物权的变动
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（四）不动产登记的一般程序 申请→受理→审查→公告
申 1.当事人双方：因买卖、设定抵押权等事由 请 2.当事人单方：
人 （1）尚未登记的不动产首次申请登记的； （2）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （3）法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭 不动产权利的； （4）权利人姓名、名称、自然状况变化，申请变更登记的； （5）不动产灭失或权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （6）申请更正登记或异议登记的； （7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 3.处分共有不动产申请登记的： 有约定看约定，无约定则： 按份共有：占份额2/3以上的共有人 共同共有：全体共有人 4.按份共有人转让其享有份额，应同受让人共同申请转移登记。 5.建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记的，首次登记时，应将属于业主共 有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使 用权一并登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转 让
，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（保护善意第三人）
（二）不动产登记证明 不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由 登记机构管理。不动产权属证书是 权利人享有该不动产物权的证明。 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确 有错误外， 以不动产登记簿为准。 当事人有 证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产 物权的真实权利人，请求确认其享有物权的， 应予支持。 （三）不动产登记的基本要求
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记 ： （1）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动 产登记机构办理登记的； （2）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知 书要求办理查封登记的； （3）人民政府依法作出征收或收回不动产决定生效后，要 求办理注销登记的； （4）法律、行政法规规定的其他情形
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ第02讲 物权的变动
第二节 物权的变动
一、物权变动的含义与原因 1.含义：指物权的 设立、变更、转让和消灭。 2.物权变动的原因 法律行为引起：订立合同、不动产登记、动产交付。 非依法律行为引起：继承或者受遗赠等。
二、不动产物权登记 不动产： 土地、海域、房屋、林木等。 （一）不动产登记效力 不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，另有规定除外。国家所有的 自然资源，所有权可以不登记。
生效
自记载于不动产登记簿之日，发生物权设定和变动的效力
权利推定
登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。 错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定
指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记 善意保护（公
记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人 信力）
管辖 不动产所在地的登记机构
单位 不动产以不动产单元为基本单位进行登记
收费 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取
首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登 类型
记等
【例题·单选题】根据《物权法》的规定，不动产登记费按（ ）收取。 A.件 B.面积 C.体积 D.不动产价款的一定比例 『正确答案』A 『答案解析』本题考核不动产登记的收费。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者 价款的比例收取。
【例题·单选题】根据物权法律制度，下列不动产登记中，可以由当事人单方申请的是（ ）。 A.买卖房屋的不动产登记 B.房屋灭失的注销登记 C.处分共有不动产的登记 D.设定抵押权的不动产登记 『正确答案』B 『答案解析』本题考核不动产登记的方式。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登 记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生 效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名 称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登 记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情 形。房屋灭失的注销登记属于第五条，因此选项B正确。
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （2）在建建筑物抵押权登记； （3）因不动产灭失导致的注销登记； （4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形
有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及 国家秘密的除外： 公 （1）政府组织的集体土地所有权登记； 告 （2）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地 承包经营权等不动产权利的首次登记；
撤 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请
回
材 应提供原件，特殊可提供复印件，与原件保持一致。
料
受 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
理
实质审查 审查：不动产状况（界址、空间界限、面积） 材料（有关证明材料、文件）
审 实地查看 查 可以查看的情形：
（3）依职权更正登记； （4）依职权注销登记； （5）法律、行政法规规定的其他情形
公告应在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15 个工作日。 公告所需时间不计算在登记办理期限内。 公告期满无异议或异议不成立的，应及时记载于不动产登记簿
直接办理登记
时限 不予登记 核发不动产权属证书或不动产登 记证明
一般自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记 手续。 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记
有下列情形之一的，不予登记，并书面告知申请人： （1）违反法律、行政法规规定的； （2）存在尚未解决的权属争议的； （3）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （4）法律、行政法规规定的其他情形
申 1.当事人双方：因买卖、设定抵押权等事由 请 2.当事人单方：
人 （1）尚未登记的不动产首次申请登记的； （2）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （3）法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭 不动产权利的； （4）权利人姓名、名称、自然状况变化，申请变更登记的； （5）不动产灭失或权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （6）申请更正登记或异议登记的； （7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 3.处分共有不动产申请登记的： 有约定看约定，无约定则： 按份共有：占份额2/3以上的共有人 共同共有：全体共有人 4.按份共有人转让其享有份额，应同受让人共同申请转移登记。 5.建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记的，首次登记时，应将属于业主共 有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使 用权一并登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转 让
，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（保护善意第三人）
（二）不动产登记证明 不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由 登记机构管理。不动产权属证书是 权利人享有该不动产物权的证明。 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确 有错误外， 以不动产登记簿为准。 当事人有 证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产 物权的真实权利人，请求确认其享有物权的， 应予支持。 （三）不动产登记的基本要求
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记 ： （1）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动 产登记机构办理登记的； （2）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知 书要求办理查封登记的； （3）人民政府依法作出征收或收回不动产决定生效后，要 求办理注销登记的； （4）法律、行政法规规定的其他情形
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ第02讲 物权的变动
第二节 物权的变动
一、物权变动的含义与原因 1.含义：指物权的 设立、变更、转让和消灭。 2.物权变动的原因 法律行为引起：订立合同、不动产登记、动产交付。 非依法律行为引起：继承或者受遗赠等。
二、不动产物权登记 不动产： 土地、海域、房屋、林木等。 （一）不动产登记效力 不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，另有规定除外。国家所有的 自然资源，所有权可以不登记。
生效
自记载于不动产登记簿之日，发生物权设定和变动的效力
权利推定
登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。 错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定
指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记 善意保护（公
记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人 信力）
管辖 不动产所在地的登记机构
单位 不动产以不动产单元为基本单位进行登记
收费 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取
首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登 类型
记等
【例题·单选题】根据《物权法》的规定，不动产登记费按（ ）收取。 A.件 B.面积 C.体积 D.不动产价款的一定比例 『正确答案』A 『答案解析』本题考核不动产登记的收费。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者 价款的比例收取。
【例题·单选题】根据物权法律制度，下列不动产登记中，可以由当事人单方申请的是（ ）。 A.买卖房屋的不动产登记 B.房屋灭失的注销登记 C.处分共有不动产的登记 D.设定抵押权的不动产登记 『正确答案』B 『答案解析』本题考核不动产登记的方式。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登 记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生 效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名 称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登 记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情 形。房屋灭失的注销登记属于第五条，因此选项B正确。
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （2）在建建筑物抵押权登记； （3）因不动产灭失导致的注销登记； （4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形
有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及 国家秘密的除外： 公 （1）政府组织的集体土地所有权登记； 告 （2）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地 承包经营权等不动产权利的首次登记；
撤 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请
回
材 应提供原件，特殊可提供复印件，与原件保持一致。
料
受 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
理
实质审查 审查：不动产状况（界址、空间界限、面积） 材料（有关证明材料、文件）
审 实地查看 查 可以查看的情形：
（3）依职权更正登记； （4）依职权注销登记； （5）法律、行政法规规定的其他情形
公告应在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15 个工作日。 公告所需时间不计算在登记办理期限内。 公告期满无异议或异议不成立的，应及时记载于不动产登记簿
直接办理登记
时限 不予登记 核发不动产权属证书或不动产登 记证明
一般自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记 手续。 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记
有下列情形之一的，不予登记，并书面告知申请人： （1）违反法律、行政法规规定的； （2）存在尚未解决的权属争议的； （3）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （4）法律、行政法规规定的其他情形