房地产泡沫的测度及心理学解释
浅析中国房地产价格泡沫的测度及其成因
浅析中国房地产价格泡沫的测度及其成因改革开放以来，随着中国经济的不断发展，房地产价格问题一直是社会关心的焦点问题。
2018年，7月31日中共中央政治局会议明确提出“遏制房价上涨”的要求。
目前对于房地产价格泡沫的测度指标主要包括房价收入比和房屋租售比。
本文对房价收入比和房屋租售比两个指标进行分析发现，中国主要城市的房地产价格大都存在一定程度的价格泡沫。
本文认为房地产价格出现泡沫的主要原因在于中国国内存在数量庞大的刚性需求、土地的垄断供给以及房地产市场的不断虚拟化，因而为了化解房地产价格泡沫应当扩大廉租房、经济适用房等政策性住房供给，应当扩大城市土地供给，应当完善国内资本市场，增加投资渠道。
标签：房地产；价格；泡沫；成因1、引言改革开放以来，特别是住房制度改革以来，我国房地产市场迅速发展，房地产价格不断上升。
近年来，房地产产值占GDP的比例不断上升，2017年达到6.5%，房地产已经成为我国经济发展的支柱产业[1]。
房地产能够带动整个经济发展，但是房地产的发展会对实体经济产生挤出效应，并抑制居民消费，从长远来看不利于经济的可持续发展[1]。
2018年7月31日，中共中央政治局会议分析研究了中国上半年的经济形势。
会议明确提出“遏制房价上涨”要求。
相比于以往“遏制房价过快上涨”的要求，本次会议的对于抑制房地产价格上涨的表述更加明确和严格，房地产价格再次成为了人们关心的焦点问题。
那么中国房地产价格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，导致中国房地产价格出现泡沫的原因是什么？本文将重点分析以上几个问题。
2、泡沫的定义及中国房地产泡沫的测度2.1 泡沫的定义“泡沫”往往是指资产价格严重偏离其基本价值，帕尔格雷夫经济学词典将将泡沫状态描述为：一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些买主往往是以投机获利为动机，并不关注资产本身的盈利能力[3]。
因此，当人们对房地产进行投机，使其远远高于其本身价值时，房地产泡沫就产生了。
房地产泡沫测度方法分析
房地产泡沫测度方法分析摘要：房地产业作为我国将来若干年的支柱产业，在整个国民经济体系中起到先导性、基础性作用，一旦发作房地产泡沫，将给国民经济带来严重结果。
本文把房地产泡沫的指标分红曾经可供参考的预警程度的指标和没有可供参考的预警程度的指标。
前一类指标包括：房价收入比、商品房空置率、房价增长率与人均GDP增长率的比率、房地产开发投资与固定资产投资的比率、房地产开发资金中国内贷款所占比重，对这类指标本文作为主要指标;后一类指标作为辅助指标。
依据统计材料，主要指标普通都能够进行定量剖析;由于缺乏统计数据，有的辅助指标不能定量剖析，只能做定性剖析。
一、房价收入比房价收入比是一个有严厉内涵的概念，详细应用时要留意其到底是什么状况下的房价收入比。
在西方，房价收入比有新建住宅的(新房买卖)、也有旧有住宅的(二手房买卖)，所选取的房价是中位数价钱，家庭收入是中位数收入。
由于中国的住宅是依照平方米价钱买卖而不是依照套来买卖，又由于归入中国度庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因而即便是北京市这样相对兴旺的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差别，更为横向比拟带来了艰难。
笔者以为，地域性是房地产商品的主要特征之一，所以，依据国度统计局提供的数据计算出的房价收入比对各个地域来说，只能作为参考。
真正能阐明各地域居民家庭支付才能的还是各地域的剔除别墅、经济适用房后的商品住宅的房后的商品住宅的房价收入比;商品住宅的面积应该按当地一切商品住宅的套型面积加权均匀后的面积计，房价应按当地商品住宅的均匀房价计算;居民均匀家庭年支配收入在各地是比拟容易得到的，这样计算出的数据更能反映当地居民对房价的支付才能。
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付才能，比值越高，支付才能越低，房地产市场包含泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。
由于房价最终要靠居民的支付才能来支撑，所以房价收入比可以直接反映房地产市场能否存在泡沫以及泡沫的严重水平。
我国房地产市场泡沫测度分析
我国房地产市场泡沫测度分析发布时间：2022-12-22T05:33:27.616Z 来源：《城镇建设》2022年16期8月作者：孙鑫[导读] 近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。
改革惯性作用、土孙鑫青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000摘要：近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。
改革惯性作用、土地资源稀缺、商业银行信贷过度、开发商炒作和市场预期是导致房地产泡沫的重要因素。
房地产泡沫的治理要从其成因入手，文章通过对房地产市场泡沫成因的分析，选择不同的指数作为衡量泡沫程度的依据，并在此基础上给出相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫；测度分析引言：作为国民经济的基础产业，房地产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
中国的房地产业从上个世纪八十年代开始迅速发展，在一定程度上促进了中国的投资和消费，促进了中国经济的高速发展。
在房地产投资持续增加的今天，一些地方房地产市场供需失衡，房地产经济与国民经济的发展不平衡，导致了大量的房地产市场积压，出现了许多问题楼盘。
房地产泡沫是一个备受瞩目的话题，而如何衡量其价值已成为一个焦点。
1.房地产泡沫的形成机理1.1投机价格机制在需求理论中，当物价上涨时，需求就会降低。
