教你怎么写房地产估价报告——房地产估价报告实例
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本案临近海边可以看到大海。海景是一个宣传点。 1、地势、地貌
本案地势平坦，所属片区为平原，高于海平面。唐家湾部分为填海区域。
2、气候、水文 气候宜人，冬夏季风交替明显，终年气温较高，属南亚热带与热带过渡型
海洋性气候。年平均气温 22．3℃，最低气温 2.5℃。年降雨量为 1770-2300 毫米，4 月至 9 月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的 85%；10 月至次年 3 月盛行东北季风，为旱季。
9
3、基础设施条件（供水、排水、供电、通讯、供气） 供水、排水系统：市政 供气：市政 供电：市政 通讯：三大运营商中国移动、中国联通、中国电信 暖气：无
4、环境条件 本案社区绿化率高达 39%，小区内部环境条件良好绿化假山水景都有。项
目西侧有近 100m 宽的绿化带。有效隔离了主干道的路面噪音。但是根据实地 考察发现委估华发蔚蓝堡附近有水泥工厂，对周边的环境影响较大，对人的心 理生理上的影响也是不可估量的。据调查一时半会儿不会移除。 5、产业聚集规模
1、区域概况 待估房地产位于珠海唐家湾镇淇澳社区委员会。唐家湾位于珠海的香洲
区，北临中山市。唐家湾镇历史悠久有“与近代文明伴生的南中国海第一湾” 之誉，被称为“陆岛相望岭南重镇、风云史迹近代名镇、携故纳今城中古镇、 山海园林栖居美镇”，拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资 源和最良好的生态资源。
2.搜集有关资料。通过调查了解，并与类似商品房的正常租金、出租率、 经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下： 租金按房屋建筑面积计。可供出租的房屋建筑面积为 136m^2。 月租金为 26 元/m^2。空置和收租损失为 10 %。
估价依据来源于网络和估价小组实地调查，资料实事求是客观真 实。 （四）估价结果的有效条件
1、本报告的评估价格是在全部限制条件下取得的。根据委托方 提供的《房产证》。考虑到本次评估是业主委托以销售为目的，当上 述条件及本次估价所遵循的原则和假设限制条件发生变化时，本估价 结果会失效。
2、本报告之评估价格为 2012 年 12 月 10 日这一估价时点的客观 合理价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。
2011 年全市地区生产总值、工业总产值、财税总收入、地方财政一般预 算收入相继跨过 1000 亿元、3000 亿元、400 亿元和 100 亿元大关，分别达到 1410 亿元、3580 亿元、459 亿元和 143.3 亿元，年均增长 11.3%、11.1%、18.4% 和 20.4%。人均地区生产总值达 1.4 万美元， 年均增长 9.2%，继续位居全省 前列。
委托方拟以估价对象华发蔚蓝堡 116 栋 402 号房出售，取得利润。 本次评估是据此进行，以提供上述房地产的参考价值。 六、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国房地产管理法》 3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 4、《城镇土地估价规程》 5、《城镇土地分等顶级规程》 6、委托方提供的有关资料 7、委托评估函 8、国有土地使用证 9、其他有关资料 10、估价人员实地考察调查资料 七、价值定义 本报告中估价结果是出售目的服务的住宅价格。其价格为房屋在 估价时点条件下，土地出让性质的公开市场价值。
（二）估价方法的选用 本次估价报告本着估价原则，结合估价实际，选用市场比较法和收益还原
法两种方法，对华发蔚蓝堡 116 栋 402 物业进行估价。
（三）估价测算过程 （1）、收益还原法
估价过程:
1.选择估价方法。估价对象属于收益性房地产，适宜采用收益还原法评估， 故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法。
十、估价结果…………………………………………………………….6
十一、需要特殊说明的事项…………………………………………….6
十二、土地估价师签名………………………………………………….7
十三、土地估价机构…………………………………………………….7
第二部分
估价对象描述及地价影响因素分
析………………………...8
