轨道交通对站点周边商业地价的影响

由上图可以看出商业地价随与地铁站点距离增大而呈显著下降趋势， 但样点地价离散度比较大。为更好反 映地价与站点之间的关系， 我们将所有样本点按距离分为 １６ 组数据（ 表 １） 。在对各组数据进行统计分析后发现，
４０
中 国 土 地 科 学 ２００７ 年 ８ 月 第 ４ 期
全体样本价格及各组内样本点价格可通过指数分布假设检验（ 偏态分布） ， 但不能全部通过正态分布假设检验，
６．００ ７．００ ８．００ ９．００ １０．００ １１．００ １２．００
对数转换地价直方图
７１２３４５６００００００００００００００００００００００００００００．．．．．．．００００００００００００００
原始数据地价直方图 图 ２ 商业样点地价对数转换前后直方图
Ｆｉｇ．２ Ｈｉｓｔｏｇｒ ａｍｓ ｏｆ ｓａｍｐｌｅｓ ｐｒ ｉｍａｒ ｙ ｌａｎｄ ｐｒ ｉｃｅｓ ａｎｄ ｌｏｇ ｔｒ ａｎｓｆｏｒ ｍｅｄ ｐｒ ｉｃｅｓ
局部线性回归、回归分析和假设检验。研究结果： 轨道交通对站点周边商业地价的提升十分显著， 其一次影响半径为 ３５０ ｍ，
二次影响半径为 ５５０ ｍ， 并建立了地铁站点与商业地价影响的空间地价模型。研究结论： 政府应重视对轨道交通站点周
边商业用地的规划和出让， 适度提高站点周边商业用地的比例。
关键词： 商业地价； 轨道交通； 局部线性回归法； 回归分析； 影响半径
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ｔｈｅ ｐｕｒｐｏｓｅ ｏｆ ｔｈｉｓ ｓｔｕｄｙ ｉｓ ｔｏ ａｎａｌｙｚｅ ｔｈｅ ｉｍｐａｃｔ ｏｆ ｓｕｂｗａｙ ｓｔａｔｉｏｎ ｏｎ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ｖａｌｕｅｓ ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｃａｓｅ ｏｆ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ． Ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ ｌｏｃａｌ ｌｉｎｅａｒ ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ， ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ ａｎｄ ｈｙｐｏｔｈｅｓｉｓ ｔｅｓｔｉｎｇ ｗｅｒｅ ｅｍｐｌｏｙｅｄ． Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｉｎｄｉｃａｔｅ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｓｕｂｗａｙ ｓｔａｔｉｏｎ ｈａｓ ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔ ｉｍｐａｃｔｓ ｏｎ ｔｈｅ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ｐｒｉｃｅｓ， ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｆｉｒｓｔ ｒａｄｉｕｓ ｏｆ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｏｆ ３５０ｍ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄ ｏｆ ５５０ｍ． Ｏｎ ｔｈｉｓ ｂａｓｉｓ， ｔｈｅ ｍｏｄｅｌ ｏｆ ｔｈｅ ｓｐａｔｉａｌ ｒｅｌａｔｉｏｎｓ ｂｅｔｗｅｅｎ ｌａｎｄ ｐｒｉｃｅｓ ａｎｄ ｄｉｓｔａｎｃｅｓ ｗａｓ ｅｓｔａｂｌｉｓｈｅｄ． Ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｓｈｏｕｌｄ ｐａｙ ｍｏｒｅ ａｔｔｅｎｔｉｏｎ ｔｏ ｔｈｅ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ａｒｏｕｎｄ ｔｈｅ ｓｔａｔｉｏｎ ａｎｄ ａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｌｙ ｉｎｃｒｅａｓｅ ｔｈｅ ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｚｏｎｅ． Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ｐｒｉｃｅｓ； ｓｕｂｗａｙ； ｌｏｃａｌ ｌｉｎｅａｒ ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ； ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ； ｒａｄｉｕｓ ｏｆ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ
