三旧改造合作流程：旧村庄改造(村企合作)基本流程简图
6广州市“三旧“改造的工作流程word资料29页
广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。
请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）附件1广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。
三旧改造办事流程图
市区“三旧”改造办事流程（试行）二O一O年十月目录“三旧”改造办事流程 (1)附件1改造项目预审程序和提供资料 (5)附件2改造项目单元规划编审程序和提供资料 (12)附件3改造项目审批程序和提供资料 (19)附件4改造方案审批程序和提供资料 (27)附件5协议出让、土地归宗等程序 (32)“三旧”改造实施指引 (40)“三旧”改造办事流程一、改造项目预审（详细程序见附件1）（一）市场主体将项目申请函和申报表等相关资料报送所属的区“三旧”改造办。
（二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办。
（三）市“三旧”改造办给区“三旧”改造办出具是否符合“三旧”专项规划的意见。
此过程市场主体向市“三旧”改造办提出申请，由市“三旧”改造办委托国土资源信息中心组织国土部门、建设部门、村集体、以及土地和房屋权属单位同步开展现场勘测和地籍调查等工作。
二、改造项目单元规划编制（详细程序见附件2）（一）区“三旧”改造办协同市场主体到市城乡规划局编制单元规划。
（二）市城乡规划局完成单元规划并将有关资料报送市“三旧”改造办备案。
三、改造项目审批（详细程序见附件3）（一）市场主体取得项目单元规划后将项目申请函和申报表等相关资料报送所属的区“三旧”改造办。
（二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办。
（三）市“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求规划、建设、国土等部门的意见。
（四）市“三旧”改造办综合各部门意见或联审会议结果，对市场主体做出批复。
四、改造方案审批（详细程序见附件4）（一）改造主体开展单元规划围土地及房屋收购补偿工作，签订土地及房屋收购补偿协议书。
（二）改造主体提交资料，区“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求各部门意见。
（三）区“三旧”改造办将资料报市“三旧”改造办，改造主体、区“三旧”改造办配合市“三旧”改造办编制项目改造方案。
（四）市“三旧”改造办将项目改造方案报市“三旧”改造领导小组审定。
旧村改造流程图
不收费
出具旧村改造用地审核意见及附图，并说明 村现状土地利用的有关要求。
不收费
市国土资源局审查同意后，由市土地储备交 易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整 理项目核准手续。市发改委受理后５个工作 日内，出具项目核准文件。
8
有行政主管部门的建设单位，由主管行政部 门转报项目立项申报资料；无行政主管部门 的建设单位，可直接报市房地产开发管理办 如在开发办办理 公室，项目立项申报资料由该办转报市计委 立项，须缴纳2元 。纳入土地收购出让的项目，建设单位在通 /平方米的开发管 过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后， 理费。注意：旧 凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和 村改造项目按上 《国有土地使用权出让合同》。与其它申报 述程序申办立项 材料一起上报。市计委在收到申报资料后， 审批。 根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件 的，市计委予以批复。对属上级发展计划部 门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
4
1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、 国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；2、由 具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；3、 企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须 申办安置住 出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件；4、资金落实证 宅及生活保 明；5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意 