企业服务方案
项目整体运营管理方案
一、方案说明
本方案是为吉林银行房地产评估机构入围项目，解答有关运营管理方案的建议，旨在为房地产评估项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体项目、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。
二、运营管理的目标
1、构建突出的房地产评估运营能力，保证评估项目运营可控、高效；构建成熟的房地产评估项目管控模式，设立项目负责制的动力单元，明确“责、权、利”，真正将个人利益与权力和责任挂钩，杜绝责任不清、赏罚不明、人浮于事的现象。
2、打造一支“精干、高效”的专业化操作的职业团队，专业团队职业操作，同时实现公司与评估团队的“双赢”，为房地产评估培养人才。
3、树立特色地产品牌在区域的影响力，为公司在区域的发展奠定一定的品牌基础。
4、确保盈利，将本项目打造成地区标杆，为公司取得最大的社会效益和经济效益，或者说争取项目利益最大化。这是项目运营管理的最终目标。
三、项目运营标准化管理
管理要在规范化的基础上追求精细化，团队也必须是专业化、职业化的团队。这样，才能既保证了公司运营的高效，又保证了评估报告的高质量。
1、运营管理的基本要点：
(1)执行项目负责人负责制，项目负责人对公司负责；成立项目全过程一体的动力单元，保证项目负责人在评估项目全过程负责。
(2)公司与项目负责人签订责任状，明确责、权、利。
(3)项目负责人与项目团队成员签订责任状，明确职责，将利益与部分的权力和责任挂钩。
2、主要运营流程：
（1）业务受理。业务洽谈人员对评估业务进行初步评价；项目负责人在获知可能存在风险的情形或者变更、中止、终止业务约定书的信息时，提请公司处理。
（2）业务计划。制定评估业务计划的控制制度和程序，并采取相应措施，以确保项目团队成员了解工作内容、工作目标、重点关注领域；项目负责人有效组织和管理评估业务；管理
层人员有效监控评估业务；委托方和相关当事方了解评估计划的内容，配合项目团队工作。（3）业务实施和报告出具。项目团队组建及工作委派；现场调查、评估资料收集和评定估算；评估报告编制；项目负责人的指导与监督；内部审核；评估报告签发及提交。
四、团队的组织设计
1、首席评估师。最高管理层在业务质量控制方面的代表，且应当具备履行职责所需要的经验和能力，直接对最高管理层负责。确保质量控制制度和程序的建立、实施和保持；促进全体人员不断提高业务质量意识。
2、项目负责人。负责项目执行，并在评估报告上签字的资产评估师。制订评估计划和组织实施评估业务。
3、项目审核人员。具有足够的技术专长和执业经验以及适当的权限，对项目团队工作进行独立、客观审核，综合评价项目风险，提出出具评估报告的明确意见。
4、项目团队成员。由项目负责人管理，一般包括承担或者参与评估业务工作的资产评估师、业务助理人员。按照评估机构质量控制制度和程序的要求从事具体评估业务工作，形成工作底稿；汇报执行业务过程中发现的重大问题；复核已经完成的工作底稿并接受审核。
服务周期方案
一、质量控制监控
（一）对质量控制制度和程序的遵守情况进行监控，以合理保证这些制度和程序有效运行并得到及时修订。针对以下重点内容对质量控制制度和程序运行情况进行监控：是否符合评估机构的实际；是否达到了质量控制目标；是否得到有效的实施和保持。
（二）对质量控制制度和程序设计的适当性和运行的有效性进行全面自查。检查人员应当具备适当专业胜任能力和经验，参与评估业务执行的人员不得承担该项业务的检查工作。（三）收集、管理和利用不同渠道来源的相关信息，对质量控制制度和程序加以改进，并将改进内容传达到全体人员，确保质量控制制度和程序的有效实施。重点考虑以下内容：根据法律法规、资产评估准则的变化情况及时进行修订；对业务执行过程中发现的执业质量问题，首席评估师应当及时与项目负责人沟通，指出问题或者不足，并提出修改制度和程序的建议；对于在质量控制制度理解方面存在的问题，应当及时对相关人员进行培训；对于质量控制制度和程序设计上存在的缺陷或者薄弱环节，应当及时修订；对严重违反评估机构业务质量控制制度和程序的人员，应当按照本评估机构人力资源管理制度的相关规定对其进行处理。二、文件和记录
（一）确保质量控制制度和程序使用的文件均为有效版本，防止误用失效或者废止的文件和资料。
（二）保持业务质量控制的相关记录并及时归档。记录控制的制度和程序包括记录的标识、存储、保护、检索、保存期限和超期后的处置所需的控制。
（三）业务质量控制记录主要包括：人力资源管理记录；评估业务工作底稿；监控和改进记录；质量控制制度和程序评审记录。
（四）业务质量控制记录应当根据重要性和必要性设计其内容，以满足法律法规、资产评估准则及相关的要求。
质量控制方案
为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订本公司评估质量管理制度。
一、估价基础数据的搜集、整理
为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：
1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；
2. 土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；
3. 房屋重置价格及配套文件；
4. 新建房屋造价水平及成本费用构成；
