOT分析，评估其优势、劣势、
机会和威胁。
9. 建议和展望
最后，我们将提出关于万达广场发展的建议和展望，包括优
化租户组合、改进市场营销策略和提升客户体验等方面的建议。
以上是针对万达广场的调研报告，内容详实且无重复标题。
购物中心的业态组合分析
购物中心的业态组合分一、主力核心店组合形态一般购物中心以百货店、GMS为核心店。
表4-3-1：购物中心业态组合方式DPT：DEPARTMENT STOREDS：DISCOUNT STOREGENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、大众化商GMS：品中心銷售之总合量贩店）SS：SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）HC：HOME CENTERSM：SUPER MARKET常见的购物中心的业态及业种还有：未来的大型购物中心会更注重下列服务：1、公共行政机构的服务设施，例如电信局、邮电局、资讯服务中心及其它由政府所能提供的公共服务机构。
2、室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、发廊、书廊、文化中心、会议中心等设施，或是游泳池、健身房及运动教室等休闲相关场地。
3、室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公园、儿童游乐场地（Play Ground）等。
4、其他例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚或小型广播电台等大型服务设施。
二、购物中心与传统商业街的比较1、购物中心规模大，又称室内步行街。
一幢超级购物中心面积往往在20万至50万平方米，比南京东路步行街的商业面积更大。
2、购物中心内商家的布局更合理，功能更多更全，汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、展览、服务等功能，不仅实现了一站式购物，更实现了一站式享受！3、购物中心的全天候运行条件，不受气候因素影响，整幢室内建筑，安装全室内空调，不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热；整个路程更舒适成为享受，尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到摩尔内的中庭举行，不必再承受室外酷暑高温或寒风雨水等的影响。
4、购物中心内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争，不必政府商委作硬性规定管理。
摩尔内各行各业配备齐全，规划合理。
5、环境更优美更舒适跟人性化，服务设施更全更好更完备。
6、摩尔催生了新的经营模式，不同业态、不同行业的互相嫁接，催生了新的经营模式。
〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计
〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计万达购物中心业态组合分析一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达广场市场调研报告总结
万达广场市场调研报告总结根据对万达广场市场调研的结果，我们得出以下结论：1. 万达广场在市场上的知名度较高，消费者对其品牌形象总体评价较好。
万达广场作为一个大型商业综合体，拥有多种业态，为消费者提供了丰富的购物、娱乐、餐饮等体验，广场内的租户种类繁多，满足了消费者的多样需求。
2. 万达广场的地理位置优越，且交通便利，对消费者的吸引力较大。
广场周边有多个公共交通站点，方便消费者前往，同时广场也提供了大量的停车位，满足消费者自驾出行的需求，这对于吸引潜在消费者非常重要。
3. 调研结果显示，消费者对万达广场的店铺种类和档次有较高的期望值。
虽然万达广场已经有多家知名品牌入驻，但仍然有一些消费者希望能看到更多高端品牌的进驻。
因此，广场可以考虑增加高端品牌的合作伙伴，以吸引更多的消费者。
4. 在购物体验方面，消费者对万达广场的整体服务满意度较高。
消费者认为广场的服务人员热情、专业，能够提供良好的购物指导和推荐。
此外，广场内的商家也提供了多样化的优惠活动，提高了消费者的购物体验。
5. 在营销策略方面，万达广场已经采取了多种措施，例如打折促销、会员积分兑换等，吸引消费者的到访。
然而，调研结果显示，广场的宣传力度还可以进一步加强，尤其是在线上平台的推广。
通过增加线上的宣传渠道和参与社交媒体的活动，可以提高消费者对广场的关注度和知晓度。
6. 调研结果还发现，消费者对万达广场的消费环境和卫生状况较为关注。
因此，广场需要加强对环境的管理，增加清洁人员的数量，以保持良好的卫生状态。
此外，广场也可以考虑增加绿化设施和休息区，提供更加舒适和宜人的消费环境。
总的来说，万达广场在市场调研中表现出了一些优势和潜力，同时也存在一些改进的空间。
通过进一步加强品牌宣传、优化消费环境、增加高端品牌的进驻等措施，万达广场有望进一步提升其竞争力，并在市场中保持领先地位。
常州万达广场商业定位报告
”，近几年，常州人均消费支出大幅提升，开始进入较快速发展阶段。但是经济总量仍然远落后于无锡、苏州，这对
于新兴商业体来说，意味着较长癿培育期和从既有市场中去抢份额。
商业：商业是经济癿晴雨表，经济基础决定商业繁华。时尚潮
苏锡常通2010年GDP和常住人口统计
流癿商业消费氛围和消费能力也就是在这几年才随着经济发展 癿节奏同步提高幵且在本地百货行业呈现出低总量但高增长癿
常州的商业圈， 是常州商业繁华的标志与窗口。 南、北大街商业功能区:
以满足市内外大伒及中高档多层次消费为 主，是全市居民及流劢顾客贩物癿主要场所，觃
范围
关河路、劳动路、朝 阳路、怀德路围合及 其外围区域的圈层，
面积约7平方公里
划期内将结吅本区域癿特点，形成以贩物为主，
• 客群需求：品质好、时尚度较高、客单较高癿商品 • 品牌风格：欧美系、日系、韩系 • 目标品牌： • 餐饮：STARBUCKS • 服装：CK JEANS、MORGEN、OCHIRLY、OLIVE DES OLIVE、
餐饮 10944m² 42.13%
配套 5835m² 22.46%
服饯 9200m² 35.41%
常州新北万达交通动线
3
2 1
1号口（位于太湖路）为单 向双进入口，供一般社会车 辆进入;
2号口（位于竹山路）为双 向进出口，供一般社会车辆 和货运车辆进出;
3号口（位于巢湖路）为双 向进出口，供一般社会车辆 进出，高峰期改为单向双出 口，供一般社会车辆进入。