市发展改革 10个工作 障建设项目 见；6、国有土地出让合同或土地使用证；7、1;500、1:1000或 委员会 日 1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一 核准手续 式三份）；8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设 项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式 等招标内容；9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提 报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置 示意图；10、法律法规规定的其他材料。
某标杆房企三旧改造交易流程与合作协议
东莞某项目: 三旧改造一、交易基本情况1、【东莞“旧厂房”三旧改造基本流程介绍】第一步：标图建库（标图建库指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。
）第二步：申请三旧改造并取得政府三旧办同意实施三旧改造的批复，同时确定三旧改造实施主体（东莞允许且一般为原土地使用权人作为实施主体进行三旧改造）。
第三步：协议出让，签署国有土地使用权出让协议，补缴土地出让金领取新不动产权证。
第四步：拆迁安置、土地平整，实施房地产开发。
2、【本项目基本情况及交易步骤】目标公司通过司法拍卖竞得目标地块（现土地性质为工业用地），仍未领取不动产权证。
目标地块已标图建库，满足申请三旧改造的基本条件但仍未提出改造申请。
我司拟收购目标公司100%股权以获得目标地块进行房地产开发。
交易步骤如下：第一步：目标公司领取目标地块不动产权证（工业用地）确认权属；第二步：我司收购目标公司70%股权并完成工商登记，并同时办理法定代表人、董事、总经理等变更。
本次股权收购完成，我司支付第一笔合作价款。
第三步：目标公司原股东负责办理如下事项：（1）目标地块三旧改造申请，取得同意目标公司作为改造主体的批复；（2）完成协议出让手续、补缴土地出让金手续、领取土地变性为R2（即商住用地）的新不动产权证；（3）完成拆迁、土地平整等工作。
但补缴土地出让金及税费、拆迁安置补偿资金、原有有效负债清偿等由我司投入股东借款解决。
第四步：我司收购剩余的30%股权，支付完毕全部合作价款。
二、交易要点1、三旧改造项目如何确定合作价款？三旧改造项目在新规划条件确定前，难以确定最终计容可建建筑面积。
同时，目标公司原有负债、土地变性所需补缴的土地出让金、所能取得的有效成本发票（即可以列入目标公司土地增值税、企业所得税税前扣除的成本发票）等都是合作价款所需考虑的重要因素。
因此，三旧改造项目往往按照如下方式确定合作价款：总合作价款按照约定单价×计容可建建筑面积确定，前提是可取得约定数额的有效成本发票，如发票数额不足，则相应扣减合作总价款。
三旧改造流程图_惠州市
区“三旧办” 组织相关材料上报
市“三旧办” 1.城乡规划 2.土地利用规划 3.地块界线范围 4.规划条件
会审意见函主体：明确改造Fra bibliotek向承诺书
四、专项规划 五、改造实施方案
六、方案审查
市住房和城乡规划 建设局
市住建局
《规划设计条件告知书》
报市政府批准
制定改造实施方案
①改造范围内的基本情况； ②土地利用现状情况； ③拟建设项目的使用功能； ④改造意向规划图； ⑤拆迁协议补偿情况； ⑥投资成本及效益估算等。
惠州市“三旧”改造工作程序
一、改造意向主体 提交申请
“三旧办” 交：1.申请书
2.土地权属 3.其他资料
二、开展权属调查
“三旧办”组织国土、房 产部门、村集体、以及土 地和房屋权属单位开展权 属调查
1.宗地权属分布图 2.各宗地的权属状况列表 3.无权属证明，由村 （居）委出具证明
三、“三旧办”初 审
市“三旧”改造领 导小组会议
省政府
1.土地征收 2.转用方案
市政府
市“三旧”改造 办公室审查
市政府
七、项目认定
市“三旧办”
领导小组会议审定
市政府
认定“三旧”改造项目
“三旧”改造项目 认定批复文件
八、项目立项
发改委
（主管部门）
九、房屋征收补偿
建、构筑物
拆除拆迁
用地规划手续
十、《国有土地使 用证》
缴纳地价
签订土地出让协议
注意事项：
1.改造实施方案、方案审查与项目认定，可同步开展； 2.改造实施主体应自改造方案批准之日起1年内办理好项目有关审批文件； 3.在办好有关审批手续后，应在半年内开工建设，2年内竣工，且不得转让。 4.未能在规定时间内开工、竣工，或申请延期开工、竣工未获批准的，市政府将撤销改造项目的批准文件。
旧村庄改造村企合作基本流程简图
改造方案编制指引包括1、改造项目用地已列入“三旧”改造专项规划，同意改造规划范围；2、土地处 置整合注意事项；3、开发强度建议；4、明确改造方式；5、说明改造方案包括内容（现状核查情况，改 造规划方案、土地整合方案、拆迁安置补偿方案、改造实施计划等）
