美的海岸花园质量工期营销
美的海岸花园规划设计营销
美的海岸花园规划设计营销为使美的海岸花园项目开发成功，美的房产公司的全体人员作了大量的市场调研工作，在以自有人员为主进行策划、规划的基础上，还分别托付了泰国公司、王志纲先生，后来又邀请清华深圳院、万科国企公司协助策划，最后在公司副总经理朱曙东先生和策划人员的全面整合和谐下，才完成了现有的最优方案的选定，以下是美的海岸花园规划过程中若干方案的类比概要。
第一时期：以泰国公司为主，美的房产公司协助产生的规划方案现在期早在1992年，美的房产公司尚处在成立时期。
泰国公司将本地块全部规划成高容积率、高建筑密度的集金融、商业、居住功能于一体的高档综合社我，1993年底由于宏观政策的剧变，该方案没有来得及实施，全国房地产业已陷入低谷。
第二时期：王志纲先生的概念地产策划从1997年夏季开始，公司专门成立了市场调研策划小组，深入调研珠江三角洲地区的优秀楼盘，还专门聘请了王志纲先生关心策划。
后因方案跨行业太大等因素而未被采纳实施。
第三时期：以美的海岸花园新组合的营销策划人员为主，万科协助策划的规划方案自1998年5月开始，美的房产公司依照北滘及周边市场多层高尚住宅差不多脱销，别墅相对滞销的现状，果断地将原先以别墅为主，洋房为辅的规划完全地修改为以洋房为主，别墅为辅的规划方案，将项目确定为21世纪的顺德人量身定做的，一座充满欧陆海岸风情的地中海小城。
一、规划设计（一）总体规划思想以目标市场与项目定位为基础，在整体上坚持可连续进展的规划思想，通过分区、分期、成片开发，进行滚动式推进，充分表达以人为本设计理念。
（二）用地及经济指标1、规划总用地：50.72ha2、小区建筑规划总用地：23.4ha3、别墅用地：7.65ha，洋房用地：10.64ha，公建面积：0.20ha4、绿化及路网用地：5.2ha5、绿化率：50.6%6、人均绿化面积：9.14平方米/人7、小区总户数：2233户8、人口规模：7900人9、容积率：1.2210、建筑密度：23.2%（三）规划布局整体的设计布局：采纳围合式、双围合式布局、排列式和集中式点缀其间，将整个小区规划为三个功能区块，分为12个小组团，每个组团既相互独立又相互联系。
美的营销案例
美的营销案例美的集团是中国领先的家电制造商，也是全球最大的空调制造商之一。
作为家电行业的龙头企业，美的在市场营销方面有着丰富的经验和成功的案例。
下面将列举美的的十个营销案例，以展示其在市场推广方面的创新和成功。
1. “智能家居，美的引领”活动美的推出了一系列智能家居产品，如智能空调、智能冰箱、智能洗衣机等。
为了加强市场推广，美的举办了“智能家居，美的引领”活动，通过各种线上线下渠道，向消费者展示智能家居产品的便利和舒适性。
该活动获得了广泛的关注和认可，帮助美的在智能家居市场占据领先地位。
2. “美的，让生活更美好”品牌口号美的的品牌口号“美的，让生活更美好”准确地传达了美的的品牌理念和承诺。
该口号简洁明了，易于记忆，能够引起消费者的共鸣，激发他们对美的产品的购买欲望。
3. 与明星合作的广告营销美的经常与明星合作，通过明星的影响力和号召力来推广产品。
例如，美的与演员黄晓明合作推出了一款智能空调，通过黄晓明的代言，成功吸引了大量消费者的关注和购买。
4. “无胆儿”的品牌定位美的将自己定位为“无胆儿”的品牌，意味着他们敢于创新、敢于突破传统，不断推陈出新。
这种独特的品牌定位使美的在市场上与众不同，赢得了消费者的信任和喜爱。
5. 通过微信营销与消费者互动美的通过微信公众号等社交媒体平台与消费者进行互动。
他们发布了各种有趣的内容，如产品使用技巧、家居装修建议等，吸引了大量粉丝的关注，并通过互动活动提高了消费者的参与度和忠诚度。
6. 与房地产开发商的合作美的与房地产开发商合作，将美的的家电产品作为房屋的标配，通过在房屋展示中心设置展示区域，向潜在购房者展示产品的质量和性能。
这种合作模式既提高了品牌曝光度，又增加了销售渠道。
7. 通过线下体验店提供优质服务美的在各大城市开设了线下体验店，让消费者可以亲自体验和了解产品。
体验店不仅展示了美的的产品，还提供了专业的咨询和售后服务，使消费者对产品有更全面的了解和信任。
中国十大品牌涂料
中国十大品牌涂料当前我国的涂料市场上有数千个品牌，但其中在全国范围内都有影响力，并且消费者口碑不错的品牌并不多，根据各种市场数据和媒体报道分析，能够做为涂料行业的十大品牌分别为，神洲、爱丽诗、霸王花，每个品牌都有其独到的技术实力和创新产品。
