2014年郑东新区龙湖片区调研报告60p
郑东新区写字楼市场调研报告
本报告是严格保密的。
4
全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到 企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速 良性发展，未来量价挖掘空间较大
04年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始 大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。 07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑 面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。 进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率 较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。 10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面， 随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。 预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到 限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。
农业路与中州大道交汇处
花园路与国基路交汇处 国基路与花园路交汇处东100米 北环路与文化路交汇处 黄河路与经二路交会处 黄河路与中州大道交叉口 嵩山路与汝河路交汇处 福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域 铭功路与太康路交叉口 大学路与淮河路交叉口南200米 航海路与未来路交叉口向西300米路南
金水区
郑东新区写字楼市场调研总结
郑东调研PPT
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
郑州CBD商圈各项目调研示意图
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
已开项目
---绿地.原盛国际商业街
绿地原盛国际中心位于郑东新区省级政务区内，临省政府等32家机关事业 单位。项目占地面积79373平方米，总建筑面积:260000平方米，上下分为三层 经营；郑州铁路快速客运站、政务区、CBD、宝龙城市广场等郑东新区重要设 施均在地块半径3公里之内。地块距107国道东侧郑州铁路快速客运站2公里， 距宝龙城市广场2.5公里，距中州大道2.8公里，距CBD3公里，距未来大道6公 里，交通便利。 目前项目招商进驻率约20%，以金融、配套类 为主，步行街内大部分店面为小型餐饮、快餐 、轻食咖啡等。如： 光大银行、 浦发银行、进口汽车、 丹尼斯便利店、青莲酒家、老北京面馆、 东东包、 迪欧咖啡、美格菲健身中心等
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
筹备项目
---升龙城
升龙广场项目位于郑州市东开发区东风路与商鼎路交叉口，紧邻郑州 新客站交通枢纽中心。该项目是升龙集团继金水区的燕庄、凤凰台城中村 改造、二七区的小李庄城中村改造及中原区的小岗刘城中村改造项目后在 郑又一投资项目。项目设计定位为24小时城市综合体概念即目前国际流行 的“豪布斯卡”模式。规划总建筑面积达54万平方米，其中地上43.5万平 方米，地下10.5万平方米。 项目地上1—3为商业、主要由大型 购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影 视城等业态组成，四层及以上由两栋150 米高层五A智能写字楼等5栋写字楼、1栋 300间的国际品牌五星级酒店、两栋酒店 公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规 划为3层、除地下一层为部分商业外其他 为可停放4300辆机动车的车库。
郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究(精简版)20161219
郑州龙湖副CBD15/16号地可行性研究报告（简版）2016年12月19日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置与交通条件15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3.7公里；其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南，众意路东；8号地块位于朝阳路北，众意路东。