六
村集体经济组织选择确 定合作开发商
公示期满 无异议
审议通过ห้องสมุดไป่ตู้
九
十
属地政府、村集体、市场主体签订正式改造协议，准备土 地报批材料逐级报批，办理完善开发用地手续。
上级部门批复后
十一
缴存旧村庄复建安置资金，根据市“三旧”改造工作领导 小组批准的改造方案启动改造。
f
土地整合方案
改造实施计划
1、分期改造计划； 2、周转房建设或租用计划； 3、安置区的建设计划； 4、改造区的启动地块等。 注意事项：不拆除旧村庄、完成安置房建设 的，其它建设项目不得开工（公建配套和消防 工程除外）。
根据上述方案，计算改造成本和改造后价值，进行改造效益测算 上述方案通过反复征询意见，经村集体经济组织90%（以 户为单位）以上成员同意后，由属地镇政府初审报市“三 旧”办复核（规划方案由规划部门审核），最后呈市“三 旧”改造工作领导小组审议。
拆迁安置补偿方案 1、入户调查：土地面积、 对该改造范围内的无合法手 性质、手续等；房屋面积、 续用地，根据土地性质、地 结构、手续等；家庭成员基 类状况以及历史用地情况制 本信息，年收入等； 定处置方案： 2、征询村民拆迁安置补偿 1、完善用地手续方案：利用 意见； “三旧”改造等政策为改造 3、确定拆迁安置补偿原 范围内土地完善用地手续； 则； 2、转性方案：集体建设用地 4、明确拆迁安置补偿标准 转为国有建设用地申请报 。 批； 3、农用地转用征收方案; 4、留用地处置。
广州市“三旧“改造的工作流程
广州市“三旧“改造的工作流程广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。
请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：）广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。
湛江市城市更新(“三旧”改造)项目报建全流程示意图
湛江市城市更新(“三旧”改造)项目报建全流程示意图湛江市城市更新项目的“三旧”改造流程如下：首先，项目改造主体需要委托不动产调查院出具项目“三旧”改造报批资料。
然后，该主体持相关资料向区（管委会）XXX申请开展“三旧”改造工作。
改造范围内的所有权利主体可以通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造。
如果涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置，需要按照国有资产处置程序办理。
如果是旧村庄改造项目，由村集体经济组织通过民主表决的形式确定实施主体，实施主体与村集体经济组织签订改造合作协议。
还有一种情况是项目改造主体自行改造的项目。
接着，区（管委会）XXX审核后，报区政府（管委会），经区政府（管委会）集体研究同意，批复区（管委会）XXX纳入区“三旧”年度实施计划。
然后，区（管委会）XXX委托有资质的单位进行现状建筑物核准，区（管委会）XXX（管委会）出具拆迁建筑面积确认函。
区政府（管委会）需要组织按规定编制“三旧”改造单元规划。
如果无需编制单元规划，区（管委会）XXX向市城市更新局申请“三旧”改造单元规划（初审文本成果）审核。
市城市更新局审核“三旧”改造单元规划，出具审核意见。
然后，区（管委会）XXX按市城市更新局的审核意见完善“三旧”改造单元规划报送市城市更新局审核。
市城市更新局审核通过后，组织“三旧”单元规划评审。
区（管委会）XXX根据“三旧”单元规划评审会议纪要完善“三旧”改造单元规划并报送市城市更新局申请审核单元规划。
市城市更新局公示后，出具单元规划批复，并向市XXX备案。
最后，项目改造主体需要向市XXX申请用地规划条件。
如果属于国有建设用地，该主体需要编制“三旧”改造项目改造方案，并向区（管委会）XXX申请“三旧”改造方案审查。
如果涉及“工改商”项目，改造主体须作出承诺函，承诺将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
三旧改造 村企合作流程图 惠州
招标村 企（合镇作三 资平召
开发商 中开标发村商 交国履土约局 和开开发发商 完税并
开发商 开发建
村委会 分得住
对外出 售
自主开 发 留用地 选留址用、地 清办场理、规 划协条助件草 拟垫村付企前 期费用
开发商 整体回
留用地 置村换委为会 和国土 土地公 开（出约让定 竞得人 开发完 成，物
村委会 分必经须营登 记集体 分配给 村民
村企 合作
村委会 土地补
合作开 发
引入前 期（服村务民 会（议镇表三 资平召
规划部 门留出用规地 资产评
草拟村 企（合村作民 会议达
广州市城市更新村企合作操作指引
广州市城市更新村企合作操作指引The document was finally revised on 2021广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。
