城市综合体开发全过程专题培训课件
合集下载
城市综合体培训课件
全国总人口13.5亿人
•1、重庆市： 3200万 •2、上海市： 1845万 •3、北京市： 1633万 •4、成都市： 1221万
•城市化发展
•“ 一个城市只有一个中心 ”
•上海-南京路
•广州-北京路
•重庆-解放碑
•北京-西单
•成都的春熙路
•“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了 这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
•高可达性 •高密度、集约性 •整体统一性 •功能复合性 •土地使用均衡性 •空间的连续性 •内外部关系完整性 •强大的对外辐射型 •升值价值
•城市综合体的发展离不开城市化发展进程
中国大中小城市的分类标准
•超大城市： 200万人口以上； 特大城市：100至200万人口 •大城市： 50至100万人口； 中等城市：20至50万人口； •小城市： 20万以下人口。
•办公
•商务消费人流 •高消费人流
•旅游租客 •商旅消费人流
•公寓 •提升品质 •住宅
•商务消费人流
•商业
•住家消费人流
主力店与次主力店的思考
购物中心的门店组合形式 主力店+次主力店+专门店
主力店的标准：
1） 拥有高价值的品牌 2） 在高价值品牌之下的优秀的操作团队 3） 具有较强的抗风险能力
•中国商业地产的主要形态
•小百货 •个体零售
•批发市场
•未来20年趋势
过去20年： 由合到分 综合到专业
未来20年：
由专业到综合
•商业地产的灵魂核心所在
•开发运营 •品牌的增值
•资本市场 溢价的增值
•品牌力：……不断开发和成功运营带来品牌力 •服务力：……不断积累经验和资源带来服务力
特大型城市综合体开发全程PPT课件
特大型商业综合体开发全程解密
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
案例三、海南现代美居生活城
城际铁路站
0.5公里
本案
1.2公里
本案
特大型商业综合体开发全程解密
整体形态
特大型商业综合体开发全程解密
酒店公寓
地上建筑功能平面图
特大型商业综合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边150路调整示意图
特大型商业综合体开发全程解密
项目内部交通 出入口
转盘
地下车行道
停车场：8000个车位 车行道：宽12-18米 层 高： 7.3米 转 盘： 2个 出入口： 5个
特大型商业综合体开发全程解密
模块三：城市商业中心的商业组合
城市商业中心项目实例
沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业 上海智富名品城，160万平方米商业 海口现代美居城，145万平方米商业
建筑面积 20 8 11 12 3 6
9
4 3 10 2 4 6 1 3 3 3 37 145
地上建筑面积
17
6.5
11
12
3
6
软装饰
2.5
灯饰
1.5
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
案例三、海南现代美居生活城
城际铁路站
0.5公里
本案
1.2公里
本案
特大型商业综合体开发全程解密
整体形态
特大型商业综合体开发全程解密
酒店公寓
地上建筑功能平面图
特大型商业综合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边150路调整示意图
特大型商业综合体开发全程解密
项目内部交通 出入口
转盘
地下车行道
停车场：8000个车位 车行道：宽12-18米 层 高： 7.3米 转 盘： 2个 出入口： 5个
特大型商业综合体开发全程解密
模块三：城市商业中心的商业组合
城市商业中心项目实例
沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业 上海智富名品城，160万平方米商业 海口现代美居城，145万平方米商业
建筑面积 20 8 11 12 3 6
9
4 3 10 2 4 6 1 3 3 3 37 145
地上建筑面积
17
6.5
11
12
3
6
软装饰
2.5
灯饰
1.5
城市商业综和县城合体的开发与运营规律课件(PPT 67页)
拥有相当实力才能开发综合体项 目
一般作为外地开发商适合 固定费用，委托政府 拆迁方式，对于被拆 迁户可以优先安排子 女就业，鼓励他们以 优惠价格购买综合体 的住宅和商铺，形成 和谐的社会氛围。
需要政府对综合体项目开 发认识形成共识，形 成正式文件
资金不够企业采取战略联 盟方案，联合实力更 强，注重可持续经营 理念的企业加盟。
• 2007年末全市户籍总人口624万人，比上年增加7.92万人， 其中市区总人口234.98万人，比上年增加4.83万人。
• 苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人 均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。
苏州时代广场
• 苏州具备发展城市综合体的必 要条件，苏州圆融集团在苏州 金鸡湖开发的苏州圆融时代广 场和圆融星座就是代表性的综 合体项目，具有较高的专业水 平。