但是，在房地产市场的泡沫时期，房价上涨，投机客们预计房价还会上涨，他们就会提高当前的消费水平，把购买的资产囤积起来，以便将来房价上涨时再卖出。
这就是房价上涨，需求不会下降，而是会增加，业主会惜售，所以，到了现在，供应就会下降。
当泡沫破裂时，股价会下降，投资者们会把它卖掉，这会使它的供应量更大，因为没有人愿意购买它，所以它的需求就会下降。
1.2自我膨胀机制由于银行信用的介入，房地产市场出现了一种自爆的机制。
房价上涨后，房产所有者的财产增值，接着他把房产抵押给了银行，拿到了贷款，接着又买了房子，导致房价进一步攀升。
在一个投机性的市场上，不仅投机者参与了炒房，就连银行也积极介入。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析1. 引言1.1 引言中国房地产市场一直是备受关注的热点领域，其泡沫现象一直备受争议。
随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场泡沫问题逐渐显现出来。
泡沫现象使得房价出现过快上涨和过快下跌的情况，给市场带来了巨大不稳定性和风险。
对中国房地产市场泡沫进行分层测度和时变溢出效应分析显得尤为重要。
本文将从房地产泡沫现象、泡沫分层测度和时变溢出效应分析三个方面展开探讨，通过详细分析中国房地产市场泡沫的特点和形成机制，以期从理论和实践层面找到有效的调控措施和政策建议。
在当下经济环境下，如何有效解决房地产泡沫问题，保持市场稳定，是中国政府和监管部门需要认真思考和努力探索的重要课题。
希望通过本文的研究，对中国房地产市场泡沫问题有更深入的了解，从而为相应的政策制定和实施提供参考和支持。
2. 正文2.1 房地产泡沫现象房地产泡沫现象是指在某一特定时期，房地产市场出现过度炒作、价格飙升等情况，导致房地产市场出现虚假繁荣和过度投机的现象。
这种泡沫现象通常在供求关系失衡、政府政策不当、投资者盲目跟风等多种因素的影响下出现。
在过去的几年中，中国房地产市场泡沫现象频繁出现，各大城市的房价一度飙升，导致许多千禧一代无法负担房价而被迫租房生活。
部分城市甚至出现了空置率居高不下的情况，这一切都源于房地产市场的泡沫化现象。
虽然政府多次出台政策控制房地产市场，但泡沫现象仍未得到有效遏制。
解决房地产泡沫现象至关重要，需要政府加强管理监管，同时也需要投资者理性看待房地产市场，避免盲目投机。
只有通过多方合作，才能有效防范和遏制房地产泡沫现象的发生，保护市场的稳定和可持续发展。
2.2 泡沫分层测度泡沫分层测度是对房地产市场泡沫程度进行定量评估的一种方法。
通过分层测度，可以更准确地了解不同区域、不同类型的房地产市场泡沫情况，为监管部门制定针对性政策提供参考依据。
在进行泡沫分层测度时，常用的指标包括房价收入比、房价租金比、房价建筑面积比等。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国的房地产市场一直是一个备受关注的领域，特别是近年来随着国民经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场的火热程度更是不断提升。
随之而来的问题也是不容忽视的，其中最为突出的就是房地产市场的泡沫问题。
泡沫是指资产价格高企，远超过其实际价值的一种市场现象。
而在中国的房地产市场中，泡沫现象尤为突出，如何测度和分析这一问题成为了当前政策制定和市场监管的重要议题。
我们来探讨一下中国房地产市场泡沫的分层测度方法。
一般来说，房地产市场的泡沫可以分为城市层面和区域层面两种分层。
对于城市层面的泡沫测度，我们可以考量城市的房地产价格与收入水平的比值。
通常情况下，这个比值超出了一定的范围，就应当警惕可能存在的泡沫。
而对于区域层面的泡沫测度，我们可以考察不同地区房地产价格的年增长率，一般而言，如果某个地区的房地产价格年增长率明显高于其他地区，有可能存在泡沫。
还可以考虑城市规模、人口流动、GDP增速等因素，来全面评估房地产市场泡沫的分层情况。
我们来分析一下中国房地产市场泡沫的时变溢出效应。
时变溢出效应是指泡沫在时间上的变化对其他市场的影响。
在中国的房地产市场中，泡沫的时变溢出效应表现在多个方面。
首先是对金融市场的影响。
由于房地产市场的泡沫往往伴随着大量的银行信贷和资金流入，一旦泡沫破裂，将会对金融市场造成较大冲击。
其次是对宏观经济的影响。
房地产市场的泡沫一旦破裂，将会对整个经济体系造成较大的影响，包括就业、消费等方面。
房地产市场的泡沫也会对其他行业的发展产生溢出效应，特别是与房地产相关的建筑、装饰、家具等领域。
针对中国房地产市场泡沫的分层测度和时变溢出效应，我们应该如何应对呢？政府应当采取更加严格的监管措施，加大对房地产市场的调控力度，遏制泡沫的形成和发展。
应当建立更加完善的房地产市场监测系统，及时发现并应对市场泡沫。
对于金融机构应当严格控制住房贷款的发放，遏制过度的房地产市场投机行为。
房地产泡沫测量
房地产泡沫测量在当今的经济社会中，房地产市场一直是备受关注的焦点。
而其中，房地产泡沫的存在与否以及其程度的测量，更是一个至关重要的课题。
要理解房地产泡沫的测量，首先得明白什么是房地产泡沫。
简单来说，房地产泡沫指的是房地产价格远远高于其实际价值，这种虚高并非基于真实的需求和经济基本面，而是受到过度的投机、不合理的预期等因素推动。
那么，如何去测量房地产泡沫呢？这可不是一个简单的任务。
一个常用的方法是房价收入比。
这一指标将房价与居民的平均收入进行对比。
比如说，如果一个地区的平均房价过高，而居民的平均收入相对较低，导致房价收入比过大，那就可能暗示着存在房地产泡沫。
但需要注意的是，不同地区的经济发展水平、消费习惯等因素会影响这一比例的合理性，所以不能单纯地依据一个固定的数值来判断。
另一个重要的测量指标是房价租金比。
租金往往反映的是房屋的实际使用价值，如果房价大幅高于租金所能带来的长期收益，就可能存在泡沫。
比如在某些地方，房价飙升，但租金涨幅相对较小，这就值得警惕。
空置率也是一个关键的测量角度。