五、估价目的…………………………………………………………….5
六、估价依据…………………………………………………………….5
七、价值定义…………………………………………………………….6
八、估价原则…………………………………………………………….6
九、估价时点…………………………………………………………….6
6、房地产产业政策 2011 年 11 月 1 日起，珠海将实行限购政策。本次珠海限购主要针对主城
区(香洲区)。珠海的房地产政策正继续从严。
第三部分 房地产估价 （一）、估价原则 （1）独立、客观、公正原则 （2）合法原则 （3）估价时点原则 （4）替代原则 （5）最高最佳利用原则 （6）谨慎原则
12
唐家湾地区建设成为实践科学发展观先行示范区和高素质人才集聚，高质 量经济发展，最具魅力的高品位新城区。将大力发展科技高新区 第一块是大学园区。中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校、北京理工大 学分校等高校都建在这个大学园区内；大学园区将作为珠海未来发展的一个特 色来建设。
第二块是科技创新海岸。在规划上已为科技创新海岸预留了足够的发展土 地。目前，第一期工程已完成，中国软件开发总公司、摩托罗拉培训基地等已 落户此 地；第二期工程正在展开。还有值得珠海骄傲的本土品牌魅族。
5
八、估价原则 本次评估遵循独立、客观、公正原则，合法原则，估价时点原则，
供求原则，替代原则，最高最佳使用原则，预期收益原则。 九、估价时点 2012 年 12 月 10 日 十、估价结果 估价人员根据委托方指定的估价目的，遵循公正的估价原则，按照科 学的评估程序，运用适当的估计方法，评估位于珠海市香洲区唐家湾 镇华发蔚蓝堡 116 栋 402 号房在估价时点 2012 年 12 月 10 日，以出 售为目的的房屋正常价格为： 估价总结果：126 万 大写：壹佰贰拾陆万圆人民币
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5、社会经济状况 珠海于 1980 年成为经济特区。按总工业输出额计，主要工业依次为：电
子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。其中珠海傲人的本土品牌魅族 手机为国人所知。
珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有 52 个国 家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目 7303 项。
房地产估价报告
北京师范大学 课程论文
题目：土 地 估 价 技 术 报 告 科目：房地产估价 成员： 专业： 指导教师：
目录
第一部分 总 述 一、估价项目名称……………………………………………………….4 二、委托估价方………………………………………………………….4 三、受托估价方………………………………………………………….4 四、估价对象…………………………………………………………….4
3
第一部分 总 述
房地产估价报告
一、估价项目名称 中发蓝堡 二、委托估价方 珠海市中发房地产开发有限公司 三、受托估价方 乂乂乂乂第二小组 四、估价对象 （一）、估价对象背景资料
估价对象项目位于广东省珠海市香洲区情侣北路 3999 号，华发 蔚蓝堡 116 栋 402，开发商为珠海市华发房地产开发有限公司。 （二）、估价对象的位置
根据华发房地产公司的大产权证提供信息，产权证号粤房地证字 第 C4710149。估价委托业主拥有房屋产权证，且信息与本人信息一 致。 3、土地利用状况
本区域土地以成功开发为商业住宅，且配套完善，周边交通市政 便捷。估价对象 116 栋 402 房为高层洋房，供住宅使用。
8
二、地价影响因素分析 （1）个别因素分析
6
权债务关系。 2、根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。 本报告所评估的价值，未含估价对象所设定的任何他项权利，按估价 对象土地的使用权及建筑物的所有权是完整的进行评估。 3、本报告所依据的委托方提供的文件、资料，我们认为是合法的。 我们未核实上述文件资料是否存在着未交我们审核的任何修正条款。 4、本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观经济政策 可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价结果的影响。 5、本报告未考虑因潜在因素对估计的影响。除特殊说明外，我们假 设估价对象不符任何影响其价值的限制条件。 （三）资料来源说明
