由“一书两证”到“一书三证”-解读我国规划许可证制度的变迁
一书两证.ppt
有没有“一书两证”、按没按“一书两证”的要求进行用地和从 事城镇建设活动，是合法与违法的分水岭。
一、建设项目选址规划管理
《城乡规划法》第三十六条规定： “按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项 目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报 送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门 申请核发选址意见书。”
碍城市发展。
（4）经济性原则
建设项目应与所选用地的经济价值使用价值相适应。
经济价值：土地的经济价值以地价 、租金或是费用作为表
现，由于其自然条件或是在城市中地理位置的差异，其价值也
有级差。地价、租金或是费用的市场调节机制，使得城市土地
利用结构同用地的价格相互依存、相互制约。
பைடு நூலகம்
使用价值：土地的使用价值表现在可以在其上施加各种建
节约用地，尽量不占，少占近郊区的良田和菜地，各项建设用
地应该充分利用劣地、差地、坡地和弃耕地；
城市建设项目应该集中成片发展，凡是有条件的建设项目应向
多层建设方向发展，以节约用地和缩短工程建设官网，提高用地效
率；
铁路货运干线、编组站、过境公路、机场、供电高压走廊及重
要的军事设施应当避开居民密集区的城市市区，以免割裂城市，妨
生产或存储易燃、易爆、剧毒物的工厂仓库等建设目，以及严重 影响环境卫生和公共安全的建设项目，应当避开市区，以免影响、 损害和胁居民健康与安全。
产生有毒、有害物质的建设项目，应当避开城乡水源地和主导风 向上风向，避开文物古迹和风景名胜保护区。产生放射性危害物质 的建设项目和设施，必须避开市区和城乡居民密集区，同时必须设 置防护工程，妥善考虑事故处理应急措施和废弃物的处理设施。
一书两证
什么是“一书两证”，简述相应的规划管理的目标、内容和程序。
一．一书两证一书两证：《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》统称为一书两证。
二．规划管理的目标、内容和程序《建设项目选址意见书》①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证；②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据；③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。
一、规划管理内容：①经批准的项目建议书；②建设项目与城市规划布局的协调；③建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；采取的运输方式；④建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；⑤建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。
二、规划管理目的：1、保证建设项目的布点符合城市规划；2、对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控；3、综合协调建设选址中的各种矛盾，促进建设项目的前期工作的顺利进行。
三、规划管理程序：1、建设单位在编制建设项目设计任务书时，应向建设项目所在地县、市、直辖市人民政府城市规划行政主管部门提出建设项目选址申请。
申请选址时，建设单位应向城市规划行政主管部门提交下列文件：①是已经批准的项目建议书；②是建设单位建设项目选址意见书申请报告；③是该项目有关的基本情况和建设技术条件要求、环境影响评价报告等文件。
2、参加选址：城市规划行政主管部门与计划部门、建设单位等有关部门一同进行建设项目的选址工作，包括现场踏勘，共同商讨，对不同的拟建地址进行比较分析，听取各有关部门、单位的意见。
3、选址审查：城市规划行政主管部门经过调查研究、条件分析和多方案比较论证求对该建设项目选址进行审查。
必要时应组织专家论证会进行慎重研究府和市长研究决定。
4、城市规划行政主管部门经过选址审查后，核发选址意见书。
对于特别复杂的建设项目，可委托城市规划设计院编制建设项目选址意见书的报告，然后城市规划行政主管部门根据报告核发选址意见书。
城市规划原理练习题答案
城市规划原理练习题（选择，名词解释及简答）单项选择题1、容积率又称之为( A ）A. 建筑面积毛密度B。
建筑密度C. 住宅建筑面积毛密度D. 主建筑面积净密度2、柯布西耶的( C ）的规划方案，是他的现代城市规划和建设思想的集中体现.A、明天城市B、未来城市C、光辉城市D、现代城市3、下列关于城市总体布局中工业区布局的叙述,（ C )不正确。