如果一个地区有大量的房屋空置，无人居住或出租，这就可能表明房地产市场存在过度供应，泡沫风险增加。
因为正常情况下，房屋应该是被实际需求所消化，而不是大量闲置。
房地产投资增长率也是一个参考因素。
如果房地产投资增长过快，超过了经济增长和人口增长的合理速度，那么就可能存在泡沫化的倾向。
因为过多的资金涌入房地产市场，可能导致价格虚高。
此外，还可以从信贷方面来测量。
当银行等金融机构大量向房地产市场发放贷款，而且贷款条件宽松，杠杆率过高，这也可能助长房地产泡沫的形成。
再看看市场参与者的心态和预期。
如果大多数人都认为房价会永远上涨，盲目投资购房，而不考虑实际的居住需求和经济承受能力，这种过度乐观的市场情绪往往是泡沫的一个重要信号。
然而，房地产泡沫的测量并非一蹴而就，也不是依靠单一指标就能准确判断的。
它需要综合考虑多种因素，并且要结合当地的具体情况进行分析。
房地产市场理性泡沫分析
房地产市场理性泡沫分析中国房地产市场如今发展势头迅猛，房地产市场也迅速增长，引发许多国内外专家学者关注。
然而，近年来，由于投资者的非理性行为，房地产市场因为经济环境的动荡而产生了“泡沫”现象。
如何准确分析泡沫，并应对之，已经成为市场上最受关注的话题。
首先，要解决房地产市场的“泡沫”，就必须弄清楚“泡沫”到底是什么。
泡沫是指在房地产市场中出现的局部性风险，伴随着价格的显著上涨及价格稳定后的持续下跌。
与此同时，这种价格的上涨来自投资者的过度乐观与宏观经济的不确定性，而“泡沫”终究会变为真实的房地产价格波动形成的一种状态。
而房地产市场的“泡沫”解释的体现有两个角度，第一是房地产价格的变化超出经济基本面的基本规律；第二是不受市场规则限制的资本流动。
另外，房地产市场“泡沫”也可以从市场行为角度来分析。
如果投资者大规模地购买房产，市场价格就会迅速上涨，进而形成“泡沫”；而如果超过投资者的需求，就会产生抛售行为，也就会导致“泡沫”出现。
此外，金融膨胀也会促使房地产市场“泡沫”的出现，上述只是房地产市场出现泡沫的原因之一，其他原因还有经济环境的政策等。
理性泡沫分析要把握好市场价格与实际价值的平衡点，关键是避免投资者的过度乐观情绪，采取恰当的风险防范措施。
要正确应对和处理泡沫，首先应加强宏观经济政策，控制资金投放，并积极参与市场经济核算，把握好经济增长节奏、进一步对经济投资进行调控，使得市场价格更稳定，同时也要适度调整房地产税收等政策，以促进房地产市场的稳定发展。
另外，房地产市场泡沫的治理也应重视投资者的行为，此外还应进一步加强市场监督，加大对违法行为和金融危机的处置力度，积极发挥投资者消除泡沫的作用。
总的来说，准确预测和处理房地产市场的“泡沫”，是一项极为复杂的工作。
必须结合经济环境和投资者行为，从宏观经济上、金融管理层面和投资者行为出发，提出有效的解决方案，落实科学的发展战略，以减少房地产市场的“泡沫”，促进房地产市场的稳定发展。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国房地产市场一直以来备受关注，其泡沫化程度和时变溢出效应一直是经济学家和政策制定者们关注的焦点。
在过去的几十年里，中国房地产市场经历了快速的发展和巨大的变化，房地产价格的泡沫问题和时变溢出效应成为了社会各界关注的焦点。
本文将就中国房地产市场的泡沫测度及时变溢出效应进行分析和探讨。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注，尤其是在近几年，随着中国房地产市场的快速发展和泡沫化程度的加剧，人们对泡沫问题的关注度也日益增加。
泡沫是指资产价格偏离其真实价值的情况，而房地产市场的泡沫主要体现在房价与居民收入的比值过高、房地产供求失衡等方面。
分层测度是指将房地产市场分为不同的层次，针对不同层次的房地产市场进行泡沫测度。
中国的房地产市场可以分为一二三四线城市、商住用地等不同的细分层次。
针对不同的层次，可以采用不同的指标进行测度。
一二三四线城市的房地产市场泡沫测度可以采用房价收入比、房价租金比等指标进行分析。
根据国家统计局的数据显示，一线城市的房价收入比一直维持在6至8左右的水平，而二线城市的房价收入比为5至7左右，三四线城市的房价收入比则在3至5的水平。
从这些数据可以看出，一二线城市的房价收入比偏高，存在较大的泡沫风险。
商住用地的泡沫测度可以采用土地成本与开发成本的比值进行分析。
如果土地成本远高于开发成本，就意味着土地价格过高，存在泡沫风险。
而对于住宅用地，可以采用住宅用地的周转率、库存周期等指标进行分析。
通过对不同层次的房地产市场进行泡沫测度，可以更好地把握房地产市场的泡沫化情况，为政策制定者提供参考。
时变溢出效应分析时变溢出效应是指房地产市场的泡沫化程度随时间推移而发生变化，导致整个经济系统发生溢出效应。
中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注，而泡沫化程度的时变溢出效应也是影响整个经济系统的重要因素。
房地产市场的泡沫化程度会对金融系统产生溢出效应。
地产泡沫的衡量指标和解决对策研究
地产泡沫的衡量指标和解决对策研究地产泡沫是指在房地产市场中，房价与相应租金和收入的比值远高于正常水平的情况。
地产泡沫的形成和发展可能会导致经济波动、金融危机以及社会不稳定等一系列问题。
因此，对地产泡沫的衡量指标和解决对策的研究至关重要。
衡量地产泡沫的指标可以从以下几个方面进行考虑：1.房价收入比：该指标衡量了购房者购买一套房屋所需的收入与购房者的收入之比。
当房价收入比远高于正常水平时，可能意味着房地产市场出现了泡沫。
2.房价租金比：这是购房者购买一个房产单位所需的价格与该房产单位一年出租所能得到的租金之比。
如果房价租金比过高，可能表明房地产市场存在泡沫。
3.房地产投资占比：该指标衡量了房地产投资在全国固定资产投资中的比重。
当房地产投资占比过高时，可能表明投资者对房地产市场的投资过度，存在泡沫。
4.房价涨幅：观察一定时期内房价的涨幅，如果房价快速上涨超过正常水平，可能存在泡沫。
除了以上指标，还可以考虑其他方面的数据，如土地成交价格、购房贷款增长率、住房空置率等综合指标来衡量地产泡沫程度。