1、神洲（中国驰名商标、联合国供应商、中国涂料十大品牌）2、爱丽诗（高新技术企业”、“中国进出口产品企业”、“中国建材十佳旗舰品牌”、“国家建设部推荐产品”、“全国建筑工程推荐产品”、“中国十大大品牌）3、霸王花（中国驰名商标、中国名牌产品、国家高新技术企业、中国涂料三大品牌）4 嘉宝莉Carpoly (中国驰名商标,中国名牌,一线牌子,油漆十大品牌, )5 三棵树Skshu (中国驰名商标,中国名牌,十大油漆品牌,)6 紫荆花Bauhinia (始于1982年的香港,中国名牌,十大品牌油漆涂料)7 大宝漆Taiho (十大品牌油漆涂料,广东名牌,广东省著名商标,)8 汇通健康漆winsome(中国十大涂料品牌,外资进出企业,香港名牌产品,)9 美涂士Maydos (十大品牌油漆,广东省著名商标,)10 长颈鹿Giraffe (中华制漆旗下品牌,十大品牌油漆,广东省名牌)具体如下：1、神洲（中国驰名商标、联合国供应商、中国涂料十大品牌）网址：广东神洲化学工业有限公司是一家传承华夏精髓和融汇西方科技的大型化学企业，以研制建筑涂料、纳米硫涂料、木器装修漆、家具漆、工业涂料、胶粘剂、树脂等环保产品为主业，集科工贸为一体的极具发展潜力的综合型企业，创建于1994年8月，位于珠三角腹地顺德，通过10余年全方位超越式发展，目前已成长为固定资产上亿元、年生产能力近5万吨的战略导向型企业，凭借出色的定位、独特的品牌和过硬的品质，在涂料行业中享有盛誉，被誉为涂料行业的领军企业之一。
作为迅速成长的省级高新技术企业，神洲公司一贯坚持技术创新、技术制胜并放眼长远。
神洲公司通过各种渠道曾与杜邦、拜耳、巴斯夫、罗门哈斯、BYK、埃夫卡等全球多个跨国公司和著名科研机构的合作，在领先技术、新型材料、高精设备、前沿信息等方面与欧美长期保持同步，保证了神洲在技术上的前瞻性和持续优胜地位。
销售管理方案[宝典]5页word
![销售管理方案[宝典]5页word](https://img.taocdn.com/s3/m/917614c81a37f111f1855b8e.png)
销售管理销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控，通过管理制度来要求销售人员的工作内容，是提高销售环节效率最有效的保障。
该讲围绕销售管理、营销预算、售楼部管理、销售人员医疗所酬与考评等关键问题，提出了现实有效的解决方案。
销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控，通过管理制度来要求销售人员的工作内容，提高销售环节的效率。
第1操作环节：销售管理步骤A：销售人员的要求包括职业道德要求，基本素质要求，专业知识要求，综合素质要求，服务规范要求。
步骤B：销售环节的管理和监控1、销售现场的接待销售规场应当资料齐全、模型整洁、图片突出、光线明亮。
对不同类型顾客（投资者、炒家、用户、同行）要善于判断，并有所侧重地表达，对来电咨询要礼貌热情。
2、客户档案记录内容包括记录客户的姓名、地址、电话、职业、喜好的户型、了解售楼的信息渠道及其他关于楼宇的意见。
客户档案记录对于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。
3、客户购房心理分析对用家、投资者、同行，应当采取灵活的有效的营销策略，把重点放在用家和投资者上。
4、购房情况介绍有针对地介绍按金情况，突出其特色和公司优势；增加购房者信心，耐心认真解答客户的询问。
5、认购书签定认购书是具有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时交纳规定数额的定金。
6、正式合同签署即房地产买卖合同，是由房地产主管部门统一印制，公司法人或其委托授权人代表公司在正式合同上鳌守，并加盖公司公章。
外销房和银行按揭房应经过公证手续。
7、办理银行按揭由财务部按照银行的有关要求和程序办理，涉及到具体业主的情况时，由经营部与财务部协同办理。
8、收款过程设计收款过程设计的原则是，销售回笼金应确保工程建设用款和获得预期利润，应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计。
9、成交情况汇总成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况，一般制表格和用电脑储存。
某海岸花园楼盘品牌策略
某海岸花园楼盘品牌策略1. 引言本文将介绍某海岸花园楼盘的品牌策略。
该楼盘位于迷人的海滨地区，致力于打造高品质、现代设计的住宅。