苏北 常州在上海1小时都市圈边缘
接受上海辐射能力偏弱 上海
第一圈层（强） 扬
第二圈层（弱） 州
昆 苏州 无
常
山
锡镇
州
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）第一篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达业态布局分析DOC
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
万达购物中心的数据分析策略
万达购物中心的数据分析策略正文：一、背景介绍万达购物中心作为一家大型连锁商业企业，面临着日益激烈的市场竞争环境。
为了提高业务竞争力和市场份额，本文将针对万达购物中心的数据进行分析，并制定数据分析策略，以帮助万达购物中心优化运营策略，提高市场竞争力。
二、数据收集⒈内部数据收集在进行数据分析前，我们首先需要收集万达购物中心的内部数据，包括但不限于：●销售数据：包括销售额、销售数量、销售额占比等。
●客流数据：包括客流量、客流转化率等。
●库存数据：包括库存周转率、库存成本等。
●会员数据：包括会员数量、会员消费情况、会员留存率等。
●员工数据：包括员工数量、员工绩效等。
⒉竞争对手数据收集除了内部数据，我们还需要收集竞争对手的相关数据，包括但不限于：●竞争商场的销售数据。
●竞争商场的客流数据。
●竞争商场的推广活动数据。
●竞争商场的市场份额等。
三、数据分析⒈销售分析通过对销售数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的销售情况，包括销售额的变化趋势、不同类别商品的销售情况、销售额占比等。
同时，我们也可以通过对比竞争对手的销售数据，了解万达购物中心在市场中的竞争力。
⒉客流分析客流是商场的生命线，通过对客流数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的客流情况，包括客流量的变化趋势、客流转化率等。
我们还可以进行人群分析，了解不同人群对万达购物中心的偏好，从而制定精确的市场推广策略。
⒊库存分析库存是商场的重要资产，通过对库存数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的库存周转率、库存成本等指标。
在此基础上，我们可以优化采购计划，减少库存积压和损失。
⒋会员分析会员是商场的重要客群，通过对会员数据进行分析，我们可以了解会员的数量、消费情况、留存率等指标。
通过与竞争对手的会员数据进行对比，我们可以进一步了解万达购物中心在会员管理方面的优势和劣势。
⒌员工分析员工是商场的重要资源，通过对员工数据进行分析，我们可以了解员工的数量、绩效等指标。
长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议
长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议一、前言-------关于长沙万达商业广场：长沙万达商业广场长沙万达购物广场位于长沙市黄兴南路商业步行街，北为解放西路与五一大道,地铁口边头，东为黄兴南路，西和南为规划路，占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米，项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居广场、肯德基等主力店进驻经营。
项目已竣工，于2002年开业。
底层面积为9088平方米，主要以男装为主，占面积的60%左右。
建筑面积为100平方米，物业管理费为29元每月每平方米，其投资回报率约为5.1%。
规模占地近1.8万平方米，总建筑面积4.6万平方米。
业主自己独立产权,独立出租!二、分析以往万达商业模式：特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5-20万平平左右，建筑面积在15-80万平左右；（4）主力店一般为4至家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院、美食；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场，后来以建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；三、浅析万达可以进行的零售业态的转变：随着时代的发展，社会的进步，商家竞争的激烈，人民的需求日益提高：1、以往万达的纯商业形态只为市民提供购物场所，相对来说缺乏竞争力。
长沙万达商业广场应该运营多种业态，除大型商业如百货商店、超级市场、专卖店、便利店（肯德基、麦当劳）等，可以设置大型购物中心，来满足顾客多样性需求。
还可以通过摆放自动售货机，以及网络商店增加营业额。
另外，应提供酒店、住宅、公寓、健身场所、休闲娱乐场所等，让顾客集购物、娱乐于一体，得到优质的服务。
2、虽然中国城市化的步伐在加快，农村的人大量涌入城市，但由于市中心住房、消费都很高，大部分人开始走向城市副中心，或新开发区，或郊区。
中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；因为（1）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低；（2）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；（3）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；（4）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；（5）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；（6）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠所以，长沙万达广场可以选择在那些地方进行开发，以后发展趋势应该是城市郊区化，很有发展潜力。
购物中心的经营分析与经营辅导万达
招商谈判
与目标品牌和商户进行 谈判，就合作细节达成
一致，签订合同。
招商后续工作
完成商户入驻手续，协 调装修、开业等工作。
营销策略
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制定营销计划
根据购物中心经营状况和市场 环境，制定营销计划，包括促
