花样年商业介绍(含文旅)20170223
橄榄郡答客问
橄榄郡答客问花样年·别样城项⽬100问⽬录第⼀部分项⽬背景资料第⼆部分项⽬概况第三部分项⽬周遍配套第四部分项⽬⾃⾝配套承诺第五部分物业管理及其他第六部分咨询服务第七部分⼊伙第⼋部分购置的程序及相关费⽤第九部分房屋及⼩区第⼗部分销售流程说词第⼗⼀部分常见性问题统⼀说词第⼗⼆部分项⽬核⼼卖点第⼀部分项⽬背景资料1、项⽬全称？答：橄榄郡2、项⽬位置？答：成都·新津·瑞通路·风情⽔城。
这⾥拥有瑞通路餐饮娱乐⼀条街，周边教育、⾦融、⽣活配套成熟，这⾥是集观光、休闲、民俗⽂化体验等功能于⼀体风情⽔城，（运⽤指挥棒为客户指引）本项⽬既可享受新津⽼城繁华，⼜可等候风情⽔城时尚，左右逢源，便捷尽享。
是新津不可复制的绝佳地段“风情⽔城”核⼼区西起电⼚沟西侧、东⾄⾦马河西岸、南⾄五津东路，规划⾯积约0.75平⽅公⾥，着⼒打造以“本⼟民俗⽂化”为主题概念，以“⽂化体验群落”为核⼼亮点，集观光、休闲、民俗、⽂化体验等功能为⼀体，具有现代民居风格的风情⽔城。
3、项⽬的规模？户型⾯积？总户数？及其他经济技术指标？答：总⽤地⾯积： 8500㎡总建筑⾯积：约20000㎡住宅⾯积: 13600㎡商业⾯积: 1100㎡住宅总套数: 123套车位数量: 125个地下车位，5个地上车位建筑规模: 4栋花园洋房容积率: 1.61绿地率: 32.5%绿化率: 40%以上住宅标准层⾼：3.0⽶（净⾼2.8⽶）4、项⽬⽤地性质？使⽤年限？⼀期⼊伙时间？答：住宅、商业。
⼟地使⽤年限70年；⽤地起始时间：年⽉⽇⼊伙时间：待定5、项⽬开发商？答：成都新津飞虹运业有限公司6、物业管理公司？简介？新津县和睦物业管理有限公司。
新津和睦物业管理有限公司是成都市物业管理协会会员单位。
和睦物业管理有限公司⾃成⽴以来，即秉承"科学管理、优质服务"的经营宗旨；奉⾏社会化、专业化、市场化的经营理念；树⽴"管理⽆盲点,业主⽆怨⾔,服务⽆挑剔"的管理⽬标；把让"业主满意"作为最⼤的⼯作⽬标；在员⼯中推⾏"勤勤恳恳做事，踏踏实实做⼈"的⼯作准则。
福年广场
项目简介花样年福年广场是花样年集团秉承喜年广场、美年广场、香年广场的潮流商务DNA，以国际一线商务流行趋势理念打造出的极致潮流化的个性商务综合体。
项目位于天府大道西侧，距地铁一号线世纪城站仅600米，总占地23771.1㎡，建筑面积180167.7㎡，是集5.4米层高写字楼、精装商务公寓及时尚精品商业于一体的潮流商务综合体。
花样年福年广场蒙特利安的建筑设计使项目在外观上具有强烈的视觉冲击力和昭示性。
写字楼、公寓大堂均由日本设计公司 Glamorous公司设计，时尚大气。
两栋160米高的写字楼均为5.4米LOFT设计，可达到170%的使用率，每栋配备12部锋速4m/s的电梯有效提高办公效率；精装商业公寓由香港室内设计大师高文安先生倾力打造，配备全套家具家电，拎包入住，尽享奢华品质。
项目配套商场：伊藤城南旗舰店、中航九方百货、茂业百货、奥特莱斯商业中心、美美力诚、宜家、欧尚、凯丹广场、苏宁电器、迪卡侬、富森美教育：成都七中、美视国际学校医院：市一医院银行：建行、工行、农行、招行、成都银行等邮局：天府大道、红星路沿线、元华路、站华路、成仁路、二环路、三环路、绕城高速等近十条城市快速通道。
机场高速公路，十分钟直达国际空港双流机场其他：成都国际新会展中心、大魔方演艺中心、海洋公园、天堂岛歌剧院、国际高尔夫公园、希尔顿酒店、世界城洲际酒店等小区内部配套：1780平米的员工餐厅、精品商业交通状况：501、504、504A、4A、815、819英华南站楼层状况：办公楼28层，公寓30层停车位:1267个福年广场基础数据福年广场共三栋楼，三种产品：LOFT甲级写字楼、精装公寓、精品商业。
开发商：花样年控股集团有限公司物业顾问：花样年物业（国际）有限公司交房时间：2013.11.30统一交房LOFT甲级写字楼：位置：1号楼和2号楼楼层：共28层（其中1-3层为商铺，15楼为避难层）楼高：160米层高：顶楼8米，其他楼层5.4米大堂：950平米，12.2米挑高外立面：LOW-E玻璃幕墙，全城南唯一蒙特里安风情建筑。
成都美年广场项目简介
1.18
“五大”城市网络，配套国际新城
城市生活配套服务网络。配置齐全 完整的教育、文化、卫生、体育、 居家生活配套服务设施，构筑丰富 便捷的城市生活公共服务平台。
1.19
目前，南部新城已经名副其实地成为中国西部国际级商务区域； 这里已成为全市高科技企业孵化及软件研发行业的最大聚集地；
天 堂 岛 海 洋 公 园
国
际 高 尔 夫 球 场
成 都 大 魔 方
1.13
会展中心，天府新城世界经济桥梁源动力
目前，国际会展中心、世纪城洲际大酒店、希尔顿大酒店等国际会展设施落户新城。
洲际酒店
成都新会展中心
希尔顿酒店
1.14
“五大”城市网络，配套国际新城
道路交通网络。三横四纵、机场高速、多条公交线路、地铁1号线及成昆铁路构建而成的多元立体交 通体系，将区域辐射范围从高新区扩大到市区、华阳乃至全国。2010年10月1日，成都地铁1号线正 式运营。
总部经济、会展经济、金融后台服务中心依次聚集于此；
实质上，天府新城俨然已成为成都距离世界最近的区域！
1.20
项目规划·商业负一层平面规划
2.1
项目规划·商业一层平面规划
2.2
项目规划·商业二层平面规划
2.3
项目规划·商业三层平面规划
2.4
项目规划·商业四层平面规划
2.5
项目规划·商业五层平面规划
总就业人口: 60万人 总居住人口: 60万人，其中预计到2015年软件及服务外包产业从业20～30万人。
1600
1400
1200
1000
花样年商业管理集团(香港)有限公司企业信用报告-天眼查
花样年商业管理集团（香港）有限 公司
企业信用报告
