20180727_中山紫岭国际四期项目前期策划报告初稿 -补充资料

12.23% 4.98%
东区 火炬 石岐 西区 南区 镇区
62
石岐
板芙
东区
火炬
西区
南区
沙溪
港口
三乡
坦洲
小榄
黄圃
阜沙
三角
东风
南头
古镇
东升
民众
横栏
大涌
南朗
五桂山
神湾
71.66%
1.06% 2.65%
数据来源：世联数据平台
8
大平层
去化速度
1000
自2017年以来，中山市整体住宅市场180㎡以上大平层月均去 化速度为104套/月，为各面积段中去化最慢
珠水系
13
广州经验
大平层
广州高端豪宅客户以私营企业主（专业市场为主）及企业高管为主， 同时投资客、公务员和富裕村民也有一定比例
广州典型城市豪宅客户分析图
14
广州经验
大平层
总结客户需求特征，区位优势是吸引客户的基本条件，产品力才是项 目核心竞争力之一，同时需要兼顾客户的个性化定制需求。
区位优势 满足客户基本需求
研究前提
大平层产品与别墅物业的空间体验和分区上，呈现出平面单层、 功能区混合的特色
空间体验 分区体验 平面单层（大平层） 多功能分区（别墅） 功能区混合（大平层）
立体多层（别墅） 三到五层，可以达到“分居” 效 果， 特大阳台、飘窗等，令每个角落 采光通透。
所有的居住空间集中在一层， 如果采光、通风设计不够 屋内就会产生“暗角”了
珠江两岸板块
顶级豪宅 广钢广纸 高端豪宅 入门级豪宅
珠江新城和二沙岛区域以外，以高端豪宅项目为主。
3.白云新城板块：借助白云山景观资源稀缺优势，以高端豪宅项 目为主，其次是入门级豪宅。
截至2018年6月30日中山市各区180㎡以上大平层存量套数
600 541 492 250214 153 28 559 412 200 100 177 9 4 8 138176 400 328 200 0
截至2018年6月30日中山市各区180㎡以上大平层 存量比例
7.42%
东区
220 47
117
158 1 28
财富向大城市集中、向
少数人集中，购买力升
03
建安成本更低
中小户型产品的建安成
本比大户型产品每平方 米高15%左右
06
豪宅更抗跌
货币贬值，通过买房把 财富沉淀下来
05
产品稀缺性
市核心区项目、越来越 少、周边缺乏竞争对手
04
高地价倒逼
快周转已经不重要，考 虑到后续的溢价、充分 挖掘地块价值才重要
6
大平层
中山市2017年1月-2018年6月住宅各面积段销售月均去化套数
800
600 400 200 0 0-60㎡ 60-80㎡ 80-90㎡ 119 142 506
347
312
90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上
中山市2017年1月-2018年6月各区180㎡以上大平层销售月均去化套数
排布楼栋 户型
01户型：200 ㎡
功能间
3室2厅2卫1 厨 4室2厅3卫1 厨 4室2厅2卫1 厨
套间数
1 2 1
梯户比
标准层
总价
560万元/套
备注
按均价2.8万 元/㎡计算， 非毛坯标准
华鸿珑悦轩
5#、9#、 16#
02户型：220 ㎡ 03户型：152 ㎡
2梯3户
3m
622万元/套 426万元/套
华发四季 越秀星汇云城 保利云禧 佳兆业天墅
恒大御府 佳兆业天御
未 来 货 量
龙湖
珠光御景一号
未 来 货 量
天誉半岛
峻林
华润天合
东山新天地 星汇御府 颐德公馆 金地天合公馆
侨鑫汇悦台 海珠半岛花园 紫龙府 保利天悦
未 来 货 量
未 来 货 量
中海花湾一号 金融街融穗华府 金茂府 保利海德公馆
未 来 货 量
5.02% 10.64%
0-60㎡ 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡
9435 4368 4455
12755
16083 4900 4422
18.13% 14.38% 36.41%
100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180以上㎡
80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上
走高端路线
单套面积至少180 ㎡以上，部分达到 500-600平米；
大
全