当地产泡沫出现时，需要采取相应的对策来缓解问题。
以下是一些可能的解决对策：1.加强调控政策：政府可以采取限购、限贷等手段控制投资者的购房需求，抑制房地产市场的炒作氛围。
2.加强土地供应：政府可以通过增加土地供应量来稳定房地产市场。
增加土地供应可以缓解供需矛盾，降低房价水平。
3.增加公共租赁房源：提供足够数量的公共租赁住房，可以满足中低收入居民的住房需求，提升住房消费的多样性。
4.加强住房贷款利率管制：提高贷款利率可以减少房地产投资者购房的积极性，从而降低房价。
5.增加金融监管力度：加强对房地产金融业务的监管，防止金融风险扩大，并加强对房地产商业银行的审慎监管。
总之，地产泡沫的衡量指标和解决对策的研究对于保障房地产市场的稳定和经济的可持续发展具有重要意义。
政府应当密切关注房地产市场情况，及时采取相应的调控措施，以确保房地产市场的平稳运行。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析作为全球房地产市场最为活跃并且规模最大的市场之一，中国房地产市场一直备受关注。
近年来，随着各种政策的出台，以及房地产市场自身内部的调整，中国房地产市场出现了一定的分层现象。
其中，一线城市的房价居高不下，而二三线城市的房价却没有那么高。
本文将从泡沫分层测度和时变溢出效应两个方面对中国房地产市场的分层现象进行分析，并探讨其产生的原因以及未来趋势。
泡沫分层测度是指通过统计分析来测度不同城市房地产市场的泡沫程度。
在中国，一般认为一线城市的房地产市场泡沫程度最高，而二三线城市的泡沫程度相对较低。
这是因为一线城市的房价一直处于高位，而且很难得到有效控制，这会导致市场出现过度投资和亏损的情况，从而推高房价。
而二三线城市的房价相对较低，市场的供需关系相对平衡，泡沫与风险的管理相对较为有效。
因此，二三线城市的房地产市场泡沫程度相对较低。
时变溢出效应是指一个地区的房地产市场发生变化会引起周边地区房地产市场的变化。
在中国，由于一线城市的房地产市场泡沫程度高，导致许多人将目光投向了周边的二三线城市。
因此，一线城市的房价上涨时，这些人就会选择在二三线城市购买房产。
这种转移市场需求的现象又会导致二三线城市的房价上涨，同时也会增加市场的供求关系紧张程度，引发市场风险。
另外，随着一线城市房地产市场调控政策的不断升级，二三线城市的房地产市场也在逐渐承受着来自一线城市市场的风险传导效应。
这意味着二三线城市现在会面临着较高的市场风险，也需要加强风险管理。
分层现象产生的原因是多方面的。
首先，一线城市的发展程度相对较高，经济、人口、科技等各方面条件得到了较好的发展，导致了市场对高端房地产的需求量不断增加。
而二三线城市的发展水平相对较低，市场对高端房地产的需求量较小。
其次，一线城市政策环境相对较为复杂，往往需要面对更大的政策风险和不确定性。
而二三线城市属于新兴城市，市场政策比较稳定，政策执行也相对较灵活和及时。
我国房地产泡沫的测度分析
我国房地产泡沫的测度分析［摘要］本文首先找出了适合测度我国房地产泡沫的指标；然后，根据国际及国内的经验，确定了指标的临界值；最后，运用房地产泡沫指标法和综合指数法分析了我国房地产行业1991～2004年的泡沫问题，得出初步结论：就全国而言，当前并未出现房地产泡沫现象，但存在着产生房地产泡沫的风险。
［关键词］房地产泡沫形成机制指标指数综合指数测度分析一、引言房地产业是国民经济的基本产业部门，是为整个社会活动提供基础性条件的重要产业，在国民经济发展中具有重要的作用。
中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展，有力的推动了投资和消费，拉动了经济的快速增长。
随着我国房地产投资的不断增长，部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势，造成了商品房大量积压，出现了很多问题楼盘等现象。
房地产泡沫引起了人们关注，而如何测度房地产泡沫成为了人们关注的核心问题。
目前，房地产泡沫的测度方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。
由于我国尚处于经济转轨时期，房地产业还是一个新兴产业，市场体系不够成熟，数据积累不够多，理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用时尚存在一定的限制和不足之处，故本文采用指标指示法来测度我国的房地产泡沫。
二、房地产泡沫测度指标的选择（一）房地产泡沫的形成机制房地产经济系统是一个非线性系统，房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。
房地产价格波动模型可表示为：其中，P代表房地产价格，X表示内生变量，Y表示外生变量。
外生变量由投机因素S，政策因素C和预期因素E等随机变量合成；内生变量X受到投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。
房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等引致产生的，而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。
随着我国经济的高速发展，大量投机性资金进入房地产市场。
短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高，引起房地产价格与其实际价值严重背离，超出了居民的购买能力，从而产生了房地产泡沫。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国的房地产市场是一个泡沫风险较高的行业，其价格在过去几十年中一直坚持快速增长。
泡沫的存在及其可能引发的负面影响，成为国家政策制定的重要考虑因素和市场监管的重点。
泡沫的发起和分布相对复杂，需要专业的经济模型和数据分析手段才能得出准确结论。
本文试图围绕中国房地产市场泡沫的分层测度以及时变溢出效应进行相关探讨。