• 1、风格主题：活力金街——“时尚休闲一条街” • 2、经营品项：运动休闲服装、知名鞋业、潮流时尚服饰、家居用品、床上用品、通信器材、IT产
品、小商品、精品百货、图书音像、咖啡厅、餐饮、休闲会所、美发美容美体等 • 3、风格主题：魅力银街——“精品名品一条街” 4、经营品项：品牌男女服装、羊毛衫、精品内衣、
新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部 交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。 泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复 古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市 综合体比较合适。
金 华 市 金 东 新 区
三、地级市商业综合体物业组合 模型与业态设计特点—以苏州为
百货
运动休闲服饰区，健身房，建议 美食广场 增加咖啡厅
屋顶餐厅
一般作为外地开发商适合 固定费用，委托政府 拆迁方式，对于被拆 迁户可以优先安排子 女就业，鼓励他们以 优惠价格购买综合体 的住宅和商铺，形成 和谐的社会氛围。
需要政府对综合体项目开 发认识形成共识，形 成正式文件
资金不够企业采取战略联 盟方案，联合实力更 强，注重可持续经营 理念的企业加盟。
• 2007年末全市户籍总人口624万人，比上年增加7.92万人， 其中市区总人口234.98万人，比上年增加4.83万人。
• 苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人 均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。
苏州时代广场
• 苏州具备发展城市综合体的必 要条件，苏州圆融集团在苏州 金鸡湖开发的苏州圆融时代广 场和圆融星座就是代表性的综 合体项目，具有较高的专业水 平。
• 1、风格主题：活力金街——“时尚休闲一条街” • 2、经营品项：运动休闲服装、知名鞋业、潮流时尚服饰、家居用品、床上用品、通信器材、IT产
品、小商品、精品百货、图书音像、咖啡厅、餐饮、休闲会所、美发美容美体等 • 3、风格主题：魅力银街——“精品名品一条街” 4、经营品项：品牌男女服装、羊毛衫、精品内衣、
新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部 交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。 泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复 古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市 综合体比较合适。
金 华 市 金 东 新 区
三、地级市商业综合体物业组合 模型与业态设计特点—以苏州为
百货
运动休闲服饰区，健身房，建议 美食广场 增加咖啡厅
屋顶餐厅
城市综合体ppt课件
10
希腊古典时期的城市广场：
• 古典时期的古希腊城市 又发生变化，卫城和庙 宇不再是城市的中心， 而城市广场成为新的城 市中心。城市广场是群 众聚集的场所，成为具 有司法、行政、商业、 工业、文娱交往等社会 功能的城市综合体。
11
古罗马时代的浴场：
• 古罗马时代产生了与希腊和 远古时期的城邦不同的城市 综合体形式，他们不再依靠 以多个不同功能的建筑单体 来共同组成城市综合体，而 是通过建设一些尺度巨大的 建筑物，并在这些单独的建 筑体量内综合多种城市功能 来实现单一体量的城市综合 体。
12
中古时代的城市综合体发展脉络：
• 中世纪的修道院： • 在11世纪商业大规模复兴之前一段
时期内，修道院对于城市的发展期 先锋的作用，他们领导了这时期内 几乎全部城市发展：向难民提供圣 所、为落魄者提供庇护、修建桥梁、 开办市场等。修道院成为推动城市 发展的重要综合体。
13
中世纪的手工业者的住宅：
建筑名称
建筑概况
好莱坞美容美发世界 六本木新城森大厦 东京君悦大酒店 榉木坂六本木综合楼 朝日电视台 榉树坂天台大厦 六本木新城入口大厦
地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米。 地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米。 地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米。 地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米。 地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米。 地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米。 地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米。
城市综合体
1
关于城市综合体的定义：
• 狭义上的城市综合体式，它是基于现代经济、技术、 文化、政治和生活方式等大的社会背景 而形成的。
希腊古典时期的城市广场：