3、城市性质 珠海是珠江三角洲南端的一个重要城市。珠海是中国六个经济特区之一，
珠海市陆地面积有 1701 平方千米，人口 156.02 万人（2010 年人口普查统计）， 是广东省人口规模最小的地级市。 4、行政区划
珠海市辖 3 个市辖区，8 个街道、15 个镇。 行政区：香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区 本案所属香洲区唐家湾镇。
1、委估房地产位于香洲情侣北路 3999 号，花园洋房、小高层和高层三种 结构，周边环境阔达，交通方便，有 85 等多路公共汽车通过，而且临近的淇 澳岛，对外交通十分方便，较适宜于住宅度假；
2、委估房地产属住宅用地，实际用途为普通住宅,商铺,商住，附近有淇 澳岛，房屋形状较规则，有利布局。 （2）区域因素分析
估价对象项目位于广东省珠海市香洲区情侣北路 3999 号，开发 商为珠海市华发房地产开发有限公司。对外交通可依靠情侣北路、金 琴高速等，进而与拱北、香洲、新香洲相连。公共交通主要有 3 路、 10 路、69 路、66 路等。
（三）、估价对象的范围
4
（四）、估价对象的概况 根据委托方提供的资料以及估价人员提供的实地查勘：估价对象位于 116 栋 4 楼，结构类型为现浇框架，建筑面积为 132 m^2，户型 3 室 两厅一厨。项目周边商业以及基础设施配套完善，物业服务质量较高。 五、估价目的
本案比邻淇澳岛是著名的生态岛和旅游度假胜地，湿地生态良好，8000 亩的淇澳红树林是珠江三角洲地区红树林扩种面积最大的区域，也是目前国内 人工种植连片面积最大的红树林。
2、交通条件（公路、铁路） 著名的京珠高速的珠海出口就设在唐家湾镇下栅附近，京珠高速公路、粤
西沿海高速公路的起点处，由唐家、金鼎和淇澳三部分组成。 由于本案定位为高端休闲住宅，远离市区地处相对偏僻。所以公共交通工具并 不普及。仅有一路 85 公交车到达本案。但是基本公路道路设施完善平整。 另还有新开通的位于唐家凤凰山隧道大大缩短到新香洲的时间，还有本案到广 珠轻轨站车程仅五分钟。非常方便。
十一、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 1、 买卖双方不因热河特殊利益抬高或者降低房地产真实价值 2、 有一段合理的交易时间 3、 在估价期间房地产市场保持稳定 （二）本报告使用限制条件 1、本报告仅指估价对象在估价时点的房地产市场价值，不包含其中 附属的家具电器等物品的价值且未考虑估价对象房地产所涉及的债
一
、
估
价
对
象
描
述………………………………………………………...8
二、地价影响因素分
析…………………………………………………...9
2
第三部分 房地产估价……………………………… ………………10 一、估价原则………………………… ……… ………………………13 二、估价方法的选用……………………………………………………13 三、估价测算过程………………………………………………………13 （1）收益还原法……………………………………………………… 13 （2）市场比较法…………………………………… …………………16 四、不动产价格确定……………………………………………………23 第四部分 附 录…………………………………………………….24
十二、பைடு நூலகம்地估价师签名
7
姓名 土地估价师资格证书号
签字
十三、土地估价机构 北京师范大学珠海分校房地产经营管理专业调查小组第二组
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况
根据华发蔚蓝堡业主提供的《房地产权证》，该建筑属于委托人 所有。该土地使用期为 2009 年至 2079 年共计 70 年。自评估基准日 起还剩余 67 年。 2、土地权利状况
（三）一般因素分析 （1）、地理位置
10
华发蔚蓝堡项目位于淇澳大桥桥头，东北面紧邻淇澳生态区。北邻中山市。 珠海地理坐标处于北纬 21° 48′～22°27′、东经 113°03′～114°19′之 间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。
（2）、自然环境 临近淇澳岛，淇澳岛是珠海最大的红树林自然湿地区。是旅游度假胜地。
本案地势平坦，所属片区为平原，高于海平面。唐家湾部分为填海区域。
2、气候、水文 气候宜人，冬夏季风交替明显，终年气温较高，属南亚热带与热带过渡型