本报告生成时间为 2018 年 11 月 23 日 02:41:28， 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的天眼查数据快照。
目录
一．企业背景：工商信息、分支机构、变更记录、主要人员 二．股东信息 三．对外投资信息 四．企业发展：融资历史、投资事件、核心团队、企业业务、竞品信息 五．风险信息：失信信息、被执行人、法律诉讼、法院公告、行政处罚、严重违法、股权出质、
4.4 企业业务
截止 2018 年 11 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5
4.5 竞品信息
截止 2018 年 11 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5.7 股权出质
截止 2018 年 11 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
五、风险信息
5.1 被执行人信息
截止 2018 年 11 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5.2 失信信息
截止 2018 年 11 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
花样年国际物业简介更新版
拉萨中太·城市广场
项目处亍拉萨柳梧新匙核心地带，紧邻拉萨火车
合肥宝利丰
站。项目觃划用地面积65183平斱米，总建筑面
项目位亍安徽省吅肥市包河匙徽州大 积约33万平斱米，将成为拉萨的一张新城市名片。
搭一程APP 拼车出行 拼车上班 拼车旅游
…
客户资源服务
Customer Resource Service
房产 中介
房屋 托管
房屋装 饰装修
白领 餐厅
投资 经营
资产 评估
资产 顾问
资产
资产
运营
服务
房屋银行
金融 服务
釐融理 财顾问
信贷融 资服务
投资 顾问
集成服 务供应
酒店式服务体验
Hotel style service experience
国际标准专业化设施管理 五星级维修服务 零干扰，隐形化环境服务
24小时零距离客户服务 八道安全联防体系
花样基础服务
Basis Service Of Pattem
房屋管 理日志
为每一套房屋建 立一份《房屋管 理日志》，记录 房屋生命周期所 有信息。
空置房 管理服务
建立空置房房屋 管理档案，对空 置房屋进行打理 ，并以图文并茂 形式发送至业主 。
A家居管家服务 B生活顾问服务 C商旅管家服务
花样尊享服务
The Mood To Enjoy The Respect Of Service
“走就走” 旅游度假 服务产品
为客户度假旅游生活与属定制的四季休闲旅游度假套餐。
著名风水大师为业主查看调理风水业务。挃导装修布局， 家俱摆放，旺财布局，旺运布局，健康平安布局。
嘉年CEO酒店篇 CEO Hotel
华创产城（深圳）文化运营有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告华创产城（深圳）文化运营有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:华创产城（深圳）文化运营有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分华创产城（深圳）文化运营有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业专业技术服务业-工业与专业设计及其他专业技术服务资质空产品服务是：规划设计管理；广告设计、代理；图文设1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
花样年商业介绍 含文旅
成都大溪谷 苏州太湖天城 成都君山
业务战略 | 社区制造
产业地产运营
展览 产业地产
文化创意 产业地产
健康养生养老 产业地产
高科技 产业基地
香年广场 （2008年）
美年广场 （2011年）
福年广场 （2012年）
孵化园 产业地产
兴年广场 （2014年）
深圳市第一家创意型商 务空间、第一个提出创 意专属空间的写字楼。 占地面积1.5万，总建 筑面积约6万。㎡
业务战略 | 居家社区
彩生活服务集团（1778.HK）
全球最大住宅社区服务运营商
秉承“把社区服务做到家“的理念， 彩生活实现了标准化服务和平台服务商 的基本条件，利用互联网平台及彩之云 APP系统，物业管家上门服务，构建社 区一公里微商圈等措施，为客户提供优 质的线上线下服务体验。
截至2016年底，彩生活在全国拓展 和管理的物业面积总量已经超过4亿平方 米，已经成为全球最大住宅社区服务运 营企业。
O2O平台定制服务
1、度假专属生活方式与线路策划 2、线上积分平台兑换服务 3、全国分时分权度假体系 4、养老、金融、旅游O2O平台尊享
业务战略 | 社区养老
福泰年以推动和发展中国养老产业为己任，全面构建社会化养老的服务体系，深度开发各种养老服务项
目，探索现代养老服务的创新模式，构建集居家养老、社区养老与机构养老为一体的全养老产业链。 福泰年正在构建基于社区的“三位一体”养老体系，“三位”即设立居家养老服务点、日间照料中心和养 老公寓，辅以居家照顾、健康护理、康复理疗、营养配餐和精神慰藉的“五大产品”，将“服务”作为核 心理念，做政府扶持的真正做养老服务的企业。目前已在深圳和成都设立养老服务站试点，提供医疗、生 活等优质健康护理服务。
20150308_万达文化旅游城案例研究
推售产品
1、2号楼精装公寓（平层）平面图
推售产品
5、6、7号楼精装公寓（平层）平面图
推售产品
3、4号楼LOFT公寓（毛坯）首层平面图