该地块距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里，龙湖区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。
（二）区域规划及配套北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。
核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。
湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。
该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。
目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。
同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。
教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；交通：轻轨二号线、轨道交通4号线；商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。
区域周边配套详见所附图表。
（三）规划设计条件二、目标地块出让相关信息（一）出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，15#、16#地块预计节点在2017年1月推出，两块土地单独招拍挂。
（二）招拍挂形式意向地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。
2014年9月郑州房地产市场研究报告
2014年9月郑州房地产市场研究报告郑州9 月份商品纯住宅成交均价为8558 元/㎡，较上月上涨137 元/㎡。
9 月份商品纯住宅供应面积环比上涨32%，销售面积环比下降32.3%。
1.商品房市场1.1 商品房供求分析——商品房市场供过于求，供应面积环比上涨11.53%，销售面积环比下降28.54%；供需比为1.9。
9 月份商品房市场供应量较上月增加；9 月份供应面积109.3 万㎡，环比上涨11.53%，同比下跌22.7%；本月销售面积56.1 万㎡，环比下跌28.54%，同比下降25.3%。
9 月商品房市场供需比进一步拉大，后续市场库存压力较大。
1.2 商品房价格分析——9 月份商品房销售均价9658元/㎡，较上月上涨229元/㎡。
1.3.1 区域供求分析——9 月份供应量郑东新区第一，郑东新区销售量第一。
销售面积环比下降32.5%。
相比上月上涨149 元/㎡。
为8558 元/㎡。
9 月份，90 ㎡以下的产品销售19.2 万㎡，占全市纯住宅销量的44.4%，其次90-120㎡占比为15.3%，120-140 ㎡的产品占据市场为14.8%的份额，140-180 ㎡及180 ㎡以上的产品所占份额最小，占比分别为12%、13.4%。
9 月份市场上90 ㎡以下户型销量最好，销量占总量的44.4%，市场上刚需置业仍是主流。
2.5.2 成交均价——9 月份刚需产品价格略有上涨，180 ㎡以上大户型住宅产品价格继续回落9 月份刚需产品略有上涨，改善型住宅产品价格基本平稳。
180 ㎡的产品均价10245元/㎡，跌幅达22.4% 。
2.6 纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房）2.6.1 区域供求分析——9 月纯住宅市场高新区供应量最多，金水区成交量最多。
9 月份，高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一，供应量为15.3 万㎡，占全市供应总量的19.8%；其次是管城区，预售面积14.70 万㎡，占全市供应总量的19%。
郑州北龙湖市场调研
2012年7月11日
洋房售价2.2万—3万/ ㎡，联排别墅售价4.5万
—5万/㎡
联排边户赠送面积约378 ㎡，其中负一层+负二层约255㎡、 庭院约110㎡、露台约13 ㎡ ；中间户赠送面积约220 ㎡，其 中负一层+负二层约180㎡、庭院约27㎡、露台约15.4 ㎡。叠 墅1、：洋下房叠首赠层送赠花送园负7一0㎡层，，中面叠积赠1:送1阳赠台送5，花㎡园（面阳积台10挑0空平半左赠
叠墅
8
建业海马九如府 九如路与朝阳路交叉口东南
95.6亩
17万方
6栋联排，3栋复式， 13栋平层洋房
24
9
万众 顺和禧
郑东新区如意西路与龙湖中 环路交会处交汇处
47亩
7.8万方
14栋：3栋洋房、7栋 叠加、4栋双拼
18
10
永威上和院
郑东新区九如路与朝阳路交 汇处路东500米
71.4亩
7.9万方
12栋7层洋房
前期公司关系户内购一次 目前属意向登记阶段
外立面呈现 已交房 封顶
国基物业（戴德梁行
顾问）
4.2元/㎡/月
建业物业
联
排5.68元/㎡/月
非联排住宅：4.68元
/㎡/月
900㎡ 小区3#为业主会所
未定
有，形态未定