海洋性气候。年平均气温 22．3℃，最低气温 2.5℃。年降雨量为 1770-2300 毫米，4 月至 9 月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的 85%；10 月至次年 3 月盛行东北季风，为旱季。
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3、基础设施条件（供水、排水、供电、通讯、供气） 供水、排水系统：市政 供气：市政 供电：市政 通讯：三大运营商中国移动、中国联通、中国电信 暖气：无
4、环境条件 本案社区绿化率高达 39%，小区内部环境条件良好绿化假山水景都有。项
目西侧有近 100m 宽的绿化带。有效隔离了主干道的路面噪音。但是根据实地 考察发现委估华发蔚蓝堡附近有水泥工厂，对周边的环境影响较大，对人的心 理生理上的影响也是不可估量的。据调查一时半会儿不会移除。 5、产业聚集规模
1、区域概况 待估房地产位于珠海唐家湾镇淇澳社区委员会。唐家湾位于珠海的香洲
区，北临中山市。唐家湾镇历史悠久有“与近代文明伴生的南中国海第一湾” 之誉，被称为“陆岛相望岭南重镇、风云史迹近代名镇、携故纳今城中古镇、 山海园林栖居美镇”，拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资 源和最良好的生态资源。
2.搜集有关资料。通过调查了解，并与类似商品房的正常租金、出租率、 经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下： 租金按房屋建筑面积计。可供出租的房屋建筑面积为 136m^2。 月租金为 26 元/m^2。空置和收租损失为 10 %。
估价依据来源于网络和估价小组实地调查，资料实事求是客观真 实。 （四）估价结果的有效条件
1、本报告的评估价格是在全部限制条件下取得的。根据委托方 提供的《房产证》。考虑到本次评估是业主委托以销售为目的，当上 述条件及本次估价所遵循的原则和假设限制条件发生变化时，本估价 结果会失效。
2、本报告之评估价格为 2012 年 12 月 10 日这一估价时点的客观 合理价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。
2011 年全市地区生产总值、工业总产值、财税总收入、地方财政一般预 算收入相继跨过 1000 亿元、3000 亿元、400 亿元和 100 亿元大关，分别达到 1410 亿元、3580 亿元、459 亿元和 143.3 亿元，年均增长 11.3%、11.1%、18.4% 和 20.4%。人均地区生产总值达 1.4 万美元， 年均增长 9.2%，继续位居全省 前列。
委托方拟以估价对象华发蔚蓝堡 116 栋 402 号房出售，取得利润。 本次评估是据此进行，以提供上述房地产的参考价值。 六、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国房地产管理法》 3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 4、《城镇土地估价规程》 5、《城镇土地分等顶级规程》 6、委托方提供的有关资料 7、委托评估函 8、国有土地使用证 9、其他有关资料 10、估价人员实地考察调查资料 七、价值定义 本报告中估价结果是出售目的服务的住宅价格。其价格为房屋在 估价时点条件下，土地出让性质的公开市场价值。
（二）估价方法的选用 本次估价报告本着估价原则，结合估价实际，选用市场比较法和收益还原
法两种方法，对华发蔚蓝堡 116 栋 402 物业进行估价。
（三）估价测算过程 （1）、收益还原法
估价过程:
1.选择估价方法。估价对象属于收益性房地产，适宜采用收益还原法评估， 故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法。
十、估价结果…………………………………………………………….6
十一、需要特殊说明的事项…………………………………………….6
十二、土地估价师签名………………………………………………….7
十三、土地估价机构…………………………………………………….7
第二部分
估价对象描述及地价影响因素分
析………………………...8
五、估价目的…………………………………………………………….5
六、估价依据…………………………………………………………….5
七、价值定义…………………………………………………………….6
八、估价原则…………………………………………………………….6
九、估价时点…………………………………………………………….6
6、房地产产业政策 2011 年 11 月 1 日起，珠海将实行限购政策。本次珠海限购主要针对主城
