写字楼的创新设计

自由组合：最小分割面积缩小，出售时从最小分割面积到整层灵 活出售；
商务共享：针对传统办公空间中利用率不高的一些功能空间 ， 大厦集中配置 24小时办公：主要通过分体式空调实现 酒店式服务：主要通过与品牌物业管理公司或者高星级酒店合作， 提供专业办公服务 MOHO，从本质上来看还是主打中小企业，通过公共功能的合理 配置来实现中小企业以低成本追求高形象的美好愿望
四方型核心筒， 采光面单一 圆型核心筒，采 光面增加 圆型错开核心筒， 采光面充分
空 中 花 园
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Fra Baidu bibliotek
案例四：大中华国际交易广场，集中式空中花园； 中央商务大厦，半围合空中花园设计，配合商务 配套区
大中华国际交易广场，第九层 10000平米的空中花园，辅以大 面积水系，在写字楼中是不多见 的；成为写字楼中最大的休闲商 务区，也是深圳迄今规模最大的 空中花园。
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功能创新一
生态写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将 自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现
广义的生态写字楼主要包括四个层面的内容
绿色公共空间：主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现 通风采光：通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风，增加采光 面
环保材料：主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统 的低能耗来实现
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案例二：万轩国际大厦，双侧蛙挑（奇偶 层跳跃式排布，标准层挑高设置）
南北两侧每两层设置 一个空中花园，双层挑 高设置 屋顶设置花园，超值 赠送 屋顶花园
空中花园
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案例三：深圳城市大厦，核心筒错开设计， 配置空中花园，空气自然对流
项目生态点：
采光面广（保证每个单 元两面或以上采光） 自然空气对流 空中花园 明厕、明电梯走廊 节能，环保建材
特点： 中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风；
不影响高区南北双向空中花园的通风；
双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供 空间。
空中花园
高区
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低区
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围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、 绿化
通风 肺中庭 采光
绿化
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MOFFICE，M代表MIX AND MATCH，强调混合与协调搭配，试 图从人对空间的真实感受出发、从使用者的情感出发最大限度地增 强办公舒适度 ，包括两个方面： 办公集群：强调项目的整体性与全局性，同时也体现了项目最本 源的商务特性 。将资源集中配置，并可全体享受。将厨房、会议室、 商务中心等从办公空间中分离出来，每层或每几层集中配置，在保 证正常办公的前提下，满足成长型企业对于小面积办公场所的需求。 卖场所：提供多种风格装修设计办公间，直接达到客户使用标准， 避免客户装修麻烦。
卖点一：独立产权， 独立冠名、独体独栋
卖点二：低密度庭院 办公、企业级活性空间、 可塑性独立大堂三大功 能， 开创“多功能总 部商务模式”新格局 卖点三：系列产品， 满足不同客户需要，精 致花园（双拼）、城市 大道（联排）、绿荫广 场（独栋） 精致花园 城市大道 绿荫广场
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此类产品定位实力雄厚的大型企业，打 破目前市场千篇一律的高层办公模式，倡导 更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园 式办公理念，目前主要出现在北京、上海等 少数几个城市，属市场稀缺产品！
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典型案例一：总部国际，多功能，复合式 新型独栋商务体
110余栋1000-5000 平米4-8层独栋写字楼
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精致花园：双拼结构设计，独立垂直交通系统，挑高 15米中庭，2-4层挑空观景台，演绎全新商务办公格局
地下室层高3米
首层层高4.5米
二、三层层高3.5米
四层层高3.5米
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顶层层高3.9米