首
营
——
洋房楼王：13#、15#、16# 双 拼：3#、5#楼未推售
封顶 封顶
永威物业 洋房4.68元/㎡/月 别墅5.68元/㎡/月
产品结构
80
2.49
36.8
1比1.7
洋房+高层
30.5万方
12栋8层洋房
80
2.49
郑东新区整体空间环境及CBD分析doc资料
郑东新区整体空间环境及C B D分析郑东新区整体空间环境及CBD分析摘要：郑州市内以二七商圈和火车站商圈为代表的郑州市商业中心区聚集了半年的商业文化和人气，但是由于旧城改造的步伐缓慢，交通条件差，基础设施老化，必要的集散地区的缺失等问题日益突出，其作为传统郑州商业中心区的活力也在明显下降。
为顺应中原崛起这一发展，按照21世纪国际化城市的功能要求，政府对郑东新区做了新的规划。
本文从整体入手多个角度分析了郑东新区整体的空间与规划，并着重分析了中央商务区（CBD）。
关键词：郑东新区中央商务区规划设计正文：郑东新区是河南省郑州市规划建设中的一个新区，是河南省加快城市化进程的龙头项目。
范围西起中州大道，冬至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，区域控制面积为370平方公里，分为6个人功能分区：CBD，商住物流区，龙湖区，龙子湖高校区，科技物流区，其中将原来郑州市原机场区域规划为商务中心区( CBD)和还环CBD25平方公里作为重点开发建设区域。
这里将形成连接新旧城区的商务，旅游发展轴。
整个新区的规划理念一、建设地域文化城市，体现中原文化特色。
在新区的建设中时时刻刻都与中华文化联系在一起。
如规划高校区中的人工湖名为龙湖，CBD和CBD副中心两个环形的平面用运河相连接，取“如意”的吉祥和谐之意，以及取型与“嵩岳寺塔”的会展宾馆和“陶埙”的河南省艺术中心。
二、生态，共生城市。
一个新区的形成主要有以下三种模式。
1)通过自身的发展演化，由传统的商业中心发展为商务中心，将商业职能逐步外迁至别区。
2)大城市周边卫星城的崛起，分担了其经济中心的职能3)出于对老城区的保护，由政府主导，在城市发展轴线上另辟新区。
郑东新区就是第三种形式，在其发展规划中，重视可城市发展和自身生态保护的协调，以及自身历史的保持，有现实和未来的延续。
通过对道路以及区域的合理划分，将商务与生活区相互区分又以绿地，运河加以联系，以人为本，达到了经济与文化生活以及自然与城市的共生。
郑州北龙湖调研报告
270000㎡ 36.8%
高层、洋房 1:1.73
交房标准
精装 （高层3500元/㎡， 洋房4000元/㎡）
开间
地下停车场 入户大堂
物业管理公司 首次开盘时间
交通情况 医疗配套
项目 配套
教育配套 商业配套
客厅4米 卧室3.65米
进深
客厅3米 卧室3.9米
有 有 金碧物业管理公司
人车分流 交房标准 物业管理费
产品分析
1
永威上和园—项目概况
项目地址 开发商 占地面积 容积率 建筑风格
郑东新区九如路与朝阳路交会处东500米路北
郑州永隆置业有限公司
4.76万㎡
总建筑面积
7.9万㎡
1.67
绿化率
36.8%
新中式
建筑类别
洋房
总户数
319
车位配比
1:3
交房时间 物业管理公司 首次开盘时间
未定
郑州永威物业管理有限 公司
物业类型 高层
房型 三房 四房
洋房
负一层、一二 层
三层 四层
四房
四房 三房
五、六层复式 四房
面积/㎡ 133-142 152-200
208 218.4 175 154
220
占比 10% 76% 3% 3% 3% 3%
3%
高层合计 洋房合计
总计
三房-四房 三房-四房 三房-四房
133-200 154-220 133-220
是 精装 3.9元/㎡/月
2016年11月27日
最近开盘时间
2017年2月26日
北三环、龙湖外环路，公交123路，地铁8号线（规划中） 郑大一附院、郑州市儿童医院、郑州市颐和医院
郑东新区调研报告
郑东新区调研报告工学院建筑系2011级城市规划1101070009吴浩石2012.01．01从郑东新区看郑州市发展摘要：作为城市规划专业的初学者，有幸在开学之初参观到日本日著名建筑大师黑川纪章设计的郑东新区，郑东新区的规划建设为郑州市的发展注入新的活力。
本文重在介绍郑东新区的整体规划与杰出的建筑物，以及我个人认为郑东新区所存在的问题和郑州市的远景规划。
关键词：郑东新区，城市规划，建筑物，中原经济区。
一、郑东新区之美丽印象1.1郑东新区简介郑东新区是为了更好应对中国加入WTO的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。
目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑东新区的主要背景。
在这个前提下，为了保证郑东新区规划体现新世纪、新郑州、高起点、高品位的要求，于2001年9月对郑东新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。
最终日本著名建筑师黑川纪章的规划脱颖而出。
