青岛房地产市场调研报告

2010年1月青岛房地产市场

郑州项目组

2010-1-18

目录

一、市场环境和市场研究

1．青岛房产发展简介 (3)

2市场宏观背景 (4)

3．区域规划与未来走势 (6)

4．经济因素 (7)

二、2009年6—12月全市及各区住宅成交、价格情况

1．全市住宅成交及价格情况 (10)

2．市南区住宅成交及价格情况 (11)

3．市北区住宅成交及价格情况 (11)

4．四方区住宅成交及价格情况 (12)

5．李沧区住宅成交及价格情况 (13)

6．崂山区住宅成交及价格情况 (13)

7．城阳区住宅成交及价格情况 (14)

8．黄岛区住宅成交及价格情况 (15)

三、全市住宅存量、供需比

1．全市住宅存量情况 (16)

2．全市住宅供应量与销售量情况 (17)

四、青岛房地产发展总结

附件：部分新楼盘房价及在售项目 (19)

2010年1月青岛房地产市场

一、市场环境和市场研究

1．青岛房产发展简介：

青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。

2007年，青岛市房地产市场发展主调是稳健。2007年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年1-10月，全市共完成房地产开发施工面积2,959.1万平方米，同比增长18.2%；竣工面积341.1万平方米，同比减少 3.9%。施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。市场需求相对旺盛、供应呈现区域性结构失衡、“地王”的促动效应、外地开发商助推房价上涨、外来购买需求加剧房价上涨压力，五项因素对于2007年的青岛住宅市场供求状况及价格走势有明显影响。

进入2008年，青岛房地产市场资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。2008年1-11月，青岛市实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高

1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体

市场观望气氛浓厚。2008年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较2007年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。

2009年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。2009年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18.5%，投资回升较快，较一季度回升29.2个百分点，较1-5月份回升10个百分点。全市商品

房销售408.9万平方米，增长17.6%，房地产销售由暖趋旺，实现销售额229.9亿元，增长32.8%，青岛市房地产市场开始整体回暖。

世界各国的经验表明，当人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5-10个百分点，住房消费还有较大的消费空间。另外，青岛城市化进程仍在轰轰烈烈地展开，跨海大桥、胶州湾高速的建设施工将更加快大青岛战略的实施进度。根据青岛的城市规划，预计2020年全市居住人口总量将达1200万人左右。届时新涌入的移民、新增人口将创造更多的住房需求。由此可见，青岛市未来住房的刚性需求仍是很大的。

2．市场宏观背景

作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛对于提升城市群在环渤海地区的地位、引导城市群发展具有重要意义

在《山东半岛

城市群规划》

中青岛被定位

为：山东乃至

黄河中下游地

区的龙头城

市，现代制造

业和现代服务

业发达并且具

有强大科研实

力的国际性港口城市和国际性海滨旅游城市。近期与济南共同作为山东半岛城市群的双中心，作为山东半岛对外的窗口，国际化的中心。

青岛作为山东半岛城市群中外向性最强的城市，其拥有优良的港口和广阔的腹地，理应成为山东半岛城市群参与全球分工的龙头。

胶州湾东西岸跨海通道中的海湾大桥的建设，将实现半岛城市群区域内

各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈”的道路网络规划目标，将可能推动区域产业发展，增加区域内居住、生活人口；

“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛新的城市空间发展战略

⏹青岛城市空

间发展战略：依

托老城，拥湾发

展，组团布局，

轴线辐射，形成

一主三副多组团

的空间格局。

⏹“一主”——

指市南区、市北

区、四方区、李

沧区，是中心城

区主中心，主体

功能为青岛市区

行政办公、科教、

金融、旅游、信

息中心和高新技

术产业区。

⏹“三副”——

黄岛、崂山以及

红岛