房价与地价的关系

关于房价与地价因果关系的研究进展评述

姓名：陈婧怡学号：10108092003

摘要：地价与房价的关系是争议已久的话题，其研究不仅是房地产市场研究的重要组成部分，更是推进土地市场和房地产市场健康、有序和协调发展的关键，对房地产企业的土地获得和开发经营决策而言具有十分重要的意义。

随着近几年来房价的不断攀升和上海地王的接连出现，到底是房价决定地价，还是地价决定房价，开始成为房地产市场乃至学术界迫切需要解决的问题。本文以房价和地价的辩证关系为主要研究对象，从经济学的基本理论出发，结合地价和房价的内涵和外延，对房价和地价之间的一般性影响进行理论的分析。

关键词：地价房价地价和房价的关系

Abstract: As a long-disputed issue, the research on the relationship between land price and housing price is not only an important part of real estate market research, but also the key to accelerate the sustainable development of real estate market. Moreover, it is also of great reference value for those estate developers’ decision-making on land-getting and their business development plans.

With the continuously increase of the housing prices and land prices, whether the land prices determine the housing prices or the housing prices determine the land prices has a problem calling for the immediately solution. This article is to study the relationship between the land prices and housing prices from the basic economy theories, combining the intension of the housing prices and land prices, making an empirical analysis on the general effect of the land prices and housing prices.

Key word: land price housing price the relationship between land price and housing price

一、房价决定地价

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自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。

（一）国外研究动态

李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。

（二）国内研究动态

朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。郑光辉（2004）指出土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，不是房价高低的原因。李和裕（2005）认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不

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断上涨的重要带动因素。

二、地价决定房价

（一）国外研究动态

第二类观点从地价构成住房成本的角度，认为高地价是导致高房价的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统的影响新建房屋的价格。Kim（2005）研究韩国房价时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因。Evans (1987)推进土地经济理论发展、探讨规划影响，指出土地利用规划以及其他方面带来的供给限制，会通过抬高地价而推进房价。Cheshire and Sheppard (2002) 分析土地利用规划的福利效应时认为规划的一大负面效应是扭曲了地价，使得相对于收入英国的房价居全球前列。Weston (2002) 认为绝大多数现有文献都基于新古典理论是有问题的，通过对英格兰主要住宅建造商的问卷，他认为房屋售价是建造商个人决策的结果，主要考虑包括地价的直接成本和竞争对手。

（二）国内研究动态

杨慎（2003）、包宗华（2004）认为地价的大幅度上升必然造成房价的大幅度提高；徐艳（2002）认为地价的过高时北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。张晓（2003）认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈现刚性再无下降空间，而开发商也到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。

三、房价和地价相互影响

（一）相互影响，存在因果关系

这一类观点认为“高地价导致高房价”和“高地价是高房价的结果”都不能全面揭示房价与地价之间的关系，房价与地价二者是联合在一起的，相互影响（INESC, 2004）。Evans (1988)认为，给定土地供给，

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