该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础，西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前已建成市区的规模，将在未来20—30年内建成。
郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。
1.2美丽的规划布局与独特的建筑物郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进生态城市理念应用于新区总体规划中，体现了新颖的创意和独特的风格。
郑东新区高速公路环绕，交通发达；生态回廊屏障，绿树成荫；河流湖泊相映，碧波荡漾。
郑东商务居住板块市场调研报告
CBD 本次调研区 域 北部行政办公居住区：金 水路沿线已有40多家行政 事业单位先后入住，大批 中高档住宅小区陆续建成 投入使用，基本形成了以 南部现代物流集散区：专 金水东路和郑汴东路为轴 业市场、信息、物流、仓 线的行政办公居住区。 储、批发为主的现代物流 仓储产业区。
商 务 商务办公区办 公 区
184 605 840 848 382 530 304 122
88 385 360 510 306 362 402 194
44 55 ___ ___ 68 108 48 ___
___ 55 ___ ___ ___ ___ 20 ___
区域产品占比 复式 1.2% 一房 四房 2.9% 6.5% 三房 38.2%
区域现状：区域内各版块功能划分基本成型，主要分为高档居住区、现代物流区、
以及沿东风东路、商鼎路东段的商务办公区；区域内道路通畅，交通便捷，数条城市主 干道贯穿其中，区域内数十条城市三级道路交错，与城市主干道相连，通达性极强；
区域前景：区域内市政配套逐渐完善，将进一步提升人居水准，城市地铁的修建以
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
启示——区域内项目多运用产品创新，但手法过于单一，同质现象严重；对于后续项目产品设计创
新方面应多吸取一线城市乃至国外的先进理念，以新颖独特的创新手法来规避市场竞争。
产品市场 区域划分
调研内容 区域划分
调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套；高档居住区内9 个重点住宅项目；以及限购政策下的现状进行调研。
调研重点：
未售 在售
针对各版 块的市政规 划、道路、 配套进行调 研；
0613龙湖整体市场调研
地铁二号线延长线示意图
交通价值
BRT快速公交线路市政规划示意图 BRT规划：根据郑州市交通发展规划，龙湖镇内设置了BRT城市公交线路终点站。作为郑州市BRT系统的 延伸，龙湖镇的快速公交线路主要贯穿于龙湖大道、轩辕路、商业路和郑新路的部分路段，线路中共设 有十个站点。另，郑州中心城区与龙湖镇之间规划一条BRT走廊，主要位于中州大道南延道路上。 小结：龙湖立足郑州南扩寻求经济发展，交通是最为重要的条件。公路与地铁的规划使龙湖的发展前景 更加明朗，极大增加了投资者对龙湖的信心。地铁2号线的投入使用将大大拉近与郑州市区的距离，改变 龙湖人的生活方式。
3、小结：龙湖镇位于郑州南大门，是未来老城区和运河新区、空港区发展融合的重要支点。
交通价值
龙湖镇交通线路规划图
道路交通规划：
目前龙湖将规划通过五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107联接线、郑少高速机场联 络线）六纵（郑尧高速、大学路、京广路、老107国道、郑新快速通道、东四环）加强与郑州市 与航空港区的联系。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到机场港区的时间 将缩短为15分钟
万亩樱桃游览区：郑州樱桃沟景区位于二七区侯寨乡南部，以樱桃沟为中心，延绵15公里，丘 陵起伏，沟壑纵横，深深的沟里布满了青翠繁茂的樱桃树，景色十分宜人。这里樱桃种植已有千年历 史，由于气候适宜、沟内避风、土壤特殊，产出的樱桃粒大肉厚、色泽丰丽、入口甘甜，且能补中益 气，滋润肌肤。故而享有盛名，传誉省内外。
龙湖镇的发展方向就是“生态在镇中，镇在生态中”，所以现在除了龙湖度假村、泰昊陵生态农 业观光园、万亩樱桃游览区这些已经建成的休闲旅游景区外呢，未来龙湖镇还会大力发展各个街道的景 观建设，十七里河沿河公园现在已经开始规划建设了，未来更有新郑后胡生态园区、龙湖湿地公园等园 区建设。从早年的“世界第九风情小镇”，到如今的“宜居教育城”，新郑龙湖从不乏世人的瞩目。只 不过，在“十二五”规划重要内容郑州都市区“组团发展、产城融合”的主攻方向和策略下，新的城市 规划必将实现龙湖向郑州靠拢的夙愿，加速“龙湖组团”的快速崛起。
龙湖镇房地产市场分析报告
市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑 振兴地块301亩 温莎城堡 永丰· 金沙湾 红河谷 群缘置业43亩 新郑广成置业92亩 悦府海棠 龙湖上公馆 丹石街区 双桥印象 国瑞城 梧桐郡 龙熙湖畔
市中心