• 古典时期的古希腊城市 又发生变化，卫城和庙 宇不再是城市的中心， 而城市广场成为新的城 市中心。城市广场是群 众聚集的场所，成为具 有司法、行政、商业、 工业、文娱交往等社会 功能的城市综合体。
11
古罗马时代的浴场：
• 古罗马时代产生了与希腊和 远古时期的城邦不同的城市 综合体形式，他们不再依靠 以多个不同功能的建筑单体 来共同组成城市综合体，而 是通过建设一些尺度巨大的 建筑物，并在这些单独的建 筑体量内综合多种城市功能 来实现单一体量的城市综合 体。
12
中古时代的城市综合体发展脉络：
• 中世纪的修道院： • 在11世纪商业大规模复兴之前一段
时期内，修道院对于城市的发展期 先锋的作用，他们领导了这时期内 几乎全部城市发展：向难民提供圣 所、为落魄者提供庇护、修建桥梁、 开办市场等。修道院成为推动城市 发展的重要综合体。
13
中世纪的手工业者的住宅：
建筑名称
建筑概况
好莱坞美容美发世界 六本木新城森大厦 东京君悦大酒店 榉木坂六本木综合楼 朝日电视台 榉树坂天台大厦 六本木新城入口大厦
地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米。 地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米。 地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米。 地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米。 地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米。 地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米。 地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米。
城市综合体
1
关于城市综合体的定义：
• 狭义上的城市综合体式，它是基于现代经济、技术、 文化、政治和生活方式等大的社会背景 而形成的。
城市综合体招商技能培训课件
2020/11/24
2
为了让更多的开发商在商业地产的开发道 路上少走弯路、不走弯路，规避风险，实 现利润最大化，今天将与您分享商业地产 的整体解决方案，系统全面的商业操作手 法及技巧，将快速提升商业地产企业经营 管理者的专业素质与能力，并引导商业地 产企业构建科学的开发运营模式、培养商 业与地产的复合型人才，推动中国商业房 地产行业的可持续发展。
2020/11/24
16
二、招商策划要有准确的目标定位
招商策划要有明确的目标和要求，才能保 证招商策划收到预期的效果。
否则，策划就成了花架子，只能做表面文 章，流于形式。
2020/11/24
17
比如
要策划一次联络会议。
在策划过程中，
首先必须明确此次联络会议的目的是什么? 通过这次会谈，我方要实现哪几个目标
2020/11/24
12
四、政策法规的问题，你必需要问的问题
47、现场管理有什么规定？ 48、户名可否作内部变换？有什么条件？ 49、委托他人签订合同需要准备哪些证件？ 50、管理费用多少？有没有统一办理保险？ 51、对餐饮有没有特殊的要求？ 52、特种行业的要求？24小时营业？
2020/11/24
项目所属居委会、派出所？
项目周围商业态及营业状况？
项目周围学校及其地点交通、距离？
项目周围医院及其地点交通、距离？
项目周围菜市场、游乐设施如何？
项目附近居住的是什么样的人？
项目离飞机场、汽车站多远？
地理环境对本项目有什么有利和不利因素？
2020/11/24
7
二、关于项目状况的问题
他们要明白的问题，你必需和他们要弄清的问题
26
八、制订谈判策略
城市商业综合体介绍PPT培训课件
营销效果评估
对营销活动的效果进行 评估，总结经验教训，
优化营销策略。
服务管理
服务质量标准制定
制定商业综合体的服务质量标 准，确保服务水平符合客户需
求。
服务人员培训
对服务人员进行专业培训，提 高服务技能和素质。
服务流程优化
优化服务流程，提高服务效率 ，提升客户满意度。
服务质量监控与改进
对服务质量进行实时监控，发 现问题及时改进，确保服务质
对招商结果进行评估，及时调 整招商策略，以满足商业综合
体的需求。
营销策略
品牌定位
根据商业综合体的特点 和市场需求，明确品牌 定位，提升品牌形象。
营销活动策划
根据商业综合体的营销 目标，策划各类营销活 动，如打折促销、品酒
会等。
营销渠道拓展
利用线上、线下多种渠 道进行营销推广，如社 交媒体、户外广告等。
选址与定位
选址原则
选择交通便利、人流量大的地段 ，便于吸引顾客和提升商业价值 。
定位分析
根据市场需求、周边环境以及商 业发展趋势，确定商业综合体的 市场定位、业态定位和品牌定位 。
设计与布局
建筑设计
考虑建筑风格、立面材料、空间 布局等因素，打造独特的商业形
象。
室内设计
注重室内环境、氛围营造，提供舒 适、美观的购物环境。
绿色环保发展
绿色建筑
推广绿色建筑理念和技术，降低建筑能耗和环境负荷。
绿色能源
利用可再生能源，如太阳能、风能等，减少对化石能源的依赖。
绿色交通
鼓励使用公共交通、骑行或步行等绿色出行方式，减少交通排放。
多元化发展
多元化业态
01
除了传统的零售、餐饮等业态外，引入文化、娱乐、教育等多
《城市综合体工期管理指南》培训课件
项目策划要点
2.2 施工部署
2.2.2实施部署 项目部组织项目管理人员进一步深化和细化，编写完成《项目部实施计划书》。