在泡沫风险的层次分析中，分层测度已经成为一个基本的研究方法。
具体而言，将市场中的各种信号按照其影响力和代表性，划分为不同的层次，再进行测度和分析，以此来辨别市场中的泡沫风险。
在中国房地产市场中，同样需要依据其特征，进行分层测度。
我们可以根据价值、租金、土地利用、金融和人口等角度对房地产市场进行分层，通过设计合适的经济指标和模型，确定每一层次市场的泡沫风险。
比如，我们可以将住宅市场分为中心城区、城市边缘区和远郊区，然后测算各个区域的房价水平、租金收入、土地供应量和土地红利等指标，以此为依据衡量各个层次市场的泡沫可能性。
同时，孕育泡沫的因素和影响不仅来自内部市场的波动，更来自外部市场的间接溢出效应。
比如，如果国内宏观环境发生变化，比如利率、货币政策、税收制度等措施，都可能导致房地产市场的波动和泡沫风险的形成。
同样，外国的房地产市场也有可能对中国房地产市场产生间接影响。
因此，如果我们要有效遏制和预测房地产市场中泡沫的风险，不仅需要关注内部市场的经济与社会环境，更需要对国际市场的相关变化进行预警和分析。
需要注意的是，泡沫风险的存在不一定是一种宏观经济问题，也涉及到市场的行为偏差。
因此，除了设置合适的经济指标和模型，我们还需要加强市场监管和管理，根据市场的实际情况和动态变化，及时发现泡沫风险的存在并采取预警措施和管理干预。
有关机构和政府部门应当建立起完善的市场监测体系，早期预警并追踪泡沫指标。
同时加大市场监管力度，如完善开发商和房产中介资质管理标准等，限制房价过快上涨和天量交易。
中国房地产市场泡沫的测度研究
中国房地产市场泡沫的测度研究随着经济的不断发展和城市化的加速，中国的房地产市场也经历了近三十年的快速增长。
然而，随着时间的推移，人们开始担心这个市场是否已经形成了泡沫。
本文将对中国房地产市场泡沫的测度进行研究并探讨其原因。
一、泡沫概念和测度方法泡沫是指某种资产价格高于实际价值的状况。
测度泡沫的方法通常是通过比较现有市场价格与预期现金流、收益率、资产负债表等指标来确定其是否超出了正常范围。
目前常用的测度方法包括：上市公司市盈率法、可比交易法、折现现金流法等。
这些方法的核心在于评估当前资产价格是否超出正常范围。
二、中国房地产市场的泡沫中国房地产市场被认为是全球最大的房地产市场之一，其发展速度惊人。
然而，随着时间的推移，一些迹象表明该市场已经形成了泡沫。
1.房地产价格过高有数据显示，中国房地产市场的价格在过去五年中增长了超过60%。
在大多数城市中，房价已经超出了许多人的支付能力。
尽管政府实施了多种调控政策，但价格并没有得到有效控制。
2.供应过剩尽管住房供应增长加快，但市场上的新房和二手房压力仍然很高，供应严重过剩。
大量空置房屋的出现更使得房地产市场不稳定。
3.信贷过度流动近年来，在低利率和股市下跌的情况下，银行系统内部的信贷转向了房地产市场。
高额的信贷支持导致了过度的流动和多重杠杆效应，从而导致了市场的泡沫。
以上这些问题表明，中国房地产市场已经形成了泡沫。
它们不断激化，对经济和社会产生了负面影响。
三、泡沫形成的原因1.政策的影响政策是泡沫形成的主要因素之一。
政府一贯的调控态度导致了市场对房地产的不断投资和风险承受。
而且，各地的政策执行方式不同，难以统一监管。
2.缺乏监管房地产市场缺乏有效的监管机制。
公共财产权的不足导致了市场风险的无限扩大。
另外，房地产市场的不透明度，使得其价格容易受到市场投机的影响。
3.经济背景全球经济中恢复的不平衡导致了大量资本流入，房地产市场的需求超出了供应。
加上低利率、通货膨胀等经济背景因素，导致了市场需求偏离了正常。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析随着中国房地产市场的不断发展，市场中的泡沫问题也越来越引人注目。
因此，对于房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析的探讨变得越来越重要。
首先，泡沫分层测度是泡沫问题的重要衡量指标。
泡沫分层测度主要是指房价与收入、租金等经济指标之间的比例关系。
其中，房价与收入的比例（房价收入比）是评估城市或地区房价水平与负担能力之间关系的主要指标。
当房价收入比超过合理水平时，就会出现房价泡沫的问题。
此外，房租与房价、房租收入比等指标也可以作为泡沫分层测度的重要参考依据。
其次，时变溢出效应是房地产市场泡沫问题的关键。
时变溢出效应是指房价泡沫问题的扩散和传染现象。
当一个地区的房价泡沫问题得不到合理的控制和解决时，就会对周边地区产生溢出效应，引发更大范围的房价泡沫问题。
因此，及时分析和解决时变溢出效应问题对于控制泡沫问题具有重要意义。
最后，对于中国房地产市场泡沫问题的解决，需要采取多措并举的策略。
一方面，需要通过租购并举的方式，提高住房供应的质量和数量，加强中低收入家庭的保障。
另一方面，需要加强宏观调控和地方政府责任，建立健全有效的房地产市场监管和预警机制，加强对房地产市场泡沫问题的监测和预警，及时应对泡沫问题的出现和扩散。
同时，还需要加大对房地产市场的国际合作和交流，借鉴国际经验，不断改进和完善我国房地产市场体系，促进其长期稳定健康发展。
总之，房地产市场泡沫问题的解决需要全社会的共同努力和长期不懈的承担。
只有加强监管、推进改革、完善机制、多方合作，才能有效控制房地产市场泡沫问题，推进房地产市场的长期稳定发展。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国房地产市场一直以来都备受关注，其泡沫问题更是让人担忧。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场的泡沫问题愈发突出。
本文将从浅谈中国房地产市场泡沫分层测度和时变溢出效应两个方面入手，对中国房地产市场泡沫问题进行分析和探讨。
我们来浅谈中国房地产市场泡沫分层测度。
泡沫是指某一种资产的价格远高于其真实价值，且存在持续时间较长的现象。
而房地产市场泡沫一般可表现为房价过快上涨，且超出经济基本面的增长水平。
