房地产开发流程及账务处理特点

1、会计科目和专栏设置
• 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下 设置（十个二级科目）： • "应交增值税"、"未交增值税"、"预交增值 税"、"待抵扣进项税额"、"待认证进项税额 "、"待转销项税额"、"增值税留抵税额"、" 简易计税"、"转让金融商品应交增值税"、" 代扣代交增值税"等明细科目.
• （一）企业设立阶段
• 开发主体设立方式直接影响开发项目各个 阶段纳税实施方案。 • 1、以现有房地产开发企业为主体 • 2、设立分公司 • 3、设立二级法人（招拍挂项目的主要开发 组织形式，也带来许多问题，如多缴税款 特别是企业所得税、土地增值税问题） • 4、参股、控股、股权收购、企业重组
• （二）取得项目用地阶段（税务关注契税、印花税、 城镇土地使用税、土地成本金额及票据合规） • 1、土地种类
开启“中国房地产元年” 地产黄金10年到来 房地产加速发展并商业化 奇观：“天涯海角烂尾楼” 供需失衡，京城房价飞涨， 开始全面整顿 京城房价继续上涨，但涨幅 减缓 房价止跌反弹，重拾涨势 房价继续上涨，调控失效 升势不改，调控效果些微 房价跳水，量价齐跌 全面燃爆，房价大涨 小幅下跌后报复性反弹 成交锐减、交易惨淡 房地产库存剧增 房价引爆翻倍涨幅 房市先扬后抑
• 3、售房款核算复杂 • 预售：
• 销售跨年度，从取得商品房预售许可证起， 企业持续售房，收取预付款或定金，该时 期商品房销售款体现在“预收账款”科目， 因不符合销售收入确认条件，收取大量房 款在形式上增加企业的债务，资产负债率 较高（碧桂园被新媒体炒作）。但实质上， 恰恰是房地产开发企业资金回笼的开始， 大量资金开始流入企业。
（四）资金筹措阶段
房地产开发企业主要资金来源： 自有资金 项目贷款（国土证等四证齐全，除土地直投） 预收房款（含按揭贷款） 公开市场发行债券 信托融资 民间借贷（高息问题：24%、36%，涉及税务处理） • 税收政策急需完善：股东借款 • 某地调研“取消预售制度”吓的整个行业心惊肉跳！
问题：土地价款抵减的销项税在土地增值税清算时 究竟是抵减扣除成本还是该计入收入总额？
• 1.土增税计税依据=全部价款及价外费用-增 值税 （依据43号文件） • 2.增值税=销项税 （依据70号公告） • =（全部价款及价外费用-土地价款） /1.1*10% • =全部价款及价外费用/1.1*10%-土 地价款/1.1*10%
房地产开发流程及 账务处理特点
一、房地产开发概述
• （一）中国房地产编年史
1980年 1984年 1987年 1988年至93年下半年 1998年7月至2001年 2002年 2003年 2005年 2006年 2007年 2009年 2009年底 2010年9月 2010-2015年 2015年底 2016年国庆前夕至今
• ③配套设施、基础设施的分配
• 归集与分配的具体方法有两种： • 一是，如果配套设施与商品房同步建设，发生 的公共配套设施能分清由哪个项目负担的，可 直接计入改项目开发成本。 • 二是，如果配套设施与商品房非同步建设，或 者虽然为同步建设，但应由两个或两个以上的 项目共同负担的，则发生的配套设施费用，应 由该两个或两个以上的开发项目按照建筑面积 分摊。
• 3、开发建设周期长，投资数额大：从规划 设计开始，经过可研、征地、建筑、绿化、 销售、自持经营等多个阶段，少则一年， 多则数年才能完成。每一个阶段都需要投 入大量资金。
• 4、地域性强
（三）房地产开发经营流程
• 房地产开发按照开发经营的不同时期进行 划分，主要有以下七个阶段： • 企业设立阶段 • 取得项目用地阶段 • 前期准备阶段 • 资金筹措阶段 • 建设施工阶段 • 销售阶段 • 物业服务阶段
• 2、简易计税项目 • 会计处理 • 结转收入 • 借：预收账款—（销售不动产） • 贷：主营业务收入 • 应交税费—简易计税〔含税销售额 ÷（1+5%）×5%〕 • 简易计税项目不能抵扣土地价款、在取得 增值税专用发票时也不能抵扣进项税额。
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3、一般计税项目 （1）销项税 1）会计处理 A、结转收入 借：预收账款—（销售不动产） 贷：主营业务收入 应交税费—应交增值税—销项税额（销售 不动产） • B、计算允许抵扣的土地价款 • 借：应交税费—应交增值税—销项税额抵减（销售 不动产） • 贷：主营业务成本（实际账务处理时应做在借 方红字）
（七）物业服务阶段
• 开发产品交付后，房地产开发企业的责任 并未完全解除，售后服务及责任赔偿支出 也会带来一定的税收问题。至此阶段，完 成企业所得税清结算、土地增值税清算、 发票缴销等涉税事宜后，即可启动注销程 序。 • 目前正在清理的房地产开发企业 代收办理 产权税费与房地产企业阶段性担保责任问 题
• 增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账 内设置（十个三级专栏）： • "进项税额"、"销项税额抵减"、"已交税金"、 "转出未交增值税"、"减免税款"、"出口抵 减内销产品应纳税额"、"销项税额"、"出口 退税"、"进项税额转出"、"转出多交增值税 "等专栏.
