学区房 问题分析

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广州学区房 “三尖八角”也是福
广州也将全面推动免试就近入学，这使得往年要到三四月份才出现的学 区房旺季，提早到春节过后。那些地段内既拥有优质小学又拥有优质中学的 所谓“双学区”房更是成为家长们的最爱。数据显示，今年初广州学区房价 格同比升幅已高达20%~30%，优质学区房的价格升幅更超过四成。 在广州人眼里，位于广州市主干道东风东路、中山一路路口的锦城花园， 被“夹击”于两座高架桥之间，户型是出了名的“三尖八角”，再加上14年 的楼龄，从投资、自住来说，似乎都不是上选。 可是，这里却是越秀区乃至广州市中心的“楼王”。2月，该地区房地 产中介称，锦城花园的房价近一年内上涨了40%，每平方米超过4.5万元； “不要妄想议价，也别在乎朝向，这里的房子买到就是福气！” 只因为这是广州最好的学区房。据越秀区教育网介绍，区内拥有12所 百年老校，基础教育优势显著，区属公办小学就有55所，堪称“明星荟萃”。 越秀区的学区房已经成为全广州“拼爹”的“最前沿”。
学区房
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什么是学区房
学区房是这些年涌出的新兴词汇。它是指在好 学校周围的住房，其好处是可以直接进入当地良校， 所以学区房，尤其名校旁的学区房奇贵。 从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品， 同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社 会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑 线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学 学区的房产。
深入剖析“学区房热”的原因
教育资源分配不公 （根本原因） “学区房”的概念之所以存在，是因为各中小学办学质量存在严重差异。重点学 校的存在有其历史原因，1962年教育部明文规定，要求各地选定一批重点中小学， 由于重点经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面占有绝对优势。而这催生 择校热，重点学校要从现有体制取得经费，渠道之一就是“共建费”。政府、企业或 机构资助费用，学校提供学额作为交换。此举将权势部门子女的择校费转化为公款， 无需要家长自行出资，对学校也十分安全。 据2003年至2004年调查显示：上层阶层子女有60%就读重点中学，底层子女60% 就读非重点中学引发对于教育不公的质疑。 家长望子成龙的心理 给孩子更好的成长环境是每个父母的心愿，在就近入学政策下，买下学区房等于 有了名校的入学凭证。而且学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长希望 让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展。 房地产商炒作 房地厂商抓准时机和家长的心理，恶炒学区房，不仅扰乱了房地产市场的正常秩 序，带动房价非理性上涨；同时也让名校生源爆棚，不堪重负，甚至影响了整个教育 布局的调整
参考解决办法
英国同样也面临者相同的困境。英国从上个世纪60至70年代开始，实施就近入学， 但是因为地区发展不平衡和历史原因等，学校之间的差距很大，相应地也出现了择校 问题，而且持续了多年。英国大型房屋按揭贷款机构Nationwide的一项调查系统比较 了英国各地公立小学的平均考分和周边房价。该调查发现，学校的标准成绩考试(sats) 分数每提高10分，周围住房的售价就会增高3.3%，也就是5860英镑。 为此，英国教育部近年来实行了多项改革抑制“学区房”现象。比如去年5月，英 国教育部规定，学校将按照家庭收入来挑选学生，优先照顾年收入1.6万英镑以下的较 贫困家庭的子女。凡是接收了低收入家庭学生的学校，将得到每一位430英镑的额外补 贴。 加拿大的“高考”与中国不同，高中三年的考试成绩都会被纳入评估范畴，稍有 松懈便可能与名牌大学无缘，因此在小学、初中提倡“快乐学习”的学生，到了高中 阶段都会绷紧神经。高中在加拿大教育体系中最关键，高中好不好，往往关乎孩子一 辈子，因此好高中周围的住宅奇货可居，择校现象最严重的多伦多、温哥华等城市， 好的公立高中周边住宅，比一般高中周边的同类住宅贵一倍甚至几倍，是司空见惯的 事。 为抑制炒“学区房”的现象，许多加拿大城市都采取了对“学区房”征收更高地 税的措施，但这非但不能遏止“学区房”价格的旺势，反倒起了火上浇油的作用。
一些网友对“学区房”的看法
• http://tv.sohu.com/20140410/n398019615. shtml
为什么会诱发“学区房热”