A、工业区与居住区之间需要有方便的联系，职工上下班要有便捷的交通条件B、有污染的工业区与居住区之间要有足够的防护用地C、工厂在布置上应相互保持一定距离,以免相互影响D、工厂出入口避免过多地干扰对外交通4、城市给水工程系统由（ A ）等组成。
A、取水工程、净水工程、输配水工程B、取水工程、排放工程C、取水工程、污水处理、净水工程D、取水工程、污水处理、排放工程5、结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，可以（ B )，便于城市管理。
A、节约土地，节约水源B、节约土地，减少土石方工程C、节约水源，减少土石方工程D、充分改善城市的环境6、城市布局有多种空间结构形态，最基本的形态可分为( B )两种.A、集中式和放射式B、集中式和分散式C、环式和带式D、星座式和分散式7、中心城市作为一个区域的中心，必须对整个区域的发展有很大影响,能在多种职能，尤其是( A )上综合发挥中心作用的城市或城镇群。
A、经济职能B、政治职能C、文化职能D、A、B和C8、控制性详细规划图纸的比例为( C ）。
A、1：5000B、1：3000C、1：2000～1：1000D、1:2000～1：5009、控制性详细规划中,用地分类应( D ）。
A、以大类为主,中类为辅B、以中类为主，小类为辅C、分至中类D、分至小类10城市的（D ）是指城市中历史文化街区的规划控制线A。
绿线B。
蓝线C。
道路红线 D.紫线11、我国的城市规划的作用是通过（C ）来保证。
A：各城市地方规划法B：国家城市规划法C：一书两证D：一书三证12、“小区规划”理论是在（B ）基础上发展起来的A、“马丘比丘宣言”B、“邻里单位”理论C、“有机疏散”理论D、“卫星城”理论13、我国城市用地分类中市政公用设施用地的代码为（C ）。
城乡规划许可制度的变迁(原始版本)
城乡规划许可证制度的变迁——从“一书两证”到“一书三证”一引言城乡规划许可证制度是我国城乡规划实施管理的核心，在城乡建设和中发挥了重要作用。
但是，随着经济社会转型，城乡规划管理面临的问题日趋复杂，原有计划经济背景下的城乡二元分治，以及就城市论城市、就乡村论乡村的规划制定与实施模式，已经不适应现实需要。
改革的逐步推进和市场化的逐步深入，如土地使用制度改革和投资体制的改革，迫切要求城市规划管理做出相应调整。
城乡规划建设中的违法行为出现一些新特点，需要完善法律责任，加大处罚力度，严格追究有关地方人民政府及其行政管理部门的违法责任，并对违章建筑的处理做出规定。
在此背景下，我国于 2008年1月1日颁布实施《城乡规划法》，解决城乡内部建设的诸多混乱现状，扭转农村建设无规划现状，实现城乡规划全覆盖，追求城乡之间布局的协调发展。
并健全了对行政权力的监督约束机制和公众参与机制。
本文通过回顾规划许可证制度的变迁来充分认识城乡规划法的突破，并探讨目前规划许可证制度依然存在的问题。
二规划许可证制度的变迁城市规划许可，是指城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请通过颁发许可证件，依法赋予建设单位或个人进行建设活动的法律资格或实施某种行为的法律权利的具体行政行为，如我国的“一书两证”（即《建设项目选址意见书》、《建设项目规划许可证》、《建设工程规划许可证》），城乡规划法则改为“一书三证”，新增加了乡村建设规划许可证。
1．建设项目选址意见书建设项目选址规划管理是对建设项目实施引导、控制的第一道程序，主要审核建设项目的选址和布局。
原有城市规划法第三十条规定，城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
而随着土地制度的改革，尤其是土地二级市场的形成，获得土地除了原有的行政划拨方式以外，还可以土地出让的方式。
后者为市场主体的自主行为，其满足建设项目规划许可即可，不需要申请选址意见书。
一书两证
(1) 提供规划条件。在国有土地使用权出让前，城乡规划 主管部门依据控制性详细规划，对出让地块的位置、面积、 使用性质、开发强度、基础设施、公共设施的配置原则等相 关控制指标和要求，提出规划条件，作为国有土地使用权出 让合同的组成部分。
(2) 审核建设用地申请条件。签订国有土地使用权出让合 同后，建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有 土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部 门申请领取建设用地规划许可证。城乡规划主管部门审查其 各种条件、资料、图纸等是否完备，是否符合申请建设用地 规划许可证的应有条件和要求。同时，对国有土地使用权出 让合同中规定的规划条件进行核验，是否符合城乡规划主管 部门在地块出让前所提供的规划条件。
核发选址意见书的范围
《城乡规划法》办法第二十九条规定：以出让方 式提供国有土地使用权的建设项目，由项目所在地 城市、县人民政府城乡规划行政主管部门提出规划 条件，不需要申请选址意见书。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目需要 办理选址意见书。