5. 城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；
6. 其他地方性规定等资料。
二、评估技术操作要求
1、业务受理
接受委托之前，对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：1) 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；2) 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；3) 项目的技术难度与委托方的时间要求；4) 预计应收、实收评估费与评估成本的比较；5) 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。
特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。
通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。
2. 拟定估价作业方案
主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。
3. 实地勘察
实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字
4. 估价方法选用
根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。
5. 估价结果确定
重点是当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。
6. 估价报告撰写
各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。
估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：
1) 固定式报告
a) 类似交易实例较多的单套普通住宅估价；b) 类似交易实例较多的成套商业门面估价；c) 评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；d) 对整体房地产进行析产分割的分户报告；e) 城市房屋拆迁评估的分户报告。
2) 自由式报告
a) 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；b) 司法鉴定类估价；c) 房地产纠纷类估价；d) 析产、分割的房地产整体估价；e) 城市房屋拆迁类整体房地产估价；f) 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；g) 无法搜集类似交易实例、用途特殊单
一的各类房地产估价；
7. 估价报告的组成和内容
1) 估价技术报告要求：a) 固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。b) 自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。
2) 报告的编号和要求：公司的估价报告编号要规范统一，报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。
8. 估价报告的复核：
具体要求见“三、估价报告的复核制度”。
9. 估价报告交付
房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。
10.出具报告的份数要求：1) 技术报告一份；2) 结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定。
11. 完善业务流程单。
12. 估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。三、估价报告的复核制度
为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。
公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：1) 格式与完整性；2) 技术路线选择是否正确、界定、描述；3) 估价对象环境因素、界定、描述；4) 市场背景；5) 评估方法选择运用；6) 技术参数选择；7) 文字；8) 整体。
四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度
1. 评估报告的质量要求
对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。
2. 估价报告质量问题的定期公布制度
公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。
五、估价报告的台帐建立和归档备案制度
1. 评估报告的台帐建立
要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。
2. 估价报告的归档备案
估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。