通过品牌策略的制定和执行，某海岸花园楼盘将达到以下目标：•建立并巩固品牌形象•吸引目标客户群体•提高销售量和市场份额2. 品牌建立阶段在品牌建立阶段，某海岸花园楼盘将执行以下策略：品牌定位某海岸花园楼盘的定位是高品质、现代化的住宅。
楼盘将在设计、材料选择和施工质量方面严格把关，以确保提供符合客户期望的优质住宅。
目标客户某海岸花园楼盘的目标客户是中高收入的家庭和个人。
他们对居住环境的要求较高，追求品质生活，并愿意为优质的住宅环境买单。
品牌识别标志为了区分自己与竞争对手，某海岸花园楼盘将设计一个独特的品牌识别标志。
该标志将简洁、现代化，并与楼盘的定位相一致。
3. 品牌传播阶段在品牌建立阶段完成后，某海岸花园楼盘将进入品牌传播阶段。
在该阶段，楼盘将采用多种传播渠道，以提高品牌知名度和吸引潜在客户。
线下渠道•媒体广告：楼盘将在当地的报纸、电视台和广播台投放广告，以增加品牌曝光量。
•展览会：楼盘将参加地方房地产展览会，并展示其高品质住宅产品。
•地产经纪人：楼盘将与当地的地产经纪人合作，通过他们的渠道向潜在客户传播品牌信息。
线上渠道•官方网站：楼盘将建立一个专门的官方网站，展示项目信息、户型图和其他相关内容。
•社交媒体：楼盘将利用社交媒体平台（如Facebook、Instagram和微博）与潜在客户进行互动，并分享项目进展和客户评价等信息。
•搜索引擎优化：通过优化网站内容和关键词，楼盘将提高在搜索引擎中的排名，增加品牌曝光。
4. 品牌巩固阶段在品牌传播阶段取得一定成果后，某海岸花园楼盘将进入品牌巩固阶段。
在这个阶段，楼盘将继续注重品质和客户满意度，并通过以下策略巩固品牌地位：品质保证楼盘将维持对住宅设计和施工质量的严格把控，确保每一位业主都能享受到高品质的生活环境。
增值服务为了满足客户的不同需求，楼盘将提供一系列增值服务，如室内设计、家具选购指导和居家保洁等。
美的海岸花园一、二区工程项目设计
景 轴 线 及 喷 泉 各 节 点 的 视 线 练 习 ， 旧有 与 建 筑 形 成 完 整 的 图 底 关 系 （ 图２ 。 如 ） ② 总 体 布 局 上 考 虑 增 强 组 团 的 领 域
感 ， 度合 理 ， 现 亲 切 的邻 里 关 系 ， 形 尺 体 以 成大 型成 熟社 区 中全新 的“ ＴＯＷ ＮＨＯＵＳ Ｅ 式 “ 别 墅 ” 品 ， 呈 现 “ 中 海 风 情 小 类 产 在 地 镇” 的居 住 感 受 的 同时 ， 升级 换 代 了居 住 方 式（ 图３ 。 如 ） ③项 目在 南 北 两 组 团 分 别 设 计 了联 排 别墅和情景洋 房两种 不同建筑形态 住宅。 北 组 团 延 续 原 海 岸 花 园 整 体 规 划 ， 成 联 形 （ 转８ 页 ） 下 ９
工 程 技 术
Ｓ ｉ ｃ ｎ Ｔｃｎ｛ ｙＩｏａｉ ｅ： ｃ ｎｅａｄ ｅｈ０ ｇ ｎ ｖｔｎＨ ｒｄ ｅ ｏ ｎ ｏ ａ ｌ
美 的海 岸 花 园 ～＿ ０区工 程 项 目设 计
朱 剑 伐 （ 山市 顺德 建筑 设计 院有 限公司 佛
广东佛 山 ５ ８３ ０ ２ ０）
摘
要： 工程 项 目的设 计越 来越 受到人 们的重视 。 全文从 分析项 目设 计阶段 影响投 资的 因素入手 ， 出 了设计阶段 特 点及 严格控 制造价 提
１工程概况
（） 地 概 述 。 １场 美 的 海 岸 花 园 一 、 区 位 于 美 的 海 岸 二 花 园 东 部 ， 用 地 面 积 ２ ５８ ２ 总 ２ ２． ｍ ， 用 地 净
面 积 １ ３ ２．ｍ 总 建 筑 面 积 ２ ９ ０． ｍ 建 ４４ ２ ， ４３ ５ ，
筑密度２ ． ７ ９％ ， 积 率 １ １ 项 目地 块 东 临 容 ．。 １ ５国 道 ， 连 海 岸 花 园 云 海 苑 别 墅 区 ， ０ 西 南 隔 防 洪 控 制 离 与 会 所 公 园 相 邻 （ 遥 望 北 可 江 ） 北 接 海 韵 居 别 墅 区 。 块 分 列 东 大 门 ， 地 主干 道 两 侧 ， 区 地 块 较 方正 ， 于 场 地 南 一 位 部 ， 北 江 主 河 堤 相 连 ； 区地 块 不 规 整 ， 与 二 位 于 场 地 北 部 ， 公 路 局 的２层 高物 业 相 连 与 （ 图１。 如 ） （） 计 要 求 。 ２设 作 为 整 个 海 岸 花 园 的 “ 官 之 作 ”， 收 本 项 目被 定 位 为 快 速 开 发 、 速 销 售 的 “ 、 快 短 平 、 ” 目。 快 速 盘 活 海 岸 花 园剩 余 土 快 项 为
美的海岸花园二次营销美的海岸花园...