《城乡规划法》第三十八条规定，出让地块必须附 具城乡规划主管部门提出的规划条件。规划条件要 明确规定出让地块的面积、使用性质、建设强度、 基础设施、公共服务设施的配置原则等相关要求。 这就是说，通过有偿出让方式取得国有土地使用权 的建设项目本身就具有与城乡规划相符的明确的建 设地址和建设条件，无须城乡规划主管部门再进行 建设地址的选择或确认，因此，不需要申请选址意 见书。
生产或存储易燃、易爆、剧毒物的工厂仓库等建设目，以及严重 影响环境卫生和公共安全的建设项目，应当避开市区，以免影响、 损害和胁居民健康与安全。
产生有毒、有害物质的建设项目，应当避开城乡水源地和主导风 向上风向，避开文物古迹和风景名胜保护区。产生放射性危害物质 的建设项目和设施，必须避开市区和城乡居民密集区，同时必须设 置防护工程，妥善考虑事故处理应急措施和废弃物的处理设施。
工程建设项目一书两证制度
工程建设项目一书两证制度工程建设项目是我国经济社会发展的重要组成部分，对于推动产业升级、促进城乡发展、改善人民生活具有重要意义。
然而，由于我国工程建设市场存在一些问题，如工程质量不达标、环境污染等，因此需要建立科学的监管机制来保障工程建设项目质量和安全。
一书两证制度作为我国工程建设项目的管理制度，其实施对于规范市场秩序、提高项目质量和安全水平具有重要意义。
二、一书两证制度的概念一书两证是指工程建设项目审批过程中产生的两个重要文件，即建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。
建设工程规划许可证是由国土资源主管部门颁发，表明工程符合规划选址的要求；建设工程施工许可证是由建设主管部门颁发，表明工程符合施工条件的要求。
只有取得了这两证，工程建设项目才能合法展开，维护了工程建设市场的秩序。
三、一书两证制度的意义1. 规范市场秩序。
一书两证制度要求工程建设项目严格按照国家有关规定进行审批，确保工程建设项目的合法性。
这不仅可以杜绝违法建设行为，减少市场混乱，还可以提高工程建设项目的质量和安全水平，促进整个行业的健康发展。
2. 保障工程建设质量和安全。
一书两证制度的实施，要求项目必须获得施工许可证才能进行工程建设，这意味着工程项目施工前必须经过国家有关部门的严格审核和审批。
这可以有效监管工程项目的质量和安全，防止出现建设过程中的质量问题和安全事故，保障人民群众的生命财产安全。
3. 提升行业信誉度。
一书两证制度要求工程建设项目合法合规，严格按照审批要求进行施工，可以提升工程建设企业的诚信度和声誉，提高企业的市场竞争力。
同时，这也可以减少工程建设市场上的不正当竞争和低价恶性竞争，推动整个行业向着更加规范化、专业化的方向发展。
四、一书两证制度的实施过程一书两证制度的实施需要相关部门的密切合作和有效配合。
首先，国土资源主管部门应加强对建设工程规划许可证的审核审批工作，严格遵守相关规定，确保审批的准确性和合法性。
其次，建设主管部门应加强对建设工程施工许可证的审核审批工作，依法依规对工程项目进行审核，确保项目符合施工条件的要求。
城市规划一书三证管理
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一、一书三证管理制度建设
法律依据《贵州省城乡规划条例》
第二十四条 建设项目依法应当核发选址意见书的， 按照下列情形核发：
(一)国家和省人民政府投资主管部门批准、核准的， 由省人民政府城乡规划主管部门核发;
(二)市、州人民政府和地区行政公署、县级人民政府 投资主管部门批准、核准的，由同级城乡规划主管部门核 发选址意见书，但市辖区人民政府投资主管部门批准、核 准的，由市人民政府城乡规划主管部门核发选址意见书。
一、一书三证管理制度建设
行政措施依据《建设项目选址规划管理办法 》（建规【1991】583号）
第三条“县级以上人民政府城市规划行政主管部 门负责本行政区域内建设项目选址和布局的规划管理 工作。”
一、一书三证管理制度建设
建设项目的选址管 理是规划行政管理部门 根据城市规划及有关法 律、法规对建设项目地 址进行确认或选择的行 政许可工作。
第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 第三条 ……城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。
一、一书三证管理制度建设
1、建设项目选址意见书
法律依据《中华人民共和国城乡规划法》
第三十六条 按照国家规定需要有关部门批准或 者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权 的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当 向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