一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。
同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。
直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。
而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。
可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。
三旧改造办事流程试行
“三旧”改造办事流程(试行)(征求意见稿)一、改造项目申报程序(一)程序1、申报主体将项目申报表等相关资料报送县“三旧”办;2、县“三旧”办审核后对不符合“三旧”改造要求得项目,出具不纳入“三旧”改造范围得意见;3、县“三旧”办根据“三旧”改造专项规划,出具就是否符合“三旧”专项规划得意见;(二)提供资料1、改造主体向县“三旧”办提交项目纳入“三旧”改造项目储备库申请(材料1);2、旧村及旧城镇改造项目需提供意愿表决材料(材料2)。
3、填写“三旧”改造申报表(材料3);4、地块红线范围图(1:500-1:1000);5、项目地块多角度得现场照片(打印并加盖改造主体公章);6、土地、房产权属证书复印件(相关权益证明);7、申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书(或任职证明)、法定代表人身份证等证件复印件;8、土地及房产查询报告(主要就是抵押查封情况查询);9、涉及权属抵(质)押得,还需提供抵(质)押权人同意纳入“三旧”改造得书面证明文件;10、如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制得,应提交人民法院解除查封证明或解除其它权利限制得证明;以上资料一式两份,加盖单位公章。
(三)资料审查要求1、资料不齐或不符合填报要求得,县“三旧”办不予收件受理,同时一次性告知交件人需补充与补正得相关资料;如确实需要收件得,须书面告知交件人补交与补正资料得时间及其它注意事项;2、在以上所列资料齐全与符合要求得前提下,审核事项如下:(1)申报项目就是否在专项规划范围内;(2)申报项目就是否纳入标图建库;(3)申报项目就是否符合改造意愿;(4)申报项目上盖物就是否满足2009年12月31日前建设且上盖物比例达到30%得改造要求;(5)“三旧”规范性文件规定不得纳入“三旧”改造得。
(6)就是否符合土地利用现状图及土地利用总体规划图。
二、改造项目单元规划编制与审批程序(一)规划编制组织1、规划编制组织。
“三旧”改造单元规划由县规划部门负责组织编制,县“三旧”办及县自然资源局等相关部门协助编制。
最新三旧改造项目开发体系与投资拓展流程教学讲义ppt课件
（三）开展权属调查
（三）实施主体确认
（四）“三旧”改造办公室初审提出规划建议与改造 边界线
（五）改造单位与业主协商达成协议
（六）住建局根据要求编制规划要点
（七）制定改造实施方案 （八）方案审查
后续属于正常开发操作流程
A 用地手续审批
B 建设工程规划许可
C 建设工程施工许可
D 建设工程规划验线
E 竣工验收
促进GDP增长、规划实施、提升 土地资源、增加税收等。
3
政府价值
“三旧”改造政策
广东省级“三旧”改造核心政策
惠州市级“三旧”改造核心政策
“三旧”改造最新政策
2016年96号文件 《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》
【解读一】可以自行申请旧改了
对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，当地政府应当提供便利，不得 设立不合理限制条件。
惠州 珠海
自上而下——市场化程度一般
根据三旧改造计划，改造意向主体提交申请——开展权属调查——“三旧”改造办公室初审——编制规 划——制定改造实施方案——方案审查——项目认定——项目拆迁取得土地使用证——开发建设
集体经济组织为主——半市场化
意愿征集和实施方式确定——用地和建设情况调查公示——房屋合法性面积认定———编制拆迁补偿安置 方案——测算项目总成本和计容建筑面积——编制更新单元规划——设计方案编制及批复——公开选择实 施主体——签订监管协议及补偿安置协议——项目实施计划申报核准——房地产权注销——项目报建
【解读四】鼓励农村土地转国有建设用地
鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧 村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货 币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。
旧村(城)改造工作流程示意图