全套房、全景观、 功能全，整体品质 领先于市场水平
5
大平层
研究前提
大平层的出现是高端生活居住需求与稀缺居住资源占有之间碰撞 的产物，是一种奢侈的代名词
01
舒适程度更高
大户型对于住宅尺度的
要求放大、客户更看重 品质
02
级
购买力提升
多层设计，首层开party，也不会 对在二、三层卧室造成打扰； 在屋内划分出各种功能房、功能 可以设置棋牌室、影音室、甚至 厅都是可以的。 桑拿室； 在同一层，难免会形成干扰的问 在花园里做个小菜园，放个秋千、 题。 躺椅、烧烤炉等等；
7
大平层
市场存量
40000 30000 20000 10000 0 0-60㎡ 60-80㎡
中山市整体住宅市场 180 ㎡以上的大平层存量为 4422 套，占比 4.98%，其中东区大平层共328套，占比整个市场7.42%，整体 住宅市场及区域市场大平层存量均较少
截至2018年6月30日中山市住宅各面积段存量比例
5.52%
截至2018年6月30日中山市住宅各面积段存量套数
32298
4.98% 4.92%
一手项目 远洋世家 1# 01、02户型： 176㎡ 4室2厅3卫1 厨 2 2梯2户 3m 430万元/套
按均价2.6万 元/㎡计算， 精装标准； 层高28层， 专梯入户 按均价1.9万 元/㎡计算 （毛坯） 1#共31层； 总价按均价 1.3万/㎡计算 （毛坯）
御峰臻品
9#、10#
01、02户型： 200㎡
4室2厅3卫1 厨
2
2梯2户
-
380万元/套
二手项目
时代白朗峰
1#
550㎡
5室3厅5卫
4
2梯1户
-
715万元/套
11
竞品研究
思考
目前中山缺乏顶级大平层，紫岭项目是否可借鉴一线城市的开发经验， 打造大平层？
广州大平层典型案例 研究
12
广州经验
大平层
未 来 货 量
岭南公馆
广州豪宅市场多点开花的格局，主要分布在广州北板块、珠江新城板 块和天河奥体板块，泛核心区的豪宅格局增强，并呈现集中供应趋势 新天半山
侨鑫汇悦台
尚东柏悦府
凯旋新世界
新鸿基峻林
爱群荟景湾
珠江新城御景2期
佳兆业壹号
佳兆业天御
金融街融御
珠江颐德公馆
珠光御景壹号
珠江岭南公馆
珠江东境花园
天誉半岛花园
越秀星汇御府
珠江帝景紫龙府
富力东山新天地
顶级豪宅
数据来源：中指数据
高端豪宅
入门级豪宅
保利葛洲坝海德公馆
珠江金茂府
东风广场
君御雅苑
帝景山庄
琶洲壹号
◼ 对价格增长预期进行调整
3
PART 1 中山大平层研究
1. 中山大平层研究
2. 珠江新城大平层研究
3. 大平层+高层方案定位建议
大平层
研究前提
大平层产品特点：追求别墅式的居住体验，亦称“平墅”
地理位置好、交 通方便、景观优 越、配套齐全
富
多为高层， 视野开阔，
高
帅
多为精装修， 且以国际一 线品牌为主
800
600 400 200 0 0-60㎡ 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上 119 142 506 19.97%
13.71% 347
312 130 104 34.49%
12.31%
东区2017年1月-2018年6月住宅各面积段销售月均去化套数
15.0 10.0 5.0 0.0 13.1
中山市2017年1月-2018年6月各区180㎡以上大平 层销售总套数比例
6.70% 8.30% 12.59% 58.86% 6.53% 7.02%
东区 火炬 石岐 西区 南区 镇区
8.6
10.7 6.9 6.8 7.3 0.9 0.9 2.9 7.9 1.1 0.3 2.3
中山市2017年1月-2018年6月住宅各面积段销售总套数比例 5.12% 4.10% 4.69% 5.61% 0-60㎡ 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180以上㎡ 874
中山市2017年1月-2018年6月住宅各面积段销售月均去化套数
➢地缘性强（私营企业主） ➢家族聚居（新晋财富精英） ➢老城情结（老城区原居民） ➢区位的规划（各区高端投资者）
基于客户的产品策略
以项目产品力 作为核心
➢鉴赏力强（私营企业主） ➢环境健康、圈层感强（企事业单位中高层） ➢身份标签（新晋财富精英） ➢观念传统（老城区原居民） ➢产品稀缺性（各区高端投资者） 15