十 一 公 里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区 11 公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区 18 公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
2014郑州商业地产项目调研报告
说到郑州商业的发展，印象中最为深刻的要数上世纪8、90年代火遍全国的“二七商战”了，全国排名前20的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳”（亚细亚）看起来更是傲视群雄不可一世。
但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步，犹如一辆出了故障的轿车，只得打开双闪缓慢的靠边行驶。
在随后的10年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。
直至2011年万达集团的进驻，郑州商业才算是真正意义上的迈进了“购物中心”模式的新商业时代。
之后的两三年里，随着国贸360广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城（已被华润收购并入万象城2期）等一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。
接下来，小编就为大家奉上几个具有代表性的商业项目调研情况购物中心东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际南：二七万达广场、升龙国际中心西：锦艺城北：郑州国贸中心中：丹尼斯人民店东区：1、丹尼斯七天地项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。
丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万㎡，其中经营面积21万㎡，停车场面积5.5万㎡（约1200个停车位）。
品牌招商主力店丹尼斯大卖场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVI'S 餐饮1天地必胜客 2天地麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3天地龙宫 4天地彩粤轩 5天地豪客来 6天地百岁拉面、本福回转寿司、彼酷里烤全鱼、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面 7天地九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、KFC、花千代、鱼乐、塔吉锅、Zoo Coffee、川之味、老港记娱乐休闲美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）﹒SPA运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010年起整体分三批陆续开业。
关于郑东新区城市建设情况的考察报告
（五）节约利用土地，城市建设要向高层发展。建设高层建筑，不仅能够节约利用土地，还能取得较好的城市景观效果。郑东新区除安置房是六层外，其余全市高层建筑，高层建筑既能节约集约利用土地，又是城市一大景观。我们要制定政策鼓励建设高层建筑，今后除安置房外，凡是建设商品房，提倡建设高层建筑。
（一）高起点规划，并严格执行规划。郑东新区规划是在时任河南省省长李克强“高起点、大手笔、重新规划郑东新区”的指示下开始的，2001年7月郑州市对东区远景概念规划进行国际征集，经过国内外专家反复评审，9万余市民参与调查问卷，最后选定日本黑川纪章方案。无论是概念性规划、专业规划还是总体设计，都独具魅力，富有特色。今后，我们做规划也要舍得投入，请名家、聘高手，多方面征求意见，做到高起点、大手笔，不留遗憾。一是战略定位要准确。结合《莱芜市统筹城乡一体化规划》的编制，借助高层次研究机构，组织好城市发展战略研究，根据我市区位、产业、交通等优势，找准我市在接轨济南，融入“一体两翼”战略规划中的地位、功能和作用，搞好城市近期及长远规划。二是功能分区要明确。要紧紧围绕打造三大特色产业板块和四个功能区，进一步明确城市功能定位，用规划引导人流、物流、交通流、信息流、资金流，用规划引导产业布局,提升城市综合功能和竞争力。三是规划要强调刚性。郑东新区中央商务区规划面积3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高度统一控制在80米，外环建筑高度统一控制在120米。我们的城市规划也要有刚性，规划定下来的事情，必须遵从。今后凡是搞建设，在提供规划效果图的同时，必须一并提供夜景设计方案。新建区域必须先做概念性规划、总体规划、景观规划。规划必须有刚性指标，无论是本地投资者还是外来客商都不能突破。四是规划要彰显个性。郑东新区规划的“龙湖”、“如意”、巨型“伞”、“嵩山寺塔”等都是结合中原文化特色拿出的方案，可以说是匠心独具，特色鲜明。我们也要结合莱芜的自然资源、人文历史，拿出具有地方特色，让人眼前一亮、为之一振的规划方案。特别是要立足莱城“五沟五岭三河川”的自然特色，高标准改造城市水系，逐步把莱城现有的河道、沟渠全部改造成水清、岸绿、景美、宜人的生态长廊，使其成为展示莱芜形象的名片。
