04年北京二手公寓市场分析报告及2005年市场预测

2004年北京二手公寓市场分析报告和2005年市场预测1. 2004年北京二手公寓市场交易量分析随着北京二手房市场的不断扩大和开放，以及消费者对房屋所有权和消费能力的需求的差异，北京二手房市场已经开始细分，住房市场已经开始显现。

多样化的特征，二手公寓应运而生。

据“联家”统计分析，2004年北京二手房交易量约为3200套，比2003年的1000套增长了约2200套，增长了220％。

其中，二手房交易占二手房的比重也从去年的5％上升到今年的8％。

之所以2004年北京二手房交易量大幅增加，呈现供需旺盛的趋势，“联嘉”市场人士认为，这主要是由于外国人购房政策的宽松和购房量的增加。

房屋挂牌量，这直接带动了今年北京二手房交易量。

同时，新一轮房屋所有权升级周期的到来以及良好的性价比也是二手房交易量上升的主要原因。

另外，由于过去的低宣传和再抵押问题，二手公寓的交易量受到限制。

突出的优势和实施转按揭业务已为更多购房者所接受。

2. 2004年北京市二手房价格分析（1）北京市2004年二手房交易价格分析根据“连家”统计数据的分析，2004年北京二手房平均交易价格为每平方米6500元，比2003年的交易价格上涨了5％。

“连家”市场人士认为，这是因为当年北京的二手房通常是高质量的“有名的房屋”，在环境，位置和设计上都有优势。

同时，在土地政策的限制下，中心城区的公寓更值得称赞，这直接带动了中心城区二手公寓的交易，导致二手公寓的价格上涨。

此外，二手房相对于二手房的物有所值特性也体现在这一点上，使得二手房逐渐成为一些房地产投资者的新宠。

通常，二手房的价格是按城市划分的，但二手房则有所不同。

即使在两个相邻社区中，二手公寓的价格也可能有所不同。

二手房的价格受社区配套设施，社区成熟度和物业管理水平的影响；当然，最终交易价格取决于业主的心理需求。

总体而言，2004年北京各个热点地区的二手房价格大致如下：CBD面积：每平方米约7,000元至10,000元；中关村：每平方米约6000元至8000元；亚运村：5,000至10,000元/平方米;望京区：4300-6500元/平方米。