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十二、摘牌开发企业当场与土地收购储备交易中心签订土地成交确认书，市国土资源局与其签订土地出让合同；在约定时间内，开发企业到市国土局交纳土地出让金，申请土地登记、办理国有土地使用证。办理土地证：
（二）由综开办（房产局）向市国土资源局提出挂牌申请，请市国土资源局函告市城乡规划局合理确定改造范围、用地规模并提供改造范围的规划设计条件。
（三）进一步完善拆迁安置成本测算。属建城区内的城中村（不涉及农用地征转用的）、小区：依据规划条件完成拆迁补偿安置成本测算。属城郊村：一是由综开办完成村址范围内拆迁安置成本测算；二是综开办配合区国土分局会同各镇（园区）、村按规划条件确定的范围完成涉及农用地征转用的费用及相关手续的办理。
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十九、核发建设工程规划许可证（市城乡规划局）
——所需材料：1、《建设工程规划许可证申请表》；2、出具国土部门的土地权属证原件并留存复印件；3、建设工程当年投资计划（仅限政府投资公益项目）；4、相关图纸（修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建筑工程建筑施工图、彩色透视效果图）。
审批时间：1个工作日内
↓
八、编制村（小区）改造成本经济测算
（一）编制项目初步经济成本测算。建成区内的城中村（不涉及农用地征转用的并已明确改造范围的）、小区根据市城乡规划局出具的初步规划条件，结合入户调查数据，编制项目初步经济成本测算，向区政府专题汇报（需10—15个工作日）。城郊村，依据入户调查数据按常规进行村址范围内的初步拆迁安置成本测算，向区政府专题汇报，并与市国土部门沟通，作为确定用地规模的依据。
103到市城乡建设局窗口办理施工图设计文件审查备案含建筑节能设计备案市政务服务中心组织市城乡建设局城乡规划局临时建设规划许可园林局移植或砍伐城市树木核准审批临时占用城市绿化用地核准改变绿地规划审批城管局消防支队大型的人员密集场所和特殊建设工程消防设计审核和一般建设工程消防设计文件备案人防办防空地下室建设审批地震局环保局气象局防雷装置设计审核质监局文物局文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审批水务局取水许可审批安监局国家安全局区教育局教育设施配套建设方案审查等召开项目联席会议审查施工图审查合格加盖市政府施工图联合审查专用章扩号内为同时审查内容
三旧改造办事流程试行
“三旧”改造办事流程（试行）（征求意见稿）一、改造项目申报程序（一）程序1、申报主体将项目申报表等相关资料报送县“三旧”办；2、县“三旧”办审核后对不符合“三旧”改造要求的项目，出具不纳入“三旧”改造范围的意见；3、县“三旧”办根据“三旧”改造专项规划，出具是否符合“三旧”专项规划的意见；（二）提供资料1、改造主体向县“三旧”办提交项目纳入“三旧”改造项目储备库申请（材料1）；2、旧村及旧城镇改造项目需提供意愿表决材料（材料2）。
3、填写“三旧”改造申报表（材料3）；4、地块红线范围图（1：500-1：1000）；5、项目地块多角度的现场照片（打印并加盖改造主体公章）；6、土地、房产权属证书复印件（相关权益证明）；7、申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书—1—（或任职证明）、法定代表人身份证等证件复印件；8、土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询）；9、涉及权属抵（质）押的，还需提供抵（质）押权人同意纳入“三旧”改造的书面证明文件；10、如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制的，应提交人民法院解除查封证明或解除其它权利限制的证明；以上资料一式两份，加盖单位公章。
（三）资料审查要求1、资料不齐或不符合填报要求的，县“三旧”办不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其它注意事项；2、在以上所列资料齐全和符合要求的前提下，审核事项如下：（1）申报项目是否在专项规划范围内；（2）申报项目是否纳入标图建库；（3）申报项目是否符合改造意愿；（4）申报项目上盖物是否满足2009年12月31日前建设且上盖物比例达到30%的改造要求；（5）“三旧”规范性文件规定不得纳入“三旧”改造的。
（6）是否符合土地利用现状图及土地利用总体规划图。
—2—二、改造项目单元规划编制与审批程序（一）规划编制组织1、规划编制组织。
“三旧”改造单元规划由县规划部门负责组织编制，县“三旧”办及县自然资源局等相关部门协助编制。
深圳城市更新旧改操作流程完整版PPT课件
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
