北京市泛海国际居住区产业用地及配套商业项目定位及功能策划方案
北京市泛海国际居住区产业用地及配套商业项目定位及功能策划方案
➢ 区域内办公类物业进驻企业多以中小型企业为主。主要需求面积为50-300平方米。
➢ 这些公司企业因经济实力有限，无法承受CBD及其它成熟商圈高额的租金，所以选择租金相对低廉的 东部泛CBD区域。
➢ 随着区域的发展，本项目区域内办公类物业的需求会继续增加。
➢办公类物业空置状况
序号 1 2 3 4 5 6
本项目核心辐射区域
东 — 东五环路 南 — 朝阳路 西 — 朝阳公园路 北 — 东风南路
本项目参考及辐射区域
➢望京区域 ➢丽都/酒仙桥区域 ➢燕莎区域 ➢CBD及周边区域 ➢朝青板块 ➢百子湾新区 ➢四方新区
商务办公类物业发展状况
➢办公类物业供应状况
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 远洋商务中心 住邦2000
空置率 未入住 10% 30% 60% 20% 30%
开盘时间 2006年初 1999年 2005年4月 2005年底 2004年中 2001年底
➢ 区域内办公类物业整体空置率暂时偏高，主要原因是开盘销售时间较近，部分正处在建设之中尚未入住， 因此造成局部空置率偏高。
➢ 办公类物业在本项目区域具有一定的市场需求，但因本项目区域内办公类物业市场尚处于培育期，商务氛 围较为淡薄，暂时还不能吸引大量企业进驻。未来随着CBD区域的东扩以及央视的东迁，此种局面亦会随 之得到改善。
酒店类物业发展状况
➢区域内酒店类物业总供应状况
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店
➢ 酒店类物业目标客户
酒店名称 万豪国际酒店 住邦2000酒店 上东国际酒店
泛海国际居住区-年度营销策略总纲
沈阳土地市场
土地市场整体不活跃，供应成交同比下降一半以上
2015年商品房土地供应61块，同比下降60%；成交49块，同比下降56%；
沈阳供应情况
新增供应同比下降17%，市场存量仍高位徘徊，去化周期36.4个月
2015年预计新增供应1300万方，同比下降22%；今年上半年全市商品房去化周期再次回归高位，达36.4个月，但同比略有下降，降幅为8.6%
泛海国际居住区
营销策略总纲
沈阳世联
2015年12月
汇报人姓名
汇报日期
目录
CONTENTS
市场解读
2
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1
市场解读
ONE
宏观市场分析
整体经济下滑，市场低迷，投资及改善需求冷淡
宏观市场分析
二孩政策的放开，购房需求逐渐增大10月29日二孩政策一对夫妇可生育两个孩子，对于房地产来说，之前两房换三房已是重新置业的主力军，但二孩政策的出台，需求更大的居住面积，四房才是刚需，五房为改需，保姆房也被列入开发范畴，对学校学区的要求更为关注。央行利率下调，还贷压力减小 10月23日晚，中国人民银行决定，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。央行再次下调存贷款基准利率0.25个百分点。对于买房贷款的购房者来说，可谓节省了一笔巨款，利率的下调有效的促进了房地产的销售。
联排：176-230㎡
均价：6500元/㎡
0
远洋城
叠拼：119-176㎡
均价：4900元/㎡
10
联排：214-224㎡
均价：6000元/㎡
温莎溪谷
双拼：303-368㎡
未定价
朝阳公园3.8公顷高档住宅项目可行性研究报告
朝阳公园3.8公顷高档住宅项目可行性研究报告目录摘要 (3)第一部分朝阳公园项目介绍 (5)一、项目基本情况 (5)二、项目规划设计方案 (6)三、项目区域状况 (10)四、项目工程进度情况 (11)五、综合评价 (13)第二部分开发商及相关单位介绍 (14)一、项目公司简介 (14)二、项目公司股权结构 (14)三、项目公司管理层介绍 (15)四、项目公司财务状况 (15)五、项目公司总体评价 (16)六、股权受益权受让方情况介绍 (17)第三部分市场分析 (19)一、XX市高端住宅市场分析 (19)二、项目区域房地产市场分析 (19)三、项目市场竞争分析 (21)四、项目SWOT分析 (26)（一）优势(Strength) (26)（二）劣势(Weakness) (27)（三）机会(Opportunity) (27)（四）威胁(Threats) (27)五、结论 (28)第四部分项目经济分析 (29)一、项目总投资估算 (29)二、项目财务效益预测 (32)（一）收入估算 (32)（二）相关经营税费 (34)（三）成本 (34)（四）利润及净利润测算 (34)三、财务现金流量和财务指标分析 (37)四、资金来源与运用和借款清偿能力分析 (40)五、不确定性分析 (46)（一）盈亏平衡分析 (46)（二）敏感性分析 (46)第五部分信托方案 (48)一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点 (48)二、本项目方案 (48)第六部分项目风险分析 (51)一、市场风险和应对 (51)二、信用风险和应对 (51)三、流动性风险和应对 (52)四、操作风险和应对 (53)五、政策风险和应对 (53)六、经营风险和应对 (53)摘要➢项目简介：地处朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。
