第八章房地产开发项目融资

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第八章房地产开发企业

房地产中介服务机构
房地产咨询：
是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估
是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪
是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。
房地产中介机构的经营活动
一是中介业务
即房地产交易，包括房地产的转让、出租、抵押和商品房买卖、租赁等活动；
(三)内部经济责任制度
1．责、权、利相结合的原则； 2．国家、集体、个人三者利益相统一的原则。 3．贯彻执行按劳分配的原则。 4. 房地产企业的内部经济责任制。
房地产中介
房地产中介服务是指在房地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。从事房地产中介业务均应设立相应的房地产中介机构，房地产中介机构是具有独立法人资格的经济组织。
第八章房地产企业
2004年春季
基本内容
房地产企业的性质、类型和特征房地产企业机构设置房地产中介机构房地产行业管理
基本要求
了解房地产企业的基本性质了解房地产企业的基本要求、设立过程；了解房地产中介的作用、性质、在房地产市场和行业中的地位；了解房地产行业管理的基本内容。
企业的性质
企业的性质是指企业作为一种经济组织区别于其他经济组织的特殊性最早1937、1960年科斯提出的企业的本质，企业是降低交易成本的组织 1970年张五常提出企业与市场均是一种签约关系，企业使用内部企业代替社会签约，利用内部分工代替市场分工
1．公有制的房地产企业。 2．合资企业。 3．私有企业。
按照开发经营对象分类

房地产项目融资计划书范本

房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。

项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。

二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。

同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。

根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。

三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。

楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。

四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。

五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。

预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。

六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。

七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。

房地产经营与开发与经营复习资料范文

房地产经营与开发与复习资料（郑重声明:仅供参考）（题型：单选20x1=20 多选10x2=20 名词解释5x4=20 简答4x5=20 计算题10x2=20）(一)重点知识复习第一章绪论1.房地产与房地产开发的概念。

（P.1）房地产：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房地产开发：广义上，与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发，区域开发，城市开发等都与房地产有着密切的联系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义对土地的开发与利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产的开发。

狭义上，房地产开发主要是指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为，是指在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。

2.房地产开发与经营的特点。

（P.3）（1）房地产开发与经营难度较大。

（2）房地产开发与经营风险较大。

（3）房地产开发与经营政策性强。

第二章房地产开发与经营策略分析1.房地产开发与经营决策的内容。

（P.15）（1）财务策略（2）生产策略（3）市场开发策略（4）价格策略2.房地产开发与经营决策的类型（P.19）（1）确定性决策（理解含义）（2）风险型决策（理解含义）（2）不确定型决策（理解含义）3.房地产经营决策准则是什么？（P.22）确定性决策的准则：各类方案的评价指标，如投资总额，投资成本等风险型决策准则：最大可能准则，期望值准则。

不确定型决策：乐观准则，悲观准则，后悔准则第三章房地产企业1.房地产企业相关资质管理要求以及执业资格管理要求（P44,50请自己看书了解）第四章房地产项目及项目定位1.房地产转让项目的政策规定（P.67）（1）以出让方式取得土地使用权的1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2）按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上可以转让；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件可以转让。

第八章投资性房地产

【答案】C
【练一练】
A 公司系增值税一般纳税人，投资性房地产租金收入适用的增值税税率为 9%，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。
2×19 年 9 月 30 日 A 公司决定将自用办公楼出租，2×19 年 9 月 30 日为租赁期开始日。该写字楼原购入成本为 19 200 万元，预计使用年限为 40 年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2×19 年收到本年3个月的含税租金272.5万元。
如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量， 2×19 年 12 月 31 日公允价值为 19 000 万元，调整前办公楼原账面价值为 20 000 万元。要求：编制持有投资性房地产期间的分录 1、成本模式下，租金收入、折旧的处理 2、公允价值模式下，租金收入、公允价值变动的处理
【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，所以属于其投资性房地产。
【特殊情况】（1）空置建筑物、在建房产如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经
营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。备注：空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使
【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？
【答案】属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】乙企业(非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
产的空置建筑物

第八章项目融资方案的设计与优化

第八章项目融资方案的设计与优化学习重点学习目标学习了本章后，你应该能够：1.了解项目融资方案的编制需要考虑哪些内容以及应该如何编制；2.掌握资金成本的计算方法；3.分析项目融资方案中可能遇到的风险；4.能够对融资结构进行分析，选择最合理的融资结构。

项目的融资方案研究，需要在充分调査项目的投资需求和融资环境基础上对于各种可能的资金需求及获得的资金来源，进行分析各自的利用价值，并组成几组符合项目投资要求的资金筹措计划，根据资金成本、融资结构以及融资风险考虑各种组合方案的可行性，从而选择最佳的融资方案。