区(香洲区)。珠海的房地产政策正继续从严。
第三部分 房地产估价 （一）、估价原则 （1）独立、客观、公正原则 （2）合法原则 （3）估价时点原则 （4）替代原则 （5）最高最佳利用原则 （6）谨慎原则
12
唐家湾地区建设成为实践科学发展观先行示范区和高素质人才集聚，高质 量经济发展，最具魅力的高品位新城区。将大力发展科技高新区 第一块是大学园区。中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校、北京理工大 学分校等高校都建在这个大学园区内；大学园区将作为珠海未来发展的一个特 色来建设。
第二块是科技创新海岸。在规划上已为科技创新海岸预留了足够的发展土 地。目前，第一期工程已完成，中国软件开发总公司、摩托罗拉培训基地等已 落户此 地；第二期工程正在展开。还有值得珠海骄傲的本土品牌魅族。
5
八、估价原则 本次评估遵循独立、客观、公正原则，合法原则，估价时点原则，
供求原则，替代原则，最高最佳使用原则，预期收益原则。 九、估价时点 2012 年 12 月 10 日 十、估价结果 估价人员根据委托方指定的估价目的，遵循公正的估价原则，按照科 学的评估程序，运用适当的估计方法，评估位于珠海市香洲区唐家湾 镇华发蔚蓝堡 116 栋 402 号房在估价时点 2012 年 12 月 10 日，以出 售为目的的房屋正常价格为： 估价总结果：126 万 大写：壹佰贰拾陆万圆人民币
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5、社会经济状况 珠海于 1980 年成为经济特区。按总工业输出额计，主要工业依次为：电
子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。其中珠海傲人的本土品牌魅族 手机为国人所知。
珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有 52 个国 家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目 7303 项。
房地产估价报告
北京师范大学 课程论文
题目：土 地 估 价 技 术 报 告 科目：房地产估价 成员： 专业： 指导教师：
目录
第一部分 总 述 一、估价项目名称……………………………………………………….4 二、委托估价方………………………………………………………….4 三、受托估价方………………………………………………………….4 四、估价对象…………………………………………………………….4
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第一部分 总 述
房地产估价报告
一、估价项目名称 中发蓝堡 二、委托估价方 珠海市中发房地产开发有限公司 三、受托估价方 乂乂乂乂第二小组 四、估价对象 （一）、估价对象背景资料
估价对象项目位于广东省珠海市香洲区情侣北路 3999 号，华发 蔚蓝堡 116 栋 402，开发商为珠海市华发房地产开发有限公司。 （二）、估价对象的位置
根据华发房地产公司的大产权证提供信息，产权证号粤房地证字 第 C4710149。估价委托业主拥有房屋产权证，且信息与本人信息一 致。 3、土地利用状况
本区域土地以成功开发为商业住宅，且配套完善，周边交通市政 便捷。估价对象 116 栋 402 房为高层洋房，供住宅使用。
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二、地价影响因素分析 （1）个别因素分析
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权债务关系。 2、根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。 本报告所评估的价值，未含估价对象所设定的任何他项权利，按估价 对象土地的使用权及建筑物的所有权是完整的进行评估。 3、本报告所依据的委托方提供的文件、资料，我们认为是合法的。 我们未核实上述文件资料是否存在着未交我们审核的任何修正条款。 4、本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观经济政策 可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价结果的影响。 5、本报告未考虑因潜在因素对估计的影响。除特殊说明外，我们假 设估价对象不符任何影响其价值的限制条件。 （三）资料来源说明