为了更好地探索站点周边商业地价的变化趋势， 确定轨道交通对商业用地的有效影响半径， 我们采用局部
线性回归法对样本点进行分析。
局部线性回归法（Ｌｏｃａｌ Ｌｉｎｅａｒ Ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ）或称之为非参数回归法， 是核估计（Ｋｅｒｎｅｌ Ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ）的一个改进模 型， 克服了后者存在的边界效应问题， 收敛速度好， 且偏差比核估计小 ［８， ９］。局部线性回归本质是用迭代加权最小
收稿日期： ２００６－ ０８－ ３１ 修稿日期： ２００７－ ０２－ ０９ 第一作者： 庄 焰（１９５８－ ） ， 男， 汉族， 上海市人， 深圳大学副教授、博士。主要研究方向为土地经济与土地定级估价。 Ｅ－ ｍａｉｌ： ｎｉｕｊｉｔｅ＠ｖｉｐ．１６３．ｃｏｍ
庄焰等： 轨道交通对站点周边商业地价的影响
本次数据分析以 ２００５ 年为时间基点， 共收集到上述站点周边有效样本点 １２１５ 个， 其资料均为香港两家大 型中介公司中原（ 香港） 物业顾问有限公司及美联物业调研所得 ［６］， 其中每个样本点属性值包括： 售价（租金）、离地 铁站场距离、楼层总数及所在楼层、装修程度、商业类型（ 独立商业或群楼） 、建造时间等。
平方法对局部散点进行回归， 其关键是加权函数和带宽（Ｂａｎｄｗｉｄｔｈ）选择， 使得回归曲线在尽可能平滑的前提下最
大程度地反映出数据内部的信息。ＬＬＲ 现主要应用于数据探索及社会科学、经济股票等离散样本点的回归分析， 起到了显著的效果 ［９］。其主要特点为： ①关于两个变量关系的探索是开放式的， 不套用任何现成的数学函数， 且可
１ 引言
城市轨道交通是公益性、经济外部性很强的大型公共基础设施， 高度的可达性及其对站点周边物业的刺激 开发作用， 带来了显著的房地产增值。然而轨道交通发展却面临资金短缺与营运亏损的难题 ［１］。因此如何对轨道 交通的外部效益进行定量研究， 并将其转化为内部效益是需要进行研究的课题。
目前国内外在轨道交通对房地产增值方面的研究大都集中在住宅部分， 并且基本上是以房价差来近似代替 地价差 ［２］。而对商业部分的研究仍较少， 究其原因是由于商业楼宇受所处区位的限制及数据和分析难度的影响， 例如商业地价对所在楼层、临街位置、从事行业等因素的敏感度很高， 价格波动很大， 原始数据显得杂乱无章且 难以核对修正， 使得这方面的研究成果较少。
３９
地价是轨道交通建设投资者（ 政府或其特许经营者） 直接受益的部分， 因此， 明确地价就是明确了投资者应 该获得的收益， 从而为将轨道交通的外部效益转化为内部效益、将内部效益为全社会服务提供了依据。
２ 轨道交通对商业价值的提升
轨道交通具有高度的可达性效能， 在缩短了顾客与沿线商家距离、大大增加客流的同时， 加速了商业中心的 转移， 加剧了零售业市场的竞争， 进而形成以站点为中心的商圈， 起到了商业聚集的作用， 大大提升了轨道交通 站点周边外埠的商业价值， 这就是轨道交通建设促进沿线商业用地增值的机理。
８．３９７８
８．５２４７
８．４７０５
７．９４３８
８．０８１
０．０９７１ ０．１２０５
０．１１６５
０．１７５１
０．１２０４
０．１９５８
０．２５９２
８．２９５８ ８．０９１１
８．４４０１
８．５２６２
８．５２４４
７．９８３１
７．９０４６
庄焰等： 轨道交通对站点周边商业地价的影响
４１
３．３ 局部线性回归分析
且中位数与平均数有一定的离差， 说明算术平均值受到极端数值的影响代表性不够， 不能直接用于模型拟合。
鉴于各组数据均能通过指数分布假设检验， 在进行模型拟合分析前， 对所有样本点地价进行自然对数变换，
其统计结果（ 表 ２） 表明， 进行转换后， 各区间内数据均通过正态分布假设检验， 其均值都具有较好的代表性。全体
中图分类号： Ｆ３０１．３
文 献 标 识 码 ：Ａ
文章编号： １００１－ ８１５８（ ２００７） ０４－ ００３８－ ０６
Ｉｍｐａｃｔ ｏｆ Ｓｕｂｗａｙ Ｓｔａｔｉｏｎｓ ｏｎ Ｃｏｍｍｅｒ ｃｉａｌ Ｌａｎｄ Ｐｒ ｉｃｅｓ
ＺＨＵＡＮＧ Ｙａｎ ， ＺＨＥＮＧ Ｘｉａｎ （ Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｃｉｖｉｌ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ， Ｓｈｅｎｚｈｅｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ， Ｓｈｅｎｚｈｅｎ ５１８０６０， Ｃｈｉｎａ）
第 ２１ 卷 第 ４ 期 ２００７ 年 ８ 月