一书三证管理
省城市规划督察员办公室
一书三证管理制度属于城乡规划运作范 畴，是实施城乡规划的一种制度设计， 是通过设立行政审批和行政许可的方式 来保障法定城乡规划的实施。核发选址 意见书属于行政审批，核发建设用地规 划许可证、建设工程规划许可证、乡村 建设规划许可证属于行政许可。
规划原理知识点
【城市规划开发控制制度】——一书两证一书两证我国城市规划运作实施所采取的制度，即建设项目选址意见书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
建设项目选址意见书申请：（以划拨方式获得土地使用权的项目才需要选址意见书）建设用地规划许可证申请：1.划拨方式——各级人民政府城乡主管部门确定用地位置、面积、范围，并核发许可证2.出让方式——各级城乡规划主管部门提出地块位置、使用性质、开发强度→签订土地使用出让合同→合同+批准/审核/备案等文件=用地规划许可证(区别：划拨没有使用期限的限制，也不用像出让那样要付出代价或付出很少的代价（出让金）！一般出让的期限是：“居七商四其他五”居住用地70年，商业、旅游、娱乐等40年，其他的什么工业用地等都为50年。
当然，划拨就不分这些了！其实，划拨的范围很特殊的，它一般是用来给国家或大众服务的。
像：国家机关用地和军事用地，公共设施等！它不像出让那么广泛！)【区域规划】在一定地域范围内的国土上对国民经济的总体部署。
广义上指的是区际分工协作，狭义上指国土建设规划。
【区域规划内容】1. 区域发展条件和发展定位（条件：自然+社会；定位：规模性质目标定位）2. 区域发展战略（战略目标、方针、重点、措施、模式、阶段）3. 经济结构和产业布局（经济结构：消费、生产、就业；产业布局：主导产业、各产业比例、产业链、空间布局、发展趋势）4. 城镇化和城镇居民点体系规划（城镇化：人口规模预测；城乡居民点体系规划：城镇居民点体系规划内容有等级结构、分布结构、职能结构和城镇体系网络。
乡村居民点体系规划：发展目标、功能定位、人口容量、空间布局、社会服务和市政实施配置）5. 重大基础设施的布局（生产性+社会性=预测规模+永续和谐+超前经济）6. 生态和环境保护（现状评价+适宜性评价+承载力分析+目标和总量规划+功能分区+保护治理和优化对策）7. 空间管制与协调规划（空间管制：依据生态适宜性评价结果；协调规划内容：空间功能分区（优化、重点、限制、禁止）、基础设施和环境建设）8. 区域政策与实施措施（宏观+微观=投入与产出的区域格局+劳动力+资本+资源的区域配置）9. 区域规划中其他内容的探索和创新（开发战略、空间布局框架、近中远期发展范围和重点）增长极理论（佩鲁）：以具有支配效应的经济空间为力场，以这个力场中的推进单元为增长极，增长极是围绕主导工业部门而组织的一组产业，它在自身发展的同时通过乘数效应带动其他部门的发展。
城市规划原理第四版课后的复习思考题
城市规划原理第四版课后的复习思考题二、工业前城市与工业城市各自的特征是什么？答：近代的工业革命，是第二次产业革命，使城市发生了巨大的变化。
工业前城市的特征是第一产业所占比例大，以第一产业为主，第二第三产业为辅。
城镇化水平不高。
而工业城市的特征是第三产业所占比例大，农业现代化，城镇发展水平高，人口聚集，环境受到污染，城市的格局变化是城市以圈层式向外扩张，人工能源及加工工业的集中造成城市的发展和城市规模的扩大，这是构成工业城市发展的模式。
三、中国城市化面临的主要挑战是什么？依你的预测，2030年中国城市化的水平将达到多少？答：改革开放以来，中国的城市化以人类历史上从未有过的规模快速发展，有力地推动了我国经济与社会的快速发展。
在当下中国，各地都在开展轰轰烈烈的城市化进程，取得了显著的成绩。
但是，成绩巨大，问题也很多。
我们没有建设、管理、发展现代化大城市的经验,还在初期阶段，中国城市化面对着多重的挑战。
首先，我国城市化进程正遭遇“半城市化”的困扰。
“半城市化”概念，是指农村人口向城市人口转化过程中的一种不完整状态，其表现为，农民已经离开乡村到城市就业与生活，但他们在劳动报酬、子女教育、社会保障、住房等许多方面并不能与城市居民享有同等待遇，在城市没有选举权和被选举权等政治权利，不能像市民一样体面地有尊严地生活。
“农民工”是我国城市化进程中出现的特有问题，是我国城市化进程中的“半城市化”的一个重要表现。
当前中国的城市化，解决的仅仅是农村剩余劳动力的城市化，而非人的城市化。
这种状况不解决，会极大地影响城市化进程并产生一系列的社会问题。
能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，中国正处于农村人口向城市大规模纤细集中的高潮过程中。
其次，我们面对的是城市结构严重失衡。
我们今天面对的房价问题，其实在很大程度上是中国过去十年进入21世纪后的前十年，我们大城市加速发展和二三线城市中小城镇发展差距不断拉大的结果。
规划一书三证审批管理.