参考项目
2.2 施工部署
参考项目
2.3 总平面布置
2.3.1布置要点 总平面布置一般可分为五个阶段：土方施工阶段、基础工程施工阶段、主体结构施工 阶段、安装与装饰施工阶段、室外整体施工阶段。
4.1.2原则
合理穿插、精细化技术管理和资源配置。
4.1.3要求 找出关键线路、合理进行工序穿插。 4.1.4注意事项 （1）与业主达成共识，高度统一 （2）合理安排地下室封顶节点、主体封顶节点、工程交付节点，即我方合同支 付节点 4.1.5专业穿插 合理安排工序及专业穿插
4、项目进度计划与工期管理
5.1资源配置保障 （1）劳务保障 （2）材料设备保障 （3）业主供应材料、设备等 （4）资源的优化配置与合理使用 （5）资源使用核算及资源使用效果分析 （6）资金保障 5.2资源配置参考值
1.4城市综合体项目总承包的意义 适应市场需求升级的挑战 搭建工程总承包新平台 打造群体工程管理品牌
总承包能力
2、项目组织与施工部署
2.1项目组织
2.1.1总承包组织机构
2、项目组织与施工部署
2.1项目组织
2.1.1总承包组织机构
2、项目组织与施工部署
2.1项目组织
2.1.1总承包组织机构
2、项目组织与施工部署
4.3.2各专业立体交叉插入点控制计划
4、项目进度计划与工期管理
4.3.3各专业立体穿插控制点的设置和控 制要求
4、项目进度计划与工期管理
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4.3.4关键工序控制点的设置与控制要求
城市综合体项目运营优质课件专业知识讲座
写字楼
酒店
商业
展览……
本都文市档综所合提体供的的定信义息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
OFFICE
PARK
HOTEL
HOPSCA CLUB
APARTMENT
SHOPPING MALL
都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文
娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元 复杂而统一的建筑群落。
本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 纽约洛克菲勒当中之心 处，请联系本人或网“站纽删约除心。脏”——曼哈顿
北京国贸中心
本文日档本福所冈提博供多的运信河息城仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
本文日档本福所冈提博供多的运信河息城仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删五除星。级酒店
本蒙文特档利所尔提地供下的城信的息失败仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
项目亮点
商城地下地上各两层，上面是商 业街，下面是综合城。 建城过程中，注重新旧文化的结 合，强调新旧两种文化和建筑方式
项目不足
人们主要生活都转入地下,地面 的物业持续贬值，造成地面上人气 急剧下降，商业氛围一蹶不振，自 1964年来，地面上再没有建一所零 售商业建筑，而地下从1960年几乎 找不到一处要转让的二手物业。 行人在地下极易迷失方向，无法 辨别自己的所处位置，尤其是一些 外地或外国的游客。几乎完全丧失 了方向感！是地下商城给在地下活 动的人们带来的无法解决的问题。
酒店
商业
展览……
本都文市档综所合提体供的的定信义息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
OFFICE
PARK
HOTEL
HOPSCA CLUB
APARTMENT
SHOPPING MALL
都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文
娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元 复杂而统一的建筑群落。
本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 纽约洛克菲勒当中之心 处，请联系本人或网“站纽删约除心。脏”——曼哈顿
北京国贸中心
本文日档本福所冈提博供多的运信河息城仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
本文日档本福所冈提博供多的运信河息城仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删五除星。级酒店
本蒙文特档利所尔提地供下的城信的息失败仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
项目亮点
商城地下地上各两层，上面是商 业街，下面是综合城。 建城过程中，注重新旧文化的结 合，强调新旧两种文化和建筑方式
项目不足
人们主要生活都转入地下,地面 的物业持续贬值，造成地面上人气 急剧下降，商业氛围一蹶不振，自 1964年来，地面上再没有建一所零 售商业建筑，而地下从1960年几乎 找不到一处要转让的二手物业。 行人在地下极易迷失方向，无法 辨别自己的所处位置，尤其是一些 外地或外国的游客。几乎完全丧失 了方向感！是地下商城给在地下活 动的人们带来的无法解决的问题。
