烟台开发区简介

供销两旺区域，市场活力十足，自4月开始市场逐渐放量，到8月为放量高峰期； 区域 需求一直处于旺盛状态，出现新增供应比消化小的情况
板块划分：根据开发区的楼盘分布情况，将开发区分为两个板块， 板块划分：根据开发区的楼盘分布情况，将开发区分为两个板块，开发区海 景板块和开发区内陆板块。 景板块和开发区内陆板块。
区域认知：烟台开发区城市核心区，商业配套丰富，景观资源优势明显 价格水平：整体价格距得胜商圈远近价格由高到低 代表楼盘：天马相城、静海苑、临海居天下 产品特点：以高层为主、主要产品为公寓 建筑特色：以现代风格为主，整体外立面时尚、富有都市感 主力户型：产品面积以大户型120-220㎡为主 客户概况：烟台土著55%、新烟台人10%、纯外地35%
3.2 1.1 0.6 0.7 0.7
以塔式高层供应为主，辅以芝罘岛别 墅； 拥有海景资源的项目户型面积较大、 其他户型面积均在90-140㎡之间； 均为城市综合体，容积率较高物业类 型丰富，包括了商铺、公寓、住宅等类 型
一居 90㎡以下
二居 100-140㎡
三居 140-180㎡
四居 180㎡以上
长江路沿线及以北： 长江路沿线及以北： 均价为9000元/㎡ 主要供应产品类型为高层、 主力供应120-260、180-240平米户型
长江路以南： 长江路以南： 均价为6000元/㎡ 主要供应产品类型高层产品 主力供应70-120平米户型
长江路及以北沿线：烟台开发区城市核心区，包括CBD区域、 长江路及以北沿线：烟台开发区城市核心区，包括CBD区域、得胜核心商圈 CBD区域 一带，主要供应中高端公寓类产品。 一带，主要供应中高端公寓类产品。
公寓
户型配比 一居： 10%；二居 ：紧 凑型38舒适型22%；三居 紧凑型30% 舒适型二居20%，舒适型 三居40%，舒适型四居 40% 舒适型二居40%，标准三 居40%，紧凑四居20% 舒适型三居70%,舒适型四 居30% 舒适型二居30%。舒适型 三居50%，舒适型四居 20%
2010供应 2010供应 面积 4 5 1.5 2 2
以板式高层供应为主，辅以部分多层； 拥有山景资源或处于城市核心地段的 项目户型面积较大、其他户型面积均在 70-90㎡之间；
公寓
Biblioteka Baidu1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 公寓 一居 790 二居 1650 三居 1382 四居 326 公寓
一居 60㎡以下
10年在售项 10年销售面 10年在售项 10年销售面 目 积（万㎡） 天马相城 静海苑 临海君天下 黄海听涛花 园 广源天际
800 700 600 500 400 300 200 100 0 公寓 一居 60 二居 625 三居 740 四居 316 公寓
现阶段均价 （元/㎡） 7500 6500 8000 7600 9060
去化情况：与供应量较低、产品选择范围较窄有关， 去化情况：与供应量较低、产品选择范围较窄有关，随着滨海路向东的市场 热度的提高，市场更青睐产品丰富、总价稍低的高新区及牟平区。 热度的提高，市场更青睐产品丰富、总价稍低的高新区及牟平区。
500 400 300 200 100 0 酒店公寓 高层住宅 花园洋房 一居 60 450 360 108 二居 三居 四居 酒店公寓 高层住宅 花园洋房
120以上 以上 90-120平米 平米 70-90平米 平米 60平米以下 平米以下 30万以下 万以下 35-45万 万 50-55万 万 60万以上 万以上
由于供应结构的原因， 该板块70-90及10以下 产品销售火爆，基本开 盘即清；
开发区房地产发展趋势
1、西部区域住宅市场发展潜力北部要远远高于南部。 西部区域住宅市场发展潜力北部要远远高于南部。 开发区滨海板块：由于大型企业富士康、大宇造船等驻扎，增大了就业人数，使开发区涌入大批产业人 群。购房需求大幅上升，预判其后的5年内，开发区购房数量会激增。开发区西区板块潜力巨大。 开发区内陆板块：未来由于西客站的建设和地铁规划的确定，同三高速周边将成为未来住宅市场发展的 热门区域，万科的进驻也会一定程度增加人们对于同三高速区域的价值认可度。
天马相城
静海苑
临海居天下