为了对房地产市场泡沫进行分层测度，我们可以从市场总体层面和区域层面两个维度进行分析。
在市场总体层面，可以从房价收入比、房租收益率和土地成本比等指标进行测度。
房价收入比指的是家庭可支配收入与房价的比值，通常用来判断房价是否过高；房租收益率是指购房租金相对于房屋市值的比率，用于判断投资回报率；土地成本比是指土地成本与房价的比值，用来判断土地资源的紧张程度。
通过对这些指标的分析，可以初步判断出房地产市场的泡沫情况。
而在区域层面，可以从城市层面和区域层面进行分析。
城市层面可以看不同城市的房价水平和增速情况，通过比较不同城市的房地产市场情况来判断泡沫程度；区域层面可以看城市内不同区域的房价情况，通过分析不同区域的房地产市场来判断泡沫情况。
中国房地产市场的泡沫问题还涉及时变溢出效应。
时变溢出效应指的是某一地区或市场的泡沫化现象会对邻近地区或市场产生影响，导致泡沫的蔓延和溢出。
中国的城市化进程加速，城市间和区域间的联系日益紧密，当某一地区或市场出现泡沫化现象时，可能会对周边地区或市场产生溢出效应，进一步加剧泡沫问题。
时变溢出效应的分析需要考虑多个因素，其中包括经济发展水平、城市规划和政策引导等因素。
在经济发展水平方面，发达地区的房地产市场一般更容易出现泡沫化现象，而周边地区往往会受到影响；在城市规划方面，城市发展的不平衡和城市扩张的过度可能会进一步放大时变溢出效应；而政策引导方面，政府的相关政策会对时变溢出效应产生一定的影响，因此政府在相关政策的制定和实施时也需进行综合考虑。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
近年来，中国房地产市场一直备受关注，被普遍认为存在巨大的泡沫风险。
为了深入
了解房地产市场中的泡沫问题，需要对泡沫进行分层测度，并分析其时变溢出效应。
泡沫分层测度可以通过多种指标来衡量。
一种常用的指标是房地产价格与居民可支配
收入的比值。
该指标反映了房地产市场是否虚高，高比值意味着泡沫风险较大。
另一种指
标是房地产投资与GDP的比值，该指标可以反映房地产市场对经济的依赖程度，过高的比
值也可能导致泡沫风险。
还可以考虑房地产贷款与总贷款的比值，房地产销售面积与新增
供应面积的比值等指标。
泡沫的时变溢出效应需要进行深入分析。
泡沫的时变效应指的是泡沫随着时间的推移
而发生变化的过程。
在中国房地产市场中，泡沫风险主要集中在一线城市和部分热点城市。
泡沫风险可能会在时变中扩散到二三线城市和冷门城市。
这种溢出效应可能会导致更广泛
的泡沫风险。
对于中国房地产市场泡沫风险的分层测度和时变溢出效应的分析，可以为政府和投资
者提供重要参考。
政府可以根据分层测度结果，采取相应的宏观调控措施，避免泡沫风险
蔓延到整个市场。
对于投资者来说，可以有针对性地选择投资地区，降低泡沫风险带来的
投资损失。
深入分析中国房地产市场的泡沫分层测度和时变溢出效应是十分重要的。
这可以帮助
我们更好地了解泡沫风险，并采取相应的应对措施，以保证房地产市场的稳定发展。
天津市房地产泡沫测度研究
天津市房地产泡沫测度研究近年来，中国经济一直在快速增长，受到股市投资的重压，许多人开始把注意力转移到房地产市场上，使得房地产市场不断上涨，一些城市甚至出现了房价翻倍的现象。
这种情况引起了社会的广泛关注，也引发了一些担忧，认为中国的房地产市场正在形成泡沫，有可能随时爆破。
作为中国的经济重镇和大都市，天津市的房地产市场一直处于高涨的状态。
然而，天津市的房地产市场也存在着一些泡沫的风险，这些风险需要我们认真探究和研究。
下面是对天津市房地产泡沫的一些分析和研究。
一、房价涨幅过快自2016年起，天津市的房价开始快速上涨。
数据显示，天津市2016年全年房价同比增长12.3%，2017年上半年更是飙升至24.5%。
这样的涨幅实在是过快了，超过了天津市经济增长的水平。
房价过快上涨的原因是多方面的，包括货币政策、土地出让、楼市政策以及市场供需关系等。
而房价过快上涨的后果就是，房屋的虚高价格使得很多购房者无法负担。
最近一年中，天津市的房价开始停滞，甚至出现下降的趋势。
这就是因为过高的房价导致不可持续，短期内房地产泡沫可能就要爆破。
二、土地供应过度当前，天津市地区有大量新房项目正在建造或开发中，但土地正逐渐告急。
棚户区改造、市中心旧城改造、保障房建设等都需要大量土地，而天津市的土地供应却过度了，已达到饱和状态。
这种情况下，房地产企业为了赚取更多的利润，往往会疯狂购买土地增加开发数量，造成供过于求。
过多的房屋供应会导致房价下降，增加房地产泡沫的风险。
三、房地产企业负债累累过去几年中，天津市的房地产公司利润率持续下降。
这导致一些房地产企业不得不借贷以获得更多的资金。
数据显示，截至2017年6月末，天津市房地产企业的总负债达到了1170亿元。
如果市场骤然下滑，就会导致企业负债过大无法承受，从而引发更为严重的经济风险。
四、政策风险房地产市场的条件和政策对经济增长和市场信心的影响是巨大的。
因此，如果政府在政策上采取的措施不能满足市场的需求，就很有可能导致房地产泡沫的出现。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国房地产市场一直以来都备受关注，不论是从国内经济发展的角度，还是从普通百姓的居住需求的角度，都有很多人对房地产市场的走势和泡沫问题感到担忧。
在这篇文章中，我们将从浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析的角度出发，对中国房地产市场的泡沫问题进行深入探讨。
我们需要了解什么是房地产市场的泡沫问题。
泡沫，简单来说就是一种非理性的繁荣，是市场价格出现了明显的虚高，并不符合市场经济的供求规律。
在房地产市场中，泡沫的产生主要有以下几个方面的原因：一是供求关系的变化，房地产市场长期处于供给不足的状态，需求远远大于供给，导致房价居高不下；二是金融政策的宽松，过多的资金流入房地产市场，推动了房价的上涨；三是投资者预期的变化，市场上普遍存在“套现”预期，即房价会继续上涨，导致买房者投机炒房，从而推动了房价的上涨。