在融资方案确定以后，就应根据项目的实施情况来编制资金的运用表，以便在保证完成项目实施规划任务的基础上，更合理有效地运用资金。

第一节项目融资计划方案的编制一、项目投资预测项目融资计划方案的编制基础是对项目投资的合理估计。

项目建设投资是指从项目策划开始到项目竣工试运行为止过程中为项目建设花费的全部费用。

一般新项目的建设投资主要构成为建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工程建设其他费、预备费、流动资金等费用。

1.建筑工程费建筑工程费主要包括场地清理平整、永久性主体工程及辅助公用工程建筑、水电管线铺设、道路绿化共存及有关户外工程建筑等。

建筑工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。

直接费包括人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费。

可按工程量和预箅综合指标计算。

间接费包括施工管理费和其他间接费，一般以直接费基础，按间接费率计算。

利润以工程的直接费与间接费之和为基数计算。

2.安装工程费安装工程费包括设备及室内外管线安装等费用，由直接费、简接费、计划利润和税金构成。

直接费按每吨设备或设备原价的百分比估算。

间接费按照间接费率计算。

计划利润以安装工程的直接费与间接费之和为基数，按照一定的费率记取。

税金按有关规定计算。

3.设备购置费设备购置费包括需要安装和不需要安装的全部设备、工器具及生产用家具购置费等。

后者是指新建项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具等的费用，不包括备品备件购置费。

第八章项目融资信用保证结构

特别是当项目及借款人信用情况一般或较差时，债权人会要求项目及借款人提供足够的信用保证，这时来自于借款人以外的信用保证对于项目融资来说更为至关重要。
对债权人来说，贷款保证措施可以控制债务人必须履行其偿债责任，当债务人不能履行责任时，有权采取行动依法强制取得补偿，或得到第二还款来源。
对于业主而言，良好的信用保证措施不仅有利于资金的顺利取得，而且能够降低融资成本，保证项目的正常建设和运行。反之，过于脆弱的信用保证措施，会导致债务利率的上升，甚至不能取得金融机构的信任，无法得到贷款。合理的融资保证结构还可以有效分散投资风险，保证项目顺利实施。但值得注意的是，为债务融资提供信用保证也会导致相应的成本。这就要求设计出必要、合理的信用保证结构。
项目融资中的信用保证与一般商业贷款的担保有很大的不同。在一般商业贷款中，贷款人要求担保人应有足够的资产弥补贷款人不能按期还贷时可能带来的损失。而工程项目融资的债权人关注的是工程项目是否成功，而不是工程项目的现有资产价值。他们要求的信用保证目标是：项工程目按期完工，通过竣工验收，在项目投入使用后能正常运行，并获取足够的现金流来回收贷款。
3.意向性保证
意向性保证是指担保人虽然具有对项目提供一定支持的意愿，但这种意愿不具备法律上约束力，更不需体现在担保人公司的报告中。因此这种受到普遍欢迎，在项目融资中经常应用。
意向性保证的常用形式是借款人控股母公司向贷款银行出具安慰信或支持信。安慰信和支持信通常没有法律约束力，项目的发起人不必承担担保责任或或有负债项目。
（2）不得用于抵押的财产下列财产不得抵押： 1）土地所有权； 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但另有规定的除外； 3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

第八章房地产开发项目招投标

第八章房地产开发项目招投标
二、招标
招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。
招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。也可委托招标代理机构招标。
目）；
第八章房地产开发项目招投标
5、招投标一般程序
招标准备—投标准备—开标评标— 决标签约四个阶段。
其中各阶段工作内容大致如下：
（1）招标准备阶段。
此阶段基本分为八个步骤，即具有招标条件的单位填写招标申请书，报有关部门审批；获准后，组织招标班子和评标委员会；编制招标文件和标底；发布招标公告；审定投标单位；发放招标文件；组织招标会议；接受投标文件。
（3）开标评标阶段
按照招标公告规定的时间、地点，由招投标方派代表并有公证人在场的情况下，当众开标；招标方对投标者进行资料后审、询标、评标；投标方做好询标解答准备，接受询标质疑，等待评标决标。
（4）决标签约阶段
评标委员会提出评标意见，报送决策单位确定；依据决标内容向中标单位发出《中标通知书》；中标单位在接到通知书后，在规定的期限内与招标单位签订合同。
第八章房地产开发项目招投标
三、投标
投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。
投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
第八章房地产开发项目招投标
招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
第八章房地产开发项目招投标
第八章房地产开发项目招投标