2、房地产涉税业务会计处理 及纳税时点
• 6、涉及税种多，计算复杂
• 房地产开发主要涉及的税费包括：增值税 （营改增之前为营业税）、城建税、教育 费附加、地方教育附加、印花税、城镇土 地使用税、房产税、契税、土地增值税、 企业所得税、个人所得税、水资源税（特 殊情况下，还有耕地占用税）。
（二）营改增后之增值税处理规定
• 《增值税会计处理规定》（财 会[2016]22号 ）
• 4、收入与成本配比复杂 • 当售房款达到可确认收入条件时，就涉及收入 与成本结转的配比问题。 • 商品房销售往往跨年度，期末需将符合条件的 售房款确认为收入，并结转相应成本。结转相 应成本就体现在收入和成本的配比上，例如： 共开发200套房屋，有30套房屋售房款符合收 入确认条件，则应结转这30套房屋应分摊的开 发成本，这就要求商品房销售时，需逐户登记 确认，明确期末结转的该30套商品房，而不能 根据企业利润需要随意结转。只有这样才能做 到收入与成本的配比。
二、房地产企业会计核算特点及营 改增后之增值税处理
• （一）房地产开发企业会计核算特点
• 1、开发成本（期末报表体现在“存货”项目） 构成复杂 • 房地产开发成本包括：取得土地成本、建安工 程成本、管理费用、财务费用、销售费用及开 发期间税费。
• 其中建安工程成本又包括：土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设 施费、公共配套设施费、开发间接费。
• “生地”：完成土地使用批准手续但未进行基础配 套设施开发和平整的土地。 • “毛地”：地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等 设施的土地。 • “净地”：国家在土地出让时已经完成拆除平整， 不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地， 净地出让是国家在完成征地拆迁，土地平整后将土 地使用权出让给使用人的一种出让方式。
• • • • • 1、预缴税款 （1）会计处理 1）预售阶段收到预收款 借：银行存款 贷：预收账款—销售不动产
• 2）次月申报期预缴增值税 • 借：应交税费—预交增值税（销售不动产） • 贷：银行存款 • • 备注：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率） ×3%
• （2）纳税时点 • 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发 的房地产项目，无论是一般计税项目还是 简易计税项目，均应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税，并填报《增值税 预缴税款表》。
（五）建设施工阶段
• 直接决定开发产品的成本，与税收关系重 大。
• 营改增后工程施工合同签订方式直接影响 建设方、施工方的增值税税负水平（甲供 主材，财税58号与36号文区别）。 • 这一阶段所发生的建筑施工成本及各项费 用直接影响未来企业的所得税计税成本的 扣除及土地增值税扣除项目金额的确定。
（六）销售阶段
• 确认收入： • 商品房完工，达到可使用状态，且交付业 主。商品所有权上的报酬和风险转移给购 买方时，需要从“预收账款”结转到“主 营业务收入”，需结合会计准则规定的收 入确认条件来结转，不符合收入确认条件 的，不能结转增加当期利润。这个时期， 体现出企业债务减少（预收账款转入收 入），资产负债率下降，当期利润由负数 变为正数，开始盈利。
“强调控”背景下的 房地产景象及市场展望
• 之一，悲壮！
之二，一声叹息！
“森林城市”传来噩耗。。接二连三发生安全事故
之三，改名潮