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典型案例二：置地星座，TOWNHOUSE办 公理念，8栋楼只售8个业主
8座8-12层写字楼，其 中A座为双子塔楼，其余 为独栋 1、2楼为商业，3层以 上为写字楼，标准层面积 500平米，整栋建筑面积 4000-6500平米 本项目最大的卖点就是 低密度TOWNHOUSE花 园式办公理念，硬件配置 与一般甲级写字楼；类似
户型一
此种方式南北进深过大， 虽然实现户户朝南，但是 居住与办公品质不高，属 于市场早期产品，目前已 被市场所淘汰
南向 走廊
北向
户型二
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结构创新二
LOFT：主要以高性价比来吸引客户
一般定位中小企业尤其 是科技、创意、贸易等公 司 将创意生活与高性价比 结合，主要依靠偷容积率 的方法来实现面积赠送， 达到快速销售的目的 一般层高为4.8米—6.2 米，部分楼盘出现了9米 以上的层高
1-8层中环国际俱乐部
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服务创新
SVO：结合MOFFICE和MOHO特点的基础上，由 专业公司运营，租期灵活，租金较高
定位：SVO定位为新锐公司提供多方位的商务服务，只需 提包就可入住办公，将建筑与服务完美结合
客户：SVO客户主要为跨国或跨地区海外分支或办事处、 新公司或分公司、临时组织、专业顾问型小公司等
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结构创新三
凸窗：高度不超过2.2米，全赠送面积，增 加性价比
星河世纪通过底下台 面填高，与梁之间高度 不超过2.2米，算全赠 送面积，使用时可把台 阶打掉，做成步入式凸 窗
不超过2.2米 台阶可打掉
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结构创新四
企业总部：通过独栋或者TOWNHOUSE产 品打造，倡导低密度花园式办公理念
特点一：除具有MOFFICE和MOHO写字楼纯商务办公环 境、自由组合、个性装修、办公集群等优点外，增添了专业 化服务和租期灵活的特点 特点二：SVO一般由专业化商务公司管理，租期可以是7 天，也可以是三年，相对灵活；租金较高，一般为普通写字 楼2-3倍 运作方式：由专业化管理公司与写字楼业主签定协议，委 托管理公司进行管理经营，业主参与分红
错层：主打创意办公
三错层：性价比与创意办公的完美结合
邻错：实现户户朝南
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典型案例一：静安创展中心，主打KIBS概念，4.0 米错层结构与5.5米LOFT结构为其主力产品
KIBS指知识密集型企业， 包括信息服务、研发服务、 法律服务、金融服务、市 场服务、技术性服务、管 理咨询、劳动就业等八大 类 大厦定位KIBS+LOFT， 为知识密集型企业定制既 节省成本又专业人性化的 办公空间 销售时，错层结构样板 间采用暖色调和木头，制 造温馨感和原生态
典型楼盘：北京MOFFICE，核心卖点个性 化装修与公共功能配套
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功能创新四
MOHO:定位中小企业，通过自由组合、商务共享、24 小时办公与酒店式服务，达到企业形象与成本之间的 完美平衡
MOHO，原意为多功能办公居住空间，即SOHO的升级版，近年 来，此概念也为一些商务写字楼所采用并进一步衍生为全天候小 面积办公的含义。包括四个方面含义：
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中央商务大厦，集中在四层半围 合设计；与该层的室内功能间共 同组成项目整体的商务休闲配套 区。
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功能创新二
采用十项节能技术， 比普通写字楼节能75% 楼板埋管系统； 外遮阳板系统； 100％全新风系统； 外墙外保温系统； 地源热泵系统 双面LOW-E中空玻璃 幕墙 雨水收集系统 太阳能光热应用 屋顶绿化 LED节能照明
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典型楼盘：中环国际广场，通过自由、共 享和形象三大主张，冲击南京写字楼市场
商务自由：最小分割面 积65平米，销售面积最小 130平米；分体式空调， 24小时办公 商务共享：9-11层每层 设置多功能会议中心 商务形象：50层189米 地标建筑，内部豪华配置， 酒店式物管，彰显企业形 象 客户70%以贸易、IT等 中小客户为主，40%为投 资客户，最畅销面积为 130平米 9-22层MOHO写字楼 33-50层酒店式公寓
节能环保：浦江智谷，写字楼中的锋尚国际，依 靠大量硬件投入和节能技术采用，打造高科技企 业办公天堂
依托闵行开发区和浦 江高科技园，客户定位 高科技企业和高层次的 服务企业和贸易企业
运作模式参照美国硅 谷、英国Arlington等国 际知名科学园区
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功能创新三
MOFFICE：通过“办公集群”和“卖场所” 两个理念将对客户需求的关注极致化