推售产品
3、4号楼LOFT公寓（毛坯）夹层平面图
产品总结： 1、公寓产品以小户型一房为主，在区域内供应少 2、公寓产品在区域内缺乏竞争，由于产品的体量大，项目影响力充分，因 此公寓市场的入市或将会带来整个花都住宅市场的变化 3、大体量的产品供应、快节奏高效率的推广蓄客，将带来市场的经一部竞 争，尤其对于投资客户的牵引极强
万达城八大业态
万达第四代产品——万达茂
万达城八大业态
其他业态
世界级电影科技乐园
世界星级酒店群
世界级大型主题乐园
世界顶级未来科技秀场
世界级滨湖酒吧街
世界顶级室内滑雪场
2 推售情况
项目进度
2014年10月底拿地，2014年12月售楼中心及板房正式 开放
10月20日万达集团以8.8亿拿下34万平方米的花都平步大道以北地块 10月23日举办大型发布会、中心区及花都区府四大展厅同时开启 11月21日在白云万达希尔顿酒店举办“花都区主城区CBD发展峰会”，公 布展示中心于12月6日开放，公寓板房于12月7日开放 12月6日开放现场，12月7日开放样板房 3月7日商铺诚意登记，古天乐及韩国BLACK QUEEN明星助阵
推售产品
精装公寓+黄金旺铺
产品：推出7栋公寓，共4242套，吹风价折后8000元/平，分平层和LOFT 2栋为近1400套的平层公寓，户型为35-56平一房，带2000元装修标准，8梯29户； 2栋近1000套毛坯LOFT公寓，户型为37-57平； 3栋近2000套带2000元装修的42-56平一房，6梯25户。 商铺：三层商铺共1100间，面积在44-411平，吹风价折后首层5万/平，二层3万/ 平，三层2-2.5万/平。 销售情况：公寓诚意登记2万元，销售称公寓收筹1.5万个，商铺诚意登记10万元商 铺收筹1300个，首层商铺大部分已内部消化。 诚意金收取方式：在与万达城合作的银行新开账号，将诚意金存入账号。
花样年江山府
温暖晴空
D户型
建筑面积约93—98㎡ 1、3、5、7栋02单位， 2、4、8栋01单位
•2+1夗变户型，夗样空间随心所欲
• 双厅南北通透开阔一体，用和风、阳光烹调美味生活 • 南北双阳台，延伸生活空间，拓容夗重生活视野 •全开间大凸窗，坐享家中观夗样园景
温暖晴空
E户型
建筑面积拼约113—115㎡ 2、4、8栋03和04单位
3.5万㎡黄江城市公园，全家如同身居绿肺之中
花样年•江山北临3.5万㎡黄江城市公园， 全身心享受最舒适的生态、运动、健康生活，
公园内休闲商业街、篮球场、国际标准赛道泳池等一应俱全。
20000㎡互动主题园林+1条水系景观
夕阳暖景、嬉戏嘉年、爱梦假日、闲漫时光，
每个园林均有互动小品，力筑更生机盎然的家，
一站式顶尖生活配套咫尺相拥
5分钟从容掌控繁华圈
全能生活圈价值
1.5万㎡商业旗舰，休闲、购物、娱乐等应有尽有
花样年•江山自身配备1.5万㎡高端商业， 周边沃尔玛、天虹商场、嘉荣超市、南康百货、 苏宁电器、黄江医院、太子酒庖、建设银行等生活配套一步到位。பைடு நூலகம்
优质教育 让孩子在此领先起步
社区配备国际双语幼儿园， 周边小学、中学相隔咫尺， 优质教育尽在家门口， 孩子的未来必然前途无量。
95—155㎡璀璨新品，盛邀入市
江山店傲居社区内最优越的地理位置， 远离喧嚣，享受最佳私密性， 约50米宽楼间距、独立主题园林、 奢阔的挑高大堂、正南正北的N+1空间， 予业主更夗关爱，更夗幸福。
江山府
新城中心，未来生活潜力无限
黄金区域价值
花样年•江山坐享莞深首席价值高地， 所在区域，未来将发展成为黄江政店斥巨资重点打造的 政务中心、商业商务中心、体育中心、文化中心、
成都花样年-“大溪谷”
主要竞争对手介绍
青城山—都江堰国际休闲度假旅游区
规划项目及功能
都江堰组团实施都江堰景区创5A整治提升，启动城市中心游区建设，打造景区化城市
主要项目包括《道解都江堰》大型户外 实景演出、水利文化博物馆和城市博物馆群 落、天府休闲第一街、杨柳河休闲街、天和 盛世休闲街区、啤酒长廊、玉垒阁等。中心 区以外重点打造玉堂及外江区域，主要项目 包括外江整治、国际水利文化主题公园邻自然风景名胜区 区域自然生态条件 由政府支持开发
区域发展理论
模式适用条件
以生态旅游资源为爆发点， 以产业资源为辅助
本部分结构
项目背景
竞争对手概况 竞争策略 开发模式选择
双寡头博弈理论
简单的双寡头垄断博弈模型 1838年古诺(Cournot)提出了简单双寡头垄断博弈理论，1883年伯特 兰和1925年艾奇沃奇思研究了两个寡头的产量与价格垄断模型：在 简单博弈模型中可以看出，由于双方博弈使得市场需求曲线改变， 这将导致双方都降低销售价格，且即使降低价格销售量也不一定增 加，双方收益均会减少。 Ｄ１ Ｄ２
六、水文资源
蒲江河从地块的西北面流过，水量较小，水位 低，需提高水位；另外一条连通蒲江河的水渠 横贯地块西北部，该渠与蒲江河水质皆较清。 场地有四条由于洪水的冲刷自然形成的沟壑， 贯穿南北。 地块内东面靠近山体有两个较大的水塘，为平 时下雨蓄水，作为旱季灌溉用水的补充水源， 水质情况一般，面积约为2.3公顷。
项目地地理条件
石象湖生态旅游风景面积20平方公里，成雅 高速公路横跨示范区南端，示范区入口距成 都86公里，距雅安市42公里，距成都双流机 场77公里。示范区森林覆盖率达66％以上， 1600余亩湖面，空气质量优于I级，是成都
2019花样年东莞黄江项目前期定位报告及营销推广大纲178P
项目写作技术路线
项目本体认知
√ 宏观-黄江印象 市场竞争态势
项目属性界定
项目地块素质
宏观-市场竞争态势-地块因素圈定了项目发展方 向
基于项目整体发展战略的基础上，对项目价值进 行深度挖掘，进而确定项目定位
项目定位
整体定位体系 客户定位体系 产品定位体系 形象定位体系
定位整理、核心提炼
营销体系