北临亮马桥路，隔路与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览朝阳公园一望无际的美景，向东是朝阳公园青翠的森林绿地，地理位置绝佳。
泛海国际居住区
“泛海国际居住区”坐落于朝阳区东四环朝阳公园桥畔，西邻朝阳公园，南与红领巾公园相望，北靠千亩体育景观公园，整个区域被环形绿化景观带合抱。
泛海国际居住区不但外部绿链环绕，就是内部，其规划建筑密度也仅为15%左右，绿地覆盖率达到了70%。
泛海国际居住区总规划用地面积约330公顷，其中2/3土地用于绿化。
整个项目总建筑面积约为260万平方米，划分为以下功能区——国际高尚居住区、国际时尚商业娱乐中心、国际教育产业园、体育景观公园、国际商务花园。
各个区域在功能上相对独立，同时又互为关联，其中商业、商务、运动休闲和教育不仅满足于本居住区消费需求，更将成为北京城市东部地区国际化、生态化、都市化的居住、文化、商业、商务、娱乐、生活休闲、服务产业新中心。
泛海国际居住区中，国际高尚居住区的设计灵感来自英国著名小说《the secret garden》，书中天堂般的“私密花园”在泛海得到实现。
泛海国际居住区中的高尚居住区规划占地面积约55公顷，由建筑规模达150万平米的高档国际公寓及相应的生活配套服务设施组成。
住宅区居住地块被相对开放的道路网络分为七个相对独立的居住组团，每个组团都雕琢成为私密和半私密空间，其间由绿链连接。
这样，不但保证了空间的私密性，还使商务、休闲娱乐、运动、住宅相互各自独立，分区明确，缔造一个多元共生的都市“私密花园”。
泛海国际居住区中，拟规划建设的国际时尚商业娱乐中心，位于居住区的东南，规划占地面积19.23公顷，建筑规模约50万平方米。
国际商业娱乐中心包括综合商业服务区、主题国际商业区、国际化特色商业街和多媒体娱乐中心以及星级酒店、酒店式公寓。
其中主题多媒体娱乐中心——泛海明珠，包括室内嘉年华大型娱乐中心、多媒体电影院、科幻世界展示区、儿童体验式主题教育活动区，以及餐饮休闲区等。
泛海国际居住区中，拟规划建设的国际商务花园则位于居住区西南，占地面积6.67公顷，总建筑面积约25万平方米。
建设内容为高档甲级写字楼和高级酒店式服务公寓。
精品文案-泛海国际城市场推广全案
新地产 500字 消息 类上
搜狐 文字 地产 类上
新浪 文字 地产 类上
安家 1/4版 新闻 类上
户外
/ 地产 东部爵品，震撼之作即将揭幕
3月
4月
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• 第二阶段：项目揭幕 • 时间选择：05年5月 • 阶段目标：信息爆发，项目正式揭幕 • 阶段任务：迅速建立项目形象，吸引市场视界
二、中心推广思路
• 中心广告语（slogan）
CBD东扩地带√城市化高档社区
三、LOGO设计表现
四、物料准备
• 勾绘户型图、标准层图等 • 外立面、大堂、经典户型效果图 • 沙盘的制作、讲解纲要撰写 • 宣传片的拍摄与制作 • 工地围挡形象 • 工地现场视觉指示及道路导示 • 户型单页、海报、楼书、纪念品 • 展板、手提袋的设计制作 • 销售中心装饰处理等
1、政府、文化、艺术、金融、信息产业等信息密 集的权威性媒体；
2、中大型企业惯例订阅的报纸、杂志； 3、经济信息类的媒体。
• 营销系统特点的因素
本项目采取坐销模式的营销管理体系，客户 来源广泛，在进行媒体选择时应以以下条件 来选择。
1、地产业界的专业性媒体； 2、直达客户的点对点形式的直投媒体； 3、道路指引式的媒体。
二、市场拓展目标
• 开拓新的目标市场； • 开拓新的目标人群； • 强烈的竞争性手段（提升市场占有率）。
三、销售增长目标
• 维护和巩固项目宣传元素； • 不间断的市场广告覆盖； • 强调项目信息的准确化、市场化传达； • 产品销售广告的实务。
四、企业形象目标
• 提升企业的知名度和美誉度； • 以企业形象推广的形式吸引社会大众的视界； • 建立与客户间良好的公共关系； • 与目标群体建立信息沟通，增加对企业的好感； • 在房地产业界树立良好的形象。
北京泛海国际每个园的精装文案
泛海国际是一家知名的地产开发商，在北京拥有多个园区，每个园区都有其独特的特点和文化内涵。
以下是对北京泛海国际每个园的精装文案的原创文档：园区一：福海园福海园位于北京市海淀区，是泛海国际旗下的一座高端住宅社区。
园区内绿树成荫，环境优美，被誉为“城市中的绿洲”。
福海园的精装房源均为高品质豪宅，每套房源都融入了泛海国际的经典设计理念。
在福海园，你可以尽情享受都市生活中的便利与舒适。
园区内设有24小时安保系统，为居民提供安全的居住环境。
同时，福海园还拥有豪华会所，配备了多种便利设施，包括游泳池、健身房、桑拿室等，满足居民的休闲娱乐需求。
福海园的房源精装修，采用了一流的材料和工艺，每一处细节都彰显出豪宅的品质。
宽敞明亮的客厅和卧室提供了舒适的居住空间，一流的厨房设备和卫生间装修则体现了便利和舒适的生活品质。
同时，房源还配备了中央空调、智能家居系统等现代化设施，确保居民可以享受到高品质的生活体验。
福海园的周边环境优美，交通便利。
园区附近有多条公交线路和地铁站，便于居民出行。
此外，园区周边还有多个购物中心、医院和学校，满足了居民的各种生活需求。
园区二：海湾别墅区海湾别墅区坐落在北京市顺义区，是北京泛海国际打造的一处高尚住宅社区。