美的海岸花园二次营销美的海岸花园的品牌战略美的海岸花园秉承美的集团声誉卓著的品牌形象，致力于房地产业也要卓有建树。
本着“务实、科学、勤奋、效率”的开发原则进行房地产项目的品牌战略的实施。
美的品牌的丰富和延伸“美的”作为家电行业的巨子，其商标也被确认中国驰名商标，其品牌价值高达30多亿，有着声誉卓著的品牌形象。
美的海岸花园作为美的集团所开发的高尚住宅社区，由于一开始就在较高的平台上进行科学规范的操作，加之全程营销的合理导入，使得项目第一期商品住宅8万平方米，一面世就在一个月内售罄，这就使得美的品牌在房地产业得到恰到好处的丰富和延伸。
美的海岸花园品牌维护美的海岸花园首期商品住宅，着重在三方面做出努力：通过整合营销策略不断地提高自身的核心竞争实力；设计出一整套企业形象识别系统，通过媒体进行形式多样的深度宣传；狠抓物业管理综合质量这个品牌维护的关键所在，在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都将消费者的需求放在首位，时时处处为消费者着想，努力营造出一个优美、舒适、安全、方便的居住环境。
美的海岸花园可持续发展阶段开发之间的关系美的海岸花园将整个项目45万平方米的面积分作为三个阶段开发。
第一期：开发项目中部三、五、六三区即云海苑、天海苑别墅区、海星居洋房区以及会所及部分公建配套设施。
第二期：开发地块西部的七、八、九区10万余平方米商品房，十二区宿舍楼（含菜市场），华师大附小——美的小学区、河堤公园也同时开发。
第三期：为项目尾声工程，开发临广珠路的一、二、四区（若二期销售顺利而且集团公司主营业务状态好，工程应尽可能加快，将后两期融为一体运作。
）之所以分为战略三阶段，是基于开发阶段的关系考虑。
首期开发近8万平方米的规模，足可以产生项目品牌的影响力，提高整体的知名度。
从市场的接受情况来说，8万平方米的建筑面积，可以直接面对目标客户群对项目的购买要求，能从整体上试探市场对项目的反应，为后续开发提供来自市场的反馈信息，从而使第二期的开发更贴近市场。
美的海岸花园广告小评
• 这是开场亮相广告； • 运用“眼之观”、“耳之听”、“心之享”
诉求楼盘对消费者的利益承诺； • 巧妙地使眼、耳、心具象化，形成视觉上
的冲击力和心智上的记忆点； • 版式上左边留白，凸显楼盘LOCO（标
志）。
电视广告解说
• 鹅卵石的小路延伸而去，秀雅的康园门前，一儒雅男子陷入沉吟，园林 深处有人家，携娇妻稚子，邀两三知己，吟诗对奕，煮酒品茗，家园情 怀，人生意味，无不涌上心头。
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11、越是没有本领的就越加自命不凡。21.2.1705:31:2505:31Feb-2117-Feb-21
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MOMODA POWERPOINT 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。05:31:2505:31:2505:31Wednesday, February 17, 2021
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11、以我独沈久，愧君相见频。。21.2.1705:31:2505:31Feb-2117-Feb-21
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12、故人江海别，几度隔山川。。05:31:2505:31:2505:31Wednesday, February 17, 2021
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13、乍见翻疑梦，相悲各问年。。21.2.1721.2.1705:31:2505:31:25February 17, 2021
康怡苑广告小评
• 楼盘的卖点=消费者的买点？ • 本系列从户型、配套、间隔、设计等方面
阐述楼盘的卖点； • 楼盘广告要有对消费者的利益承诺，要将
自身的产品优势与消费者的关注点、购买 点打通； • 例如，科健手机的广告语“专注做好每一 件事”和柯达的“留住精彩一刻”，孰优 孰劣？
金桂园广告小评
• 独特之处：视觉中心是文字，即标题； • 以小见大的创意手法，从小区的椅子、
美的海岸花园全程营销4
美的海岸花园全程营销4附录一选择营销推广合作方的管理办法为了能有效地选择合适的营销推广合作方，确保经营推广资金能高效合理使用，保证产品的高质水准，本着诚信、公正、公开、公平的原则，制定以下管理方法。
第一章业务范围公司开展营销推广公关活动需要选择的合作方有：一、销售代理商；二、经营投资策划商；三、广告商（电视台、报纸、电台、户外广告）；四、影视制作商、房屋沙盘模型商、印刷宣传品制作商；五、展览促销活动合作（展览会、促销活动）。
第二章合作程序公司在选择合作方时，应该遵守以下的程序：一、制定出总体的营销推广方案；二、营销项目的预算；三、营销项目的申报；四、确定合作方；五、签定项目合同；六、营销推广费用的增补；七、费用结算。
第三章营销费用的审批分权一、房产公司的营销费用审批采用四级分权原则：（一）房产公司；（二）投资部；（三）赖立明部长（四）总裁。
二、营销推广费用的审批权限：（一）计划内费用超过500万元报总裁审批；（二）计划内费用100万—500万元由赖立明部长审批；（三）计划内费用50万—100万元由房产公司总经理主持管理委员会审批通过；（四）计划内2万—50万元由房产公司总经理审批；（五）计划内2万元以下不立项，由部门经理提案，报房产公司总经理审批；（六）营销推广费用超过2万元都应立项。