以上三点因素的综合作用，导致了房地产市场泡沫的产生。
有关中国房地产市场泡沫问题的分层测度，主要表现在三个方面：一是一线城市的房价水平，一线城市的房价一直居高不下，其中尤以北京、上海为甚，房价水平一度高达全国最高，已经超出了一般家庭的支付能力；二是二三线城市的房价涨幅，虽然一线城市的房价已经居高不下，但是二三线城市的房价也出现了明显的上涨，波动较大；三是房地产开发投资与销售占比，尤其是在三四线城市，开发商盲目投资开发住宅项目，导致了房地产市场供应过剩，投资回报率低，最终破坏了市场的平衡。
那么，这些泡沫问题会对中国房地产市场产生什么样的时变溢出效应呢？在一线城市，因为房价居高不下，导致了买房者对于投资的预期逐步下降，一些投机者开始抛售自己持有的房产，导致了市场的恐慌情绪，房地产市场价格下跌，最终溢出到整个国家的房地产市场。
在二三线城市，房价涨幅明显，虽然并没有达到一线城市的水平，但是足以引起市场的担忧，一旦市场出现变动，可能会对整个国家的房地产市场产生影响。
天津市房地产泡沫测度研究
天津市房地产泡沫测度研究背景房地产作为中国经济的重要组成部分，对于经济的发展起着重要的作用。
然而，过度热度的房地产市场也带来了风险，其中最大的风险就是房地产泡沫。
因此，研究房地产泡沫的出现和形成原因，以及泡沫的测量和防范具有重要的意义。
本文以天津市为研究对象，对房地产泡沫进行研究。
房地产泡沫的定义和形成房地产泡沫是指房地产市场价格过高，但并非由于实际需求所驱动的价格上涨，而是由于投机性需求所推动的价格炒作和虚假繁荣。
房地产泡沫的形成通常由以下因素引起：1.政策干预：政府在某些情况下为了扩大经济增长、刺激消费或者增加就业机会，会施加影响于房地产市场，导致供应量和需求量的失衡，形成房地产泡沫。
2.低利率政策：低利率政策可以刺激房地产市场活力，但也可能导致人们过度借贷以购买房产，最终导致价格泡沫。
3.投机性需求：投资者在预期房地产市场价格上涨的情况下，通过购买房地产进行投机，导致高额涨幅和巨大波动。
天津市房地产泡沫的表现根据天津市房价的历史记录，房价在2016年上半年开始大幅度上涨，尤其是6月份，单月涨幅高达20%以上。
房价的暴涨使得许多购房人无法承受和支付高额置业成本，导致部分楼盘销售出现滞胀。
房地产泡沫的另一个重要表现是信贷需求的快速增长。
在这种情况下，银行和其他金融机构会通过放宽信贷政策和扩大信贷额度来刺激经济增长。
如果信贷需求增长过快或失控，将会导致还款风险加大，这样会对整个经济造成灾难性的后果。
天津市泡沫测度指标为了确定天津市是否存在房地产泡沫，可以使用以下泡沫测度指标：房价收入比房价收入比是指购房者的年均收入和所购房产价值之比。
当比率处于10:1以上时，就意味着市场处于泡沫状态。
根据市民消费水平和收入的总体现状，天津市房价收入比仍然相对合理，因此暂时性泡沫风险较低。
房价租金比房价租金比是指购房者获得房产租金收益所支付的金额与房价之比。
当这个比率超过30:1时，就意味着市场处于泡沫状态。
天津市的房价租金比已超过30:1，存在明显的泡沫风险。
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格相对较低) , 那么人们就可以通过卖掉其它资产购入这种资产
而获益 。他将国债利率等典型的收益率作为贴现率 , 并记为 it , 则有 :
it
=
rt pt
+
pt3+ 1 (1 +
- pt it) pt
(1)
解得 :
pt
=
rt
+ pt3+ 1 + it
1
(2)
(2) 式就是资产价格的决定模式 。假定每期的资产收益与
N
V = ρ At (1 + R) - t + L (1 + R) - N
(7)
i =1
其中 , At 为 t 年净收益 ; R 为还原利率 ; L 为残余价值 ; N
为使用年限 。At 的确定是根据收益资本化的原理 , 净收益是经
营期各年所发生的全部净现金收入 (净现金流量) , 等于经营期
的现金流入减去现金流出 。至于还原利率的确定方法也有很多
底有多大和产生泡沫的原因就成为本文接下来研究与分析的重
点。
二 、房地产泡沫测度的理论回顾
房地产泡沫评估的基本思想来源于对泡沫实质的认识 。如
果房地产泡沫被认为是现实价格在一定时期内超过了房地产的
基础价格 , 那么其超过部分即为房地产泡沫 。股票 、土地等资
产具有价格 , 是因为它们能够带来收益 , 股票的收益是分红 ,
利用 1871 - 1979 年标准普尔指数推算出的历年的股票实际价格
与实际股息样本 , 计算出了样本方差及其上限 , 结论是 : 拒绝
不存在泡沫的零假设 。
方差上限检验法以市场有效性为前提 , 绕开了资产基本价
值与价格的直接比较 , 通过对其价格波动性大小间接推测泡沫
的存在性 , 使该检验方法应用更加方便 。然而 , 在现实经济中
关键词 : 房地产泡沫 ;测度方法 ;心理学解释 中图分类号 :F29313 文献标识码 :A 文章编号 :1004 - 292X(2008) 01 - 0105 - 04
一 、引言
泡沫状态在历史上确实发生过 , 在房地产市场也发生过数
次泡沫事件 。“泡沫”是指现实资产价格中 , 实体经济不能说明
收稿日期 : 2007 - 10 - 21 作者简介 : 龙建辉 (1978 - ) ,男 ,江西宜春人 ,博士研究生 ,研究方向 :房地产投资与管理 。
·105 ·
技术经济与管理研究 2008 年第 1 期
LeRoy 和 Porter (1981) 、Shiller (1979 , 1981) 分别提出了方
值 (一般均衡稳定状态价格) 的非平稳性偏移 。因此 , 要度量
房地产泡沫的大小 , 必须首先求出其基础价值和实际价格 。房
地产泡沫就是其实际价格偏离基础价格的程度 , 即 :
bi = (pi - ji) / ji
(5)
其中 , bi 指房地产的泡沫 , pi 指房地产的实际价格 , ji 指
房地产的基础价值 。房地产的实际价格可以从统计资料中获得 ,
设资本收益的预期为零 ; 其二 , 房地产所有者预期价格变化导
致其资本收益的增减量 。他认为影响投机收益变化的主要变量