园区内建筑风格独特，别墅散落在宽阔的绿地上，营造出宁静和谐的生活氛围。
海湾别墅区的精装别墅以其豪华与典雅而闻名。
海湾别墅区是一个封闭式社区，提供了全方位的安保措施，让居民享受安全与宁静的生活。
园区内绿树环绕，水系错落有致，打造出一个宜居的生态环境。
同时，居民可以使用园区内的会所，享受私人泳池、室内篮球场等豪华设施。
精装别墅在材料和设计上都力求极致，为居民提供奢华的居住体验。
宽敞明亮的起居室和卧室提供了舒适的生活空间，大型落地窗还让自然光线充足地洒进房间，营造出明亮温馨的氛围。
卫生间和厨房采用一流的设备和材料，注重细节的装修让居民感受到高品质的生活。
海湾别墅区周边环境优美，配套设施完备。
泛海F地块7#11#楼5塔方案。
目录1.编制依据------------------------------------------------------------22.工程概况------------------------------------------------------------23.塔吊选型及位置--------------------------------------------5 3.1塔吊安装安全距离及验收要求------------------------------------------5 3.2塔吊安装位置-------------------------------------------------------5 3.3塔吊型号的选择----------------------------------------------------5 3.4塔吊吊装范围--------------------------------------------------------6 3.5起吊的数量、重量、吊装能力核算--------------------------------------6 3.6吊装能力和吊次核算--------------------------------------------------7 3.7立塔高度计算--------------------------------------------------------7 3.8附着加固位置--------------------------------------------------------9 3.9有效长度计算--------------------------------------------------------9 3.10地勘报告-----------------------------------------------------------9 3.11地基施工及安装防护------------------------------------------------10 3.12塔吊防雷设施------------------------------------------------------133.13塔吊拆除----------------------------------------------------------134.施工准备------------------------------------------------------------13 4.1总包单位准备-------------------------------------------------134.2分包单位准备----------------------------------------------135.施工顺序------------------------------------------------------------14 5.1施工顺序-----------------------------------------------------------14 5.2施工方法-----------------------------------------------------------14 5.3塔吊的安装、使用与拆除---------------------------------------------16 6使用安全管理-------------------------------------------------------17 7.附图及附件----------------------------------------------------------17 7.1附塔吊基础位置图---------------------------------------------------17 7.2附塔吊立面附着位置图-----------------------------------------------24 7.3附件---------------------------------------------------------------291、编制依据1.1施工图纸和施工组织设计1.1.1泛海国际居住区二期F地块定向回迁房工程施工图纸1.1.2泛海国际居住区二期F地块定向回迁房工程施工组织设计1.2规范、规程、标准1.3 QTZ80、T23B、QTZ5015塔吊使用说明书1.4地质勘探报告（工程编号BGC-J堪-2013-1022）2、工程概况2.1工程位置本工程建设地点位于北京市朝阳区东风乡。