第四章合作商的选择原则一、在选择营销推广合作方时，至少比较三家同类公司，选择其中最佳者作为使用商。
二、广东地区的公司则要求实地考察，境外的广告公司必须是具有较高知名度，但仍要考察该公广东的办事处。
三、实地考察的内容：（一）实力：公司正规成熟有一整套操作方式和一定的规模。
（二）知名度：合作商至少在华南地区有较大名气，有过成功的操作典范。
（三）可靠性：公司有固定的办公经营、制作场所，具有独立法人资格，在本地区银行拥有独立务账号。
（四）信誉度：合作商在同行中的形象一向比较好。
（五）报价：报价必须细分到每一环节，且合理、实在。
美的销售方案策划书3篇
美的销售方案策划书3篇篇一《美的销售方案策划书》一、策划背景随着市场竞争的日益激烈，美的品牌需要不断创新和优化销售方案，以提高市场占有率和销售额。
本策划书旨在为美的提供一套全面、系统的销售方案，以实现销售目标。
二、目标市场1. 消费者群体：以家庭用户为主，包括年轻夫妇、上班族、老年人等。
2. 地理区域：重点关注一二线城市，同时逐步拓展三四线城市市场。
三、销售策略1. 产品策略推出具有创新性和差异化的产品，满足消费者不同需求。
加强产品质量控制，确保产品的可靠性和耐用性。
不断推出新产品，保持产品的新鲜感和竞争力。
2. 价格策略制定合理的价格策略，根据不同产品和市场定位，采取差异化定价。
定期进行市场调研，根据市场情况调整价格，保持价格竞争力。
提供促销活动和优惠政策，吸引消费者购买。
3. 渠道策略拓展销售渠道，增加线上线下销售渠道，提高销售覆盖面。
与各大电商平台合作，开展线上促销活动。
加强与经销商、零售商的合作，提供优质的售后服务。
4. 促销策略制定有吸引力的促销活动，如打折、满减、赠品等。
开展主题促销活动，如节日促销、新品上市促销等。
利用社交媒体、广告宣传等渠道进行促销推广。
四、市场推广1. 品牌建设加强品牌宣传和推广，提高品牌知名度和美誉度。
开展品牌形象广告宣传，塑造美的品牌形象。
参与行业展会和活动，展示美的品牌实力。
2. 市场活动举办产品体验活动，让消费者亲身体验美的产品优势。
开展用户评价和反馈活动，收集消费者意见和建议。
与相关行业合作，开展联合推广活动。
3. 客户服务提供优质的客户服务，及时响应客户咨询和投诉。
建立客户忠诚度计划，回馈忠实客户。
加强售后服务，确保消费者购买后的满意度。
五、销售团队建设1. 招聘和培训招聘优秀的销售人员，确保团队的专业素质和销售能力。
开展定期培训，提高销售人员的产品知识和销售技巧。
2. 激励机制制定合理的激励机制，激发销售人员的工作积极性和创造力。
六、财务预算1. 预算编制制定详细的销售预算，包括营销费用、人员费用、促销费用等。
房地产全程营销
房地产全程营销第一部分房地产全程营销理论体系房地产全程营销思想是中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销学的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。
许多进展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。
假如只靠进展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本专门大，专业房地产营销策略的导入已成为当务之急，这种状况必定促进房地产全程营销的产生。
房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，其核心内容包括：1、项目投资营销；2、项目规划设计营销；3、项目质量工期营销；4、项目形象营销；5、项目推广策划；6、项目顾问、销售代理；7、项目服务营销；8、项目二次营销。
第一章项目投资营销第一节项目投资营销的含义项目投资营销是房地产全程营销最为关键的环节，反映了房地产企业选择开发项目的过程，那个过程是考查、衡量开发商房地产运作能力的最重要环节，那个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在那个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就能够事半功倍。
项目投资营销通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发觉分析，然后依照进展商提供的差不多资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
第二节项目投资营销的具体内容一、项目用地周边环境分析１、项目土地性质调查l 地理位置l 地质地貌状况l 土地面积及其红线图l 七通一平现状２、项目用地周边环境调查l 地块周边的建筑物l 绿化景观l 自然景观l 历史人文景观l 环境污染状况３、地块交通条件调查l 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划l 项目对外水、陆、空交通状况l 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状４、周边市政配套设施调查l 购物场所l 文化教育l 医疗卫生l 金融服务l 娱乐、餐饮、运动l 生活服务l 游乐休憩设施l 周边可能存在的对项目不利的干扰因素l 历史人文区位阻碍二、区域市场现状及其趋势判定１、宏观经济运作状况：l 国内生产总值1) 第一产业数量2) 第二产业数量3) 第三产业数量4) 房地产所占比例及数量l 中国房地产开发业景气指数l 国家宏观金融政策1) 货币政策2) 利率3) 房地产按揭政策l 固定资产投资总额1) 全国及项目所在地2) 其中房地产开发比重l 社会消费品零售总额l 商品零售价格指数1) 居民消费价格指数2) 