房屋的日常养护与管理ppt课件

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二、房屋维修施工管理
物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己 组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，通过 发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队 伍来完成。物业管理企业对自行完成的维修施工管理 和由专业承包的维修施工管理是不同的。对专业承包 的维修施工管理只要做好维修工程招标工作、维修工 程设计和技术交底工作、维修施工合同管理和施工质 量控制管理、维修工程的竣工验收和价款结算工作管 理以及维修技术档案资料管理。而对自行完成的房屋 维修工程管理则比专业承包的维修工程管理复杂。
房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。
定期评定。定期评定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地规 定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。
不定期评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对 房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下 进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台 讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重坏房和 一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二、房屋经 过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新 评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损 等级评定。
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2、 建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定
物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构， 依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理 申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、 论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算 数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质 量及安全可靠程度。
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3、确定解危办法，并监督检查排险情况 对危险房屋的不同情况，可采取不同的解危办法。
第六章 房屋的日常养护与管理
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第一节 房屋维修与房屋维修管理
一、房屋维修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、
地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为 了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防 止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房 屋进行维护、修缮和改建。
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二、什么是房屋维修管理
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定 的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理 要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、 修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检 查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维 修的行政管理。
物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋 维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉 的好坏。
建造年代或原始设计标准高低为依据。
（3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部 分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准 来评定。
（4）要求严格掌握完好房标准和危险房标准。 （5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。 （6）对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。
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2、房屋完损等级评定的基本做法
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（二）“区别对待”原则
根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分 为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋， 维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保 持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建 造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以 及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体 规划要求，分别采取不同的维修改造方案。
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（三）危险房屋的评定与解危办法
加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋 的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的 主要任务。一般应做好以下工作：
1、 制订划分危险房的标准
房屋危险程度的划分，一定要根据房屋 构件损坏范围大小、变形和损坏程度及以对周 围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技 术性强又责任重大的工作。
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（1）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不 同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢 房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。
（2）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚 好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整 幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可 继续安全使用。
（3）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项 设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。精品课件3三、房屋维修管理三原则
（一）“经济、合理、安全、实用”的原则
房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、 实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成 本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用 人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房； 合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方 案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户 居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制 宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使 用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。
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（三）“服务”原则
在房屋维修管理上必须维护住户的合法权 益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合 理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人 员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态 度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房 屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。
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第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房
屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随 时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危 险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制 房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制 房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依 据。
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房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼 地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹 灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设 备是指水卫电、照明、
暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电 梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如 烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。
一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、 基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险 房。
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（二）完损等级的评定
1、 房屋完损等级评定的要求
（1）要求对整幢房屋进行综合评定。 （2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以
观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后， 尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。
处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后， 可以解危使用的房屋。
停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件 拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值， 随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。