泛海国际居住区营销策划方案
泛海国际居住区营销策划方案第一部分:项目分案名意向方案：按项目的开发顺序，将一期开发的5#、6#、7#、8#地块统一命名，将二期开发的1#、2#、3#、4#地块统一命名。
1#、2#、3#、4#地块：泛海国际•高登大第（地）高登—英文金色的音译5#、6#、7#、8#地块：泛海国际•格林大第（地）；格林—英文绿色的音译概念推广：项目以国际居住区作为推广故事的主题高登、格林作为分期产品的特征描述、作为产品品质推广的概念；1.国际居住区的概念含义（1）国际化的区域、多元的人居文化（2）国际化的艺术环境（园林、公共艺术品）（3）国际化水准的配套服务2.产品的概念含义（1）绿色大宅：在国际居住区的大环境下，强调居住环境；（2）金色大宅：在国际居住区的大环境下，强调居住品质的高价值；3.概念推广的实施国际居住区的理念要紧在市场预热阶段，通过系列公关活动配合软性新闻宣传进行导入。
产品的概念要紧在项目正式公开阶段，利用开盘、环境建设等事件，通过硬性广告、配合公关活动、新闻宣传推广。
第二部分:项目SWOT分析1.项目优势（1）市场对项目自身的认同，包含规模、功能配套；（2）市场对项目外部环境的认同，包含朝阳公园的区位价值、生态环境、人文环境；（3）作为朝阳公园周边最后一个大规模项目，人居环境、景观、生态具有不可复制性与再生，从市场长期进展层面来分析：项目具有希缺性；2.项目劣势（1）期房因素对项目的制约：项目规模大、建设周期长，在中短期间，商业服务配套、绿化景观等居住环境难以形成，对项目首期销售与价格的提升都有较大负面影响。
（2）自身特点对项目的制约：项目产品总价较高，客户群体狭小，导致项目销售速度较慢，难以营造热销场面。
（3）品牌因素对项目的制约：缺乏品牌的支撑，客户缺乏对项目能否得到实现的信心，缺乏对项目价值保证的信心。
3.机会点8.31政策客观上导致市场供应延迟，在其他宏观环境不进行较大的起伏变化前提下，市场需求旺盛的势头将保持2-3年时间。
中原2007年北京市泛海国际居住区营销战略报告
结论： 通过本案再次提升朝阳公园区域整体品质、完善区域配套功能，确立 该区域在北京乃至全国的重要市场地位
打造 “中国 中央公园”
二 项目分析
A/ 规划 B/ 建筑 C/ 环境 D/ 景观营造 E/ 品牌
A/ 规划
国际化理念，领先国内外 以260万平米的独有体量，傲视京城 容积率2.3，低于竞争对手，具有优势性 南北通透，全板楼设计 组团式布局为主，符合私密性及多样性的市场需求 全方位配套，超大规模，市场独有 100米以上楼间距
战略路线图
07年初
07年
08年—09年
2010年以后
战略阶段 第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
重点区域 北京
北京、全国
全球华人圈
全球、北京
销售目标 6#
5#，8#
一期7#，二期 住宅、公建
品牌高度 战略重点
区域知名度
区域美誉度 全国知名度
全国知名度及美 全球知名度 誉度达成，建立 全球华人圈知名 度
产品实体宣导建立渠道
执行渠道细分
媒体宣传
公共关系
公关活动
销售道具
推广现场包装
户网广纸电 外络播媒视
政新业 府闻界 机媒人 构体士 支支支 持持持
新新
事 件 性 行 销
闻闻
联性性
谊时公 性 事益
活活
行 销 推 介
命 题 研 讨
新 闻 发 布 会
工 程 庆 典
开 盘 活 动
动动
销活 售动 现现 场场 包包 装装
A/ 基础思路 B/ 体系核心 C/ 目标达成 D/ 体系构建
A/ 体系建立的基础思路
品牌层
在产品孕育之初，以品牌为先锋，树立发展商的品牌形象，奠定产品 进驻市场的实力与底蕴。 对客群而言，产品系出名门，增加了对产品的信任度； 相对于项目开发周期而言，品牌忠诚度的建设是对产品信心的保障。 产品层
房源描述
纯新房没住过人，屋况良好观望一次涨一次，朋友您是否还在徘徊？！金地国际花园公寓居住优势：1、豪华精装修，此出租房屋为小区内经典户型，南北通透三居室，家具家电齐全；2、社区环境优美，配套设施齐全，内有会所，儿童游乐场所等；3、其地理位置优越，交通便利，紧邻长安街，步行5分钟至地铁1号线，多条公交线路可达；4、购物办公皆方便，近邻新光天地、沃尔玛超市、万达新世界百货、万达电影城，步行十几分钟即达国贸，周边有华贸中心写字楼、万达写字楼、SOHO现代城等；5、良好的物业，人性化管理，大堂前台24小时服务，门卫保安职守严格，车位充足，引导停车；新城国际1、豪华精装修，此出租房屋为小区内经典户型，东南向两居室，家具家电齐全，拎包入住；2、社区环境优美，中心大花园，配套设施齐全，内有会所，儿童游乐场所等；3、地理位置优越，交通便利，紧邻长安街，步行5分钟至地铁10号线金台夕照站，多条公交线路可达；4、周边配套齐全，内有伊顿幼儿园，中国银行，近邻财富中心购物广场、世贸天阶、沃尔玛超市，步行十几分钟即达国贸，周边有嘉里中心、千禧大酒店、财富中心、国贸三期等；5、知名物业，人性化管理，大堂前台24小时服务，门卫保安职守严格，车位充足，引导停车；本人从事房产多年，主营CBD核心区高端公寓及写字楼的租赁买卖事宜，负责项目有财富中心、新城国际、世界城、银泰中心、富尔大厦、朝外SOHO、国贸三期等，期待您的来电咨询！远洋天地是由中远房地产开发有限公司投资兴建的大型住宅项目，地处长安街与东四环交汇的四惠桥东北角，项目距CBD核心区仅1000米，通过长安街、三环、四等城市主要快速路可迅速到达CBD、机场、奥运村、金融街等重要区域。