商品住宅价格指数l 中国都市房地产协作网络信息资源利用２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规l 项目所在地的居民住宅形状及比重l 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规l 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规l 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划３、项目所在地房地产市场总体供求现状４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异５、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉６、商品住宅客户构成及购买实态分析l 各种档次商品住宅客户分析l 商品住宅客户购买行为分析三、土地ＳＷＯＴ分析１、项目地块的优势２、项目地块的劣势３、项目地块的机会点４、项目地块的威逼及困难点四、项目市场定位１、类比竞争楼盘调研l 类比竞争楼盘差不多资料l 项目户型结构详析l 项目规划设计及销售资料l 综合评判２、项目定位l 市场定位1）区域定位2）主力客户群定位l 功能定位l 建筑风格定位五、项目价值分析１、商品住宅项目价值分析的差不多方法和概念l 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特点4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）依照价值要素对比值判定本项目可实现的均价l 类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异²市政交通及直入交通的便利性的差异²项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素养的差异²周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判定²建筑风格和立面的设计、材质²单体户型设计²建筑空间布局和环艺设计²小区配套和物业治理²形象包装和营销策划²进展商品牌和实力3）价值实现的经济因素²经济因素²政策因素２、项目可实现价值分析l 类比楼盘分析与评判l 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值运算六、项目定价模拟1、均价的确定l 住宅项目均价确定的要紧方法1）类比价值算术平均法2）有效需求成本加价法²分析有效市场价格范畴²确保合理利润率，追加有效需求成本价格3）运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟l 商品住宅定价法：差异性价格系数定价法1）依照日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×（1±B），其中Pa为基础均价2）然后依照景观朝向系数（Ｄ系数）确定不同景观朝向单位的均价Ｐd,即Ｐd=Pb×(1±D)3）当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上依照户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价Ps，即Ps=Ｐd×(1±S)4）在Ps的基础上，依照楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ｐs×(1±F)=Ｐa×(1±B) ×(1±D) ×(1±S) ×(1±F)5）考虑到其他随机因素的存在（如单位邻近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应依照具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值，依照具体单位的具体情形随机确定。
房地产XX海岸花园企划方案
房地产XX海岸花园企划方案一、项目简介XX海岸花园位于中国城市的优质海滨地区，总占地面积100亩。
该项目旨在打造一个集居住、商业、休闲娱乐为一体的高端度假社区，以满足人们对于品质生活的追求。
二、市场分析1.当地旅游业发展迅速，具有较高的发展潜力。
该地区拥有得天独厚的自然风光和丰富的海洋资源，吸引了大量游客。
2.高端度假社区的市场需求量大。
随着人们生活水平的提高，对于度假休闲的需求也越来越高。
高端度假社区的建设能够满足人们对于舒适宜居环境和优质服务的需求。
3.当地房地产市场竞争激烈，但对高品质住宅的需求仍然存在。
人们对于居住环境要求日益提高，对于高品质住宅的需求不断增加。
三、项目规划1.住宅区域规划：住宅区域占地60亩，将建设各类别高品质住宅，包括高层公寓、联排别墅和独立别墅。
通过注重建筑设计、园林景观和舒适宜居的居住环境，为居民提供真正的豪华生活体验。
2.商业区域规划：商业区域占地20亩，将规划建设购物中心、餐饮街、娱乐场所等商业设施，以满足居民和游客的日常消费和娱乐需求。
3.休闲娱乐区域规划：休闲娱乐区占地20亩，将规划建设私人海滩、游泳池、健身中心、SPA中心等高端娱乐设施，为居民提供休闲娱乐选择。
四、项目可行性分析1.地理位置优势：该项目位于海滨地区，海洋资源丰富。
周边景点众多，吸引了大量游客。
2.市场需求量大：高端度假社区的需求量大，且当地对高品质住宅的需求也不断增加。
3.资金实力：甲方具备充足的资金实力，能够保证项目资金需求的落实。
4.团队实力：甲方具有丰富的房地产开发经验，有一支专业的项目开发团队，能够保证项目顺利进行。
