西安咖啡店选址分析

西安咖啡店选址分析(what is important when it comes to open a coffer shop)

选址类型一(type1)：

商业旺街(business street )往往以历久不衰，久负盛名的优势享誉商界，商业氛围浓厚。更重要的是，经过“新陈代谢”，其周边不断有新的商业项目“加盟”进来，新鲜血液不断输入是其“青春常保”之根本，因此商业旺街成为咖啡厅的首选地址，选地址时往往参照以下几点：

1、位置显眼(location)，十字路口或“L”面直角形转角，“U”面圆形转角处；

2、商业街、高档写字楼多得地方，可能成为商家与客户谈生意的好去处，也是逛街人士的理想休息地(full of high-grade office buildings)。

3、公园附近也可以，动静结合，是情侣约会的最佳理想地(next to park)。

开咖啡厅和开公司完全不同，前者是开张就能见到实在的效益，选址策略直接影响经营业绩。如果是大城市，就选取一些商业区附近地带，因为大城市中心区房价太贵，新开者不宜选取。在商业区附近地带一是房价低，再一个就是很多上班白领经过，他们一般去喝咖啡要么工作要么休闲。

下图为西安市商业区分布图：(xi'an city commercial distribution )

选址类型二：

B地段(tier 2)也能成为咖啡馆的春天

许多人相信只有在黄金地段开店才能稳操胜券，其实这句话只说对了一半。通常我们以A级、B级、C级来区分商业地段。以A级的黄金地段来说，房租不是高的离谱，就是有行无市，这也是为何黄金地段的商家都是销售高单价产品的原因所在。许多A级地段的黄金店面，一个月的房租至少要几万元，算算一天要卖出多少咖啡才能打平房租呢？这还不包括人事费用和材料折旧。

其实只要经营得法，B地段也能有咖啡店的春天。咫尺之隔，租金悬殊，这是B级地段的最大优势。

在西安的各大商圈中，钟楼商圈位于市中心，是最具人气和超大规模的商圈，属于商圈中的A类型。规模紧跟其后的小寨商圈和雁塔商圈属于B类，且两商圈都位于城市二环以外，房价不会过高；因此分别选择了小寨商圈和雁塔商圈的两个地点进行案例分析如下：

一、小寨商圈开米广场附近(下图我的标记所示)

优势(strength)：

1、长安路（南二环到电视塔段）将成为西部时代商业大道，时尚脉动的不夜长街，商业、商贸、商务综合大街区，休闲购物的人流量大(chang'an business street)。

2、小寨商圈范围内大专院校、各类居住小区众多，消费潜力巨大，市场需求旺盛(full-size population density)。

3、临近飞炫、开米等大型购物广场(closed to shopping mall)。

4、有地铁2号线，交通便利(convenience in transportation)。

劣势(weakness)：

1、位于商业区，咖啡厅安静优雅的环境难以得到保证(noise)。

2、附近饮食店等竞争者较多(competition from replaceable consumptions )。

二、大雁塔商圈大雁塔北广场附近

优势：

1、大雁塔北广场作为亚洲最大的喷泉广场和最大的水景广场，是陕西省的”文化景点”和“形象景点”，同时也是市民们最为喜爱的休闲场所，已成西安的“城市名片”，人流量极大(historical and symbolic site,recreational spot )。

2、作为世界性的旅游景点，能够吸引到外国游客这类喜爱咖啡的消费者(international customers)。

3、位于景区，环境优雅。夜景将是一个很大的卖点(night sight would be a great of attraction) 。

4、景区广场，停车位多(parking lots)。

缺点：

1、景区内管理会较为严格，在这里开咖啡厅应与有关管理部门商洽，取得许可(restricted regulation)。

2、旅游高峰会造成交通堵塞(traffic jam in peak season) 。

3、附近缺少一些高档的写字楼，缺少白领消费者市场(lack of white-color market)。