营改增后个人存量房交易案例(第七版)

营改增后个人存量房交易案例

一、主要说明事项 (2)

二、具体案例 (4)

（一）个人转让住房(非广州地区) (4)

例1：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高 (4)

例2：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高 (5)

例3：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高 (6)

例4：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高 (8)

例5：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、评估价格(不含税)高 (9)

例6：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、成交价格高 (11)

（二）个人转让住房(广州地区) (12)

例7：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高 (12)

例8：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高 (13)

例9：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高 (14)

例10：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高 (15)

例11：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、评估价格(不含税)高 (17)

例12：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、成交价格高 (18)

（三）转让非住房,差额征收增值税 (19)

例13：关键字——评估价格(不含税)比不含税成交价格高 (19)

例14：关键字——评估价格(不含税)比换算后的不含税成交价格高 (20)

例15：关键字——换算后的不含税成交价格比评估价格（不含税）高 (21)

例16：关键字——不含税成交价格比评估价格（不含税）高 (22)

一、主要说明事项

本案例由省局税政一处、税政二处编写，只做内部学习使用，不得外传。以下所有案例均按2016年5月2日金三业务操作规则编写，主要事项说明如下：

（一）印花税的计税方法。如果在纳税人提供的销售合同中注明合同价格为不含税价格，则在金三系统中录入该金额为合同金额，此时印花税的计税依据为该金额；如果在纳税人提供的销售合同中合同金额未注明是否含税，即视该合同金额含税,则在金三系统中录入该金额为合同金额，此时印花税的计税依据为该合同金额。金三系统中录入的合同金额和交易价格、成交价格为同一金额。

（二）增值税的计税方法。如果在纳税人提供的销售合

同中注明合同价格为不含税价格，则在金三系统中录入该金额为合同金额（交易价格、成交价格），并用评估价格（不含税）与该合同金额作比较，以孰高原则确定增值税的应税项；如果在纳税人提供的销售合同中合同金额未注明是否含税，即视该合同金额含税,则在金三系统中录入该金额为合同金额（交易价格、成交价格），并用换算后不含税的合同金额（不含税的合同金额=含税合同金额/1.05）与评估价格（不含税）作比较，以孰高原则确定增值税的应税项。

（三）土地增值税、契税的计税方法。土地增值税、契税的应税收入为不含增值税收入，用评估价格（不含税）与不含税的合同金额（交易价格、成交价格）作比较，以孰高原则确定。

（四）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。如合同金额（交易价格、成交价格）为含税收入，则需从含税收入减去增值税额，换算为不含税增值税收入。因此，在扣除项目金额中不再包含本次缴纳的增值税额。

（五）个人所得税计税方法说明。个人所得税房屋转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入，可扣除的合理费用为个人转让住房时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让住房时缴纳的增值税。

（六）以下案例中，默认144㎡以上即为非普通住房。

（七）以下案例中，“评估价格(不含税)”、“成交价格”、

“上次房屋取得发票金额（含税）”、“土地增值税扣除成本(不含税)”均为金三系统对应字段名。

二、具体案例

（一）个人转让住房(非广州地区)

例1：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高

个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格(不含税)

卖方——

（1）增值税应纳税额=102*5%=5.1万；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（102-80-合理费用）*20%

合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让住房时缴纳的增值税；

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。

例2：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高

个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)90万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上。

解：评估价格(不含税)90万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。

卖方——

（1）增值税应纳税额=105/(1+5%)*5%=5万；

不含增值税收入=含税成交价格-增值税额=105-5=100万