第八章 收益法 房地产评估

A 有限年公式—— V = Y
)n

无限年公式——
n=∞ ∞
A V = Y
Y=0 有限年
V = nA
公式用途： 公式用途：
①直接用于计算价格； 直接用于计算价格； 不同年限价格的换算； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； 比较不同年限价格的高低； 用于比较法中土地使用权年限修正。 ④用于比较法中土地使用权年限修正。
1 1 − 30 (1 + 7% ) = 10000 × = 8991.57元 / 平方米 1 1 − 50 (1 + 7% )
V30 = V50 ×
K 30 K 50
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格: 房地产无限年价格:
V50 K ∞ 10000 V∞ = = = 10351.41元 / 平方米 K 50 1 1 − 50 (1 + 7% )
1 8%1 − (1 +10%)50 Y30 K50 = 4403.54元/ 平方米 V50 = V30 = 5000× Y50 K30 1 10%1 − 30 (1 + 8%)
3、比较不同年限价格的高低
例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价 两宗房地产， 房地产的收益年限为50年 50 10000元 房地产的收益年限为30 30年 单价9000 9000元 10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设 报酬率均为7% 试比较该两宗房地产价格的高低。 7%， 报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格: 计算A房地产30年的收益价格: 30年的收益价格
原公式变形： 原公式变形：
VN = A KN Y
Kn 则有： 则有： Vn = V N K N
例
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 40年收益权利价格为5000 报酬率为8% 试求其30年收益权利的价格。 8%， 30年收益权利的价格 /㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。
——有限年公式 有限年公式 ——无限年公式 无限年公式
n=∞ Y=g 有限年
V =
A Y − g
nA V = 1+ Y
例
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的， 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用 年限70 70年 于估价时点已使用了5 年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一 年的净收益为8万元， 年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增 2%；该类房地产的报酬率为9% 试求该宗房地产的价格。 9%。 长2%；该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。
i j =1 j
二、净收益每年不变
A1=A2=A3=……=An=A
A 0 1
V=
A 2
A 3
A
……
A
……
A
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n －
A A A A + + ...... + 1 + Y (1 + Y )2 (1 + Y )3 (1 + Y )n
1 1 − (1 + Y
有限年——
bn 1 A b V = + 2 1 − − n Y Y (1 + Y ) Y (1 + Y )n
A b V= + 2 Y Y
无限年——
例
某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元， 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元， 收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 9%。 收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。 试求该宗房地产的价格。 试求该宗房地产的价格。
1 1 − 48 (1 + 6% ) = 1500 × = 1489.36元 / 平方米 1 1 − (1 + 6%)50
V = V50 ×
K 48 K 50
宗地价格=基准地价× 宗地价格 基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×…… 基准地价
三、净收益在前若干年有变化的公式
第八章
收益法及其运用
本章学习要求
熟悉收益法的含义、理论依据；掌握收益法的适用对 象，熟悉收益法的操作步骤。 掌握报酬资本化法的最一般公式和净收益流模式不同 情况下的报酬资本化法计算公式。 掌握净收益测算的基本原理和求取净收益的方法。 熟悉报酬率的求取。 熟悉资本化率和收益乘数的求取方法 掌握资本化率与报酬率的区别和关系
A2 A3 A4 2 3
……
At
……
An
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n －
A1 A2 An V = + + ...... + (1 + Y1 )(1 + Y2 ).......( 1 + Yn ) 1 + Y1 (1 + Y1 )(1 + Y2 )
V =
∑
i =1
n
Ai
∏ (1 + Y )
= 3429.76万元
四、净收益按一定数额递增
Ai=A+(i-1)b
A 0 1 A+b 2 A+2b 3 …… …… A+(nA+(n-1)b n
A A+b A + 2b A + (n − 1)b V = + + + ...... + 2 3 1 + Y (1 + Y ) (1 + Y ) (1 + Y )n
2
…… ……
A(1+g)n-1 n
n −1
A A (1 + g ) A (1 + g ) A (1 + g ) V = + + + ...... + 1+ Y (1 ຫໍສະໝຸດ Baidu Y )2 (1 + Y )3 (1 + Y )n
n A 1+ g V = 1 − Y − g 1+ Y
有收益 有潜在收益的房地产
四、操作步骤
报酬资本化法