1) 微机存档的估价报告，应包括以下内容：a) 《房地产估价结果报告》；b) 《房地产估价技术报告》；c) 现场勘察数码照片。
2) 书面存档的估价报告，下列资料必须完善：a) 《房地产估价委托书》；b) 《房地产估价报告》：c) 《房地产估价现场勘察表》；d) 委托人提供的相关权证资料等附件。
自律保证方案
为维护各方当事人的合法利益，规范本公司评估专业人员职业道德行为，提高职业素质，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《资产评估职业道德准则》和国家、省市的相关规定，制订本公司自律保证方案。
第一条评估机构及其评估专业人员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，坚持独立、客观、公正的原则，不得出具或者签署虚假评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告。
第二条评估机构及其评估专业人员开展资产评估业务，应当遵守法律、行政法规和资产评估准则，履行资产评估委托合同规定的义务。评估机构应当对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督。
第三条评估专业人员应当具备相应的评估专业知识和实践经验，能够胜任所执行的资产评估业务。评估专业人员应当完成规定的继续教育，保持和提高专业能力。
第四条评估机构及其评估专业人员应当如实声明其具有的专业能力和执业经验，不得对其专业能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。
第五条评估机构及其评估专业人员开展评估业务，应当采取恰当措施保持独立性。评估机构不得受理与自身有利害关系的评估业务。评估专业人员与委托人、其他相关当事人和评估对象有利害关系的，应当回避。
第六条评估机构及其评估专业人员不得利用开展业务之便，为自己或者他人谋取不正当利益，不得向委托人或者其他相关当事人索要、收受或者变相索要、收受评估委托合同约定以外的酬金、财物等。
第七条评估机构及其评估专业人员执行评估业务，应当保持公正的态度，以客观事实为依据，实事求是地进行分析和判断，拒绝委托人或者其他相关当事人的非法干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。
第八条评估机构及其评估专业人员执行评估业务，应当与委托人进行必要沟通，提醒评估报告使用人正确理解评估结论。
第九条评估机构及其评估专业人员应当遵守保密原则，对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密，不得在保密期限内向委托人以外的第三方提供保密信息，除非得到委托人的同意或者属于法律、行政法规允许的范围。
第十条评估机构不得允许其他评估机构以本机构名义开展评估业务，或者冒用其他评估机构名义开展评估业务。评估专业人员不得签署本人未承办业务的评估报告，也不得允许他人以本人名义从事评估业务，或者冒用他人名义从事评估业务。
第十一条评估机构及其评估专业人员在执行评估业务过程中，应当指导专家和相关业务助理人员遵守本准则相关条款。
组织协调方案
一、业务受理
（一）业务洽谈人员对评估业务进行初步评价，可以接受的评估业务，报法定代表人（或者首席合伙人）批准；当评估业务存在较大风险时，业务洽谈人员提请首席评估师处理；首席评估师不能解决的，向最高管理层报告，决定是否承接。
（二）项目负责人在获知可能存在风险的情形或者变更、中止、终止业务约定书的信息时，应当提请首席评估师处理；首席评估师不能解决的，应当报最高管理层，决定是否变更、中止、终止该项业务约定书。如果变更、中止、终止该项业务，相关人员应当就拟采取的行动及原因与客户进行沟通。
二、业务计划
（一）制定评估业务计划的控制制度和程序，并采取相应措施，以确保项目团队成员了解工作内容、工作目标、重点关注领域；项目负责人有效组织和管理评估业务；管理层人员有效监控评估业务；委托方和相关当事方了解评估计划的内容，配合项目团队工作。
（二）由项目负责人编制评估计划。进一步明确评估业务基本事项；为开展后续工作组织资源；确定是否对委托方和相关当事方进行必要的业务指导；确定是否对项目团队成员进行适当的培训；确定是否开展初步评估活动。
（三）评估计划主要内容。包括现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等。具体内容有：评估目的；评估对象和范围；价值类型；评估基准日；主要程序的时间进
度；人员安排；评估方法；技术方案；是否需要利用专家工作。
（四）评估计划应当经过最高管理层成员批准后实施。如果在业务执行过程中发生重大调整，应当重新报批
三、业务实施和报告出具
（一）项目团队组建及工作委派。根据评估业务的规模、难易程度等确定项目负责人，根据项目负责人的建议组建项目团队，明确项目团队成员的职责、权限分工。项目负责人应当符合下列要求：具有资产评估师资格；具备履行职责所需的职业道德、专业知识、执业能力、专业经验。项目团队其他成员应当具有完成评估业务必备的专业胜任能力和经验。