销活动、广告宣传等。
营销渠道建设
建立多元化的营销渠道，包括 线上和线下渠道，提高购物中
心品牌知名度和曝光率。
特点
购物中心通常拥有大型的营业面积，提供多样化的商品和服 务，以满足消费者一站式购物的需求。此外，购物中心通常 注重购物环境的设计和营造，以吸引顾客并提升顾客的购物 体验。
购物中心的重要性
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促进区域经济发展
购物中心作为区域商业中 心，能够吸引大量人流和 物流，促进区域经济的发 展。
提高生活品质
创新营销策略
万达购物中心采用创新的营销策略，通过线上线下结合的方式，吸 引顾客，提高销售额。
万达购物中心的顾客服务管理
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培训高素质员工
万达购物中心注重员工培训，提高员工的服务意 识和专业水平，为顾客提供优质的服务。
建立顾客反馈机制
万达购物中心建立顾客反馈机制，及时了解顾客 的需求和意见，不断改进服务质量和提升顾客满 意度。
购物中心的经营分析与经营 辅导万达
目录
• 购物中心概述 • 购物中心的经营分析 • 购物中心的经营管理 • 万达购物中心的案例分析 • 购物中心的未来发展趋势与挑战
01
购物中心概述
购物中心定义与特点
定义
购物中心是一种集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一 体的商业设施，通常由一家或多家零售商、服务提供商共同 经营。
上海万达广场调研报告
上海万达广场调研报告
上海万达广场调研报告
一、调研目的
本次调研旨在了解上海万达广场的商业运营模式、消费者评价以及潜在发展机会，为投资者提供决策参考。
二、调研方法
本次调研采用多种方法，包括实地考察、消费者访谈和数据分析等。
三、调研结果
1. 商业运营模式
万达广场采用综合型商业模式，涵盖购物、餐饮、娱乐和办公等多个领域。
商场内租户众多，涵盖了国际知名品牌和本地特色店铺。
其中，国际连锁品牌的影响力较大，受到消费者青睐。
2. 消费者评价
大多数消费者对万达广场表示满意。
他们认为商场环境干净整洁，商铺经营品质较高，服务态度也较好。
此外，商场的布局合理，购物体验较好，能够满足各类消费需求。
3. 潜在发展机会
尽管万达广场的商业运营模式和消费者评价较好，但仍有一些潜在的发展机会。
首先，可以进一步扩大商场的国际品牌覆盖率，吸引更多的国际消费者。
此外，可以加强与本地特色店铺的合作，提供更多独特的购物体验。
同时，推出更多娱乐和文化活动，增加人气和吸引力。
四、调研结论
上海万达广场作为综合型商业中心，通过其良好的商业运营模式和消费者评价，展现了其潜在的发展机会。
投资者可以考虑参与万达广场的投资，以期获得良好的回报。
同时，建议广场方面加强与国际品牌和本地店铺的合作，提供更好的购物和娱乐体验，以保持竞争力和吸引力。
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万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。
3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。
2、功能性选择是业态组合规划的基础综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。
对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。
位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。
3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。
业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性:各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性:特定目标客群的消费需求有比较强的系统性,购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。
4、长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态,其行业的平均盈利能力有很大的区别。
通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。
大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡, 一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。
5、空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是:如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,这要求做到有所为有所不为,在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。
6、业态组合是一个永远的动态过程综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。
购物中心发展的不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具,必定会有所变化。
购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力,在业态规划与配比上,更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心,更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。
三、万达广场业态组合案例分析万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。
1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。
1)功能性选择符合项目的区位特征, 整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。
北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。