• “恒大地产集团”更名为“中国恒大集团”
• “雅居乐地产”改名为“雅居乐集团” • “远洋地产”变成 “远洋集团” • “恒大地产集团”更名为“中国恒大集团”
• “保利地产”更名为“保利发展”
• 5、成本的分配复杂 • ①取得土地的成本在不同期开发项目间分 配。两种分配方法： • 一是按不同期项目占地面积分摊； • 二是按不同期项目建筑面积分摊。两种分 配方法在存在不同业态情况下，会对各期 成本水平有影响，特别是土地成本相对较 高的情况下。
• ②开发成本在同期楼盘间分配
• 一般来讲，开发成本应按单户建筑面积占 总建筑面积的比例平均分摊，但应注意一 些情况特殊的成本的受益范围，如应购房 者要求增加的局部装修、家具、电梯等等。
• 一般情况下，房地产开发项目完工之前即已开 始预售，获得经济利益流入。 • 在营改增之前，收到预收房款应当申报缴纳营 业税及附加，并按计税毛利率计算缴纳企业所 得税，按预征率申报缴纳土地增值税。 • 营改增后，企业所得税及土地增值税预缴不变， 分新老项目分别按照一般计税方法及简易计税 方法计算预缴增值税，以解决项目所在地与机 构所在地财政利益分割问题及税收收入均衡入 库问题。
小平同志：房子是“商品” 小平同志肯定房地产行业 深圳首次“土拍” 海南建省房价飞涨首调控 终止福利分房，去库存1.0版 217、121号文，严控贷款、 提高首付，上浮利率 非典爆发经济下挫，18号文 出台，鼓励房地产发展 国八条出台调控 国六条出台调控 《关于加强商业地产信贷管 理的通知》出台 去库存2.0版启动 国四、十一、十条出台 财政部发布新五条调控 五年冻市期横盘 去库存3.0版政策出台 限购限贷，限售限价
股权收购（企业重组的一种形式，一 系列企业所得税、土地增值税政策）
（三）前期准备阶段
• 项目规划设计（人防设施的税务处理、业 态布局、各种设计方案的成本差异） • 土地房屋征收与补偿(国有土地上房屋征收 与补偿条例） • 报建登记及各种许可证办理（市政配套设 施费的契税处理、规证办理影响清算单位 的确定）
• 2、成本核算周期长 • 与房地产开发周期长相对应，成本核算一 般需跨年度进行。在此期间财务报表体现 为：存货、预付账款、应付账款余额不断 增加，主营业务收入为零。利润表上仅反 映：开发期间的管理费用、财务费用、销 售费用，利润为负数。现金流量表上反映 出的一般为经营活动现金流量源自文库负数，投 资活动现金流量为负数，筹资活动现金流 量为正数。
• 2、房地产开发企业几种拿地方式：
• 拿地渠道和方式不同，适用的房地产业纳 税政策差异较大，既影响拿地成本，也对 将来开发销售环节税负有重大影响。例如： 项目用地涉及房屋拆迁，采用货币补偿或 实物补偿对拆迁方或被拆迁方、征收方、 开发方或被征收方的税收都有重大影响。
“招拍挂”是最主要的拿地方式 （ “面粉比面包贵”） 拆迁改造（政策性搬迁、拆迁补偿） 联合开发（一方出地，一方出钱） 公司合并（企业重组的一种形式，一 系列企业所得税、土地增值税政策）
• “朗诗绿色地产”改为“朗诗绿色集团”
市场展望 • “房地产开发行业长期看人口， 中期看土地，短期看政策”
• ——恒大集团首席经济学家(副总裁级) 兼恒大经济研究院院长 任泽平
（二）房地产开发行业特点
• 1、开发经营的计划性：获取土地、报建、施 工、销售均在国家计划范围内，不经批准，不 能开发 • 2、开发经营的复杂性：经营业务内容复杂， 囊括从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售 到售后服务全过程。涉及面广，经济往来对象 多，不仅因购销关系与设备、材料物资供应商 等发生经济往来，而且因工程的招投标、发包 和勘察设计单位和施工单位发生经济往来。