3、城市性质 珠海是珠江三角洲南端的一个重要城市。珠海是中国六个经济特区之一，
珠海市陆地面积有 1701 平方千米，人口 156.02 万人（2010 年人口普查统计）， 是广东省人口规模最小的地级市。 4、行政区划
珠海市辖 3 个市辖区，8 个街道、15 个镇。 行政区：香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区 本案所属香洲区唐家湾镇。
1、委估房地产位于香洲情侣北路 3999 号，花园洋房、小高层和高层三种 结构，周边环境阔达，交通方便，有 85 等多路公共汽车通过，而且临近的淇 澳岛，对外交通十分方便，较适宜于住宅度假；
2、委估房地产属住宅用地，实际用途为普通住宅,商铺,商住，附近有淇 澳岛，房屋形状较规则，有利布局。 （2）区域因素分析
估价对象项目位于广东省珠海市香洲区情侣北路 3999 号，开发 商为珠海市华发房地产开发有限公司。对外交通可依靠情侣北路、金 琴高速等，进而与拱北、香洲、新香洲相连。公共交通主要有 3 路、 10 路、69 路、66 路等。
（三）、估价对象的范围
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（四）、估价对象的概况 根据委托方提供的资料以及估价人员提供的实地查勘：估价对象位于 116 栋 4 楼，结构类型为现浇框架，建筑面积为 132 m^2，户型 3 室 两厅一厨。项目周边商业以及基础设施配套完善，物业服务质量较高。 五、估价目的
本案比邻淇澳岛是著名的生态岛和旅游度假胜地，湿地生态良好，8000 亩的淇澳红树林是珠江三角洲地区红树林扩种面积最大的区域，也是目前国内 人工种植连片面积最大的红树林。
2、交通条件（公路、铁路） 著名的京珠高速的珠海出口就设在唐家湾镇下栅附近，京珠高速公路、粤
西沿海高速公路的起点处，由唐家、金鼎和淇澳三部分组成。 由于本案定位为高端休闲住宅，远离市区地处相对偏僻。所以公共交通工具并 不普及。仅有一路 85 公交车到达本案。但是基本公路道路设施完善平整。 另还有新开通的位于唐家凤凰山隧道大大缩短到新香洲的时间，还有本案到广 珠轻轨站车程仅五分钟。非常方便。
十一、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 1、 买卖双方不因热河特殊利益抬高或者降低房地产真实价值 2、 有一段合理的交易时间 3、 在估价期间房地产市场保持稳定 （二）本报告使用限制条件 1、本报告仅指估价对象在估价时点的房地产市场价值，不包含其中 附属的家具电器等物品的价值且未考虑估价对象房地产所涉及的债
一
、
估
价
对
象
描
述………………………………………………………...8
二、地价影响因素分
析…………………………………………………...9
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第三部分 房地产估价……………………………… ………………10 一、估价原则………………………… ……… ………………………13 二、估价方法的选用……………………………………………………13 三、估价测算过程………………………………………………………13 （1）收益还原法……………………………………………………… 13 （2）市场比较法…………………………………… …………………16 四、不动产价格确定……………………………………………………23 第四部分 附 录…………………………………………………….24
十二、பைடு நூலகம்地估价师签名
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姓名 土地估价师资格证书号
签字
十三、土地估价机构 北京师范大学珠海分校房地产经营管理专业调查小组第二组
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况
根据华发蔚蓝堡业主提供的《房地产权证》，该建筑属于委托人 所有。该土地使用期为 2009 年至 2079 年共计 70 年。自评估基准日 起还剩余 67 年。 2、土地权利状况
（三）一般因素分析 （1）、地理位置
10
华发蔚蓝堡项目位于淇澳大桥桥头，东北面紧邻淇澳生态区。北邻中山市。 珠海地理坐标处于北纬 21° 48′～22°27′、东经 113°03′～114°19′之 间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。
（2）、自然环境 临近淇澳岛，淇澳岛是珠海最大的红树林自然湿地区。是旅游度假胜地。