五、项目实施计划1.前期准备阶段：包括项目确定、规划设计、选址等工作。
预计耗时3个月。
2.施工建设阶段：包括土地开发、建筑施工等工作。
预计耗时1年。
3.配套设施建设阶段：包括商业设施、休闲娱乐设施的建设。
预计耗时6个月。
4.营销推广阶段：通过广告宣传、销售推广等方式，吸引潜在客户。
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美的海岸花园质量工期营销第一节建筑材料选用提示一、首期海星居洋房组团交楼装修方案（一）目前市场交楼标准及进展趋势最近，我们带着有关项目课题，突击考察了丽江花园、祈福新村、广州碧桂圆、金业花园等有关有代表性的楼盘，启发专门大。
单从洋房室内装修标准看，除丽江花园存在未装修房这种交楼形式可供选择外，其他楼盘的洋房差不多上以装修好的楼或者要紧以这种形式洋房出售。
丽江花园还推出了两种不同风格的装修房供客户选择，同时明码标价，如面积为95.33平方米、价格36万元的房，装修价为18万元（含家具、电器等）；72平方米、楼价为27.3万元的房，装修价14万元（含家具、电器等）。
与丽江花园几乎相邻的广州碧桂园，由于没有未装修这种交楼形式，装修价没有单独列出，而是包含在楼价当中。
目前正值其入市初期，定价较低，与丽江相近面积的洋房售价（含装修）只有36万元和20万元。
祈福新村的装修房比较简单，洋房售价（相近面积，含装修）约36万元左右。
从装修档次看，所考察的楼盘都能够用中等和简单（或一般）两个档次来包括。
特不高档的装修款式没有，而特不简单的除毛坯房外也未看到，丽江花园售楼部的样板房可作为中等档次的代表，厅、卧房的地面采纳了高档次竹地板，厨房、厕所的墙、顶都采纳了艺术瓷片，加上洁具档次较高，厅、廊做了吊顶，装有筒灯，给人感受较好，但卧房天花的石膏线及一般的柜、台及一些细部处理粗糙，又使人觉得美中不足。
一般装修房要紧表现在其对地面的处理是采纳一般釉面砖，这种地面处理效果使人觉得简单、随意、大众化，但显示不出档次。
厨、厕的装修档次与中档接近，特不是一些洁具和平台、水暖器的选用都专门讲究。
祈福新村、广州碧桂园有部分房的地块是采纳复合木板地板。
此次考察的样板房差不多上只装修地面，而面墙、天花处理得相当简单，差不多上都采纳仿瓷涂米，天花不做顶，石膏线也专门少做，窗帘盒和窗帘都未设；二是进展商在推出的样板房中，地面差不多上是以木地板为主，特不是广州碧桂园，还按木材的质地不同分为三等，即复合板、竹地板、柚木板。
木地板与其他材料相比，除档次较高外，还有防地（湿）气、干爽、舒适等优点，是否会成为地面装饰材料一个进展趋势，我们应予以关注；三是几家进展商都在商住楼中设了样板房，而不是单单在售楼部设样板房。
在售楼部设样板房，气派、精美、也方便客户参观，但据讲有些进展商为加强视觉效果，有意将样板房的面积做大了一些，使其超过了实现商住楼的进展，因而使客户觉得有骗人之虞，这是不是促使进展商将样板房直接做到商住楼中的缘故，或者讲将样板房直接做到商住楼中让客户感受到更实在，更可信？（二）美的海岸花园业主调查统计近期由公司售楼部组织一次问卷调查，其中有一个问题是“您对海岸花园装修的要求是什么？”，选择答案有四个，即1、不装修；2、简单装修；3、豪华装修；4、一般装修。
共收回答卷20份，其中要求不装修的6人，一般装修6人，简单装修3人，豪华装修3人，有1人要求选择装修套餐，还有1人未答此题。
单从数字上看，以要求不装修和一般装修的人较多，各为6人，以要求简单装修的和豪华装修的人较少，各为3人。
但假如将原来的分类打乱，只分为装修和不装修2类，则不装修只有6人，而要求装修却达13人，两者之比是2.17。
若将要求装修的分为一般和豪华两类，则一般（含简单装修）和豪华装修（含装修套餐）之比为 2.25。
这一调查结果与平常我们对客户的交谈结果是接近的，也与前面各进展商大都以推出一般交楼标准的做法相吻合的，即处理地面、墙面等基础工作为要紧内容方案的装修标准交房，较易得到业主的同意。
（三）各种交楼方案的优劣比较１、不装修方式１）优点a、交楼方式简单，环节清晰，业主本身的投诉减少；b、业主可完全按照自己的意愿设计装修款式、风格；c、在装修价格方面因为自身参与，比较放心。
２）缺点a、由于装修队素养不一，可能造成二次装修漏水、下水道堵塞等问题，或今后维护上的其他问题；b、装修时刻难统一，有些业主可能将购房闲置一段时刻再来装修，闹得已入住邻居不安，阻碍环境；c、业主本身较辛苦，费时费劲，不如已装修房轻松。
２、豪华型装修１）优点a、一步到位，交钥匙工程，客户什么细节都不用做即可入住；b、客户在入住前或选型之前完全了解装修档次，风格，投诉减少；c、由于装修档次较高，给人感受良好，有可能促使客户产生冲动性购房，从而增加销量；d、可将装修资金并入购房款中，一并实行银行按揭，从而减少一次支付大量装修款的压力。
２）缺点a、装修投入较多，关于进展商来讲，负担较重，风险也较大，一旦不被业主看好，可能造成损失，甚至造成房子临时销不出去；b、装修一步到位，业主想调整的空间就没有了；c、豪华装修一般费用较高，客户是否承受得起，进展商一般在操作上差不多上慎重的。
３、一般型装修所谓一般型装修，是将隔墙厨厕、阳台等基础性工作完成的一种装修方式，它是想通过进展商来承担其中工作量大、耗料大、有可能穿墙打洞的一些工作环节，一方面减少业主收楼后的装修内容和工作环节，方便物业治理另一方面也照顾一部分想锦上添花的业主进一步改进，其优缺点是：１）优点a、进展商投入资金少，风险减少；b、室内感受，家的感受增强，购楼即可入住，若要改进可慢慢实施，时刻上从容得多；c、留有进一步改进的空间，业主还可依照个人的喜好、适应进行改进，花费不大，对环境的阻碍也不太大。
２）缺点唯一的缺点是不能从全然上解决二次装修的问题，有些业主可能还会依照个人的爱好而增加装修内容，对周围业主造成阻碍，但只要强化治理，阻碍可能可不能太大。