核心价值 推广口号 推广思路 入市时机 阶段划分
鞋、中山宝元制鞋厂）供应半成品
是2019年11月开办的一家外商独资企业（以下简称外资企业）。 该公司在亚洲，甚至世界都享有盛名，外资企 业主要生产电脑主机板，年产量达300万片，产品主要出口至美国、欧洲、日本等大型电脑公司，所生产的成品
供应康柏克、富士通、联想等知名企业使用。
黄江工业起点高，在经济危机和双转型的影响下，发展后劲巨大
裕元花园酒店
对整个珠三角高端人士来说，黄江并不陌生，尤其是服 务业，具备一定影响力
项目认知黄江印象
小结
n 随着莞深惠一体化进程的深化，东莞房价严重低估。投资门槛低，未来升潜巨大，将吸引更 多的投资客！
n 黄江，东莞中南部电子重镇，新兴产业发达，物流业波及范围广，第三产业成熟，消费力强 劲。在珠三角有着广泛的知名度，而且各项产业处于上升阶段，相关的人口、固定资产投资 也在持续上升，这就注定了黄江有着稳定的刚性需求。而这种稳健的固定的刚性需求是支撑 房价的基础。
项目写作技术路线
项目本体认知
宏观-黄江印象
项目认知——黄江印象
黄江经济
2019 2019 2019 2019 2009
180
160
GDP（亿元）
37.2 44.8 58.6 71.3 77
万科运营模式五菜一汤
【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等大社区商业模式解读自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。
但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。
万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。
社区商业资产留下来, 未来可形成可观的资产包。
”【案例】万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品一一万科2049,就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
长城盛花-花样年提案
3、交通频率
深圳、惠州交通频率金牌栏目
4、高档写字楼电梯媒体
框架广告、视频广告等
5、地铁媒体
主要站点广告位及框架广告
“网战”策略
在许多人眼中，用10万元去撬动房地产的需求市场是 一种天方夜谭。但作为广告营销策划人员，我们的工
作就是要将这种不可能的任务化为可能。
“网战”策略1
寻找目标客户群，引发目标客户群注意
需要从一个非常特别的角度看待中小户型VS大社区的辩 证关系也正可以成为项目跳脱限制、驱动市场的动力。
营销面对问题
体量庞大，年销售达1400多套 区域心理距离
如何持续的建立项目的市场认知和持续影响力？
广告面对问题
如何建立项目的差异化定位？
广告面对的问题点
对低迷市场而言，差异化定位比制造惊喜更重要
“网战”策略2
推广品牌形象，博取目标客户群好感
1、在门户网站上开展“花样生活你决定”，
列出本案将设置的各种生活配套，向目标客户群征集这些生活配套 的最酷名称或最富想象力的设计图，入选者获购房优惠或现金奖赏 或礼品馈赠。 2、由本案赞助，门户网站支持，开展旅行、玩乐活动
“花样佳缘”社区交往网站
建立自己的社区网站，供业主或准确业主参与 交流
相对于DADA的艺术居住情调， 光耀城的湖山生活方式，
本案需要一个被消费者容易分辨的认知。
八大核心价值
区域价值 规模价值 品牌价值 景观园林价值 交通价值 物管价值 商业价值 产品价值
行政区规划
城市未来发展方向
豪宅区域
70万建面
宜居花园社区
上市公司品牌
花样年进驻惠阳
原生态山林
高品质园林景观
惠南大道纵观惠阳
深圳是一个住了十几年的邻居不知道姓什么，叫什么的地方。 人与人之间的距离感，让越来越多的人渴望邻里间的温馨。
华润商业产品系列介绍
常州运河商业中心
2010年及以后陆续在二三线城市储备“住宅+商业中心”用地，大力发展区域商业地产
区域商业中心项目 及发展规划
华润置地
品质给城市更多改变
北京橡树湾Living Mall
区域性商业中心
位于北京市海淀区上地清河板块，living mall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万平米，打造Living Mall for more living的全新消费理念 ，是区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城； 集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。
中艺是以经营中国工艺品为主的知名品牌店，主营中国工艺精品、珠宝首饰和中高档华服 。
华润自有超市及相关零售品牌
“LEONARDO DI GASUN”品牌于1902年在意大利创建，主要产品包括皮鞋、服装、皮具等系列。在二十世纪八十年代由华润引进中国市场。
华润堂是专门为顾客提供健康产品和健康服务的零售连锁专门店，以中华的调理滋补理论为宗，结合现代营养标准，为顾客提供燕窝、虫草等参茸补品，健康食品，维他命和矿物质等补充剂，还提供部分中西成药和个人护理品。
华润置地
辐射人口
6
城市选择
1
区位选择
2
建筑规模
3
地块形状
5
区域中小型商业体选址条件（欢乐颂系列）
具体位置及交通
4
发展空间
7
产品系列之三—区域中小型商业体
二三线城市为主，少量一线、四线城市
二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域
免费,花样年可以“零物管费”——专访｜花样年潘军：互联网颠覆物管的“系统战”——花样年彩生活集团