房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则错误!未定义书签。

第二章房地产市场调查与预测错误!未定义书签。

第三章房地产开发项目策划错误!未定义书签。

第四章房地产开发项目投资与成本费用估算错误!未定义书签。

第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措错误!未定义书签。

第六章房地产开发项目财务评价错误!未定义书签。

第七章房地产开发项目不确定性分析错误!未定义书签。

第八章房地产开发项目方案比选错误!未定义书签。

第九章房地产开发项目综合评价错误!未定义书签。

附表基本报表及辅助报表错误!未定义书签。

第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。

第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。

此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

二、出租型房地产项目。

此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

三、混合型房地产项目。

此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。

对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。

房地产开发项目融资

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一级资质（续）
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
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二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
3.证券市场资金
– 发行股票
– 发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预2024售/7/1或7 预租收入
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三、融资方案分析与决策
比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
• 未发202生4/7/过17 重大工程质量事故。
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二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
2024/7/17
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
2024/7/17
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（一）个人住房抵押贷款

第八章房地产经营收益分析

如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13、运营费用 14、修理费用
（三）房地产投资估算各种报表
二、房地产投资项目的收入、税金估算
与资金筹措
（一）经营收入估算
1、租售方案的确定租售方案一般应包括以下几个方面的内容：
1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。
合计
合计
3、开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。
表8-1-8
经营资金
项目总投资

房地产业项目开发流程手册

房地产业项目开发流程手册第一章：项目立项与可行性研究 (2)1.1 项目立项流程 (2)1.1.1 创意构思与市场调研 (2)1.1.2 形成项目方案 (2)1.1.3 提交立项申请书 (2)1.1.4 立项评审 (2)1.1.5 审批与立项 (3)1.2 可行性研究内容 (3)1.2.1 技术可行性分析 (3)1.2.2 经济可行性分析 (3)1.2.3 社会效益分析 (3)1.2.4 运行环境分析 (3)1.2.5 法律法规合规性分析 (3)1.2.6 风险评估与管理 (3)1.2.7 可持续发展分析 (3)第二章：项目规划与设计 (4)2.1 项目规划编制 (4)2.2 设计方案评审 (4)第三章：土地获取与征收 (5)3.1 土地使用权获取方式 (5)3.2 土地征收与补偿 (5)第四章：项目融资与投资 (6)4.1 融资渠道与策略 (6)4.2 投资估算与回报分析 (6)第五章：建筑设计及施工图设计 (7)5.1 建筑设计方案 (7)5.2 施工图设计及审查 (7)第六章：项目招投标与合同管理 (8)6.1 招投标流程 (8)6.1.1 招标阶段 (8)6.1.2 投标阶段 (8)6.1.3 开标阶段 (9)6.2 合同管理与风险控制 (9)6.2.1 合同管理 (9)6.2.2 风险控制 (9)第七章：施工现场管理 (9)7.1 施工现场组织 (9)7.2 施工进度与质量监管 (10)第八章：项目营销与销售 (10)8.1 营销策划 (10)8.2 销售策略与渠道 (11)第九章：物业管理与服务 (11)9.1 物业管理公司选择 (11)9.2 物业服务内容与标准 (12)第十章：项目验收与交付 (12)10.1 项目验收流程 (13)10.1.1 施工单位自检评定 (13)10.1.2 监理单位质量评估 (13)10.1.3 勘察、设计单位质量检查 (13)10.1.4 初验 (13)10.1.5 竣工验收 (13)10.2 交付与售后服务 (13)10.2.1 交付准备 (13)10.2.2 交付过程 (13)10.2.3 售后服务 (14)第十一章：项目后评估与改进 (14)11.1 项目效果评价 (14)11.2 改进措施与建议 (14)第十二章：法律法规与政策 (15)12.1 法律法规概述 (15)12.2 政策影响分析 (15)第一章：项目立项与可行性研究1.1 项目立项流程项目立项是项目实施的第一步，它涉及对项目背景、目标、预期效果等进行全面评估，以保证项目能够顺利推进。