从小区步行5分钟便可到地铁四惠站。
户型朝向东南，客厅20平米左右，主卧带有卫生间，厨房是明厨，每个房间都很宽敞，而且纵观整个户型图，可以看出它几乎没有浪费面积，利用率非常高，卧室和客厅都是朝南向，采光非常好，并且正对小区花园，景观也很棒，这个户型是小区里经典的两居室东山墅占地100公顷，整体规划为11大半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，以80万平米的绿化面积、4.5万平米水面、0.32低容积率，创造出都市中的自然奇迹。
泛海国际居住区打造高品质国际文化社区
性。 礼聘国际知名的园林专家贝尔高林精心设计社区内部景观， 使 每个建筑组团拥有各具特色的园林景观，并规划了２ 公顷的社区 ． ２ 内部集中绿化公园。室内设计和装修精心选用世界高档建材， 装修 方案出自 名师之手， 专门设置严密的装修施工细节监控。旨在为购
房者打造具有国际标准的高尚， 国际名品折扣区、 国际品牌商业
区、 民俗风情商业街和大型百货主力店、 超市主力店、 奢侈品展示 区、 室内小型游乐场、 配套餐饮等设施。 国际文化交流中心： 万平方米（ 约５ 经营面积 ３ 万平方米， ． ８ 配
套 １ 万平方米 ） ． ２ ， 包括国际文化交流中心 、 国际歌剧舞剧院 、 国际艺 术展览中心等。
国际商业文化中心 五大功能集为一体
拟规划建设的“ 国际商业文化中心” ——位于居住区的东南， 规
划占地面积 １２ 公顷， ９３ 。 总建筑规模约 ８万平方米，其中地上建筑 ０ （
面积约 ５万平方米， ４ 地下建筑面积约２ 万平方米）容积率为３ ， ６ 。 ． ０
建筑高度 ６ 米。拟规划建设集国际商务中心 ， ０ 国际商业中心， 国际
房、 豪华套房 、 标准客房 、 顶部旋转餐厅 、 空中体育馆 、 配套游泳馆 、
商务商业中心、 大型会议展览展示中心等）甲级写字楼（ ； 包括开放
式办公空间 、 独立式办公空间 、 中心商业 、 商务￣， ， Ｐ３ 通讯邮件中心， ｔ
银行系统以及会议中心等） 。 国际商业中心： ２ 万平方米（ 约 ５ 经营面积 １万平方米， ９ 配套６
间、 商务套房、 豪华套房、 总统套房等。 服务设施包括商场、 酒吧、 咖 啡厅、 中餐厅、 西餐厅、 特色餐厅、 ０ ８ 平方米宴会厅并配备多种康体 ０
泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议
华瓯国际——核心问题的界定
泛海地产华瓯国际项目定位与规划设 计建议
华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标
华瓯置业目标排序： 规避风险＞快速回现＞利润最大化＞通过项目带动公司的品牌
华瓯置业目标排序： 所有物业尽可能变现，不打算物业自我持有
华瓯置业困惑： 为达到目标，项目如何定位和规划
文艺家活动中心
龙湖大城小院
龙湖紫都城
余 松 路
SM广场
柏树堡立交
注： ①用地面积包含集中公共绿地7072m²（沿柏树堡立交控制的20米防护绿化带的面积），该面积已计入用地基数37375m²， 但不纳入地块绿地率指标核算。 ②该项目为重庆市政府支持重庆市文化艺术界联合会修建“文艺家活动中心”的配套项目，保证文联在该项目中获得该会要 求的10000平米的培训、办公用房，并负责该“文艺家活动中心”的周边环境
城市主干道连接城市中 心，将大大降低中小企 业的通勤成本
市 场 机
区域内有大量的星级写字 楼的供应，商务公寓主要 面向中小企业，可以差异 化市场供应。
区域商务公寓市场有大量的机会
泛海地产华瓯国际项目定位与规划设 计建议
客户角度商务公寓研判
商务公寓KPI（关键绩效指标）
目标客户 投资
自用办公
KPI（关键绩效指标）
体系
指标
特征
建筑外观体 系
建筑尺度 外立面视觉冲击
与其他建筑和谐共处,树立区域高档形象
个性化是商务公寓的首要共性,以便脱离区域建筑,形 成视觉冲击
舒适/奢华产品 小空间制造大尺度,宽厅,主卧室,景观阳台等的应用
独享公共空间
豪华的入户大堂,高品质电梯间等
泛海SOHO写字楼项目市场分析研究
泛海SOHO写字楼项目市场分析研究作者：高原来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2014年第09期摘要：写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。
与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
关键词：写字楼竞争力走势预测0 引言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。
与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
1 项目概述武汉CBD首发国际级写字楼——泛海国际SOHO城，位于武汉CBD商务核心区的北部门户位置，是集甲级办公楼、时尚商业街区为一体的国际全能商务综合体；项目由2栋150米，6栋100米，共8栋写字楼组成，总建筑面积63万方，是目前武汉市乃至整个华中地区最大的单体商务体项目。
