综合体项目投资收益测算分析研究报告

综合体项目投资收益测算分析
报告框架及分析内容
**集团·**项目·投资收益测算分析
PART1. 项目总收益计算 PART2. 项目成本计算 PART3.项目财务综合分析
销售收入计算 租金收入计算 其他收入计算
土地成本 项目前期费、 建安工程费… 营销管理费
投资估算分析 经济收益分析 现金流量表 静态敏感性分析及投标建议
2
估算 造价指标 元/ M2 120 200 35 6 8 40 22 30
估算 成本 （万元）
指标来源、说明 道路占用地面积20% 景观占用地面积55% 占地面积为基数 占地面积为基数 占地面积为基数 建筑面积为基数 住宅面积为基数 住宅面积为基数
***
主体建安工程费
序号 成本项目 住宅建安工程费 1 建安工程费 ◆ 小高层公寓（11层） ◆ 高层公寓（18层） ◆ 高层公寓（21层） 2 产品提升 写字楼建安工程费 1 建安工程费 ◆ 21层写字楼 2 产品提升 商业建安工程费 1 建安工程费 ◆ 裙房商业 地下车位建安工程费 1 建安工程费 ◆ 人防地下车位 ◆ 非人防地下车位 公共厕所建安工程费 1 建安工程费 ◆ 1层公厕 会所建安工程费 1 建安工程费 ◆ 会所 单位 万 ㎡ ㎡ ㎡ 万 万 ㎡ 建筑面积 254661 63665 127331 63665 254661 22482 22482 22482 17416 17416 67935 25830 42105 120 120 3500 3500
单方造价 1,825 1,525 0 0 0 300 2,700 2,400 0 300 1,400 1,400 0
工程量及单价说明 单方造价以公寓楼面 积为基数
单方造价以写字楼面 积为基数 单方造价以商业面积 为基数 单方造价以地下车位 面积为基数
1,476 120 2,500
小计
**
**
总成本含地下成本
投资估算分析
投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估 算总建设投资成本。
编号 1 2 工程或费用名称 土地出让金及动迁安置费 前期费 2-1规划设计、勘察费 2-2工程监理费及审价费 2-3三通一平费 2-4大市政配套 2-5前期筹建开办费 2-6其他 基础设施费 3-1供水 3-2供电 3-3通讯 3-4环保设施 3-5环卫设施 3-6景观绿化工程费 3-7室外总体等 3-8其他 4 建筑安装费 单位价值 （元） 5499 539 69 46 20 328 46 30 508 43 223 13 15 12 142 50 10 5500 7500 建筑安装费总计 5 合计 不可预计费 建设投资 （2—5项相加） 395 8074 49013 49013 21273 27740 11700 20805 32505 1938 39575 直接开发成本3％ 计算指标（平 米） 49013 49013 总值 （万元） 26950 2642 备注
面积(平方米)
个数(个)
贴图
地上建筑面积 宗地一 小计 地下建筑面积 小计 住宅 地上建筑面积 宗地二 小计 地下建筑面积 小计 小计 公建 小计
贴图
贴图
人防车位 非人防车位
财务报表体系
本项目主要采取以下三 类报表作为投资收益分 析的主表：
房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。
3
49013
2490 含架空线入地开关站费用
包含公共绿地建设费
（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、 弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等） 包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米 装修费用
经济收益分析
方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的 面积，其余物业全部销售）。
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营销管理及财务费用
销售\管理\物业管理\财务费用
费用名称 营销推广费用 项目公司管理费用 前期物业管理费用 财务费用 小计 基数 （M2） 0 0 0 0 交费标准 建筑面积 元/ M2 0 0 0 0
估算 成本
（万元） 4104 1800 40 16125 22069
从2013年开始，未来20年的 写字楼租金收益为2.01亿元。
土地成本
建筑面积 费用名称 土地出让金 前期补偿费用 土地契税 小计 （M2） 349528.00 估算造价指标 （建筑面积， 元/ M2） 854.90 57.22 25.65 937.76
土地成本
估算成本 （万元）
可售面积 （M2） 341962.00
经济收益表：
序号 大项 项目名称 总收入 备注
单位
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 收入 营业收入 3 4 5 税前利润 税前投资利润率 税前自有资金回报率 成本 土地成本 建设投资 管理费 贷款利息 营销费用 相关税费
万元
89724 26950 39575 1996 3816 6535 10852 150806 150806 56123 62.55% 208.25% 收入－成本－折旧 税前利润/成本 税前利润/自有资金 (1.1+1.2)*3％ 收入*5% 收入*5.565%
写字楼(元/平方米)
所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）
租金收入计算（以写字楼租金为例）
本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）
项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014 年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年 则除去10%的不确定因素：
折合销售面积 单方成本 （元/ M2） 873.81 58.49 26.21 958.51 指标来源、说明 土地出让金 土地补偿费 3%契约
29881.00 2000.00 896.43 32777.43
基础设施费
室外配套\景观施工成本
费用名称 1、室外市政道路工程费 2、室外景观工程费 3、室外水电管线工程费 4、电话管线工程 5、有线电视工程 6、住宅安全监控 9、管道煤气工程 11、集中供热(住宅) 小计 基数 （M ）
指标来源、说明 营业税后收入2% 开发周期4.5年,每年400万
土地100%,建安25%,年利率12%
成本汇总
成本汇总
分项 土地成本 主体建安工程费 室外配套\景观施工成本 项目前期费 销售\管理\物业管理\财务费用 合计 总额(万) 单方成本(元/平方米)
※ 举例说明
项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、 LOFT公寓式办公楼。
项目背景及规划指标
本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：
项目规划指标
