房地产基础知识

夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。
➢ 跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客 厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的 房屋。
➢ 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。 ➢ 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于
钢筋混凝土结构：建筑物的梁 、柱、楼板、基础全部用钢筋 混凝土制作。梁、楼板、柱、 基础组成一个承重的框架，因 此也称框架结构。墙只起围护 作用，用砖砌筑。此结构用于 高层或大跨度房屋建筑中。
钢结构：建筑物的梁、柱、屋 架等承重构件用钢材制作，墙 体用砖或其他材料制成。此结 构多用于大型工业建筑。
房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务 等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生 产结果是建筑物或构筑物；
房地产业是发包方，建筑业是承包方，它与建筑业既有联系，又 有区别；
房地产业归属为生产和消费，提供多种服务的第三产业； 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
➢ 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ➢ 持有建设工程规划许可证和施工许可证； ➢ 已通过竣工验收； ➢ 拆迁安置已落实； ➢ 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使
用条件； ➢ 物业管理方案已落实。
十一、合同登记备案的时间
我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品 房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级 以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备 案手续。
十三、国有土地的划拨
国有土地的划拨，是国有地使用权流转的一种特殊方式，是国家 的国有土地使用权无偿地让与土地使用者，土地使用者只要按一 定的程序提出申请，经法定机关批准后即可取得土地使用权，而 不必向国家（政府）交付任何费用与租金。
根据《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十 三条的规定，下列用地的使用权，确需必要的，可以申请以划拨 方式提供土地使用权。 1、国家机关用地和军事用地； 2、事业单位、国有单位职工居住用地； 3、城市基础设施用地和公共事业用地； 4、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
所出售商品房为期房。 ➢ 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取
得商品房竣工验收备案证明的商品房。 ➢ 标准层：平面布置相同的住宅楼层。 ➢ 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工
程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。 ➢ 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个
➢ 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙 的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
➢ 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。
➢ 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。 （净高＝ 层高－楼板厚度）
六、房屋面积术语
➢ 房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全 部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线 计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、 阁楼等面积。
九、商品房预售应符合什么条件？
➢ 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
➢ 持有建设工程规划许可证和施工许可证
➢ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工 程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工 交付日期
十、商品房现售应符合什么条件？
➢ 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业 执照和房地产开发企业 资质证书；
二、住宅的建筑材料分类
➢ 砖木结构 ➢ 砖混结构 ➢ 钢筋混凝土结构 ➢ 钢结构
特点：
砖木结构：这类房屋的主要承重 构件用砖、木构成。其中竖向承 重构件如墙、柱等采用砖砌，水 平承重构件的楼板、屋架等采用 木材制作。这种结构形式的房屋 层数较少，多用于单层房屋。
砖混结构：建筑物的墙、柱用砖 砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用 钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋 混凝土结构。这种结构多用于层 数不多（六层以下）的民用建筑 及小型工业厂房，是目前广泛采 用的一种结构形式。
➢ 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大 阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。
➢ 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地 段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。
➢ 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线 到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言， 故称开间。
➢ 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍 具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。
➢ 《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求， 有条件对外销售房屋的凭证。
➢ 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文 件。
➢ 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、 标准等加以说明，并提出使用注意事项。
十四、集体土地包括哪些范围？
城市市区的土地属于国家所有； 在农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民
房地产基础知识
前言
➢ 一个优秀的营销人员，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口 ；
➢ 一个优秀的营销顾问，要具备专业的知识、高超的销售技巧、强 烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求等职业精神；
➢ 一个优秀的营销人员，具备专业的知识是排在第一位的；
➢ 我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才 会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。
房地产土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地， 其土地使用年限按国家规定执行。 1、居住用地七十年； 2、工业用地五十年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 4、商业、旅游、娱乐用地四十年； 5、综合用地或者其他用地五十年。
一、基本规划术语
➢ 住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总 称。
三、按住宅的建筑结构分类
➢框架结构 ➢剪力墙结构 ➢框剪结构
四、按住宅的建筑结构分类
1、框架结构
框架结构：指以钢筋混凝土 浇捣成承重梁和柱，再用轻 质板材填充物（膨胀珍珠岩 、浮石等）隔墙分户装配而 成的住宅。
优点：可自由分割，组成灵 活的使用空间
缺点：抗震性能差，不宜家 具布置和装修
2、剪力墙结构
➢ 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 ➢ 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚
未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合 法销售的面积依据（合同约定面积）。 ➢ 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具 有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出 的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费 的最终依据（产权登记面积）。
剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢 筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
➢ 特点：刚度大、空间 整体性好，房间内不外露 梁、柱楞角，便于室内布 置，方便使用。是高层住 宅最为广泛采用的一种结 构形式，具有良好的抗争 性能，不足之处在于结构 自重大。
3、框剪结构
框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架 结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足 不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度
。
特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙， 其余是框架结构，用于住宅楼较多，可 以方便住户更改房间。现在一般二十几 层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对 于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。 不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震 要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢 结构。
五、商品房销售名词解释
➢ 楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。 ➢ 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，
八、房地产开发五证二书名词解释
➢ 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让 金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
➢ 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划 拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城 市规划的法定凭证。
➢ 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律 凭证。
十二、国有土地出让使用权
➢ 是国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定期 限内出让给使用者，并由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。
➢ 目前，我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍 卖、挂牌和协议方式。
➢ 拍卖方式出让土地使用权，进行公开竞价，轮番报价， 确定土地使用者。
➢ 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必 须以招标拍卖或者挂牌方式出让。
➢ 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共 绿地的总称。
➢ 间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而 保持的一定间隔距离。
➢ 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地， 应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小 学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。
➢ 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭 阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。
➢ 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 ➢ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ➢ 分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积 ➢ 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
房地产含义Biblioteka Baidu
➢ 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体 和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称， 两者具有整体性和不可分割性。包括：
➢ a) 土地 ➢ b) 建筑物及地上附着物 ➢ c) 房地产物权 ➢ 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、
土地使用权、地役权、典当权等。
房地产住宅的层数划分的规定
➢ 低层住宅为1-3层 ➢ 多层住宅为4-6层 ➢ 小高层住宅为7-11层 ➢ 中高层住宅为12-16层 ➢ 16层以上为高层住宅 ➢ 40层以上（高度100米）为超高层
房地产类型
按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产
住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达， 居住的同时又能办公的住宅形式。 ➢ 联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城 区房屋。 ➢ 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 （游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、 咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。
七、建筑物的各项比例
➢ 建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积 ➢ 建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100% ➢ 绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不
低于30%） ➢ 面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面
积 ➢ 分摊率：公用分摊面积之和÷建筑面积之和 ➢ 得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100% ➢ 使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%
➢ 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而 使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低 甚至为落地窗。（面积计算方法）
➢ 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合， 两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻 璃”。
➢ 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。