2 项目竞争力分析（SWOT技术）2.1 Strengths（优势分析）①项目位于CBD核心区，毗邻二环线、汉口火车站，地理位置非常优越；②交通便利，区域内有多路公交车及地铁经过；③市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，地段潜力巨大；④先进的设计和规划，功能规划先进，能提供多种服务；⑤超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有优势；⑥开发商拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源。
2.2 Weakness（劣势分析）①土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客；②受地铁施工及周边建设影响，目前的环境及生活配套较差；③缺少绿化及容积率过高；④体量较大，招商难度及经营风险增加。
2.3 Opportunity（机会分析）①区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求；②城市区域建设进程加快，使土地和物业价值不断升值；③合理准确的市场及产品定位，扩大了项目市场层面；④随着更多项目的入住，区域潜力巨大；⑤区域内人口多，提供较强的消费支撑。
27 北京星火站泛海商业中心_北京_中国
北京星火站泛海商业中心，北京，中国BEIJING XINGHUO STATION FANHAI CENTRAL COMMERCIAL DISTRICT, BEIJING, CHINA城市设计：日建设计URBAN DESIGN: Nikken Sekkei1本项目的用地位于北京市区东四环附近，计划在30hm2 的基地上开发连接北京和沈阳的高铁车站和从北京市市区延伸而来的地铁线路上的新车站，并建设与新地铁站一体化的复合开发项目。
项目最大的特征在于将车站与周边的地区联系起来，形成一体化的空间，同时，让包括高铁和地铁的换乘旅客在内的所有车站的使用者都能融入地区的开发中去。
此外，还希望能立体化地复合建设各功能空间，让抱着各种目的的人群能在工作日和休息日都来到这里，使此地成为能供人们交流、充满活力的热闹地区。
对于预计会随着开发项目增加的交通流量，则设想在地下设计多层结构的空间、通过设计合理的交通流线加以处理。
规划希望让铁路、地铁、公交车等公共交通和一般车辆都能与连接车站和周边地区的大广场相接，形成让众多的使用者能顺畅、舒适地移动的交通系统。
此外，还希望能通过将地下车道和周边地区中的停车场的连接，缓和项目开发带来的地面交通的拥堵现象。
在景观问题上，设计希望创造与项目的北京东面门户形象相呼应的具有动感的景观。
车站采用风格化的低层板状造型，高层建筑群的整体造型则以站前的双塔建筑为中心向四周平缓下斜，形成优美的天际线，以及让人印象深刻、具有地区象征性的建筑群形象。
□（司马蕾译）2This 30 hectare site lies adjacent to the FourthLoop Expressway, east of central Beijing, and isplanned to accommodate both a new rapid transitrail station connecting Beijing with Shenyang and anew station for the extension of the metropolitansubway linking to central Beijing. The plan seeks tofully integrate these railway stations into a mixed-use development.A particular feature of the project is theconnecting public space that unifies the stationsand the surrounding developments whereby thoseusing the stations, including commuters transferringbetween rapid transit rail and subway, are drawnthrough the development. Further, by combining thevarious functions three-dimensionally, the projectsets a platform to encourage the people visitingthe site throughout the week for their many variousactivities, to interact in an abundantly lively and3 vibrant atmosphere.To accommodate the increased traffic expectedto accompany the development, a multilayeredstructure utilizing underground space efficientlyorganizes the various routes of traffic circulation.By integrating the various rail, subway and buspublic