城市综合体培训演示课件
综合体的生态价值。
景观连续性
景观设计应注重景观的连续性， 通过绿化带、水系等元素，将各 个功能区有机地串联起来。
空间层次感
景观设计应注重空间层次感的营造， 通过植物、地形、水体等元素的组 合，创造出丰富的景观空间。
文化特色
景观设计应融入当地文化特色， 将文化元素与景观元素相结合，
提升城市综合体的文化内涵。
A 功能多样性
建筑设计应考虑功能的多样性，包 括居住、办公、商业、文化娱乐等
多种功能。
B
C
D
建筑风格
建筑设计应考虑当地文化和历史背景，采 用与当地文化和环境相协调的建筑风格。
绿色建筑
建筑设计应采用绿色建筑技术，如节能、 环保材料，自然采光和通风等，以降低能 耗和减少对环境的影响。
景观设计
生态保护
景观设计应注重生态保护，保 护和恢复生态环境，提高城市
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
• 品牌聚集效应：吸引了众多国际知名品牌入驻， 成为时尚潮流的聚集地。
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
案例四
深圳万象城
概述
深圳万象城是深圳市罗湖区的一个城市综合体，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体，是深圳市 著名的购物中心之一。
商铺招商
根据商业定位和规划，招商目标商铺入驻，实现商业资源的优化配置。
酒店管理
01
02
03
04
酒店服务
提供高质量的客房服务、餐饮 服务、会议服务等，满足客户
的需求。
人员培训
对酒店员工进行专业培训，提 高员工的服务水平和职业素养
。
设施维护
定期对酒店设施进行检查和维 护，确保设施的正常运转。
景观连续性
景观设计应注重景观的连续性， 通过绿化带、水系等元素，将各 个功能区有机地串联起来。
空间层次感
景观设计应注重空间层次感的营造， 通过植物、地形、水体等元素的组 合，创造出丰富的景观空间。
文化特色
景观设计应融入当地文化特色， 将文化元素与景观元素相结合，
提升城市综合体的文化内涵。
A 功能多样性
建筑设计应考虑功能的多样性，包 括居住、办公、商业、文化娱乐等
多种功能。
B
C
D
建筑风格
建筑设计应考虑当地文化和历史背景，采 用与当地文化和环境相协调的建筑风格。
绿色建筑
建筑设计应采用绿色建筑技术，如节能、 环保材料，自然采光和通风等，以降低能 耗和减少对环境的影响。
景观设计
生态保护
景观设计应注重生态保护，保 护和恢复生态环境，提高城市
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
• 品牌聚集效应：吸引了众多国际知名品牌入驻， 成为时尚潮流的聚集地。
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
案例四
深圳万象城
概述
深圳万象城是深圳市罗湖区的一个城市综合体，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体，是深圳市 著名的购物中心之一。
商铺招商
根据商业定位和规划，招商目标商铺入驻，实现商业资源的优化配置。
酒店管理
01
02
03
04
酒店服务
提供高质量的客房服务、餐饮 服务、会议服务等，满足客户
的需求。
人员培训
对酒店员工进行专业培训，提 高员工的服务水平和职业素养
。
设施维护
定期对酒店设施进行检查和维 护，确保设施的正常运转。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
53.51%
38.90%
小计
161 316 1480 3340 5480 6896 10105 10519 11892 10720 14075 15993 13760 9132 6001 4158 2014
0 126042
特大型商业综合体开发全程解密
1条地铁 2条轻轨 11条过境公交线 8条始终点公交线
特大型商业综合体开发全程解密
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
4、一次性建设，强力推进是有可能的 统一规划、统一建设、统一招商、统一管理
特大型商业综合体开发全程解密
交通的重要性
选址、选址、选址 交通是最主要的、决定性的因素。 综合各种交通方式，创造易达性和必达性。
交通的形式
道路、机场、铁路、地铁、公交 出租、自驾、自行车、步行
特大型商业综合体开发全程解密
案例1、美洲Mall
1100
1230
11：30-12：30
825
3310
1080
720
640
1430
2100
12：30-13：30
729
3360
1100
680
550
1800
2300
13：30-14：30
762
3640
1230
900
860
2050
2450
14：30-15：30
840
3170
840
930
530
1670
2740
15：30-16：30
1035
3890
1590
1100
930
2160
3370
16：30-17：30
1263
4630
1560
1370
870
2950
3350
17：30-18：30
1260
3660
1330
1180
960
1580
3790
18：30-19：30
852