Hale Waihona Puke 流程第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容 改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
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序号
工作程序 结合二调数据，现状摸 底（村集体为主）
主要内容 1、初步确定改造范围； 2、社会现状：人口规模，村民及集体收入状况、社会保障状况等； 3、用地现状：土地权属性质：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等） 土地利用现状：居住用地，市政绿化用地等； 4、建筑物现状：总量，分类建筑面积（村民住宅，集体物业）等； 5、留用地指标落实情况。 1、分析用地现状，结合土地处置途径(“三旧”改造、土地征收、整合等），研究可供开发利用建设用地 面积； 2、根据现状摸底数据，收集多数村民改造意见，初步计算拆迁补偿安置成本（尽可能考虑各方面因素， 最大化估计改造成本，减少改造风险）； 3、参考周边市场价值，进行初步经济效益测算。 1、90%以上村民代表（以户为单位）同意，方可进行改造； 2、会上应通过改造公告，禁止交易和抢建； 3、保留当场记录（村民同意改造证明）和纪要文件（文件上需有参加会议人员签名）； 4、属地政府参与并监督，签字证明。 村集体向属地政府申请，所需资料：申请报告，初步改造方案，项目呈批表，改造范围的影像图、地形 图、二调图、2006年土地利用变更调查图、“三旧”改造专项规划图、2010-2020年土地利用总体规划图、 城乡规划图、现状照片，可行性分析报告，村民代表大会文件（90%村民同意改造当场记录以及纪要文 件）
一
调查完成
二
咨询国土、“三旧”、 规划等部门，分析改造 可行性（村集体为主）
具备改 造可行性
三
召开村民代表大会，征 询改造意愿
90%以上 村民同意
四
市“三旧” 领导小组 通过
属地政府初审并上报市 “三旧”办复核后，呈 市“三旧”改造领导小 组审议
五
村集体签收 批准书和方 案指引
市“三旧”办签发项目 批准书和改造方案编制 指引
审议通过
九
十
属地政府、村集体、市场主体签订正式改造协议，准备土 地报批材料逐级报批，办理完善开发用地手续。
上级部门பைடு நூலகம்复后
十一
缴存旧村庄复建安置资金，根据市“三旧”改造工作领导 小组批准的改造方案启动改造。
1、鼓励村集体经济组织采用公开招标的办法，选择有实力、有经验的开发企业合作；也可以通过召开村 民代表大会或村支部党员大会进行选择； 2、选择结果经村集体经济组织90%以上成员（以户为代表）同意，上报属地政府和市“三旧”； 3、确定的合作开发商应在村、生产社办公地点及村民主要聚集地公示，公示时间不少于7天，公示书上应 有属地政府办公电话为投诉电话，每日公示情况以照片形式记录； 4、属地政府应派员全程参与及监督。 1、签订合作意向书前应向属地政府报告申请，获得批复同意； 2、签订合作意向书一周内，应将相关资料报市“三旧”办备案（资料包括：合作意向书、村民表决书、 属地政府批复同意文件以及合作单位相关资料等）。 八、编制全面改造方案（委托有资质的设计公司）
改造方案编制指引包括1、改造项目用地已列入“三旧”改造专项规划，同意改造规划范围；2、土地处置 整合注意事项；3、开发强度建议；4、明确改造方式；5、说明改造方案包括内容（现状核查情况，改造 规划方案、土地整合方案、拆迁安置补偿方案、改造实施计划等）
六
村集体经济组织选择确 定合作开发商
公示期满 无异议
七
签订合作意向书
规划方案 规划方案应达到控制性详细规划 深度： 1、明确规划研究范围中的全面改 造范围； 2、规划理念与目标； 3、功能定位与分区（包括各个分 区用地规模、界址坐标、主要用 途、安置区域、集体经济发展区 域、容积率、建筑密度、市政配 套等）； 4、明确安置房户型、装修标准 等；
土地整合方案 拆迁安置补偿方案 改造实施计划 对该改造范围内的无合法手 1、入户调查：土地面积、 续用地，根据土地性质、地 性质、手续等；房屋面积、 类状况以及历史用地情况制 结构、手续等；家庭成员基 1、分期改造计划； 定处置方案： 本信息，年收入等； 2、周转房建设或租用计划； 1、完善用地手续方案：利用 2、征询村民拆迁安置补偿 3、安置区的建设计划； “三旧”改造等政策为改造 意见； 4、改造区的启动地块等。 范围内土地完善用地手续； 3、确定拆迁安置补偿原 注意事项：不拆除旧村庄、完成安置房建设 2、转性方案：集体建设用地 则； 的，其它建设项目不得开工（公建配套和消防 转为国有建设用地申请报 4、明确拆迁安置补偿标准 工程除外）。 批； 。 3、农用地转用征收方案; 4、留用地处置。 根据上述方案，计算改造成本和改造后价值，进行改造效益测算 上述方案通过反复征询意见，经村集体经济组织90%（以 户为单位）以上成员同意后，由属地镇政府初审报市“三 旧”办复核（规划方案由规划部门审核），最后呈市“三 旧”改造工作领导小组审议。