办理范围
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城乡规划培训班
第一部分：建设项目选址意见书
1、 作用
办理阶段： 划拨类项目：原则上应先行办理选址意见书，提出规划设计条件。 在提供相关依据文件的前提下，可同时办理选址意见书和建设用地规 划许可证。 批准或核准类项目：在项目批准、核准前应办理选址意见书（选 址、环评、批准或核准、用地、土地）； 备案类项目：在项目备案后办理选址意见（选址和用地同时办后， 可进行土地预审）。
郑州市精品街项目部赴天津考察报告 2008年7月14日
我国的城乡规划实施制度经历了从城市实行一书两证和乡村实行一书一证的城乡分离到 一书三证城乡统筹、融合的转变。
城乡规划培训班
前
言
一书三证管理制度建设
行政管理制度建设是一个抽象行政行为，对其管理范围内的管理对象具有普适性，行政 管理部门及其工作人员依据它来作出具体行政行为。因此，必须按照公平、公正、公开的原 则，制定科学高效合理的一书三证管理制度。 管理依据、适用范围、审批程序、申请材料、办理时限及配套的文书、表格等是一书三 证管理制度中需要重点明确的内容。
前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。 其中，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目是指 中华人民共和国城乡规划法
列入《国务院投资体制改革的决定》之中的项目。符合《城乡规划法》
的规定要求应当申请选址意见书的或按照国办发[2007]64号文的规定 需要发改委批准或核准的建设项目，都应当申请核发选址意见书。
《建设工程规划许可证》 城市规划行政主管部门依法核 发的，确认有关建设工程符合
郑州市精品街项目部赴天津考察报告 2008年7月14日
城市规划要求的法律凭证。建 设工程规划许可证是有关建设 工程符合城市规划要求的法律 凭证，是建设单位建设工程的 法律凭证，是建设活动中接受 监督检查时的法定依据。
作业：城乡规划许可制度的变迁
我国城乡规划许可证制度的变迁——从“一书两证”到“一书三证”刘小文乔森刘学良摘要：介绍了我国城市规划管理由《城市规划法》的“一书两证”规划许可证制度到《城乡规划法》的“一书三证”规划许可证制度的变迁，分析了两者之间存在的差异，并指出了其对我国城市规划管理的意义及其存在的一些不足之处。
关键字：城市规划；城乡规划；许可证制度；一书两证；一引言城乡规划许可证制度是我国城乡规划实施管理的核心，在城乡建设和管理中发挥了重要作用。
但是，随着经济社会转型，城乡规划管理所面临的问题日趋复杂，原有计划经济背景下的城乡二元分治，以及就城市论城市、就乡村论乡村的规划制定与实施模式，已经不再适应现实的需要。
改革的逐步推进和市场化的逐步深入，如土地使用制度改革和投资体制的改革，迫切要求城市规划管理做出相应的调整和改革。
同时，我国城乡规划建设中的违法行为出现了一些新特点，需要完善法律责任，加大处罚力度，严格追究有关地方人民政府及其行政管理部门的违法责任，并对违章建筑的处理做出规定。
在此背景下，我国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过《中华人民共和国城乡规划法》，并自2008年1月1日起颁布施行。
《城乡规划法》的颁布实施，对于解决城乡内部建设的诸多混乱现状，扭转农村建设无规划现状，实现城乡规划全覆盖，追求城乡之间布局的协调发展，健全行政权力的监督约束机制和公众参与机制，将起到重大的作用。
本文通过回顾我国城乡规划许可证制度的变迁来充分认识城乡规划法的突破，并探讨目前城乡规划许可证制度依然存在的问题。
二规划许可证制度的变迁城市规划许可，是指城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请通过颁发许可证件，依法赋予建设单位或个人进行建设活动的法律资格或实施某种行为的法律权利的具体行政行为。
我国自1990年4月1日起颁布施行的《城市规划法》规定，城市的规划建设施行《建设项目选址意见书》、《建设项目规划许可证》和《建设工程规划许可证》的规划许可证制度，即“一书两证”制度。
城乡规划一书三证-一书三证
上述规划管理的主体、规划编制的主体、规划审批的主体以及相关 的制度构成我国城乡规划管理完整体制。其中规划行政许可制度的设立 体现了城乡规划同时规范政府和管理相对人的双重功能，确立了城乡规 划对城乡建设活动实施综合调控和具体管理的工作机制和程序，为城乡 规划的实施管理提供了有效的制度保障。 （三）规划行政许可制度 1、行政许可的概念与特征 城乡规划管理属于行政管理活动必须遵守行政管理法律和法规。行 政许可是指行政机关根据行政相对方的申请，通过颁发许可证的形式， 依法赋予其从事某种活动的法律资格或实施某种行为的法律权利的行政 行为。 行政许可主要特征包括： 一是行政许可是依申请的具体行政行为； 二是行政许可是设定申请人的法律权力或赋予申请人一定法律资格的行 为； 三是行政许可是一种采用颁发许可证等形式的要式行政行为。
城乡规划“一书三证”的 发放和管理
要
点
一、规划行政许可制度基本知识 二、建设项目选址意见书的办理程序 三、建设用地规划许可证的办理程序 四、建设工程规划许可证的办理程序
五、乡村建设规划许可证办理程序
六、关于各类临时建设规划行政许可 七、城乡规划实施许可中的公众参与 八、依法规范规划许可证的发放和管理
城乡规划“一书三证”是选址意见书、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建 设规划许可证的统称。《城乡规划法》确定的选 址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证、乡村建设规划许可证构成了城乡规划实 施管理的主要法定手段和形式，是规划实施管理 制度的核心。熟悉并规范“一书三证”的发放和 管理是贯彻《城乡规划法》和做好规划实施工作 的基本要求。