分别是可支配收入 、贷款利率和过去房地产价格实际增长率 ,
并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型 。历
史上的许多泡沫时间都可以用资产投机理论得到很好的解释 ,
而投机度检验法为泡沫的检验提供了很好的思路 。
的部分 。日本金融学会会长三木谷良一认为 ,“所谓泡沫经济就
是资产价格 (具体指股票与不动产价格) 严重偏离实体经济
(生产 、流通 、雇佣 、增长率等) 暴涨 , 然后暴跌这一过程 。”
而房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格
脱离市场的基础价格而持续上涨的现象 。既然泡沫及房地产泡
沫的概念已经界定 , 那么如何测度房地产泡沫 , 或者说泡沫到
差上限检验方法 。他们把该方法分为两种形式 , 第一种形式是
检验不等式的方差 。先假定市场是有效的 , 资产未来各期的收
益的理性预期贴现值可以作为其理论价格 P , 它的方差比市场 实际价格 P3 的方差小 , 即 var (pt) ≤var (pt 3 ) , 该式为第一种 形式的方差上限检验的零假设 。在不存在泡沫的零假设下 , 给
除了以上国外学者的研究之外 , 国内也有很多学者对泡沫
的测度进行了有益的探索和研究 , 如周方明 (2006) 认为虚拟
经济以实体经济为依据 , 人们处于对市场过分乐观的预期 , 房
地产泡沫的生成条件主要有过度投机和金融信贷的支持 , 基于
这些原因他把测度泡沫的方法分为两大类 , 即指标法和模型法 。
都反映了经济基本结构 (是实体经济因素) , 所以这个价格被称
为“实体经济价格”。野口悠纪雄把价格的变化过程描述为 :
pt =
r i
+a
(1 + i) t
(4)
这里 , a 是任意的常数 , 根据前面的定义 , a (1 + i) t 就是
超出实体价格的部分 , 也就是泡沫 。 (4) 式所表示的价格 , 资
经常会受到市场非有效性的影响 , 如投资者的非理性 。因此 ,
该检验方法在实际应用中还缺乏一定的解释力 。
Levin (1997) 针对房地产市场出现的投机问题 , 提出了投
机度检验法 。他认为在房地产领域投资 , 获得投机收益的机会
有很多 , 但从房地产预期价格形成的角度出发 , 主要有两个因
素 : 其一 , 房地产所有者从物业的使用中获得的收益 , 这是假
贴现率 (利率) 都相等 , 则资产价格方程式可以作如下简化 。
根据相同的思路可以得到 (t + 1) 期资产价格的期望值为43; +i
2
;
其中 ,
r 和 i 分别表示资产收益与贴现率
(利率) 。将
此式代入
(2)
式中的 pt3+ 1 ,
可得
pt
=
1
r +i
+
r (1 + i) 2
会发生) 。正的泡沫 (a > 0) 在资源有限的现实世界中 , 也一定
会在什么时候遇到某些制约条件 。即正的泡沫也不会永远持续
下去 , 总会在将来某个时候破裂 。因此 , 野口悠纪雄虽然提供 了一种初步衡量泡沫的范式 , 但是这样得到的泡沫总是理性的 , 对理性与非理性泡沫并没有合理的界定 , 而且对于 a 值的衡量 如何获得存在一定的困难性和模糊性 。
定某些条件 , 就可以求出价格方差的上限 。第二种形式可称为 方差上限正交性检验 。他们认为 P 和 P3 之间的关系可用下面的 等式表示 : pt 3 = pt + et , 其中 et 表示误差项 。根据理性预期的 含义 , pt 和 et 是正交的 , 因此上式可表示为 : var (pt 3 ) = var (pt) + var (et) , 该式为第二种形式的方差上限检验的零假设 。 当泡沫出现时 , 这两个方差上限条件会受到破坏 。Shiller (1981)
+
pt3+ 2 (1 + i) 2
,
重复以上过程 , 则 pt 可以表示为如下的级数形式 :
pt
=
1
r +
i
+
r (1 + i) 2
+
r (1 + i) 3
+
…+
pt3+ n (1 + i) n
(3)
当 n 无限大时 ,
最后一项收敛趋于零 ,
于是得到 pt =
r i
,
没有出现将来资产价格的期望值 , 因为收益与贴现率 (利率)
土地的收益则是通过住宅用地 、商业用地 、工业用地等使用而
获得的 。因此 , 土地作为一种资产的价格就其本质而言就是由
这些收益所决定的 。
野口悠纪雄 (2005) 认为实体经济价格由资产的收益与贴
现率 (利率) 所决定 , 超出实体价格的部分就是泡沫 。他假定
pt 为 t 期的资产价格 、pt3+ 1为 (t + 1) 期的预期资产价格 , 则资 产带来的预期经济利益 , 就可以表示为收益 rt 和预期资产收益 (pt3+ 1 - pt) 之和 。在均衡状态下 , 所有资产的收益率均相等 。 因为如果某种资产的收益率较高 (即与其收益相比较资产的价
三 、模型的建立与泡沫实证分析
目前测量房地产泡沫的方法理论界有很多说法 , 也没有哪
位学者能说出什么方法更有效 。因此 , 本文以野口悠纪雄的泡
沫测量模型 (见 (4) 式) 为基础 , 即泡沫是超出 “实体经济价
格”的部分 , 只是把泡沫转换为以百分比来衡量 。房地产泡沫
实质上是房地产的实际价格相对于经济基础条件决定的基础价
当年净收益相等时 , 房地产还原价为 :
V= R
[1
-
A 1/ (1
+
R) n ]
+L
(1 + R) - N
(6)
其中 , A 为年净收益 ; R 为还原利率 ; L 为残余价值 ; N 为
使用年限 。若不动产使用年限长的 , 则可将年限 N 视为无穷大 ,
则 V = A/ R。
当年净收益不相等时 , 房地产还原价为 :
种 , 其中最常见的方法是安全利率加风险调整法 。该方法实质 上与资本资产定价模型 (CAPM) 相同 , 即一个投资项目在某段 时间上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加
上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市