transportation systems as well as vehiculartraffic with the grand plaza linking the stationsand the surrounding development, a transportationsystem allowing smooth and comfortable movementof many people is achieved. By connecting thecar parks of the development with undergroundroadways, congestion of the above-ground trafficthat associated with the development is mitigated.From a spatial planning perspective, anappropriate dynamic landscape is established forthis new eastern gateway into Beijing city. Thestation buildings are expressed as flat, low-riseforms, while a cluster of towers form an elegant 4 skyline that gently rises up to the central twintowers in front of the station, creating a symbolictownscape that leaves a lasting impression on itsvisitors. □用地面积/Site Area: 30hm2建筑类型/Building Type:办公、酒店、商业与文化设施、车站、居住/Office, Hotel, Commercial, and CulturalFacilities, Station, Residential, etc.1 西向主要透视图/Main perspective west side view2西北向鸟瞰/Bird’s eye view northwest3 从广场看相连的街区/Connecting blocks view from square4城市标志与动态景观/City’s icon and dynamic scenery5 商业空间与交通空间的整合/Integration of commercial space andtransit space5。
初步设计、施工图设计补充协议及附件
泛海国际居住区1～4＃地块初步设计、施工图设计补充协议及附件工程名称：泛海国际居住区1～4＃地块工程地点：北京市朝阳区东风乡合同编号：设计证书等级：发包人：北京泛海东风置业有限公司设计人：签订日期：目录第一章项目概况第二章设计内容及范围第三章设计标准第四章设计深度第五章设计成果要求第六章设计进度要求第七章设计人员组织第八章设计费用及付款程序第九章设计修改第十章设计配合第十一章设计质量控制第十二章设计服务第十三章甲方责任第十四章乙方责任第十五章调解与仲裁第十六章其它第十七章附则附件：《设计任务书》甲方：北京泛海东风置业有限公司乙方：甲方委托乙方承担泛海国际居住区1～4＃地块工程设计，经双方协商一致，签订本补充协议。
本补充协议为设计合同的组成部分，与设计合同具有同等法律效力。
如本协议与设计合同有不一致之处，以本协议为准。
本补充协议依据下列文件签订：1.1、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管理规定》。
1.2、国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。
1.3、政府有关建设工程的批准、批复文件。
第一章项目概况泛海国际居住区项目位于朝阳区核心地带，紧邻北京中央商务区（CBD），与朝阳区最大的城市公园（朝阳公园）隔东四环路相望，拥有得天独厚的商业资源、人文资源和生态环境资源。
此次方案报批国内配合工作为泛海国际居住区1-4#地块。
初步设计及施工图设计为泛海国际居住区二期2＃、3#、4＃地块，地上建筑面积约为39.06万平米，地下建筑面积约为11.98万平米。
第二章设计内容及范围本工程初步设计及施工图设计以境外设计公司所作方案设计为基础。
1、设计内容：1.1、1～4＃地块设计方案优化调整及报批成图1.1.1、乙方应对境外设计公司所提供的本工程设计方案进行方案优化调整设计。
方案优化调整设计的依据为国内相关专业规范要求、甲方对方案调整的意见等。
1.1.2、方案报批的国内配合工作，包括日照分析、除建筑方案外其余专业方案设计说明书、造价估算、协助甲方同规划等有关部门的咨询报批及材料准备、设计规范把关、设计文本编排打印出图、报批模型等。
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本项目核心辐射区域
东 — 东五环路 南 — 朝阳路 西 — 朝阳公园路 北 — 东风南路
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店
星级 3星 5星 4星
标准间价格 580/天 24000/月 598/天