（二）现场调查、评估资料收集和评定估算。根据业务现场情况制定可行的现场工作方案，组织项目团队成员进行现场调查，收集、整理相关资料，按评估计划完成现场工作，并有完整记录。谨慎选择收集资料的渠道，对委托方提供的资料，现场调查收集的资料，直接从市场等渠道独立获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料进行分析，并重点关注评估资料的相关性和可靠性。根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况，分析、判断评估方法的恰当性，进行评定估算，对评估结论的合理性进行分析，记录评估方法、参数的选取及评估结论的确定过程。
（三）评估报告编制。由项目负责人组织编制评估报告，在评估报告编制前应当对已经完成的工作底稿进行整理、分析、审核，对评估结论进行综合评价。
（四）利用专家工作。评估业务执行过程中，如果需要专家协助工作，项目负责人应当与专家充分沟通，确保专家理解工作目标，履行评估程序。
（五）项目负责人的指导与监督。项目负责人对项目团队成员的评估业务工作给予充分的指导和监督，合理保证其按照法律法规、资产评估准则的规定执行业务，并根据具体情况出具客观、公正的报告。
（六）内部审核；项目负责人应当对编制完成的评估报告相关内容进行审核，经过项目团队其他签字资产评估师复核后，提交项目审核人员审核，重大评估业务在项目审核人员审核后报首席评估师审核。应当确保未经审核合格的事项不得进入下一程序，审核过程、结论应当记录并归档。
（七）评估报告签发及提交。按公司制度执行评估报告签发及提交流程。发现已经提交的评
估报告存在对评估结论产生重大影响的瑕疵、错误等问题时应当采取处理措施。通常包括：收回评估报告，针对发现的问题进行修改，重新提交评估报告；不能收回评估报告且评估报告未使用的，应当重新出具评估报告，同时声明原评估报告作废；评估报告已经使用的，应当出具正式文件说明发现的问题和产生错误的原因及正确的结果。
人员配备管理方案
根据评估项目业务特点我公司人员安排如下：
一、首席评估师。首席评估师是指最高管理层在业务质量控制方面的代表。且应当具备履行职责所需要的经验和能力。首席评估师由最高管理层指定并授予其管理权限，直接对最高管理层负责。首席评估师承担以下职责：确保质量控制制度和程序的建立、实施和保持；监控质量控制制度和程序的运行情况，向最高管理层报告并提出改进的建议和方案；促进全体人员不断提高业务质量意识。
二、项目负责人。项目负责人是指负责某项业务及其执行，并在评估报告上签字的资产评估师。项目负责人承担以下职责：评估计划的制订和组织实施评估业务实施中的协调和沟通；按照程序报告与评估业务相关的重要信息；组织复核项目团队成员的工作；对专家的工作成果进行分析判断，确信其合理性；组织编制评估报告，并审核相关内容；组织处理委托方或者委托方许可的相关当事方反馈的意见；在出具的评估报告上签字盖章；组织评估业务工作底稿归档。
三、项目审核人员。项目审核人员是指项目团队以外，具有足够的技术专长和执业经验以及适当的权限，对项目团队工作进行独立、客观审核的人员。项目审核人员承担以下职责：审核评估程序执行情况；审核拟出具的评估报告；审核工作底稿；综合评价项目风险，提出出具评估报告的明确意见。
四、项目团队成员。项目团队是指评估机构组建的为执行某项评估业务的一组人，项目团队由项目负责人管理。项目团队成员一般包括承担或者参与评估业务工作的资产评估师、业务助理人员。项目团队成员承担以下职责：接受项目负责人的管理，了解拟执行工作的目标，理解项目负责人的工作指令；按照评估机构质量控制制度和程序的要求从事具体评估业务工作，形成工作底稿；汇报执行业务过程中发现的重大问题；复核已经完成的工作底稿并接受审核。
五、其他人员。该类人员包括：业务洽谈人员；业务部门负责人；人力资源管理人员；信息管理人员；档案管理人员；文秘人员。
应急方案
一、疑难问题的咨询及解决。在评估业务执行过程中遇到的疑难问题，应当以适当方式和渠道进行咨询，避免随意处理或者回避。
（一）项目团队内部应当形成良好的咨询、研讨氛围，评估人员遇到疑难问题时，应当及时向项目负责人或者项目团队其他成员咨询。如果疑难问题在项目团队内部无法得到解决，项目负责人应当将问题以及所有相关的事项报首席评估师；
（二）首席评估师应当及时解答项目团队提交的问题，并以适当的形式反馈咨询意见。对于首席评估师无法解决的疑难事项，可向评估机构外部其他具备适当知识、资历和经验的专业人士咨询；
（三）项目团队应当完整、详细地记录寻求咨询的事项及咨询的结果。
项目团队各级人员应当切实履行职责，其职责不因咨询而改变。
二、争议事项的解决。在评估业务执行过程中主要有签字的资产评估师之间的意见分歧，项目负责人与项目审核人员、首席评估师之间的意见分歧。形成的结论应当执行并记录。（一）签字的资产评估师之间、项目负责人与项目审核人员之间、项目负责人与首席评估师之间的意见分歧，由首席评估师负责协调处理；
（二）在意见分歧未得到解决之前，评估机构不得出具评估报告。
优惠条件及服务承诺
为表达我公司的诚意，针对本项目的投标，特做出如下优惠及服务承诺：
一、优惠条件：
1、收费标准一次确定，不作调整；
2、外聘专家费用不计；
3、免费提供现场咨询服务；
4、报告有效期内免费进行说明；
5、报告复核免费；
二、服务承诺：
1、在规定时限内出具高质量的评估报告；
2、派专人与客户进行沟通，了解客户需求；
3、对评估过程中了解到的客户信息严格保密；
4、汇总分析评估结果，为贵行提供价格咨询服务；
如果贵行接受我们的投标，我们承诺按贵方的各项要求，立即组织项目实施，以一流的服务，优质地完成该项目，确保客户满意，力创精品，向社会和客户提供放心服务。