总占地 容积率 174321 2.6 建筑用地 建筑密度 134434 20.73% 总建筑面积 绿化率 349528 30%
宗地
分项
18层酒店式公寓 商业 会所 物业管理用房 公厕 人防车位 非人防车位 11层小高层 18层高层 21层高层 商业 会所 幼儿园 物业管理用房
估算 造价指标 建筑面积 元/ M2 45.00 60.00 90.00 35.00 0.50 2.00 0.50 0.80 2.50 0.63 －－ 1.50 2.00 0.50
估算 成本 （万元）
计
费
设计 咨询费 其他相 关费用
三通一平费 工程监理费 政府审批费 其他费用
通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整 建安监理费、质量监理费、工程勘察费等 前期规划审批费、办证费用 人工费、杂费等 小计
成本核算细表
投资、收益估算表
现金流量表
销售收入计算
本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销 售总收入如下表：
各产品现价及价格预测 产品类型 （年均增长幅度） 高层住宅 (元/平方米) （年均增长幅度） 酒店公寓(元/平方米) 一层商业用房(元/平方米) 二层商业用房(元/平方米) 地下车位(万元/个) （年均增长幅度） 6.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% —— 2009 2010 8.0% 2011 2012 2013 2014 年复合均价 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% —— b=a*1. c=b*1.0 d=c*1.0 g=(a+b+c a e=d*1.05 f=e*1.05 08 7 6 +d+e)/5 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% ——
物业类型 建筑面积 租售模式
企业型小独栋办公楼 持有型甲级办公楼
LOFT公寓式办公楼 赠与区政府使用面积 商铺
14507 10000
13233 1470 9803
出售 出租
出售 无偿 出售
总计
49013
－
销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝ 8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元
现金流量表
在现金流量表中，项目税前利润为56123万元，税前利润率为62.55％，税前自有资金的回报率为208.25%，从财务 成本上看可行。 当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为30.63%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。
方案一 全售模式现百度文库流量表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 合计 现金流入 商铺 办公 贷入金额 现金流入合计 土地成本 建设投资 0 0 26950 20785 20785 19788 19788 20785 20785 41900 30000 71900 58800 58800 1375.32 1375 860.67 861 886.95 887 913.23 913 939.51 940 969.075 969 998.64 999 1028.205 1028 1057.77 1058 1090.62 1091 1123.47 1123 1156.32 1156 1192.455 1192 1228.59 1229 1264.725 1265 1300.86 1301 1340.28 1340 1379.7 1380 41900 108906.4 41571 192377 26950 39575 项目现金流量表 现金流出 净现金 累计现金 管理费 借款本金 折旧 贷款利息 营销费用 相关税费 流出合计 流量 流量 26950 -26950 -26950 998 0 20785 0 -26950 998 1247 22032 -1247 -28197 41571 2569 3595 4001 51736 20164 -8033 261 2940 3272 6473 52327 44294 261 245 506 870 45164 261 153 414 446 45610 261 158 419 468 46078 261 163 424 490 46568 261 167 428 511 47079 261 172 433 536 47615 261 178 439 560 48174 261 183 444 584 48759 261 188 449 608 49367 261 194 455 635 50003 261 200 461 662 50665 261 206 467 689 51355 261 212 473 719 52074 261 219 480 749 52823 261 225 486 779 53601 261 232 493 808 54410 261 239 500 841 55250 261 246 507 873 56123 1996 41571 4959 3816 6535 10852 136254 NPV= IRR= 17,412 30.63%
各年预期租金 ＝ 当前平均租金 ×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年 （1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 合计 2.47 2.54 2.62 2.70 2.78 2.86 2.95 3.04 3.13 3.22 3.32 3.42 3.52 3.63 3.74 3.85 3.96 4.08 4.20 5409300 8343900 8606700 8869500 9132300 9395100 9690750 9986400 10282050 10577700 10906200 11234700 11563200 11924550 12285900 12647250 13008600 13402800 13797000 201063900 办公楼租金(建筑面积) 小计
分产品主体建安工程费
万 ㎡
万 ㎡ ㎡
万 ㎡ 万 ㎡
单价（元） 合价 （万元） 46,476 38,836 1300 8,276 1500 19,100 1800 11,460 300 7,640 6,070 5,396 2400 5,396 300 674 2,438 2,438 1400 2,438 10,028 10,028 1600 4,133 1400 5,895 19 19 1600 19 875 875 2500 875
前期费 费用名称
主体 设计费 景观 设计费 设 住宅 酒店式公寓 写字楼 方案费、初步设计费、施工图费 标识设计费、 市政设计费（道路、桥梁、排水设计费） 配套 设计费 供水设计费 燃气设计费 电力设计费 人防设计费 样板房设计费 弱电智能化设计费 设计方案评审费、图审费等技术咨询费 晒图费等
建筑 面积 （M2）