专访｜花样年潘军：互联网颠覆物管的“系统战“2014-08-19潘勇堂朱昊物业管理资讯不知是互联网成就了花样年，还是花样年放大的互联网。
一家深圳地域性房企，就这样在互联网思潮下声名鹊起，其“轻体模式”甚至引得全国同行窥视。
怎样“变轻”？用花样年总裁潘军极简的说法就是，房子免费社区赚钱。
果真如此，这位弄潮者的未来不可限量！【剑走偏锋】社区盈利：不靠收取物业费也能赚大钱面对行业演变，花样年要做中国最大的社区服务商。
在潘军看来，中国房地产最大的价值不在于生产房子，而在于生产客户。
未来花样年不仅要让人住上好房子，更要立足社区服务，抢占终端，让所有社区人住得更便捷、更品味，更趣味。
一、蛋糕巨大：社区服务盈利空间可达500亿花样年要赚“社区”的钱！为什么？对此，潘军表示，房子迟早会卖完，但社区可以服务70年。
花样年转型就是希望自己在住宅地产行业没落的时候，还有更多的牌可以打。
更多时候，花样年把房地产开发当作生产客户的工具，比如花样年开发销售1.5万套房子，就相当于生产了1.5万户家庭客户。
同时，别人在圈地，花样年在圈社区。
截至2013年年底，花样年圈的社区已覆盖70个城市、650个社区。
服务社区面积超过1亿平方米，大约覆盖100万人口，接近80万个家庭。
已经成为中国最大的小区服务运营商。
另一方面，花样年集团物业经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产高一倍。
而从社区服务市场未来空间看，到2020年花样年服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口，假设每人每月社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。
如果按1%的佣金计算，收益就是100亿；拿到2%，就是200亿；按天猫模式收3%～5%的佣金计算，就是300亿至500亿元。
钱永远在客户那儿，花样年要想得就是怎么服务好客户，把人服务好，就能顺便挣大钱。
二、掌控端口：掌握终端就掌握未来移动互联网时代，往往没有互联网思维的企业可能就没有未来。
花样年彩生活物业盈利模式
花样年物业盈利模式探究如今物业管理行业95%亏损的情况下，包括万科、保利、龙湖等大型地产商的物管都需要开发业务来补贴，许多物业公司都要在亏损线上挣扎。
那么不收物业费能够盈利吗？这就是花样年的目标，它构建了全新商业模式，利用业主平台实现多元化收入，创造新颖的盈利模式。
我们对于花样年物业的全新商业模式的盈利点一一进行探究与学习。
一、转型传统物业管理花样年物业的物业管理费用。
这些物管收费在花样年物业收入比重中越来越小。
物业管理费用都按照国家法律标准的收费计算构成。
每个社区的物业收费受到的限制较多，传统物业管理存在管理落后、经营单一、成本居高不下的问题，导致了物业公司长期存在微利经营甚至是亏损经营的情况。
花样年物业主动转型，打造全新物业管理模式。
然而降低物业管理收入以后，花样年物业管理公司的经营费用来源怎么解决？怎样更好服务于业主各类需求？这也是花样年全新商业模式的所在。
二、花样年物业管理公司盈利模式1、物业服务收入花样年物业早在2002年就创立名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务。
通过业主需求，定向提供家居生活用品团购，包括：“代业主购物”、“购买充值卡”、“送桶装水”、“订送牛奶”，甚至提供“旅游服务”以及推广“加油卡”、“百货公司消费储值卡”、“社区电信储值卡”等。
2、物业经营性收入（1）房产保值增值服务。
经营模式是对小区进行整体改造、拉动房屋增值、提升业主满意度。
小区的整体居住环境改善，更将业主所属区域的房产增值，产生房产二次交易的增值。
（2）存量房屋增值计划（物业托管）。
有类于房屋银行，通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价。
花样年所掌握的房源存量可观，在房租定价时相应地有了发言权，在为自身积累了服务增值的一部分利润外，也为业主创造了更大的价值。
(3)社区金融花样年推出社区金融模式遵循‘大数法则’，大量业主能做大资金池。
属于直接募集，其方式分为：业主募集。
比如每人借5万，那么2000用户就能募集上亿款项。
企业信用报告_上海花样年房地产开发有限公司
基础版企业信用报告
5.10 司法拍卖..................................................................................................................................................15 5.11 股权冻结..................................................................................................................................................15 5.12 清算信息..................................................................................................................................................15 5.13 公示催告..................................................................................................................................................15 