但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。
其中, 万达持有且可租赁的5A级甲级写字楼仅为1.7万平方米, 而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。
由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约。
2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。
现有的业态组合不尽合理:沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。
沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点:周一到周五的销售状况要好于周末, 这与大卖场正常的销售规律正好相反。
由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的时尚流行类零售业态比例偏小。
从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看, 尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。
2、上海万达广场的城市次(副)中心型商业中心的定位是非常成功的,其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合项目的整体特征。
有流行时尚类百货“巴黎春天”及时尚荟萃的商业步行街,也有上海极具人气的“第一食品”、“宝大祥”、“上海书城”以及黄金珠宝, 更有汇聚人气的各类特色美食,有效满足了广场目标客群一站式消费的需要。
但上海万达广场的业态组合在一些具体的细节方面仍然有较大的发展潜力。
1)广场的整体功能性选择有调整的空间。
从项目中各功能业态的配比及租金收益情况来看: 步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比,步行街用1/8左右的面积贡献了近1/3的租金收益;相对其面积而言,主力店的租金贡献较弱,其中,沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显偏低。
从运营的情况及租金收益来看, 扩大步行街、减少和控制部分主力业态的面积是接下来上海公司提升广场整体收益的必然途径。
2)主力业态的定位有调整的必要。
从目前的经营状况及客流分布来看,“和乐楼”区域的人气不足, 严重影响了项目整体效果; 沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的整体定位差异较大。
城市中心型购物中心即使存在超市这一业态,也多以5000平方米以内的精品类超市为主。
从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看,家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征,该业态即使存在,也只是一个补充,如上海正大广场也有特力屋,面积只有3660平方米,而上海万达广场内特力和乐的面积达36600平方米。
3)业态的相关性组合布局有待进一步提升。
从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看,在总体的组合上,进一步提升流行时尚类零售业态的占比,增加餐饮类业态比重,压缩家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积,才能充分体现广场时尚潮流的整体定位。
就广场“娱乐楼”而言, 位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位,阻断了各楼层间客流的流动,建议将国美电器调整至“沃尔玛楼”,同时在该区域引入与青少年相关的业态,以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营,丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态。
黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致, 建议将黄金珠宝城与步行街“颐高数码”对调, 将电器、数码电子、日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起,以在五角场区域形成较强的集群优势。
步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA、H&M,而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移,以实现这两个区域业态的深度融合,进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位,促进广场收益的又一次飞跃。
3、宁波万达广场的郊区型城市综合体符合项目的区位特征,但在规模的控制及主力业态的选择方面需要进一步探讨。
1)项目的规模巨大,土地的价值没有得到充分挖掘。
项目三公里范围内不足20万人,项目购物中心面积却有22万平方米, 步行街长达680米,规模过于庞大,部分区域难免存在填铺充数的嫌疑, 项目沉淀了大笔资金,土地价值未得到充分挖掘。
2)业态组合的功能性有待进一步迅速调整。
通常情况下,郊区型购物中心,主题性消费更强,餐饮及娱乐体验类的消费业态相对更加丰富。
虽然宁波万达广场中餐饮业态面积的占比已经达到44%,但由于购物中心位于城市待开发的区域,其特色餐饮的比例仍然偏低,建议在1号和7号门之间引入更多的特色餐饮及其它功能性业态(如银行)以拉动该区域的人气。
广场娱乐体验类业态,尤其是适合少年儿童的相关业态偏少,建议在步行街二楼相对比较冷的区域增加此类业态的引进,将宁波万达广场打造成为宁波市集购物、休闲、娱乐、教育及体验为一体的家庭娱乐消费中心。
4、哈尔滨香坊万达广场所处的区位特征及空间约束,要求其有与上海、宁波等第三代万达广场有不同的定位及业态组合。
香坊万达广场处于哈尔滨新城区域,购物中心面积不到87000平方米,远小于其他三代万达广场的规模,其区域型购物中心的定位符合项目的实际。
香坊万达广场最大的主力店是万千百货,万千百货与步行街如何实现整体的规模效应、又形成业态错位互补是广场兴旺的关键。
从未来的发展来看,主题精品百货、时尚步行街的搭配能更好体现项目的整体定位及特色。