郑东新区写字楼市场调研报告样本
郑东新区写字楼市场调研报告目录一、郑东CBD市场现状简述二、郑东写字楼状况分析三、郑州写字楼将来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析7月份一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米30栋商务住宅高层项目.依照实地调查得知:内环大某些高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后，“绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几种项目建出地面或已经封顶。
某些项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。
而从来在项目操作手段上以速度求生存“顺驰地产”则遭遇了前所未有打击,项目在推出市场没有多久就由于“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。
二、写字楼状况分析本次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其她如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预测在10月入市。
当前售罄项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。
考虑到综合分析特性和数量。
咱们也将暂时封盘顺驰·第一国际也做综合比较之列。
以提高分析市场状况有效价值，咱们从下列几种方面进行综合分析：从建筑形态上看：由于总体规划设计对外环建筑限高(120米)，因而这四栋建筑均为30层左右单体点式带裙楼实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。
外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因而可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。
而格拉姆国际中心巧借了一种项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，由于成为环线内引人注目项目。
从户型面积分布来看：重要户型面积投放集中在100㎡—150㎡依照当前郑州市写字楼市场分析，整层面积基本都在1000㎡左右，除中油国际整层面积在㎡左右。
河南郑州龙湖水利风景区发展报告
河南郑州龙湖水利风景区发展报告一景区概况河南郑州龙湖水利风景区地处国家中心城市郑州市主城区东部，依托郑东新区生态水系工程、龙湖引黄灌溉调蓄工程而建，属于城市河湖型水利风景区。
景区控制范围226平方千米，规划面积65.56平方千米，其中水域面积17.92平方千米。
2017年12月获批河南省水利风景区，2018年12月被水利部批准为国家水利风景区。
郑东新区被誉为水域靓城、生态城区，以水为纽带，通过建设人工湖、运河等河湖水系和绿化网络，达到自然与城市共生的目的。
景区总体布局为“五湖为心，十带润城，五区四廊，蓝绿交融”的结构。
五湖即龙湖、如意湖、龙子湖、象湖、莲湖，五区即龙湖景区、如意湖景区、龙子湖景区、象湖景区和莲湖景区，十带即如意河景观带、昆丽河景观带、西运河-金水河景观带、东运河景观带、东风渠景观带、熊耳河景观带、七里河景观带、潮河景观带、魏河景观带、贾鲁河景观带。
景区所依托的郑东新区历史悠久，文化资源丰富，文物古迹、历史名人和知名水系较多。
人文资源主要是大河村遗址、列子文化，历史遗迹、墓葬众多，文物价值高，事件影响大。
文物古迹中有2处国家文物保护单位（祭伯城遗址、大河村遗址）、4处市级文物保护单位（东周古城、列子祠、小营点军台、王庄遗址），纳入第三次全国文物普查名录的不可移动文物19处，包括古遗址、古墓葬、古建筑及近现代类型的重要史迹和建筑。
中原民俗风情较鲜明，河南艺术中心、郑州国际会展中心、千玺广场等建筑风貌特色鲜明。
水文化遗产有圃田泽水文化、贾鲁治水文化，并建有相应的科学文化教育场馆。
水文化遗产和生态水系的文化品位高、科学价值高。
历史名人有祭仲、祭公谋父、祭伯、列子、贾鲁、子产等。
有贾鲁治水、子产廉政、列子著书等历史事件。
知名河流、湖泊有大运河古汴河、贾鲁河、熊儿河、金水河、东风渠及圃田泽等。
龙湖水利风景区突出特点是依托生态水系工程，完美展现郑州国际化都市风貌。