由此可见，通过有偿出让方式取得土地使用权的建设项目本身就具有与城 乡规划相符的明确的建设地点和建设条件，不再需要城乡规划主管部门进行建设 地址的选择或确认。因此《城乡规划法》结合土地使用制度改革，明确前款规定 以外的建设项目不需要申请《选址申请书》。 《城乡规划法》第三十六条所指按照国家规定需要有关部门批准或者核准的 建设项目是指列入《国务院投资体制改革的决定》之中需要批准或者核准的项目。 另外，《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕 64号）中强调要依法加强和规范新开工项目管理，严格规范了投资项目新开工条 件，表明在建设项目可行性研究阶段，国家对建设项目选址的宏观管理主要是通 过计划管理、规划管理、土地管理和环境管理来实现的。其中，规划管理主要体 现为建设项目的规划选址审批制度。对未取得规划选址审批文件的项目，发改委 等部门不得予以审批或核准。 关于建设项目选址意见书在项目可研阶段的办理顺序，国务院办公厅关于加 强和规范开工项目管理的通知中有明确的规定： 实行审批制的政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门 报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保 护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。
由“一书两证”到“一书三证”,解读我国规划许可证制度的变迁
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------由“一书两证”到“一书三证”，解读我国规划许可证制度的变迁城市规划许可，是指城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请通过颁发许可证件，依法赋予建设单位或个人进行建设活动的法律资格或实施某种行为的法律权利的具体行政行为。
我国自1990年4月1日起颁布施行的《城市规划法》规定，城市的规划建设施行《建设项目选址意见书》、《建设项目规划许可证》和《建设工程规划许可证》的规划许可证制度，即“一书两证”制度。
2008年起开始施行的《城乡规划法》则增加了《乡村建设规划许可证》的新规定，我国的规划许可证制度由此由“一书两证”演变为“一书三证”，这为我国在新形势下加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，推进城乡协调发展，提供了制度上的保证和方向性的指导作用。
一、建设项目选址意见书建设项目选址规划管理是对建设项目实施引导、控制的第一道程序，主要审核建设项目的选址和布局。
原有《城市规划法》第三十条规定，“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
”而随着我国土地制度的改革，尤其是土地二级市场的形成，获得土地除了原有的行政划拨方式以外，还可以土地出让的方式获得。
后者为市场主体的自主行为，只要其满足建设项目规划许可即可，不需要申请“选址意见书”。
因此，《城乡规划法》第三十六条规定，“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
规划一书三证审批管理
境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。
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城乡规划培训班
第五部分：与一书三证相关法律
3、法律依据
行政措施依据：《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理 的通知》（国办发[2007]64号）
国务院办公厅关于加强和
对于未履行备案手续或者未予备案的项目，城乡规划、国土资源、 规范新开工项目管理的通知 环境保护等部门不得办理相关手续。对应以招标、拍卖或挂牌出让方 式取得土地的项目，国土资源管理部门要会同发展改革、城乡规划、 环境保护等部门将有关要求纳入土地出让方案。
国务院办公厅关于加强和
规范新开工项目管理的通知
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城乡规划培训班
第五部分：与一书三证相关法律
3、法律依据
行政措施依据：《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理
的通知》（国办发[2007]64号）
实行核准制的企业投资项目，项目单位分别向城乡规划、国土资 源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完
《建设工程规划许可证》 城市规划行政主管部门依法核 发的，确认有关建设工程符合
郑州市精品街项目部赴天津考察报告
城市规划要求的法律凭证。建 设工程规划许可证是有关建设 工程符合城市规划要求的法律 凭证，是建设单位建设工程的 法律凭证，是建设活动中接受 监督检查时的法定依据。
2008年7月14日
城乡规划培训班
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前
言
建设用地规划许可证
《建设用地规划许可证》 是建设单位在向土地管理部门 申请征用、划拨土地前，经城 市规划行政主管部门确认建设 项目位置和范围符合城市规划
郑州市精品街项目部赴天津考察报告 2008年7月14日
的法定凭证，是建设单位用地
一书三证方案
一书三证方案
