中国未来中介发展之路

中介企业在房地产产业链中的地位

简单来说，中国的房地产产业链涉及到土地、设计、开发、建筑、销售和物业管理等几大环节，在整个链条过程中涉及到了政府、金融机构、开发企业、建筑企业、中介企业、物业管理公司等众多机构。在这条产业链中，拥有土地垄断权的政府处于上游，而获得土地的开发商则处于中游，而其他如建筑商、中介企业、物业公司等则是处于下游，金融机构则贯穿在整个产业链之中。对于房地产中介企业来说，其主要任务是在产业链中的“销售”环节中当担居中服务的重要角色，包括新房和二手房的买卖交易以及由此所产生的一系列关联活动，如策划、评估、按揭等等。虽然目前开发商处于整个房地产产业链的中心环节，但是近几年来，随着房地产产业链的不断完善，产业链各个环节的细化和专业化程度不断提升，中介企业也正发挥着越来越重要的作用，未来中介企业在房地产产业链中的地位将不断提升，这其中有两个最重要的理由：其一，房地产中介企业处于住宅销售产业链的终端，构建了完善和丰富的营销渠道平台，并且掌握着大量的客户资源。在任何一个行业里，拥有销售渠道和客户资源的企业都能够拥有一定的话语权，如沃尔玛、苏宁电器等，这些企业并不直接参与产品的生产，但却决定了产品的销售。所以，我们有理由相信，处于朝阳行业的房地产中介公司将拥有巨大的发展前景。其二，在越来越成熟的楼市中，新房比例将逐渐减少，二手房占比却逐渐提升，预示着住宅交易的重心向二手房倾斜，而房地产中介正是其环节之一的最重要参与者。以深圳为例，2005年二手房所占住宅成交总量的比例为33%，但到了2009年，二手房所占比例就上升到了七成，其中二手房约成交15.7万套，新房约成交7万套，二手房成交量是一手房的2.25倍。可以说，随着城市房地产的发展，住宅市场将逐步以二手楼成交为主导，作为以二手楼市为主要服务领域的中介行业，将发挥着巨大的作用，而在国家大力发展城镇化的大背景下，二三四线城市将会有更大的发展空间。

所以，基于以上两个最重要的原因，未来中介企业在房地产产业链的地位必然会不断提升，当城市化进程达到一定程度时，中介企业甚至将占据整个产业链的主导地位。

中介企业面临的发展瓶颈和机遇

从全国范围内来看，中国房地产经纪行业起步于一线城市，如北京、上海、广州和深圳。目前这部分一线城市中介行业发展较为成熟，以深圳为例，深圳中介行业经过了十几年的发展，可以说已经走在了全国的前列。无论是企业规模、行业规范、业务模式、人才素质等都具有较大的优势，深圳中介企业也在整个房地产产业链中发挥了巨大的作用。但是，就目前而言，中介行业仍然存在着几个重大问题，制约了中介行业的进一步发展扩大：其一，行业仍然不规范，准入门槛低，造成大量不规范的中介企业存活在市场上，部分企业只追求短期利润，而不重视企业管理和客户关系维护，一些缺乏职业操守的做法严重影响了中介企业的行业形象。其二，业务人员文化程度较低，从业资格认证无法普及，而造成的结果就是从业人员只重视业务能力，缺乏相关的房地产专业知识和职业道德，所以吃差价、忽悠客户、跳单等不良现象时有发生。其三，法律制度不完善，造成市场上违法违规行为屡禁不止，正规化的品牌中介无法最大程度发挥其企业优势。其四，诚信问题一直困扰着中介行业的发展，要提高中介行业在房地产产业链的地位和商业形象，诚信是必须首先解决的问题之一。以上几个方面都是中介行业一直存在的几个大问题，制约了行业的发展壮大，可以说，目前已经到了刻不容缓的时候，当然，这些问题的解决需要一个渐进和沉淀的过程。我们也可以看到，近几年中介行业已经出现了一些积极的变化， 2008年金融危机也给了中介行业一次洗牌和反省的机遇，深圳中介行业正在往好的方向发展，最突出的表现就是行业集中度的进一步上升，而市场上也出现了运作规范、形象突出、口碑良好的大品牌中介公司。

以深圳为例，据不完全统计，深圳房地产三级市场经纪业务上，前三大中介公司约占据了50%的市场份额，2009年前三大中介的业绩约为30亿，换句话说，2009年二手楼的超常规发展为中介行业带来了约60亿的业绩总额。那么，在政策的调控下，可以确定的是，2010年二手房的成交总量不可能再持续2009年的市场行情，市场“蛋糕”面临减少的风险，在这样一种背景下，中介企业应当如何保证业绩及利润的增长？另一方面，全国范围内的城镇化推进将带来巨大的住房需求，而从深圳的发展历程来看，城市化进程的深入必然使得二手房在住宅成交中的比重

不断扩大，中介行业赖以发展的市场规模也在不断扩大，这为中介企业实施“走出去”的战略提供了重要的契机。2009年深圳二手房的超常规发展为中介企业带来了巨大的现金流，加之融资渠道的扩展，将给中介企业的进一步发展扩大提供必要的支持。可以说，中介企业所面临的发展瓶颈和企业的综合实力的增强将成为推动企业寻求进一步发展的催化剂。

中介企业的未来发展之路

可以说，未来中国楼市依然处于良好的发展周期当中，而二手市场份额也在不断扩大，房地产经纪行业将随着楼市的发展而呈现出良好的发展势头。对于深圳本土中介公司来说，随着行业集中度的上升，大品牌公司的市场占有率将有望进一步提升，而竞争力也越来越强，将会为推动深圳中介行业较快较好发展做出巨大的贡献。可以说，未来几年依然是中国房地产经纪行业的快速发展期，但这期间行业的竞争将极为激烈。而激烈的竞争带来的必然是优胜劣汰，中介公司不得不做出战略性的选择。以下几点或将是未来中介公司寻求发展的重中之中：

1.巨大的现金流和融资渠道的进一步扩大，成为中介公司新一轮发展的助推器

2009年房地产市场的超常规发展给中介企业带来了巨大的现金流，而得益于中国金融体系的发展，中介企业的融资渠道的也逐渐呈现多元化，如上市、引进战略伙伴、风险投资基金等等，融资渠道的不断完善将进一步改善中介公司的资金瓶颈，为中介公司的新一轮发展提供重要支持。品牌中介公司可以凭借其资金和管理能力，一方面强练内功，提高企业综合能力和抗风险能力，不断丰富企业的产业链，并通过加大网络布局或者并购重组，不断提高本地市场的占有率。另一方面，则可以通过“走出去”的战略，实现公司的全国化发展，为公司创造新的利润增长点。

2.拥有完善产业链的集团化发展公司，将能够为消费者提供便捷的一站式服务而成为市场的领跑者。