水的灵动、建筑的精美，宜人的人居休闲环境，多样化、多功能的城市活动场所，写意的城市休闲空间，配以深厚的文化内涵，使景区与郑州这座产业城市有机融合，谱写了一部中原城市发展的壮丽诗篇。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
8
龙湖地区建筑高度布局
18米、24米、40米、45米、60米、80米、120米、240米梯次分布，由外到内 逐步降低，环带状分布
120m
60m
9
龙湖区域概况
区域范围： 龙湖地区位于郑州市区东北部，是郑东新区的重要组成部分。规划范围西起中州大道，东至东四环快速路 （107辅道），北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约39.3平方公里。 规划定位 综合《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》及《郑东新区概念性总体规划》，龙湖地区功能定位为： 城市旅游休闲服务中心，以生态为特色的高档居住区。
3
4
区位及周边关系
龙湖片区
龙湖地区位于郑州市中心城区东北部 南侧紧邻郑东新区CBD商务区 西南紧邻老城区 北邻连霍高速公路 东临107辅道、龙子湖高校园区 北三环从其内部穿越
5
龙湖地区、龙湖南区、CBD相对关系
龙湖地区
龙湖副CBD
龙湖南区
CBD地区
6
“一心、一轴、两环、四片”的规划布局
郑政东出（2013）20号 副CBD环路南、如意西路西 郑政东出（2013）14号 龙湖金融中心C4-01号地块 郑政东出（2013）11号 龙湖金融中心C3-16号地块 郑政东出（2013）10号 龙湖金融中心C3-06号地块 郑政东出（2013）12号 龙湖金融中心C4-02号地块 郑政东出（2013）13号 龙湖金融中心C4-14号地块 郑政东出（2013）24号 龙湖中环南路南、九如路西 丰盈路北、如意西路东 朝阳路南、如意西路东
2012.09 2012.09
城镇住宅 城镇住宅
截至目前，龙湖地区住宅用地供应比较缓慢、供应量小；累计已挂牌出让3幅住宅用地，总用地面积443亩， 均于2012年成交； 已出让住宅用地均位于龙湖南侧的龙湖中环南路沿线； 分别由郑州市高择置业有限公司和郑州市轨道交通置业有限公司获得； 其中，成交单价最高的是轨道交通置业位于九如路东、龙湖中环南路北的地块，单价达到了936万元/亩，合 楼面价8260元/平米，成交时间是2012年7月份。
城镇住宅
郑州市轨道交通置业 37671 103952.11 153702.01 295325 （443亩） 1.7 1.7 2.0 ＜24米 ＜24米 ＜60米 有限公司 郑州市高择置业有限 公司 郑州市高择置业有限 公司 151015 300595 655.0 678.5 4913 5484 96680 620.0 5471 52900 936.2 8260
19
龙湖区域商品房用地成交明细-商业用地
成交时间 2011.07 2011.10 2012.12 2012.12 2012.12 2012.12 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2014.06 土地编号 郑政东出（2011）4号 位置 九如路东、龙湖中环南路北 土地 用途 商业 商业 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 住宿餐饮 住宿餐饮 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 住宿餐饮 用地面积 （平米） 32062.79 10963.0 10003.29 10002.63 10002.63 10003.29 11214.33 9781.05 4004.95 10003 10003 3988 4249.42 12107.89 13722.3 11550.96 容积率 ＜2.0 ＜2.5 ＜7.0 ＜7.0 ＜7.0 ＜7.0 6.0-6.5 6.5-7.0 7.5-8.0 ＜7.0 ＜7.0 ＜8.0 ＜8.0 ＜1.7 <3.5 <3.0 限高 <=24米 <=60米 =120米 =120米 =120米 =120米 =120米 =120米 =60米 =120米 =120米 =60米 =60米 <=18米 等于45米 竞得方 郑州中联创郑东置业有限 公司 河南省郑州新区建设投资 有限公司 百瑞信托有限责任公司 中国工商银行股份有限公 司河南省分行 郑州银行股份有限公司 郑州宇通集团有限公司 河南东港置业有限公司 河南美洋置业有限公司 利申（郑州）置业有限公 司 –方正 中信建设有限责任公司 中原证券股份有限公司 深圳平安郑东金融大厦投 资有限公司 中原信托有限公司 河南中盟地产有限公司 成交总价 单价 楼面价（元/ （万元） （万元/亩） 平米） 27705 10100 9970 9970 9970 9970 18760 27880 4120 10060 10060 4110 4380 28830 18280 13720 576.1 614.2 664.5 664.5 664.5 664.5 1115.3 1900.4 685.9 670.5 670.5 687.0 687.2 1587.5 888.5 792.2 4320 3685 1424 1424 1424 1424 2574 4072 1286 1437 1437 1288 1288 14006 3806 3959