（2）2004年北京市二手房租金分析据“联家”统计分析，2004年北京二手房租金价格呈逐月下降的趋势，尤其是在CBD地区。

与其他地区相比，CBD地区几乎所有住宅楼都是公寓项目。

因此，该地区公寓市场的变化基本上可以反映出CBD地区整个住宅市场的变化。

目前，与几年前发生的变化相比，除了价格急剧上涨外，另一个显着特点是租金持续下降。

据“联家”统计分析，今年CBD 公寓项目的租金与去年相比下降了100元至300元。

以兰宝国际公寓一栋70平方米的一居室公寓为例，租金从每月6500元下降到6200元，降幅为4％。

实际上，自2000年以来，尽管CBD地区的高端公寓租金一直保持北京最高水平，但总体租金水平逐年下降，投资回报率总体呈下降趋势。

“联嘉”市场人士认为，供求关系的不断变化是造成这种现象的根本原因。

近年来，一方面，CBD区域增加了高端公寓的供应，另一方面，需求却在下降。

例如，由于跨国公司在中国加快人才的本地化以及减少对外国雇员的住房补贴，该人群在中央商务区对高端公寓的需求也有所减少，二手公寓将进一步减少。

3. 2004年北京市二手房投资收益分析与普通房屋相比，二手公寓主要针对高薪白领，海归，大型企业的中高层管理人员和一些成功的商人。

尽管二手公寓的房客不如普通房屋受欢迎，但它具有房客稳定，租金收入高的特点。

二手房的租金在5,000元至10,000元以上。

除了房屋面积和物业的区位优势外，租金还与物业自身的配套设施，装修，物业管理和社区环境密切相关。

公寓的投资回报率通常约为5％-7％。

由于其高昂的租金价格和特定的租户，它很容易受到经济环境的影响，但是其位置优势使二手公寓有很大的升值空间。

对于想通过转售和转售获得收入的短期二手公寓投资者，他们需要充分了解其不同的区域贸易市场状况。

尽管二手公寓市场繁荣并且有自己的优势，但投资者还应该看到，北京整个公寓市场的建设速度比同期的办公楼要快得多。

与公寓市场密切相关的办公楼和商业区的扩展，发展和成熟将需要很长时间。

因此，如果您想通过转售获得高回报，这将需要一个中长期的过程。

4. 2004年北京市二手房市场热点和类型分析位置是投资二手公寓的关键。

市场热点的共同点是：外国公司，高收入公司，白领工人和外国临时居民越来越多。

因此，在中关村，中央商务区核心区，金融街，燕莎商业区，朝阳公园，亚运村和望京的二手公寓投资价值最高。

北京的核心城市地区由于其地理和文化优势，也是出租的热点。

由于二手房的租户水平较高，对生活质量和生活舒适度有更高的要求，因此对80平方米至120平方米的两居室公寓的需求最大。

大多数国内高级雇员通常选择月租金在5,000-8,000元的大型一居室和两居室公寓，而外国人则喜欢月租金在10,000元左右的三居室。

房间类型主要基于良好的照明和通风条件。

如果投资者能够准确地把握住户的需求和偏好，不仅会更容易租房，还会增加租金收入。

例如，习惯于西化生活的海归和外国人会喜欢带有更多阳光的简单后现代装饰设计风格，大型落地窗，开放式客厅，开放式厨房和较大的浴室。

此外，社区的安全保障设施是否齐全，也是高端物业租户关注的问题。

5. 2004年北京二手房投资优势分析经过多年的榨水，北京二手公寓具有良好的性价比。

投资增加是不争的事实。

原因是“联家”市场参与者认为，北京二手公寓目前具有四大优势：位置好对于房地产项目，尤其是高端房地产，位置因素始终是第一位的。

这是因为财产是否位于核心商业区，道路是否四通八达，商业区是否成熟，商业氛围是否浓厚等因素在很大程度上决定了房地产的价值和价格。

财产。

因此，早期的公寓项目主要集中在亚运村，中关村和中央商务区。

随着商业区的逐渐成熟，由于位置优势，本年度的著名公寓在租赁和交易方面保持不变。

高质量在1990年代初期，公寓市场开始兴起。

外国商人，港澳台富商和高端外资企业构成了高端公寓的主要购买群体。

高端公寓的设计和建造也基于这些高薪人群对高质量，高端住房需求的定位。

因此，即使经过数年的居住，公寓的整体质量仍然优于其他物业，室内维护和房间维护也略有改善。

此外，高端公寓物业还具有齐全的设施，24小时热水供应，24小时安全检查，卫星电视，宽带网络接入，会所，健身中心，休闲场所等功能。

这些属性类型无法比较。

完整的一套二手公寓的周围环境包括文化环境，商业环境，景观环境等。

目前，这些公寓的环境比较完整。

以中关村商业区为例。

多年来，高校和国家级科研院所的聚集形成了浓厚的文化氛围，为首都中关村提供了独特的人文环境。

公寓业主是高薪，高学历和高素质的个人。

主要是，总体居住氛围良好。

经过近5年的建设和装修，国外大型超市已经投入使用，高尔夫球场已经投入使用，海淀剧院已经重新开放，高档餐厅和咖啡馆也一一开放。

目前购买二手房，社区更加成熟，商业配套设施比以前更多。

优越。

价格相对较低在1990年代初期和中期，对高端公寓的市场需求激增。

公寓投资激增，高端公寓的价格也很高。

几年后，当高端公寓投入二手市场时，价格中的水分被充分挤压，二手公寓的物有所值特性也得到了体现。

目前，部分公寓的价格已下跌了30％至50％，已接近底部。

通过比较一些高端公寓的原始价格和二手价格以及周边地区类似物业的当前第一手价格，可以看出二手公寓的价格优势。

6. 2004年北京二手房客户分析（1）二手房客户供给分析根据“联家”统计数据的分析，从2004年二手房的客户供应角度来看，主要有以下几类人释放房屋并丰富了供应。

