物权法培训课件

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物权法的几个基本概 念—3
❖ 所有权
❖ 生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可 以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。 这就是你对这栋房屋的所有权。
❖ 理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的 权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的 权利。
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物权法选释
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几种说法
❖ 说法一： 人防工程属于人民防空办公室（人 防办）
❖ 说法二： 人防工程属于全体业主
❖ 说法三： 人防工程属于开发商
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几种说法
❖ 说法一： 一层住户可以不交（因为没有使用）
❖ 说法二： 一层住户可以少交（比如：交30%）
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车位、车库归谁所有？
❖ 对于业主普遍关心的车位、车库问题。《物权法》 首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先 满足业主的需要。
❖ 就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业 主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩 余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的 人员出租或者出售、赠与。
过去的案例：
所有权
西岸花园是北京市海淀区的一个高档住宅小区，1998年9月， 开发商申报时，北京市规划局以《建筑工程规划设计要点》要求， 其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车 库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机 动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业 主停车。
❖ 接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、 暖公司所有的之外，也应当归业主共有。
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业主共有财产的利用
❖ 对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益 也应当归业主共有。
❖ 实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设 置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其 进入小区推销。
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业主大会 组织的成员权
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物权法的几个基本概念—1
物业管理企业最常用的概念 建筑物区
分所有权
❖ 《物权法》对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规 定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由 当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
❖ 理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用 房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。
❖ 严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是 否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此 所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。
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物权法的几个基本概念— 2
❖ 物权 ❖ 生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它
来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。 这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。 ❖ 理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。
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车位其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。
❖ 这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随 着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用， 而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而 言的。这些车位应当归属于业主共有。
❖ 从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车 位和车库所有权的归属认定成为开发商的。
中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约
定归业主个人。
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其他公共场所等归谁所有？
❖ 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
❖ 这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人 防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的 体育健身设施、电梯等设施设备。
❖ 最终法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业 主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
❖ 这起案例就涉及了《物权法》中的“建筑物区分所有权”。
❖ 此案例，如果是在《物权法》实施后审理，可能结果就不一样。
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建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
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车位、车库归谁所有？
❖ 其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以 通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例 如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转 所有权的约定，则其应当归属于开发商。
❖ 当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》 等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确 约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣 传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应 当认定存在赠与车库的约定。
但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开 发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被 小区物业管理公司以每月250元的租金租了出去。
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物权法的几个基本概念—1
物业管理企业最常用的概念 建筑物区
分所有权
❖ 2003年6月，该小区业主委员会向海淀区人民法院起诉 开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、 使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
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道路、绿地归谁所有？
❖ 道路、绿地原则上归业主共有。
❖ 对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属 于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共 道路的，则为国家所有。
❖ 建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于 城镇公共绿地的，应当归国家所有。
❖ 此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同
物权法的几个基本概 ❖ 用益物权 念—4
❖ 生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有 对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分 房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。
❖ 说法三：
一层住户不可以少交，要全部缴纳
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此次培训的主要内容：
❖ 物权法的几个基本概念 ❖ 物权法与《物业管理条例》 ❖ 物权法对物业管理的影响 ❖ 物权法对民生的影响 ❖ 物权法对房地产行业的影响 ❖ 物权法对国有资产监管的影响
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物权法的几个基本概念—1
物业管理企业最常用的概念 建筑物区分