2590
470
690
870
1280
2380
19：30-20：30
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
立体停车库
特大型商业综合体开发全程解密
旅游车、酒店车泊位
特大型商业综合体开发全程解密
案例2、上海中山公园龙之梦购物中心
位 置：上海市中山公园 交 通：地铁2、3和4号线
8条公交线始终点站 11条公交过境线
功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱
836
326
572
72
820
326 984 徐闵专线
712 957
985 机场三号线
申川专线 游十号线
东坪专线
303
806
836
824
15区
02
43
927
93
957
303
984
326
985
东坪专线
机场三号线
游十号线
712
122
205
732
43
820
824
830
920
926
931
946
957 徐闵线
龙吴线
特大型商业综合体开发全程解密
案例3、沈阳市中街商业区
12条始终点公交线，过境线24条
特大型商业综合体开发全程解密
案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域
沈阳站
18条始终点公交线，过境线18条
特大型商业综合体开发全程解密
案例5、沈阳市五爱商业区
13条始终点公交线，过境线21条
特大型商业综合体开发全程解密
起始站点8条 过境线路40条
特大型商业综合体开发全程解密
案例7、上海市人民广场
3条地铁 起始站点13条 过境线路31条
特大型商业综合体开发全程解密
案例8、沈阳龙之梦亚太中心
一环线
7.3万
东西快速高架干道
地铁十号线
30
0
0
53
38
40
6：30-7：30
6
30
40
30
50
110
50
7：30-8：30
30
80
250
330
200
330
260
8：30-9：30
150
780
590
250
350
580
640
9：30-10：30
480
1640
790
460
460
790
860
10：30-11：30
516
2140
860
540
510
案例6、上海市徐家汇
大桥六线区 申闵专线
大桥六线 931
855
836
830
572区
572
548
93
814
923
926
855
320
申闵专线
920
93 548 814
320
824 徐闵线
50
205
303
02
42
43
236
15
44
72
122
927
315
326
572 572区
732
770
864
44
50
572区 隧夜1号线
政策支持力度
新高度、新名片、新形象、新客厅 周边带动作用明显，关注度高
特大型商业综合体开发全程解密
规模竞争
体量是竞争决定性因素之一 1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域 2、培育完成后，新竞争者没有进入机会
协同效应
1、酒店提高档次，促进销售和租赁 2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率 3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源 4、办公和商业带来酒店客源。
招商优势
1、对商家有震撼力和吸引力 2、谈判回旋余地大
特大型商业综合体开发全程解密
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式
1、长期、自然形成 王府井、南京路
2、政府统一规划、协同推进 上海的徐家汇、五角场
3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不 断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、 电器卖场、建材家居、专业市场、超市
561
1660
860
110
370
920
1520
20：30-21：30
238
930
410
310
300
580
1390
21：30-22：30源自24350210
80
160
270
920
22：30-23：30
总计
9571
35890
13210
9680
8663
19638
29390
9571
67443
49028
7.59%
乐、商务、酒店等多种功能于一体
总建筑面积：20万平方米 流 线：环型流线 中 庭：三个椭圆形中庭 走廊长度：总长4.2公里
特大型商业综合体开发全程解密
龙之梦购物中心人流量统计表(2009年2月21日星期六)
时间 出入口 车库入口 红区正门
黄区
蓝区 88公交站 2F轻轨 B2地铁
5：30-6：30
0
模块四：各个组成部分的招商和运营要点
高星级酒店 专业市场 购物中心的规划设计
模块五：招商实例
沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商 沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商
特大型商业综合体开发全程解密
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本
规模大、门槛高、竞争少 商业和住宅价格差 就业和税收对政府的吸引力