这些人释放房屋的原因不同，如下：房屋所有权升级对于追求生活质量的成功人士，在居住大约5至8年之后，他们将考虑升级住房。

现有的大多数公寓被出售来购买别墅和TWNHUSE。

投资转向在1990年代初期，公寓投资的高回报期间，一些公寓投资所有者获得了很多收益。

如今，公寓的租金回报率已经趋于稳定，获得投资回报的投资所有者逐渐退出了公寓投资市场。

偿还困难在1990年代中期，投资于北京高档公寓的香港，澳门和台湾人购买了五，六套公寓。

但是，在当地出现泡沫经济之后，许多投资者不再能够偿还贷款，只能购买房地产。

手套出现了。

工作地点变更许多香港，台湾人和外国人最初是在北京买房的，但由于工作转移到其他城市或返回家乡，他们不得不换手。

（2）二手房客户需求分析根据“连家”统计数据的分析，2004年北京二手房的主要购买群体包括以下人群：海归随着国内经济实力的增强，再加上北京对出国留学回国企业家的优惠政策，大量回国者选择了在北京定居。

现有的具有高生活质量，成熟社区，完善的物业设施和现成可供回返者居住的二手公寓最受欢迎。

著名追随者对于注重生活品味的购房者来说，购买知名的房地产项目就是追求高品质的生活。

当时，由于项目的热销价格和其他原因，无法购买。

现在它进入二级市场，为购房者提供了再次选择的机会。

投资者最初选择建筑工地时，公寓开发商特别注意区位优势。

他们通常选择处于环境优雅，经济快速增长的核心地区。

随着这里经济的繁荣，公寓的价值也随之上升。

此时购买的二手房价格已被充分压缩，其投资价值显而易见。

七，2005年北京二手房发展趋势分析决定市场的直接动力是供需之间的关系。

影响供求关系的因素很多，包括宏观经济条件，经济政策（例如股票市场），利率，举办奥运会，房地产政策和法规，特定行业的兴衰以及市场心理预期。

2005年北京二手房发展趋势的变化无非是这些因素的影响。

结合今年北京二手房的发展趋势和市场的变化，“联家”市场参与者对2005年北京二手房的发展进行了总体预测和分析。

（1）供应预测一，二手房集中释放仍在中央商务区及其辐射区和中关村由于CBD和中关村地区是北京公寓最集中的地区，因此CBD和中关村的二手公寓的供应和规模将超过2004年。

CBD辐射区还将推出更多二手公寓，并且推出速度也将更快。

快速区域；随着核心区域的逐步完善，金融街将成为二手高端公寓的另一个聚集地。

燕莎地区的供应将略有增加；奥运村地区的供给将大大增加，显示出显着的增长势头。

2.市中心的二手公寓将增加自2001年以来，北京将在未来五年内完成对市区900万平方米破旧建筑物的翻新工程。

东城区，宣武区和崇文区的大规模破旧的翻新工程将为市场提供大量的可开发土地。

它为高端公寓的开发提供了理想的位置。

例如，朝阳门的危险装修工程已初步完成，为提供二手公寓打下了基础。

3.不同分布地区和不同档次的二手房将产生明显的市场细分随着公寓类型的增加，二手公寓的种类也将增加。

个性化的二手公寓将满足不同特定客户的需求，并将成为2005年北京二手公寓市场的一大特色。

4.小型经济公寓的供应将增加随着市场越来越重视小型公寓的设计和功能，具有实用性和经济性的二手小型公寓将迅速增加。