（四）美的海岸花园宜选方案综上所述，各装修标准各有利弊，而业要紧求各异，众口难调，综合考虑各方面的因素，我们宜采取一个一般装修的标准和价格，再在此基础上提供菜单（即套餐）服务的方法，试详述如下：假设样板房按如下标准装修而成，装修价为8万元（按100万平方米面积，每平方米装修价800元计）；门窗：户门用实心超级防盗门，装配名厂豪华门锁，室内其他门选用水曲柳木门，配固力球型门锁；阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门；窗用铝合金窗框。
内墙：厅、房抹ICI；卫生间、厨房镶砌高级瓷砖。
天花：厅、房抹ICI；卫生间、厨房顶吊扣板天花。
地面：楼面厅、房铺高档竹木地、做连角线；卫生间、厨房铺耐磨防滑釉面砖；阳台铺耐磨防滑釉面砖，设有洗衣机给排水位。
卫生设施：采纳高级浴缸、洗手盆、坐厕；并配备浴镜，毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。
厨房设施：配高级大理石台面，连不锈钢洗碗盆、高级组合式厨柜，配送抽油烟机。
水电：全部电线入墙安装。
每户供应足够电力、配送全屋灯具、开关、插座、每户安装独立水电表。
电话：客厅及主人房均安装有入墙国际直拨（IDD）电话插座。
电视：客厅及主人房均安装有入墙有线电视接收插座。
（以上装修标准及装修价格未经核实，只是假设）依据这一差不多装修标准，再依据要紧装修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米两个档次，每个档次都附有A、B、C、D、E五个调整方案或菜单供业主选择，这五个菜单分不只针对差不多方案中的某一款项进行变动，如A菜单是将厅的木地板换成釉面砖，其余不变；B菜单是改动厅阳台推拉门；C是天花全部吊顶；D是部分吊顶；E是取消浴缸，增加整体浴室等，调整一项，按每项的造价对整体价格进行调整和扣减，两个档次和每档次的5个类型，任由业主自定，于一个月至二个月前将选定的款式及预定金交给公司，由公司统一安排组织实施。
如此的整体装修档次和风格，客户都可依据两个样板房（即800元/平方米和600元/平方米造价）进行把握，只是局部变化。
整体造价业主同样可依照自身经济情况来确定。
（五）操作方法公司组建一个装饰工程队，挂靠在工程部，设队长1人，质检治理员2人，实行队长负责制，其他人员由队长组阁。
公司对装饰队的治理人员只发差不多工资，其余从靠所完成的工程任务中提成，装饰工程队视工程质量大小设若干个施工小组，各小组人员包括木工、泥瓦工、电工、油漆工、管道工等，按计时工处理，即有工作量有工作任务时，领取定额工资，无工程任务时，公司不负任何义务和责任，或者讲，施工组只是挂靠在装饰工程队下的，由装饰工程队全过程监理的乙方队伍。
财务部为装饰队单独设立帐号，负亏不负盈，且每项工程应提取微量的风险储备金。
其治理模式可参考社会上包工队的治理方法。
施工组不直接向业主收费，而由公司统一收取，统一购买原材料，按打算户数由施工小组领用安装。
通过建立严格的治理方法和处罚制度来操纵进度和装修质量。
装饰费用可分摊入房屋造价之中，但另有单独的明细帐，必要时供业主备查，对差不多售出的毛坯房，只有通过装修方案的优良，价格的合理等因素来吸引他们重新选择装修。
装修的要紧工作流程如下：（六）几点建议１、采纳装修到一定程度或一般装修的方式交楼，比完全不装修（或豪华装修）要好，但一般装修的内容因为是基础性的，比较难于修改，因此在实施前一定要征得业主认可，配合菜单一起，供业主选定。
２、在选定菜单的同时，客户也可自定或选定更高档次的装修方案交由房产公司实施，但费用可据实核算，房产公司可不盈利，以承担义务、服务的方式承担装修任务，要紧促使其提早装修。
因为专门多业主不及时装修，要紧是时刻和精力顾只是来。
３、采纳这种交楼方式，对已购楼的20位业主也无阻碍，若他们要求按上述标准装修，只要追加几万元资金即可，有费用明细账目可查，他们也会放心。
实在要自己装修，因户数有限，阻碍也不大。
４、以后的交楼标准不能再以不装修房形式出售，而应把装修档次、装修价格告诉客户，附在房价之后，言明若一起交款，可一起享受银行按揭的优惠，不必一次掏出太多的资金。
要让售楼员尽快熟悉装修内容、标准、价格，有意引导客户同意一般装修类型。
（七）几家大楼盘的交楼标准１、广州某花园二至五层装修标准及配套设施结构：框架结构，楼面及天面采纳钢筋混凝土板。
外墙：贴名厂瓷质砖。
内墙：厅、房抹ICI；卫生间、厨房镶砌高级瓷砖至天花底。
天花：厅、房抹ICI；四周加石膏线；卫生间、厨房吊塑料扣板天花。
地面：楼面厅、房铺复合木地板，做连墙脚线；卫生间、厨房铺耐磨砖，阳台铺耐磨砖，设有洗衣机给排水位。
户门：大门用柚木实心门，装配名厂豪华门锁；房、厨房、卫生间用榉木夹板拼花门，封门边配固力球型门锁；厅阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门。
窗户：白色铝质框及绿色玻璃。
卫生设施：采纳高级浴缸、洗手盆、坐厕，并配备浴镜、毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。
厨房设施：配高级花岗岩台面连不锈钢洗碗盆，高级组合式橱柜，附送抽油烟机。
水电：为确保住户享受最现代化之家居生活，每户皆供应足够电力，全屋灯具、电掣及电插座配备齐全，全部电线皆入墙安装，每户安装独立水、电表（费用另计）；电话：客户及主人房均安装有入墙国际直拨（IDD）电话插座（费用另计）；电视：客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座（费用另计）；石油气：均设有石油液化气管道（费用另计）。