全国各地新型产业用地政策汇编

全国各地新型产业用地政策汇编

2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，业内称“1+6" 。2014年1月1日，在“1+6”的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。

根据定义，新型产业用地（M0）属工业用地中的新型产业用地，其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地；新型产业用地地上建筑物主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。

新型产业用地（M0）概念的诞生，打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念，不仅开创了工业用地向市场化方向发展的先河，同时也催生了深圳“工改”市场的繁荣，特别是以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起，深圳一度成为国内地产商厉兵秣马的圣地。

深圳作为新型产业用地的开路人，虽然结果不怎么美好，但是深圳的“先试先行”也为其他地方政府优化土地资源配置提供了宝贵的经验和教训。特别是2018年以来，全国各地争相出台新型产业用地政策。新型产业用地已经成为一座富矿，一股挖掘土地价值的热浪正汹涌袭来。东莞、郑州、济南、顺德、广州等地先后出台政策，都试图在新型产业用地上做好文章。

深圳市政府《深圳市工业区块线管理办法》（2018年8月2日正式印发）

为规范全市工业区块线管理，保障工业发展空间，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业转型升级，根据相关政策，深圳市政府正式印发《深圳市工业区块线管理办法》。

管理办法对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，厂房改房地产的路径被彻底堵死。至此，深圳的工业用地改革宣告破产。

1、区块线内工业用地的建筑功能安排应严格按照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。鼓励在新型产业用地建设

无污染生产厂房。工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。

2、厂房原则上首层层高不低于6 米，二层以上层高不低于4.5 米；首层地面荷载不低于1200 公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800 公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650 公斤/平方米；至少配备2 台载重3 吨以上的货梯。建筑平面应为大开间，除配电房、工具间等辅助房间外，同一楼层厂房单套套内建筑面积不得小于1000 平方米。

研发用房原则上首层层高不低于5.0 米，二层以上层高不低于4.2 米；首层地面荷载不低于800 公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650 公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；单独设置客梯，至少配备1 台载重2 吨以上的货梯。研发用房单套套内建筑面积不得小于300 平方米。

3、区块线内工业用地和以工业为主导方向的发展备用地是严格保护的，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整一级线内工业用地用途，但调整的工业用地面积总量控制在该区块的10%以内。

另外，区块线M1改M0也是受限的。《管理办法》第十六条规定，严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在80%以内。

4、一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3 年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录），由各区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见。

5、《办法》提出在保持工业用地总面积不减少的前提下，鼓励将区块线内工业用地与区块线外其他相邻用地进行统一改造；鼓励区块线内工业用地内的行政办公及生活服务设施等配套设施集中统一设置；鼓励区块线内工业园区按照产城融合的思路，在符合城市规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设。

6、《办法》提出支持区块线内建设厂房和研发复合使用的高层工业楼宇模式，引导智能装备、机器人、集成电路、新能源、新材料、医疗器械等轻型先进制造向高层工业楼宇发展，并鼓励无特殊行业要求或安全消防特殊规定的M1用地项目，建造多层厂房和高层厂房，容积率应符合《深圳市城市规划标准与准则》要求。

7、《办法》提出新建工业产业项目原则上一律进园进区，着力推进战略性新兴产业、未来产业、高端制造业、生产性服务业等产业项目在高新区、战略性新兴产业基地、未来产业集

聚区等现有工业园区集中布局。支持以产业链为纽带，在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目，促进产业集聚发展。另外，重点依托高新区、新型工业化产业示范基地等园区、基地，打造产业集群。

2、东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（2018年9月11日发布）

一向走在改革前沿的东莞，理所当然的扛起来土地改革的大旗。2018年9月11日，东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，并成为国内第一份明确针对新型产业用地（M0）的市级政策。政策的重点如下：

1、新型产业用地（M0）土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年。“工改M0”土地出让年限为50年。已出让土地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。

2、容积率原则上大于3.0，不超过5.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下，由属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，经市规划委员会审议和市政府审批后，可适当提高容积率上限。

3、产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套型住宅（R0）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%。配套宿舍可参照公租房标准进行设计。

4、M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。已办理分割转让的新型产业项目不得再次申请分割转让。市不动产登记部门应在不动产权证书上标明“新型产业用地（M0）项目”等字样。

5、符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。

3、郑州市人民政府关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见（2018-12-21发布）

紧跟东莞之后开设新型产业用地试点的是郑州。郑州市政府于2018年12月19日正式印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》，河南省第一个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。

1、新型产业用地原则上容积率大于1.6、小于3.0，建筑密度大于30%、小于40%，绿地