11
“环形+放射”的路网结构
龙湖地区规划多条城市快速路，由新龙路、107辅 道、中州大道、北三环构成的“井字形”城市快速路 路网骨架，形成“环形+放射”的路网结构。 围绕龙湖规划外环、中环、内环3条环路，解决组 团之间的交通联系； 在北部区域规划多条东西向的放射性主、次干路， 与新柳路、沙门路等城市主干路衔接，加强与老城区、 龙子湖地区联系； 规划众意路、如意西路、如意东路、九如路等南 北向城市主干路，联系CBD主中心与CBD副中心。
郑东新区龙湖片区市场调研报告
营销策划中心 2014.06.25
2
前言
龙湖地区规划定位为结合CBD区及其副中心地区统一配套的综合性居住区， 是现郑东新区仅存的尚未全面开发的功能片区。近几年来，随着龙湖的开挖及配 套交通设施等的建设，区域商品房用地陆续入市，也成为市场关注的焦点和各实 力开发商角逐的重点区域。为了更好地认识区域市场的现状、把握未来的趋势， 为公司在该区域的取地决策提供支持，近期对该区域的土地市场、商品房市场相 关数据进行了系统梳理。
2014.07 郑政东出（2014）4号 2014.07 郑政东出（2014）5号
河南黄河明珠置业有限责 任公司 河南黄河明珠置业有限责 等于30或40 任公司
20
商服类用地成交分析
截至2014年7月14日，龙湖地区累计出让商服类用地16幅，总用地面积173662.5平米（260.5亩），最大建 筑面积85万平米；其中包括： 龙湖副CBD（龙湖金融中心）商务金融、住宿餐饮用地11幅，总用地面积139.9亩，总建面65.9万平米；土地 获取方多为知名企业或集团总部、高端酒店，其中又以金融类（银行、证券、信托等）行业区域总部为主；容 积率在6.0-8.0，限定高度内环60米、外环120米； 龙湖以南商服类用地5幅，总用地面积120.6亩，总建面19.5万平米；获得方分别为中联创、郑州新区建投公司、 河南中盟地产、河南黄河明珠置业；其中河南中盟地产地块于2014年6月成交，每亩单价达到了1588万元，创 郑州市土地成交最高单价水平。
7
龙湖地区用地功能布局
龙湖中心为CBD副中心商务区，土地用 途主要为商务金融用地、住宿餐饮用地； 龙湖沿岸为高端居住带，用地性质以低 密度住宅用地为主； 沿龙湖中环路为生活居住服务带，除低 密度住宅用地外，还布置有商务用地、学 校用地、行政机关用地等； 龙湖地区外围为居住环带，但建筑高度、 密度等有所提升，用地性质包括城镇住宅 用地、安置房用地、保障房用地等。
一心——CBD副中心。 主要安排商务休闲、旅游度假及餐饮娱乐等 设施，以高层建筑为主； 一轴——商业休闲服务轴。 以运河为纽带联接CBD中心及副中心，形成 商业休闲服务轴，主要安排商业、现代服务业等 公共服务设施，以高层建筑为主； 两环——生态旅游休闲环、生活居住服务环。 生态旅游休闲环：沿龙湖周边主要安排滨水商 业、文化娱乐和体育休闲等公共服务设施用地， 结合森林公园和大量的滨水绿地共同形成生态旅 游及休闲服务功能； 生活居住服务环：沿中环路两侧主要安排住宅 及与其配套的生活服务设施，形成生活居住服务 环。 四片——由主要河流水系分为四个以居住功能为 主的城市片区
21
龙湖地区已出让土地分布
轨道
河南黄河明珠置业
河南中盟地产
22
龙湖以南区域已拿地项目分布图
住宿餐饮用地 17.3亩，792万/亩 商务金融用地 20.6亩，889万/亩 56.5亩，936万/亩， 龙湖雅郡 亚新总部中心 48亩，576万/亩 郑州新区建投公司 16.4亩，614万/亩
230亩，容积率2.0， 655万/亩 156亩，容积率 1.7，620万/亩
12
地铁4号线、环形轻轨、公交等构成便利的公共交通
龙湖地区大力发展公共交通系统，区内规划12处公共交通场站，结合轨道交通4 号线站点规划设置公交枢纽站，龙湖地区内部规划环形轻轨线路(LRT系统)。 为满足规划区内停车需求，共规划机动车地面停车场26处，总用地面积13.9万 平方米。规划水上交通网络，开通水上巴士，游艇码头附近规划停车场方便换乘。 龙湖地区将形成以LRT轻轨系统、地面公交、水上巴士等共同构成的公共交通网 络，短途交通提倡利用自行车等出行方式，打造独具特色的绿色交通体系。
13
轨道交通与快速公交线路
地铁——龙湖地区有“两横两纵”4条城市轨道交通线 路经过： 两纵： •轨道交通6号线：冯湾——马寨 •轨道交通9号线：金水北区——陈垌 两横： •轨道交通4号线：安顺路——龙子湖（白沙） •轨道交通8号线：梧桐街——祭城路 轻轨——规划2条龙湖地区的轻轨线： 在龙湖地区和CBD地区，规划有两条轻轨，分别为连接 CBD与副CBD的轻轨线路（小环线）和沿龙湖中环路的环 线（大环线）。 •连接CBD和副CBD的轻轨1号线 •沿龙湖中环路的轻轨2号线 快速公交 •在规划轨道交通线网基础上，以龙湖地区为中心，形成联 系老城区、交通枢纽区、龙子湖地区，形成中心城区的快 速公交通道。