免试就近入学政策 虽然学区房一直都有热度，但把它瞬间炒热的还是2014 年初《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作 的实施意见》及《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义 务教育免试就近入学工作的通知》。 通知要求，北京、上海、深圳、广州、等19个城市需在 2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案， 并在2015年100%实行划片就近入学政策，100%小学划片就 近入学，90%以上初中实现划片入学。 以上就直接造成了2014春节后学区房一直到现在的火爆 形势。
解决办法
上海市出台新政，明确规定同一地址五年内只有一次入学机会。从 理论上讲，这无疑会给学区房炒作当头一棒，面对五年的“持房”周期 ，买房者自然会慎之又慎，恶炒学区房的现象肯定会在一定程度上得到 暂时性的遏制。但是，学区房炒作绝不会就此罢休，因为只要教育资源 不平等，那学区房的魅力就不会消失，家长购房送孩子进名校的欲望就 会继续强烈。只不过，炒作学区房由过去一两年为一个周期变成了五年 一个周期而己。 珠海市教育局发出通知，拥有多套房产按50平方米房子安排学位； 多套均在50平方米以上，按“房户一致”原则安排学位；只有一套全权 房产的，不论面积大小，按房产所在学区安排学位。评论认为新政受限 的小户型在半年到1年内价格下调，但随着珠海城市发展和人口的增加 ，教育资源将越来越紧缺，小户型的学区房价格将维持坚挺。也就是现 阶段可行，但最终需要教育资源平衡。不然政策真的执行，最终还是便 宜了有钱、有势、有关系的人，因为真正达到要求的学生根本招不满。 以去年某小学一年级招生为例，真正有学区房产证的学生只有不到70人 ，可学校最终招了4个班近200名新生。
后果
• 就近入学本来是个意图良好的政策，对不少家长来 说，却意外结出了学区房这颗不得不咽下去的苦果，甚至成 为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是，当这场游戏的参 与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长，还有房产中介 和开发商的时候，就近入学政策陷入了尴尬。 • 的确，与交纳赞助费择校相比，通过购买学区房择校 是一种进步，体现出一定的合理性，因为它避免了交纳赞助 费所带来的权钱交易和暗箱操作，用市场化手段让择校规则 变得简单和透明。但是，把择校变成择房，仍然是一种变相 的不公平。家里经济条件好些的孩子就近进好学校，条件不 好的孩子只能靠边站。显然，这与政府当初推行就近入学政 策的目的还是背道而驰，明里买房和暗里交择校费，在结果 上没有多大的区别。
• 上海 “双学区房”更受青睐
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春节过后，市教委公布了进一步完善本市义务教育学校免试就近入 学工作的若干意见，沪版“小升初新政”正式出炉。于是上海学区房单价 涨至20万元，超越滨江豪宅，堪称“天价”。 在徐汇第一中心小学附近的中介门店里，一套单价超20万元的房源 正在挂牌。5.6平方米总价120万元，位于岳阳路79弄，房源对口建襄小学 ，已挂出1个多月目前仍未售出，但中介人员并不着急。 “目前，周边学区房单价普遍在10万元左右，最便宜的20平方米总 价180万元左右。这套房源虽然单价很贵，但面积小总价低，120万元解决 孩子9年教育问题，肯定不愁卖”。中介人员表示，3月底刚成交了一套6.2 平方米总价108万元的房源，单价已达到17.4万元。 无独有偶。上海市静安区学区房成交单价也已逼近20万元。静教院 附校实行9年制教育，是沪上知名名校。据其周边中介人员介绍说，近期该 区域集中成交多套高单价房源，房价最高达到了17万元／平方米。 此外，多位中介人员表示，随着“就近小升初”政策的进一步趋严 ，以及“单独二胎”政策的实施，学区房特别是“双学区房”将愈发受市 场青睐，价格上涨动力十足。
房价凶猛 北京学区房 30万元／平方米也要抢
30万元／平方米的房子位于北京西城区实验二小附近。经媒体求证，附近房源面 积不大，在10平方米左右，单价30万元，总价300万元。其实很占优势，相比其他楼 盘动辄五六十平方米，已经很划算了，这样的房源还需要抢。 不仅西城区的学区房在涨，在教育部推出新政后的一个月，北京学区房挂牌价普 遍上涨一成。如景山学校（小学部）附近学区房的均价目前已飙升至67416元/平方米。 在名校云集的中关村，房价基本则稳定在7万元／平方米~10万元／平方米的水平， 相较于2009年附近学区房2万多元一平方米的房价，3年多来大幅上涨。据媒体报道， 一位常年售卖学区房的经纪人介绍，目前中关村一小附近的学区房最贵。他手上现有 的房源最便宜的一套也要365万元，约41平方米；而相对便宜的60平方米的两居室， 也要420万元左右，这些房子还需要再淘一淘才可能有。 除海淀区外，东城区重点小学史家胡同小学、府学小学的学区房价格也是一路飙 升。2012年~2014年，这两所小学附近的学区房每年以1万元／平方米的速度递增，如 今，每平方米的均价都在8万元~9万元。 中介表示，有些房源多少都有些硬伤，如有的是一层，很潮；有的是顶层，冬冷 夏热。但家长已经达成了一个共识：学区房不是用来住的，而是能被划进好学校。
当然，以上的解决方法只是能暂时地抑制 “学区房”热的问题，想要长久得解决， 还得处理好教育资源分配不公的问题。