供应情况：该板块项目2010年以加推为主，整体供应约为21.75万平米， 供应情况：该板块项目2010年以加推为主，整体供应约为21.75万平米，去化 2010年以加推为主 21.75万平米 9.45万平米 销售均价大约为9000元平米。 万平米， 9000元平米 约9.45万平米，销售均价大约为9000元平米。
180以上 以上 140-180平米 平米 100-140平米 平米 90平米以下 平米以下 80万以下 万以下 90-130万 万 130-160万 万 160万以上 万以上
由于供应结构的原因， 一线海景项目去化较好 的为大三居产品；其次 为一居； 高端改善需求在一线海 景较为旺盛；
长江路以南沿线：烟台开发区城市腹地， 长江路以南沿线：烟台开发区城市腹地，包含开发区工业园区及同三沿线部 分楼盘。 分楼盘。
• 开发区情况简介
供应及消化情况：开发区2010年总体消化量为34.1万平米， 供应及消化情况：开发区2010年总体消化量为34.1万平米，新增供应面积为 2010年总体消化量为34.1万平米 38.4万平米 整体销售率为90% 销售均价达到5336 万平米， 90%， 5336元 38.4万平米，整体销售率为90%，销售均价达到5336元/平米
二居 70-90㎡
三居 90-120㎡
四居 120㎡以上
去化情况：开发区腹地板块住宅产品稀缺， 去化情况：开发区腹地板块住宅产品稀缺，现有供应集中于开发区腹地南侧 与西拓区域，产品以首置供应为主，市场去化迅速。 与西拓区域，产品以首置供应为主，市场去化迅速。
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 酒店公寓 高层住宅 花园洋房 酒店公寓 高层住宅 花园洋房 一居 50 460 二居 1550 三居 1023 四居 148
10年在售 10年销售面 10年在售 10年销售面 项目 积（万㎡） 融科林语 海信慧园 学府西院 5.5 7.1 4 4.8 0.9 5.6 现阶段均价 （元/㎡） 6000 5400 4900 5200 4400 4600 户型配比 2010供应面 2010供应面 积 6 7.5 4.2 5 3 7.3
区域认知：烟台开发区城市腹地，为工业园区腹地，社区配套为主 价格水平：整体价格由城市中心区向南向西递减 代表楼盘：融科林语、海信慧园、天颐郦城 产品特点：以高层为主、主要产品为公寓 建筑特色：以现代风格为主，整体外立面时尚、富有都市感 主力户型：产品面积以大户型70-120㎡为主 客户概况：烟台土著60%、新烟台人30%、纯外地10%
14 12 10 8 新增供应量 6 4 6.5 2 0 0 1月 新增供应量 消化量 0 2 2月 0 1.04 3月 0 1.32 4月 6.5 1.4 5月 4 4.2 6月 1.65 1.9 7月 4.08 2.9 8月 12.5 2.1 9月 0 2.4 10月 1.8 7 11月 7.2 5.1 12月 2 2.6 2 01.04 01.32 1.4 4 4.2 1.9 1.65 4.08 2.9 7 7.2 5.1 2.1 2.4 0 1.8 2 2.6 12.5
天颐郦城 东方国际 嵛景华城
2居：舒适型70%；三居： 紧凑型30% 2居：紧凑型20%舒适型 25%；3居 ：紧凑型35%， 4居以上20% 2居：紧凑型45%；标准 两居25%；三居：紧凑 型30% 2居：紧凑25%舒适53%； 3居：舒适22% 一居60%；紧凑两居 40% 2居：紧凑型50%；标准 两居20%；三居：紧凑 型30%
2、成为烟台市场的惊喜
从各个在售楼盘的数据情况反映，西部区域的客户群体，开发区人群占据绝大部分，福山区个别楼盘 的开发区客户比例已达到70%，伴随着开发区工业的蓬勃发展，住宅市场需求量也将大大增加，预计 2011年西部区域新增供应量将达到120万——150万平米，未来几年将与牟平形成两翼齐飞的烟台经济 新亮点。
海信慧园 天颐郦城
融科林语
供应情况：该板块项目2010年以加推为主，整体供应约为42.9万平米， 供应情况：该板块项目2010年以加推为主，整体供应约为42.9万平米，去化 2010年以加推为主 42.9万平米 36.9万平米 销售均价大约为5200 平米。 万平米， 5200元 约36.9万平米，销售均价大约为5200元/平米。