潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法.

潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使

用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于潍坊市行政区域内住宅物业服务收费

及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业

按照物业服务合同约定,对住宅小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选

择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标

准与服务水平相适应的原则。

第六条市政府价格主管部门会同市政府住房城乡

建设主管部门(以下简称政府物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

县、市、区政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。

第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由市、县(市人民政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门制定在本地区执行的基准价格及浮动幅度,报同级人民政府批准并向社会公布。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或业主委员会与物业服务企业约定。

第八条普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。

第九条普通住宅前期物业服务项目包括综合管理服务、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务五项。实行分等级管理的物业服务,每个服务等级对应的服务收费标准为基准价格,在上下浮动不超过20%的幅度内,由建设单位与前期物业服务企业协商确定具体物业服务收费标准,并在前期物业服务合同中约定。双方协商一致的,报物业所在地政府价格主管部门备案;双方协商不一致

的,物业服务收费标准由物业项目所在地政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门根据住宅种类、服务内容、服务等级等情况确定。

第十条通过协议选聘的物业服务企业,应在建设单位销售

物业前,按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级和收费标准。通过招标等方式选聘物业服务企业,应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。所确定的服务等级和收费标准等内容,均应详细载入前期物业服务合同。

第十一条普通住宅物业服务合同应当约定物业服务内容、

服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务

合同内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同期限未满, 业主委员会与物业服务企业另行签订的物业服务合同

生效的,前期物业服务合同终

止。

物业服务企业应当自与业主委员会或建设单位签订物业服

务合同之日起十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料向物业主管部门和物业所在

地政府价格主管部门备案。

第十二条普通住宅物业服务成本包

括:

(一管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三物业管理区域清洁卫生费用,不含垃圾处理费(垃圾处理费包括垃圾收集费、垃圾清运费和无害化处理费;

(四物业管理区域绿化养护费用;

(五物业管理公共区域秩序维护、安全防范费用;

(六办公费用;

(七物业服务企业的固定资产折旧;

(八物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权归专业经营单位的,其运行、维修、养护、更新费用不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条物业服务收费按法定房屋产权面积计收。已办理

产权证的,以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收;未办理房产证的,按购房合同标明的房屋建筑面积计收。与住宅配套的储藏室面积不得收取物业服务费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

对普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非赢利性医疗卫生机构等的物业服务收费执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。

物业服务费应当与水、电、暖、数字电视、燃(煤气、垃圾处理费等代收费用分开收取。

第十四条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月

缴纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位缴

纳。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理物业交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交

付手续之日起按月计收。

房屋交付后长期空置(空置时间一年以上的,一年内的物业服务费按正常标准收取;一年后的物业服务费按本住宅正常标准的70%收取。合同另有约定的,从其约定。

前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当减半收取,并在前期物业服务合同中约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。第十五条住宅区划内的道路、绿地,以及其他公共场所、

公用设施和物业服务用房属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行商业经营,应当征得相关业主或业主委员会同意,按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本(人工、维护和税费等后应当按照业主大会的决定使用,并向全体业主公布实际收入与支出情况,接受业主委员会的质询。

第十六条车位租赁费实行政府指导价。市、县(市政府

价格主管部门会同同级政府物业主管部门制定在本地区执

行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位或物业服务企业在规定的基准价和

浮动幅度内约定。

第十七条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应

当交纳停车服务费。