第八章 BOT项目融资模式

• BOT融资的运作过程
w1、选定方案
• •
•
提出项目建设的必要性，确定项目需要达到目标。
w2、立项
向计划管理部门同意进行项目融资招标的文件。
w3、招标准备
成立招标委员会和招标办公室；聘请中介机构；研究项目技术问题，明确技术要求；准备资格预审问件；设计项目结构，落实项目条件；编写招标文件，制定评标标准。发布招标公告；发售资格预审文件；组织资格预审；通知资格预审结果，发出投标邀请书。
9。实施项目协助项目公司实施项目；对项目的设计/建设/运营和维护进行检查和监督；特许期满时接收应该移交的设施。
w五、特许权协议的主要内容 w1、特许经营权的范围 w2、项目建设方面的规定 w3、项目的融资及其方式 w4、项目的经营和维护 w5、项目的收费水平及计算方法 w6、能源供应条款 w7、项目的移交 w8、合同义务的转让
w4、资格预审
•
5、准备投标书
编写并发售招标文件；标前答疑，组织现场考察。
6、评标与决标
对有效标书进行评审；选出中标候选人。
7、合同谈判
按照排序与中标候选人就全部合同和协议的全部条款和条件进行谈判，直至双方完全达成一致；草签特许权协议及其他合同和协议。
8。融资与审批
协助中标人报批项目和成立项目公司；在项目公司成立后与其正式签定特许权协议及其他合同和协议。
w第八章 BOT、PPP项目融资模式
w概念 w 是指项目所在国的或所属机构对项目的建设和经营提供一种特许经营权协议作为项目融资的基础，由本国公司或外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资、承担风险、开发建设项目，并在有限的时间内经营项目回收成本、偿还债务、赚取利润，特许经营期结束后将项目所有权再移交给政府的一种项目融资模式。又称“暂时私有化”融资、特许权融资。

房地产开发的资金筹措与风险分析

第二节房地产开发资金筹措的渠道
利用外资与房地产典当融资利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。
第二节房地产开发资金筹措的渠道
例：将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。
第三节房地产开发资金筹措过程
01
债务筹措
02
预售或预租
融资方案分析与选择资金可靠性足够的、持续的供应融资结构合理性最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。
第四节金融机构对项目贷款的审查
对融资较大的或特殊情况
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房地产贷款担保方式评价考察借款人的第一还款来源。保证由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。抵押商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产质押
第二节房地产开发资金筹措的渠道
第二节房地产开发资金筹措的渠道

房地产开发经营管理模拟试题及答案第八章房地产开发项目可行性研究

第八章房地产开发项目可行性研究一、单项选择题1.投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划涉及方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益2.对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策3.投资估算的精确度为±30％，研究费用一般占总投资的0.2％～0.8％，该阶段为（）。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策4.下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识表达不正确的选项是（）。

A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%B.该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等5.对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策6.初步可行性研究阶段对于建设投资估算的精度在（）的范围内。

A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%7.投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0.25％～1.5％，该阶段为（）。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策8.建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1.0％～3.0％，大型复杂的工程约占0.2％～1.0％，该阶段为（）。

西南大学房地产开发复习思考题及答案

（0311）《房地产开发》复习思考题第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发土地使用权出让土地使用权转让毛地价熟地价容积率二、简答、论述题1、房地产开发的主要程序2、我国的城市土地使用制度及其演变3、开发商获取土地使用权的方式4、房地产新区开发和旧城区开发的特点5、土地出让和房地产开发过程中的规划管理第二章房地产市场及其运行规律一、名词解释房地产市场空置率二、简答、论述题1、房地产市场分类2、影响房地产市场需求的因素3、影响房地产市场供给的因素4、房地产市场的特性5、房地产市场的功能6、房地产市场的自然周期及其对开发投资决策的影响7、房地产宏观调控的手段8、如何规范房地产市场行为第三章房地产市场调查与市场分析一、名词解释市场细分市场定位房地产市场分析二、简答、论述题1、目标市场选择的模式2、竞争者反应模式的种类3、影响消费者购买的因素4、房地产市场分析的内容第四章房地产开发项目策划一、名词解释房地产开发投资房地产置业投资房地产直接投资房地产间接投资房地产产品的功能定位二、简答、论述题1、房地产投资的利弊2、房地产投资风险的分类3、房地产风险对房地产投资方向和时机选择的影响4、影响房地产开发场地选择的因素5、不同类型房地产项目对位置的特殊要求第五章房地产投资分析基础一、名词解释资金等效值投资回报率财务净现值财务内部收益率二、计算题1、单利和复利的换算2、名义利率和实际利率的换算3、资金等值中的现值、终值、年值的换算第六章房地产开发项目的可行性研究一、名词解释可行性研究成本收益率投资收益率盈亏平衡分析敏感性分析二、简答、论述题1、可行性研究的内容、2、房地产开发成本费用构成3、房地产开发项目的主要不确定性因素三、计算题财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率的计算第七章房地产开发的建设过程一、名词解释建筑工程施工招投标工程项目管理二、简答、论述题1、工程建设项目的招标方式2、招标文件所包括的内容3、建筑工程施工的合同形式4、房地产开发中的项目管理的内容5、工程项目管理的内容第八章房地产开发项目的资金融通一、名词解释权益融资债务融资房地产抵押贷款直接融资房地产抵押贷款资产负债率房地产信托投资基金二、简答、论述题1、房地产项目融资的资金来源2、房地产贷款的原则3、金融机构确定房地产开发企业资信等级的指标体系4、金融机构对开发建设项目进行审查的内容第九章房地产市场营销一、名词解释房地产市场细分人员推销二、简答、论述题1、房地产营销战略与策略2、房地产市场细分的作用3、房地产市场细分的依据4、房地产市场定位5、在房地产寿命周期各阶段的市场销售策略6、房地产定价策略7、如何选择房地产广告媒体8、房地产推销人员策略技巧（0311）《房地产开发》复习思考题答案第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