1、确定未来收益期限 2、求取未来净收益 3、求取报酬率 4、选用恰当的报酬资本 化法公式计算收益价格
直接资本化法
1、求取未来净收益 2、求取资本化率和收益 乘数 3、选用恰当的直接资本 化法公式计算收益价格
§8 - 2
一、一般公式
A1 0 1
报酬资本化法的公式
A 1 10 1 V = 1− = = 127.80万元 1− n 50−6 Y (1+ Y ) 7.5% (1+ 7.5)
2、不同年限价格的换算
1 = Kn 1 − n (1 + Y )
Vn = A Kn Y
假设： 假设：
1 = KN 1 − N (1 + Y )
K年 =
K估 K实
例
某宗工业用地使用权剩余年限为48年 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为 48 1500元 平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50 50年 1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 现行土地报酬率为6％，求该宗工业用地的价格 求该宗工业用地的价格。 现行土地报酬率为6％，求该宗工业用地的价格。
A1 A2 A3 …… At 0 1 2 3 …… t A t＋1 ＋ …… …… A n
A1 A2 A3 At A A V= + + + ...... + + + ...... + 2 3 t t +1 1 + Y (1 + Y ) (1 + Y ) (1 + Y ) (1 + Y ) (1 + Y )n
§8-1 收益法概述
一、概念
预测估价对象的未来收益， 预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来 估价对象的未来收益 求取估价对象价值的方法。 求取估价对象价值的方法。 收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。求取的 价格为收益价格
二、理论依据
预期原理
三、适用范围
有限年公式—— V = 无限年公式—— V =
∑
t
t
i =1
Ai (1 + Y
)i
+
A Y
1 1− (1 + Y
)n − t
1 × (1 + Y
)t
∑
i =1
Ai A + (1 + Y )i Y (1 + Y )t
例
某写字楼于2001年 某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年 2001 30日取得50年的土地使用权， 2004年 日取得50年的土地使用权 11月30日建设完成 即将投入使用， 日建设完成， 11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该 写字楼于2004 12月 日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 2004年 写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 年的净收益分别为200万元、220万元 250万元 280万元 200万元 万元、 万元、 万元； 年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右， 300万元左右 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房 地产的报酬率为8% 试评估该写字楼的价格。 8%。 地产的报酬率为8%。试评估该写字楼的价格。
B房地产无限年价格: 房地产无限年价格:
V∞ =
V 30 K ∞ 9000 = = 10361 .11元 / 平方米 K 50 1 1 − 30 (1 + 7 % )
★ A<B <
4、用于市场法中土地使用权年限修正
VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×…… ×
1 + g n 1 + 2% 65 A 8 V= 1− = = 112.76万元 1 − Y − g 1 + Y 9% − 2% 1 + 9%
六、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格
A1 0 1
200 220 0
V =∑
i =1 4
250 3
280 4
300 5
.…..
300 46.5（50-3.5） （ ）
1
2
Ai A 1 1 + 5 1 − × (1 + Y )i Y (1 + Y )n−4 (1 + Y )4
=
200 220 250 280 300 1 1 + + + + 1− × 1 + 8% (1 + 8% )2 (1 + 8%)3 (1 + 8% )4 8% (1 + 8% )46.5−4 (1 + 8% )4
8 1 A b + = 212.35万元 V= + 2= 2 9% 9% Y Y
递减没有无限年
An = A − (n − 1)b
( n − 1) b ≤ A
n ≤ A + 1 b
教材例题8-10 教材例题
五、净收益按一定比率递增（减） 净收益按一定比率递增（
Ai=A(1+g)i-1
A 0 1 A(1+g) 2 A(1+g)2 3
1、直接用于计算价格
例：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的 某房地产于1999年 1999 日以出让方式取得50年的 50 土地使用权后经建设并投入使用， 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5% 10万元 7.5%。 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2005 2005年 日的收益价格。 试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
V30 = V 40
K 30 K 40
1 1 − 30 (1 + 8% ) = 4720 .40元 / 平方米 = 5000 × 1 1 − 40 (1 + 8% )
例
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 30年土地使用权的价格为 对应的报酬率为8% 试求假设其土地使用权为50 8%， 50年 元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、 报酬率为10%下的价格。 10%下的价格 报酬率为10%下的价格。