中国土地科学 Ｃｈｉｎａ Ｌａｎｄ Ｓｃｉｅｎｃｅ
Ｖｏｌ．２１ Ｎｏ．４ Ａｕｇ．，２００７
轨道交通对站点周边商业地价的影响
庄 焰， 郑 贤 （ 深圳大学土木工程学院， 广东 深圳 ５１８０６０）
摘要： 研究目的： 通过对香港地铁站点周边商业地价的案例分析， 研究轨道交通对站点周边商业地价的影响。研究方法：
香港地铁就在沿线站点周边形成了许多新的繁华地区， 沿线的地产也不断增值。香港地铁 ４ 大商场以外的 其他商用物业， 都想方设法与地铁站连通以实现客流资源共享， 有些商场甚至愿意自己投入费用来修建接驳通 道。地铁公司充分运用这一优势， 把发展地铁与发展房地产业结合起来， 这给地铁公司带来了丰厚的利润。２００５ 年度香港地铁仅车站内商业租赁总收入就高达 ３．４４ 亿港元， 占非票务收入的 １２％ ［３］。
０．０６５５
０．０８６７
０．０９４９
０．１０２９
０．０９９４
８．９１２７ ８．８６０１
８．８５０３
８．６４０９
８．８０５６
８．５１８３
８．５４３５
４５０ — ５００ ５００ — ６００ ６００ — ７００ ７００ — ８００ ８００ — ９００ ９００ — １０００ １０００ — １２００
８．１９４６ ７．９７７２
为了能反映出轨道交通对土地价格增值的影响， 本研究采用假设开发法或收益还原法 ［７］， 将收集到的样本点 售价或租金数据统一还原成楼面地价。计算所用参数如土地还原利率、房屋还原利率、存款利率、税率、建造成本 等均取自香港物业估价署、税务局等官方网站。计算后的样本点地价与距离的空间关系如图 １ 所示。
／
６０， ０００
商 ５０， ０００ 业 地 价 ４０， ０００ （ 港 元 ３０， ０００
平 ２０， ０００ 方 英 尺 １０， ０００ ）
０
０．００ ０．２０ ０．４０
０．６０ ０．８０
与地铁站点距离（ ｋｍ）
１．００ １．２０
图 １ 商业地价空间变化关系图 Ｆｉｇ． １ Ｓｐａｔｉａｌ ｒ ｅｌａｔｉｏｎｓ ｂｅｔｗｅｅｎ ｃｏｍｍｅｒ ｃｉａｌ ｌａｎｄ ｐｒ ｉｃｅｓ ａｎｄ ｄｉｓｔａｎｃｅｓ
表 ２ 对数变换后基本统计数据表 Ｔａｂ．２ Ｄｅｓｃｒ ｉｐｔｉｖｅ ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ｏｆ ｌｏｇ ｔｒ ａｎｓｆｏｒ ｍｅｄ ｌａｎｄ ｐｒ ｉｃｅｓ ａｎｄ ｄｉｓｔａｎｃｅｓ
距离（ ｍ）
０ — ５０
均值
９．０７０７
均值标准差 ０．０５３
中位数
９．１２９４
距离（ ｍ） ４００ — ４５０
３ 研究实例
３．１ 研究对象选取 考虑轨道交通对地价的影响是超前发生并在其运营期间仍对地价具有显著的提升 ［４］， 因此分析对象轨道交
通的建设运营应该处在相对成熟阶段， 而香港是世界上极少数轨道交通实现盈利的城市 ［５］， 故本文选取香港地铁 作为研究对象。本文收集了香港商业服务比较发达的站点周边样本进行分析， 包括尖沙咀站、金钟站、铜锣湾站、 湾仔站、旺角站、油麻地站等十几个站点。 ３．２ 样本数据资料处理
均值
８．４３１３
均值标准差 ０．１７５
中位数
８．８２１１
５０ — １００ １００ — １５０ １５０ — ２００ ２００ — ２５０ ２５０ — ３００ ３００ — ３５０ ３５０ — ４００
８．８２１７ ８．９３２９
８．８３３
８．６４１９
８．７８９７
８．６６８３
８．５９７９
０．０７１８ ０．０８９４
均值
１２２８３
９５５７
１０７４５
９１８４
８１１０
９３５７
８２２７
Байду номын сангаас
８０５４
均值标准差 ６１９
６５８
９５２
６０９
７３８
８７０
９７４
７６３
中位数
９２２２
７４２５
７０５１
６９７８
５６５９
６６７２
５００５
５１３４
距离 ｍ
４００ — ４５０ ４５０ — ５００ ５００ — ６００ ６００ — ７００ ７００ — ８００ ８００ — ９００ ９００ — １０００ １０００ — １２００
均值
５１６４
４６１９
３６２６
５７５７
６０４８
４９３５
３６１１
４７２７
均值标准差
９３６
３９１
３８１
５９９
９７０
５３４
５８４
９４３
中位数
３３００
４００７
３２６５
４６２９
５０８４
５０４８
３１２７
２７１４
Ｆｒｅｑｕｅｎｃｙ Ｆｒｅｑｕｅｎｃｙ
３００
１２０
２５０
１００
２００
８０
１５０
６０
１００
４０
５０
２０
０
０
地价样点在对数转换前后直方图及正态拟合曲线如图 ２ 所示。
表 １ 商业地价与地铁站点距离关系表
均值单位： 港元／平方英尺
Ｔａｂ．１ Ｄｅｓｃｒ ｉｐｔｉｖｅ ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒ ｃｉａｌ ｌａｎｄ ｐｒ ｉｃｅｓ ａｎｄ ｄｉｓｔａｎｃｅｓ
距离 ｍ
０ — ５０ ５０ — １００ １００ — １５０ １５０ — ２００ ２００ — ２５０ ２５０ — ３００ ３００ — ３５０ ３５０ — ４００