第08章投资性房地产

3. 投资者投入的投资性房地产对投资者投资转入的投资性房地产，企业在办理了有关资产移交手续后，按投资合同或协议约定的价值作为投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”科目；按投资各方确认的价值在其注册资本中所占的份额，一般企业确认为实收资本，贷记“实收资本” ；股份制公司确认为股本，贷记“股本”科目；按投资各方确认的价值与确认为实收资本或股本的差额，确认为资本公积，贷记“资本公积——资本溢价(股本溢价)”科目；按应支付的相关税费，确认为银行存款或应交税费及附加，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因为房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。房地产转换的计量将在本章第三节 “投资性房地产的转换和处置”中进行介绍。企业通过债务重组取得的投资性房地产，应当按照受让的投资性房地产的公允价值加上应支付的相关税费作为投资性房地产的成本。具体来说，企业应当按照受让的投资性房地产的公允价值加上应支付的相关税费，借记“投资性房地产”科目；按照重组债权已计提的减值准备，借记“坏账准备”科目；按照重组债权的账面余额，贷记“应收账款”等科目；按照应支付的相关税费，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目；抵债资产公允价值与账面价值的差额，应当按抵债资产的形态(存货、固定资产、无形资产、长期股权投资)分别处理。
(1) 自营方式。企业以自营方式建造固定资产，意味着企业自行组织工程物资采购、自行组织施工人员从事工程施工。企业以自营方式建造固定资产，其成本应当按照直接材料、直接人工、直接机械施工费等计量，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“工程物资”、“应付职工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程 ”科目。 (2) 出包方式。在出包方式下，企业通过招标方式将工程项目发包给建造承包商，由建造承包商(即施工企业)组织工程项目施工。企业要与建造承包商签订建造合同，企业是建造合同的甲方，负责筹集资金和组织管理工程建设，通常称为建设单位，建造承包商是建造合同的乙方，负责建筑安装工程施工任务。企业以出包方式建造固定资产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括发生的建筑工程支出、安装工程支出以及需分摊计入各固定资产价值的待摊支出。建筑工程支出、安装工程支出，如人工费、材料费、机械使用费等由建造承包商核算。对于发包企业而言，建筑工程支出、安装工程支出是构成在建工程成本的重要内容，发包企业按照合同规定的结算方式和工程进度定期与建造承包商办理工程价款结算，结算的工程价款计入在建工程成本。

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房地产融资的文章房地产融资：探索与博弈一、房地产融资的“惊险刺激”房地产融资，就像坐过山车。

想象一下，你买了套房子，本以为能安安稳稳地收租，可突然发现资金链断了，这时候就像坐过山车突然失重，心都悬起来了。

前几年，房地产市场火热，很多开发商就像开了挂似的，疯狂拿地、建房。

那时候的融资渠道也多，银行贷款、信托、债券，各种花样层出不穷。

有个开发商，为了拿到地，跟银行贷款，利息高得吓人，但没办法，想着只要房子一盖好，就能赚个盆满钵满。

可没想到，房子还没盖好，市场突然变了，房子卖不出去，资金链断了，那场面，就像电影里的灾难片。

二、融资的“奇招怪招”房地产融资的招数那可真是五花八门。

有些开发商会玩“空手套白狼”，先找个项目，然后拿着项目去银行贷款，用贷款的钱再去买地、建房。

这就像玩魔术，看似简单，其实风险很大。

还有些开发商会搞“众筹”，把房子的产权分成若干份，让投资者们一起参与。

这就像拼拼图，大家凑在一起，共同分担风险。

但这种方式也有问题，万一房子卖不出去，投资者们就会血本无归。

另外，一些开发商还会用“影子银行”，通过一些非正规的金融机构来融资。

这些机构往往不受监管，利息高得吓人，就像在走钢丝，一不小心就会摔得粉身房地产融资：探索与博弈一、房地产融资的“惊险刺激”房地产融资，就像坐过山车。