方案2（别墅面积减少）
◼ 在方案1基础上进一步保留坡地， 减少别墅面积4440㎡（减少总 16套，规划总别墅套数70套） ◼ 高层洋房组团面积8.6万㎡，共 657套 ◼ 规划打造大平层面积共4.8万㎡， 共208套 ◼ 高层洋房产品5.4万㎡，共372 套
方案3（大平层+高层洋房）
◼ 原方案别墅1.98万㎡，规划86 套别墅 ◼ 高层洋房8.2万㎡，623套
24.08% 4.05%
16.18%
80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上 月均去化套数
43.74%
数据来源：世联数据平台
10
竞品研究
大平层
类型 项目
目前区域市场上具有少量大平层产品，一手产品面积段 180-220 ㎡ 为主，二手产品最大户型可打550㎡
谨呈：敏捷集团
中山紫岭国际四期项目 规划方案补充研究
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世联行
2018年7月
1
报告
说明
方案1
本次研究在原方案（别墅 2万㎡ +高层8.2万㎡）基础上，增加两个方 案
8.2 3.5
6.8 3.1 1.6 0.9 0.0 0.9
3.8 4.8 0.3
东区
五桂山
神湾
东区
火炬
石岐
西区
南区
沙溪
港口
三乡
坦洲
小榄
黄圃
阜沙
三角
东风
南头
古镇
东升
民众
横栏
大涌
南朗
板芙
数据来源：世联数据平台
9
大平层
去化速度
1000
东区住宅产品产品供应趋向改善型、面积趋大，但超过180㎡ 户型去化月均不足7套，存在较大的去化压力
874 中山市2017年1月-2018年6月住宅各面积段销售总套数比例 4.10% 4.69% 5.61% 5.12% 0-60㎡ 13.71% 19.97% 130 104 34.49% 12.31%
60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180以上㎡
保利云禧Байду номын сангаас
九洲海誉
恒大御府
17
广州经验
大平层
白云新城
【豪宅格局】广州顶级豪宅全部集中在珠江新城的沿江区域
2017年广州豪宅格局图
景观资源
本案与广州顶级豪宅KPI对比
产品
区位
广州顶豪项目 本案
奥体板块
品牌
珠江新城
1.珠江新城板块：借助地段稀缺优势，沿江项目以顶级豪宅为主，
其余以高端豪宅为主。
本 案
2.珠江两岸板块：借助珠江景观资源的稀缺优势，除
根据客户个性需求 进行适度调整
➢高智高雅（企事业单位中高层） ➢讲求实用（老城区原居民）
广州经验
大平层
广州豪宅价值构成和演变：2010年之前：产品户型尺 度越 发舒适，复式产品大量兴起，现阶段主流面积趋 向200-300 ㎡，向低奢户型转变
16
广州经验
大平层
15 15 13 10
【豪宅划分】广州顶级豪宅中位价为15万元/㎡，高端豪宅 中位价为8-9万元/㎡，入门级豪宅中位价为6-7万元/㎡；高端豪宅与 入门级豪宅的主流面积段存在明显分化，以200㎡为分水岭
广州中心五区豪宅面积段及2017年均价
2017年均价（万元/㎡）
16 14 12 9.5 9 9 9 9 9 9 9.5 8 7 8 6.5 7 7 7 10 8 6 6 6 6 5 5 6 4 2 0
面积（㎡）
1800 1600
1400
1200 1000 800 600 400
200㎡
8.5
200 0
2
报告
说明
方案1
本次报告修改内容如下：
方案2（别墅面积减少）
◼ 在方案一基础上，调整别墅组团 面积，预测别墅面积减少4440 ㎡的货值
方案3（大平层+高层洋房）
◼ 补充中山大平层产品的研究如产 品去化、供应情况； ◼ 补充珠江新城大平层产品的研究 ◼ 项目大平层产品定位、户型建议； ◼ 产品去化预测
15.0 12.6 6.9 1.2
东区2017年1月-2018年6月住宅各面积段销售总套数比例 6.36% 0.77% 3.08% 1.73% 0-60㎡ 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180以上㎡
10.0 5.0
0.0 0-60㎡ 4.7 1.8 0.2 60-80㎡ 0.5 0.9