嘿，朋友们！你们知道什么是“一书三证”方案吗？这可真是个超棒的东西啊！就好比你要去一个美丽的地方旅行，没有地图可不行，“一书三证”方案就是这样的地图！
比如说，规划许可证，那就是给咱们的建设项目指明方向呀！是不是就像在茫茫大海中找到了灯塔一样重要？建设用地规划许可证呢，就像是给项目安了个家，有了它咱才能踏实呀！建设工程规划许可证呢，就好像是给房子穿上了合适的衣服，让它漂漂亮亮地呈现在大家面前！还有一书，那也是不可或缺的呀！
你想想看，如果没有这个“一书三证”方案，那得多乱套呀！建设可能会没了规矩，到处都乱七八糟的，那可不行！我们需要这样一个有序的方案来保障一切顺利进行呢！所以呀，一定要重视这个“一书三证”方案呀，它真的太重要啦！
我的观点就是：一书三证方案是保障建设有序进行的关键，绝对不能忽视！。
三证一书
“三证一书”与城乡规划法城市规划许可，是指城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请通过颁发许可证件，依法赋予建设单位或个人进行建设活动的法律资格或实施某种行为的法律权利的具体行政行为。
我国自1990年4月1日起颁布施行的《城市规划法》规定，城市的规划建设施行《建设项目选址意见书》、《建设项目规划许可证》和《建设工程规划许可证》的规划许可证制度，即“一书两证”制度。
2008年起开始施行的《城乡规划法》则增加了《乡村建设规划许可证》的新规定，我国的规划许可证制度由此由“一书两证”演变为“一书三证”，这为我国在新形势下加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面发展。
根据1989年版的《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令[1989]第23号）第30、31和32条规定。
“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”、“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”、“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。
2008年，随着《城市规划法》调整为《城乡规划法》，乡村的建设规划也被纳入新法范畴。
《城乡规划法》第41条规定，“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”。
城乡规划实务一书两证的拟定与核发知识点
一书两证的拟定与核发城乡规划法对城乡规划区范围内的建设工程规划管理，提出了一书两证制度，“一书”指选址意见书，“两证”指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
所谓的一书两证制度，即建设单位和个人在进行建设时，必须办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城乡规划法》规定，城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城乡规划行政主管部门的选址意见书；在规划区内建设需要申请用地的，必须持有国家批准建设项目的有关文件，向城乡规划行政主管部门申请定点，由城乡规划行政主管部门核实用地范围和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地；在规划区内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关部门批准文件向城乡规划行政主管部门提出申请，向城乡规划行政主管部门提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
建设单位和个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续一、大纲要求（一）掌握建设项目选址意见书的格式与内容。
1、建设工程设计任务书(可行性研究报告)报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
2、建设项目选址意见书以表格形式体现，其格式见后面章节3、建设项目选址意见书的内容。
建设项目选址意见书内容必须包括建设项目选定的地点和用地范围的红线图。
4、选址意见书实行分级审批。
《实务》一书上列出的分级审批管理的第4条和第6条，目前有些地方执行不很好，有的地市不按规定上报省建设厅批准核发选址意见书，而直接就批准核发，这是违背国家规定的。
建设部97年177号文件(建设部关于认真贯彻执行中共中央《关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》的通知)，进一步规定：”今后对于涉及新增建设用地的建设项目和大中型建设项目以及对城市规划实施有较大影响的建设项目，原则上应由项目所在城市的城市规划行政主管部门负责依据城市规划提出选址意见书及具体的规划设计条件，报送批准建设用地或建设项目立项的部门相应等级的城市规划行政主管部门审批。
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由“一书两证”到“一书三证”-解读我国规划许可证制度的变迁由“一书两证”到“一书三证”，解读我国规划许可证制度的变迁城市规划许可，是指城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请通过颁发许可证件，依法赋予建设单位或个人进行建设活动的法律资格或实施某种行为的法律权利的具体行政行为。
我国自1990年4月1日起颁布施行的《城市规划法》规定，城市的规划建设施行《建设项目选址意见书》、《建设项目规划许可证》和《建设工程规划许可证》的规划许可证制度，即“一书两证”制度。