六、知识产权 .......................................................................................................................................................15 6.1 商标信息 ....................................................................................................................................................16 6.2 专利信息 ....................................................................................................................................................16 6.3 软件著作权................................................................................................................................................16 6.4 作品著作权................................................................................................................................................16 6.5 网站备案 ....................................................................................................................................................16 七、企业发展 .......................................................................................................................................................16 7.1 融资信息 ....................................................................................................................................................16 7.2 核心成员 ....................................................................................................................................................16 7.3 竞品信息 ....................................................................................................................................................17 7.4 企业品牌项目............................................................................................................................................17 八、经营状况 .......................................................................................................................................................17 8.1 招投标 ........................................................................................................................................................17 8.2 税务评级 ....................................................................................................................................................18 8.3 资质证书 ....................................................................................................................................................18 8.4 抽查检查 ....................................................................................................................................................18 8.5 进出口信用................................................................................................................................................19 8.6 行政许可 ....................................................................................................................................................19
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运营项目概览
COOPERATIVE PROJECT
南京 花生唐
发展商 总建筑面积
2014区位 提供服务
5.6万平方米
南京 雨花台 板桥新城 前期研策、建筑规划、全程招商、 资产管理
桂林 花生唐
发展商 总建筑面积 商业面积 项目区位
中国内地社区服务运营第一股
2014年6月30日，花样年分拆彩生活 成功上市，中国内地社区运营第一股彩生 活（1778.HK）正式登陆国际金融舞台。 彩生活IPO引来众多带有互联网基因的投 资者如360、新浪易居、搜房等，引领社 区O2O趋势，受到资本市场热捧。
截至2016年底，彩生活在全国拓展 和管理的物业面积总量已经超过4亿平方 米，已经成为全球最大住宅社区服务运 营企业。
大溪谷国际乡村俱乐部
深圳有园酒店
成都有园酒店
天津有园酒店
成都·知 美术馆
《悦食Epicure》杂志
《悦食中国》纪录片
业务战略 | 商务及度假社区
深圳市美易家商务服务集团有限公司以“资产运营托管与价值重新创造”为战略定位，聚焦高端
物业运营服务，初步形成了覆盖成渝、珠三角、长三角、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局。
合体、购物中心等持有资产的全程运营和管理工作。目前，面向家庭消费和年轻时尚人群的中高端区域级购 物中心——花生唐系列，以及面向高端人群的城市级购物中心——红唐系列都在加速发展。
业务战略 | 泛商业社区——文旅开发
主要涵盖酒店、高尔夫、高端城市会所、私人俱乐部、主题公园、美术馆等业务。文旅板块在花样年原有 地产业务的基础上，进行文化旅游资源的沉淀和积累。目前深圳、成都、苏州、上海等地已由我文旅项目 落地。另外文旅板块注重开拓国际化视野，目前已于美国纽约、日本京都、台北呈现酒店项目。
花样年（中国）集团简介
一、集团简介
企业介绍：致力于打造全球最大的综合社区服务运营平台
花样年集团起步于1998年，2009年11月在香港联交所主板上市，目前已全面完成基于未来移动互联网、客户大数 据时代的业务战略布局，成为中国领先的以金融为驱动、社区服务为平台、开发为工具的金融控股集团，业务涉 及社区金融服务、彩生活住宅社区服务、房地产开发、国际商务物业及度假物业运营、社区文化旅游、社区商业 管理、社区养老、社区教育产业等八大增值服务领域，覆盖中国内地109个城市，并在香港、台北、新加坡、东京 、纽约设立分公司并进行项目投资。体系内拥有花样年控股（01777.HK）和彩生活（01778.HK）两家上市公司 平台，跻身中国最大的社区服务运营商。 花样年一直秉承“花样创造价值”的品牌理念，致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者，为有 价值追求的客户提供品位独特、内涵丰富的生活空间及体验。
企业荣誉
花样年集团
2015年度社区服务行业贡献大奖 2011-2015中国杰出房地产商 2015中国地产创新峰会年度商业特别贡献奖 2009-2015中国房地产百强企业 2014中国房地产社区服务模式创新企业 2014中国最具影响力社区服务运营商 2012中国房地产上市公司综合实力五十强 2011中国蓝筹地产 2011中国房地产上市公司综合实力50强 2011中国地产企业公民大奖
业务战略 | 社区养老
福泰年以推动和发展中国养老产业为己任，全面构建社会化养老的服务体系，深度开发各种养老服务项
目，探索现代养老服务的创新模式，构建集居家养老、社区养老与机构养老为一体的全养老产业链。 福泰年正在构建基于社区的“三位一体”养老体系，“三位”即设立居家养老服务点、日间照料中心和养 老公寓，辅以居家照顾、健康护理、康复理疗、营养配餐和精神慰藉的“五大产品”，将“服务”作为核 心理念，做政府扶持的真正做养老服务的企业。目前已在深圳和成都设立养老服务站试点，提供医疗、生
成都福年广场 深圳美年广场 成都香年广场 成都君山 苏州太湖天城 成都大溪谷
大理：艺墅花乡
业务战略 | 社区制造
产业地产运营
展览 产业地产
文化创意 产业地产
健康养生养老 产业地产
高科技 产业基地
孵化园 产业地产 兴年广场 （2014年）
香年广场 （2008年）
美年广场 （2011年）
福年广场 （2012年）
2012年， 推进企业 整体战略 转型，启 动第二次 创业。
2014年6 月，旗下 公司彩生 活服务集 团香港联 交所主板 上市。
2014年11 月，花样 年发布全 新品牌新 形象。
二、业务战略
花样年“社区＋”
四大社区
邻里乐 彩生活 美易家 商业社区 养老社区 社区金融
四大应用
社区文旅 社区制造 社区教育
三大上市平台
.....