时 代 辉 煌
西 环 广 场
恒 隆 广 场
新 保 利 大 厦
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典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸 式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标
采用弧型外立面，两端 为商业，中间面宽最大的 14层为写字楼，设计符合 商业与写字楼特点且富有 创意， 三层透气呼吸式幕墙， 内部装有多孔电动百叶窗， 环保节能，但造价昂贵
屋顶六块太阳能发电板 屏，提供电动百叶窗所需 能量
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典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒店 装修标准，
五星级酒店装修标准， 大堂挑空三层，电梯， 大堂、走道等公共部位 采用以名贵云石及花岗 岩精心铺砌而成
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结构创新一
错层——通过办公空间的立体分离，实现创意办 公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构， 提高性价比
目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展 示厅放在一起，相互干扰比较大
错层设计从空间上将办公、展示与休闲 三层 分开，使得同样面积条件下，小住户能 够像大业主一样，享有独立空间 经理室
贵宾室
二层 公共办公室 财务室
一层
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前台
展厅
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典型案例三：雕塑家园，相邻错层结构， 实现户户南向
雕塑家园通过左右户型 错层，实现户户朝南；复 式结构出售前已经划分好， 售价按照实际使用面积来 算，并未提升性价比 雕塑家园住户大都为广 告公司等创意型单位，或 者经济实力有限的小公司， 档次不高
MOFFICE，从本质来看还是定位小户型客户，通过各单体写字间 办公以外功能剥离，集中配置，来减小户型面积，降低办公成本； 另外多种装修方案选择，避免小户型客户再次装修麻烦。
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提供38种办公室设计 方案，满足不同口味客 户需求 全部定位100平米小户 型，受到科技型和创意 型客户欢迎 近万平米商业配套 18000平米写字楼，为客 户提供行政、商务、财 务等方面“秘书”服务， 通过为客户的“行政托 管”，使得客户能够专 注于自身业务发展
空间感：主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量
目前一般生态写字楼主要着眼于绿色公共空间、通风采光来实现 生态概念，而环保材料由于成本和客户感知问题，采用不多；空 间感一般写字楼都可以满足客户需求。本项目主要关注绿色空
间打造和通风采光两个环节。
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案例借鉴一：安联大厦，高低区十字交叉 分布空中花园设计，
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典型案例：香年广场，平层层高4.8米，可复式办 公，挑高层高9.6米，可分为四层，高性价比，市 场罕见
项目主要卖点是其100 米层高肺中庭（生态） 和超高层高所带来的性 价比 此种产品在目前政策趋 紧的情况，竞争优势不 言而喻 目前柯桥政策规定，写 字楼层高超过4米，容积 率乘以1.5，超过6米的 审批有困难，故此种方 式可能不可行
写字楼创新分类
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传统商务写字楼
结构创新
功能创新
服务创新
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主流商务写字楼
主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作 为核心竞争力，主要通过“真金白银”投入来实现
主流商务写字楼的竞争力 主要体现在四个方面 外立面造型与结构：采 用创意造型以及纯玻璃幕 墙，打造高档形象 硬件高档配置：架空地 板、中央空调、入口、大 堂、电梯间等公共部位豪 华装修、环保科技材料等 完善配套：银行、餐饮、 车位等全套充足配置 软性服务：顶级物管， 提供优质服务
与双层结构的高性价比 卖点相比，错层结构主要 强调创意和立体的工作方 式，同时在空间上实现办 公私密性
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典型案例二：海上海LOFT，三错层设计，空间上 实现接待区与办公区的分离，彰显老板高高在上 的身份感
首层层高3.4米
二层挑空5.3米
三层层高3.1米
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三错层结构结合柯桥当地客户办公特点， 空间上实现功能分区