2008年起开始施行的《城乡规划法》则增加了《乡村建设规划许可证》的新规定，我国的规划许可证制度由此由“一书两证”演变为“一书三证”，这为我国在新形势下加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，推进城乡协调发展，提供了制度上的保证和方向性的指导作用。
一、建设项目选址意见书建设项目选址规划管理是对建设项目实施引导、控制的第一道程序，主要审核建设项目的选址和布局。
原有《城市规划法》第三十条规定，“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
”而随着我国土地制度的改革，尤其是土地二级市场的形成，获得土地除了原有的行政划拨方式以外，还可以土地出让的方式获得。
后者为市场主体的自主行为，只要其满足建设项目规划许可即可，不需要申请“选址意见书”。
因此，《城乡规划法》第三十六条规定，“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。
”建设项目选址规划管理的范围发生了变化，从原来的管理所有建设工程到目前的只管理行政划拨方式获得土地使用权的建设工程。
城市规划法城乡规划法第三十条城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。
二、建设项目规划许可证建设项目规划管理是城乡规划管理的核心，其主要内容是核定建设用地位置和界限以及提供建设用地规划设计条件（如核定土地开发强度；建筑容积率、建筑密度、建筑高度等规划管理要求）。
原有的《城市规划法》第三十一条规定，“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
”因此，《城市规划法》规定了计划经济背景下的以行政划拨方式获得土地的管理要求。
而新的《城乡规划法》为满足市场经济发展的要求，对于获得土地的两种不同方式（行政划拨和土地流转）做出了不同的管理。
《城乡规划法》第三十八条规定，“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
” 城市规划法 城乡规划法第三十一条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
三、建设工程规划许可证建设工程规划管理早于现代城市规划制度的建立。
建设工程分为：建筑工程、市政交通工程和市政管线工程。
原有《城市规划法》第三十二条规定，审定建设项目的建筑施工图后，才能发放“建设工程规划许可证”。
而《城乡规划法》第四十条规定，只要审查建设工程设计方案后，即可核发“建设工程规划许可证”，简化了办理手续。
《城乡规划法》还规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府，应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
这体现了《城乡规划法》向公众参与方向的改进，是我国在城市规划管理方面迈出的重要一步，但是并不彻底，只是个知情权，没有规定公众对与自己利益相关的建设工程规划许可的参议权力。
城市规划法城乡规划法第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。
需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。
对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
四、乡村建设规划许可证原来在乡村规划区建设需要向规划主管部门领取“村镇规划选址意见书”和“村镇规划建设许可证”，即所谓的“一书一证”。
城乡规划法取消了村镇规划选址意见书制度，今后乡村建设只要向规划主管部门申领一个证件，即“乡村建设规划许可证”。
这改变了乡村建设缺乏监督约束的状态，扭转了乡村建设无规划的现状，为改变我国城乡规划二元管理，统筹城乡发展打下坚实基础。
五、违反规划许可的法律责任《城市规划法》第三十九、四十和四十一条规定了违反规划许可的法律责任，但规定只是描述性的，而且对规划行政主体缺乏监督和约束，实施起来较为有难度，并留下了较大的自由裁量权，进而易于导致较大的权力寻租空间。
如其中的第四十条规定，“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
”显而易见，该条款对罚款的规定非常不明确，在实际的执法中极易形成权钱交易的腐败行为或罚款过度的不当执法行为。
《城乡规划法》第六十、六十一、六十四和六十五条则对原有的条款规定进行了较大改进，处罚相对明确，缩小了自由裁量权，并对城市规划行政主体进行约束。
如其中的第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”此条款与《城市规划法》第四十条相比，由于对违法行为界定清楚、对处罚措施规定明确，从而便于执法人员实施，能够大大的减少执法过程中的不当行为，提高执法的透明度和准确度。
城市规划法 城乡规划法第三十九条 在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
第四十条 在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
第四十一条 对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的（具体内容略）由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第六十一条县级以上人民政府有关部门有下列行为之一的（具体内容略），由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。