2009年11月 香港联交所上市 （01777.HK）
2014年6月 香港联交所上市 （01778.HK）
2015年12月 新三板上市 （834669）
发展历程
1998年3 月，深圳 市星彦投 资发展有 限公司进 驻锦锋大 厦，正式 开始运作。
2001年， 正式更名 为“深圳 市花样年 投资发展 有限公 司”，同 年进军成 都，展开 全国布局。
深圳市第一家创意型商 务空间、第一个提出创 意专属空间的写字楼。 占地面积1.5万，总建 筑面积约6万。㎡
深圳福田保税区升级改造 过程中第一个高端总部经 济园区，深圳第一个高端 花样年“艺术地产”又一 典型力作-文化创意产业园， 消费品进出口展示交易平 台，占地面积约1.9万， 打造深圳罕有的低密度园 总建筑面积约4.6万。 林式生态办公空间，占地 面积约2.9万，总建筑面积 约约8.8万。㎡
花样年的“社区＋”，有温度的连接者
大数据中心
政府
商业 社区
商务 社区 养老 社区
4大社区
最终 用户
社区 教育 社区 文旅
社区 制造 社区 金融
居家 社区
4大应用
运营商
内容及业 务提供商
社交网络 平台
解决方案 提供商
“4大社区+4大应用+社交网络平台+大数据中心”，在花样年集团内有效互动和融合， 并连接和整合外部传统行业和新兴行业的各种资源，形成开放、合作的有机生态圈
2005年4 月，宜兴 公司成立， 标志花样 年进入长 三角区域
2006年1 月，花样 年集团 （中国） 有限公司 成立。
2006年5 月，花样 年成立天 津公司， 正式进入 京津地区
2009年 11月，花 样年于香 港联交所 主板上市。
2010年， 公司先后 进驻苏州、 大理、桂 林三个城 市。
2011年， 先后组建 商业、酒 店专业管 理团队。
花万年商业管理集团简介
花万年商业管理集团
花样年（中国）旗下全国性商业资产管理公司
花万年商业于2010年6月正式成立，是花样年集团全资控股 的一家全国性的商业管理公司。 商业布局集中于中国最具成长活力的4大区域：京津都市圈、
长江三角洲、成渝经济区、珠江三角洲。城市范围拓展至
北京、深圳、上海、南京、成都、苏州、南宁、长沙、南 昌、贵阳、拉萨、扬州、惠州、赣州等十几个省市。 花万年商业集中资源打造红唐、花生唐、芝麻唐、花样世 界奥特莱斯四条商业产品线。涉及购物中心、主题商业街、
居 服 家 务 社
商 务 社 运 区
商 业 社 运 区
养 老 社 运 区
社 区 金 融
社 区 文 旅 社 区
社 区 教 育
做 区
到 ＋ 家 : 把
营 互
商 联 网 服 务
营 互
商 联 网 服 务
营 互
商 联 网 服 务
商 互
联 网 服 务
商 互
联 网 服 务
制
造 商
商 互
联 网 服 务
平台运营商
服务商
业务板块
彩生活
2009-2015连续七年中国物业服务百强企业 2015物业服务百强综合TOP10 2015物业服务百强企业成长性TOP10 2015物业服务百强满意度领先企业 物业居住管理面积全球最大
美易家
2015中国度假物业运营创新大奖 2015商务社区运营创新大奖
花样年商业
2015中国商业社区运营创新大奖
美易家以高端物业管理服务为基础、准确把握“度假物业与度假市场要素错配、线上平台与线下服务资 源错配”的商机，充分发挥类酒店化运营服务优势，整合自身高速增长的商务社区客户资源及彩生活、解 放区等花彩系平台客户资源，打造线上、线下结合的共享经济新模式，成为度假物业综合化服务解决方案 提供商，通过资产运营托管和度假物业综合性服务，实现价值再造与重塑。 高端物业管理服务 酒店式经营服务 高端资产托管服务 O2O平台定制服务
自建地产业务
商务综合体 成都：美年广场、香年广场、喜年广场、福年广场 深圳：美年广场、香年广场、福年广场、喜年广场 天津：香年广场、喜年广场 精品高档住宅体 成都：大溪谷、君山、花样城 深圳：花郡、花好园 东莞：君山、江山 天津：花郡 桂林：麓湖国际、花样城 苏州：太湖天城 惠州：别样城、花郡 无锡：花郡
1、尊贵异域礼宾服务 2、全智能清洁服务 3、现代化卓越安防系统 4、定制化系统安装维护
1、定制化商务社区服务 2、24小时服务式公寓运营 3、度假物业一站式生态圈 4、类酒店体验式营销服务
1、Inhouse管家服务 2、房屋的养护和打理 3、房屋的租赁和经营
1、度假专属生活方式与线路策划 2、线上积分平台兑换服务 3、全国分时分权度假体系 4、养老、金融、旅游O2O平台尊享
2015年6月19日开业
基础物业 管理智能化
彩之云 开放应用平台 彩空间 社区体验店 信息/媒体
Content Community
虚拟社区
Commerce
彩支付
业务战略 | 社区金融