➢ 区域内酒店类物业定位以中高档及高档为主。中高档以上东国际酒店以住邦2000酒店为代表，高档 则以万豪国际酒店为代表。
➢ 区域内数量有限的酒店类物业定位鲜明，根据其物业档次及各自的功能性分析可以判断出各类型酒 店分别垄断着本区域内不同的目标客群。
➢办公类物业价格水平及档次
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
售价（人民币/平米） 14000
只租不售 9800
只租不售 14000 11500
租金（元/平米/天） 未定 1.8 3 2.9 3.5
只售不租
档次 5A级 乙级 5A级 5A级 5A级 5A级
主要内容 第一部分：本项目市场研究范围及市场分析 第二部分：本项目周边环境状况分析 第三部分：本项目市场研究成果及各物业类型规划可行性 第四部分：本项目总体概念定位 第五部分：本项目物业布局方案 第六部分：本项目各物业类型规划方案
第一部分 本项目市场研究范围及市场分析
本项目公建类物业地上可规划建筑面积约70万平方米，总体规模大要求本项目所参考 的市场要素及相关客群资源范围较大。
以上为办公类物业档次详表，通过此表可看出，本区域内写字楼售价在10000-15000元/平米之间，租 金在1.8-3.5/平米/天之间。 ➢本区域内写字楼的平均租金与售价远低于CBD以及其它成熟商圈平均价格。 ➢区域内现有写字楼与CBD及其它商圈写字楼档次相比差距并不大。
➢办公类物业目标客户
名称 观湖国际 恒泰大厦
➢ 酒店类物业目标客户
酒店名称 万豪国际酒店 住邦2000酒店 上东国际酒店
档次 5星级 4星级 3星级
5星级酒店 ➢在国内阶段性居住的外籍人士 ➢经常往返于国内与国外的外企管理者 ➢跨国公司驻京管理人员 ➢外企来国内洽谈、考查与投资人士
3-4星级酒店 ➢外省市公司企业来京谈判考查人员 ➢与旅游公司长期合作外省市旅游团
朝阳北路103号 朝阳区八里庄西里100号 东四环慈云寺桥东南角 合计：68万平方米
➢ 目前本项目区域内办公类物业供应量较小，项目之间竞争小。
总体量（平方米） 8.8万 2.2万 7万 2万 25万 23万
➢ 本区域目前正处于发展阶段，商务氛围尚未形成气候。近几年随着住邦2000、远洋商务中心的上市本地区 的商务氛围有逐步兴起的势头。
➢区域内酒店类物业分布
➢ 东四环迎宾大道与本项目 区域近在咫尺，往返于机 场与市中心人群会对本项 目区域内的酒店类物业起 到支撑作用。
➢ 根据本项目区域位置结合 未来商务的发展，区域内 商务活动会比较频繁，未 来本项目区域内对酒店类 物业的需求还会增加，区 域内酒店类物业仍会有放 量。
➢ 区域内酒店类物业档次及价格水平
本项目参考及辐射区域
➢望京区域 ➢丽都/酒仙桥区域 ➢燕莎区域 ➢CBD及周边区域 ➢朝青板块 ➢百子湾新区 ➢四方新区
商务办公类物业发展状况
➢办公类物业供应状况
序号 1 2 3 4 5 6
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 住邦2000 远洋国际中心
位置 朝阳公园桥东北角 朝阳区十里堡1号 青年路与朝阳路交汇处
➢ 办公类物业在本项目区域具有一定的市场需求，但因本项目区域内办公类物业市场尚处于培育期，商务氛 围较为淡薄，暂时还不能吸引大量企业进驻。未来随着CBD区域的东扩以及央视的东迁，此种局面亦会随 之得到改善。
酒店类物业发展状况
➢区域内酒店类物业总供应状况
序号 1 2 3
名称 上东国际酒店 万豪国际酒店 住邦2000酒店
项目名称 观湖国际 恒泰大厦 国际创展中心 金泰国益 远洋商务中心 住邦2000
空置率 未入住 10% 30% 60% 20% 30%
开盘时间 2006年初 1999年 2005年4月 2005年底 2004年中 2时偏高，主要原因是开盘销售时间较近，部分正处在建设之中尚未入住， 因此造成局部空置率偏高。
物业类型 酒店 洒店 酒店
客房数量（套） 200 224 30
位置 朝阳区石佛营东甲1号 朝阳区朝阳公园南路8号 朝阳区八里庄西里100号
➢ 根据区域内酒店类物业统计分析，现本区域内酒店类物业供应偏小，而且分布比较分散。 ➢ 酒店档次以中档及高档为主。 ➢ 区域内酒店类物业档次差距较大。 ➢ 酒店类物业在本区域内位置分散，目标客群定位鲜明。
➢ 根据北京市“两轴两带多中心“的规划，本区域正好处于东部发展带。在CBD区域土地紧缺的情况下，继续 向东发展已成为必然之势，因此本项目蕴涵着丰富创业机会与升值潜力。
➢区域内办公类物业分布
➢ 本项目区域内办公类物业分 布较为分散，暂时未形成具 有较强影响力的商务圈。
➢ 本项目区域属东部泛CBD区域， 有着完善的交通系统，具备 发展办公类物业的条件。
➢ 区域内办公类物业进驻企业多以中小型企业为主。主要需求面积为50-300平方米。
➢ 这些公司企业因经济实力有限，无法承受CBD及其它成熟商圈高额的租金，所以选择租金相对低廉的 东部泛CBD区域。
➢ 随着区域的发展，本项目区域内办公类物业的需求会继续增加。
➢办公类物业空置状况
序号 1 2 3 4 5 6
国际创展中心
金泰国益 远洋国际中心
住邦2000
目标客群 尚未入住 装饰、广告等小型公司 技术开发、律师事务所、外省市驻京代
表处 医药、机械等中小型民营企业
尚未入住
律师事务所、IT、广告
主力户型（平方米） 100-240 30-150
100-200
50-200 100-300/500-900
100-500