物业风险管控

域、可能酿成火灾等伤亡惨剧。
建 议
建议项目联合社区、街道、消防等部门有针
对性的上门与业户沟通，告知危害性，劝说
整改，下整改通知单并上报有关上级部门。 做好公示、温馨提示等相关宣传工作。
存在的现象
商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换
风ຫໍສະໝຸດ Baidu分析
一般雨阳棚玻璃用的夹胶玻璃是用专业的粘合剂 将两块玻璃粘在一起，即使爆裂后，短时间内不 会整块玻璃脱落，但如果遇到大风天气或者长期 不处理，则整块玻璃可能碎裂脱落，从高处落下 会对行人造成伤害，是比较危险的。
存在的现象
楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线
风险分析
电线长期裸露在外，经过风吹雨淋日晒，电线外 表皮易老化破损，电线会有漏电现象，对行人造 成伤害。
建
议
建议项目对后期不用的电线断电后埋进地下，或 做好电线防水隔离保护措施。
物业管理风险防范
在物业管理活动中，风险是客观存在和不 可避免的，在一定条件下还带有某些规律 性。虽然不可能完全消除风险，但可以通
意外事做是意想不到或预计 不到的事情，往往在发生前 被人们忽视的一些问题，因 自然、外力等因素造成的安 全隐患。造成意外事故的发 生往往是我们服务人员认为 不可能发生的，从而造成工 作上的疏忽。这样的意外事 做发生所造成的经济损失也 是相当大的。
目前项目存在的管理风险
存在的现象
小区电动车随处乱停乱牵线充电和商铺
应由物业服务企业承担的意外损 失。
物业服务企业的风险来源
外部风险
过度依附房地产开发商
内部风险
企业领导追求短期利益
各行政主管部门和各专业服务部门 服务不到位 业主、住户、业委会对物业服务消 费的观念不成熟和不规范运作
风 险 来 源
物业服务人员素质偏低
内部管理不科学、不规范
小区物业管理安全风险的类型
风险
因素
风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。
关系
风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而 风险事故的发生可能导致损失的出现；而风险事故 的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间 的辩证关系。
物业管理风险是指物业服务企业 在服务过程中，由于企业或企业
物业管理风险
以外的自然、社会因素所导致的
设施设备的风险
公共环境风险
意外事故风险
物业小区设施设备的安全 管理风险，是指物业服务 企业为业主的生活居住、 设备使用等提供安全保障， 防止业主的人身、财产遭 受损失，而进行的对小区 内设施、设备的安全检查 与管理等活动。
公共环境风险就是小区的 环境污染安全风险，随着 社会的进步，封闭式住宅 小区的日益增多，从一个 小区几栋房子到十几栋房 子发展到几十栋房子，人 口也随着增多，人口的集 聚带来了系列的环境卫生 问题。
建
议
建议项目安排处理，将塌陷处进行填充整平
存在的现象
小区健身、游乐场所比较分散，区域较多， 且只有两处有“健身器材温馨提示”。
风险分析
健身器材很多小区都有，以老年人、小孩使用居 多。但是在使用健身器材的过程中，会因使用方 法、器材保养不到位等问题带来很多安全隐患， 最容易伤到使用人。
建
议
建议项目在所有健身游乐场所张贴温馨提示，并在健 身器械上标识‘注意安全’字样；加强日常健身游乐 设施巡视和设施保养，及时排除存在的安全隐患。
物业管理风险 防范的对策
过努力把风险缩减到最小程度。这就要求 物业服务企业主动认识风险，积极管理风 险，有效地控制和防范风险，以保证物业 管理活动和人们生活正常进行。
风 险 防 范 的 对 策
项目物业服务人员要学法、懂法和守法
加强项目内部管理
妥善处理物业管理活动相关主体间的关 系 重视物业宣传，树立良好形象，提升防 范意识
小区物业管理风险的类型
1 2
治安风险 消防风险 交通安全风险
小区风险的类型
3 4 5 6
设施设备的风险
公共环境风险
意外事故风险
治安风险
消防风险
交通安全风险
物业小区的治安安全主要表 现为小区内的盗窃、抢劫、 毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治 安处罚的行为。虽然《物业 管理条例》第四十七规定： “物业服务企业应当协助做 好物业管理区域内的安全防 范工作”，但我们物业服务 人员在管理服务中存在过错， 还是要赔偿业主所受的损失。
目 录
01 03
风险与物业管理风险的概念
02 04
小区物业管理安全风险的类型
目前项目存在的管理风险
物业管理风险防范
风险与物业管理风险的概念
内涵
风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段 内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一 个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响 事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的， 才是企业的风险。
风险分析
1、根据《物权法》和《物业管理条例》等规定，小区绿
地、楼顶、公共道路应属于全体业主共有。个别业主利 用楼顶养花种草，属于违法行为。 2、楼顶养花种菜容易滋生蚊虫和蚂蚁，泥土遇到雨水便
往外流，可能堵塞排水系统，导致顶楼漏水，植物枯枝
败叶从顶楼飘落下来环境污染。 3、平台搭架子增加高空坠物的风险；增加承重，影响住 户安全问题，易引起邻里纠纷；甚至还侵占安全避难区
谢谢聆听！
消防安全是物业服务工作 中最重要的，但也是最被 人忽视，最没人去做的一 项工作。物业服务人员素 质不同，对消防安全的重 视程度也不同，因此也可 能造成小区的消防安全隐 患多，严重影响到业主的 人身、财产安全。
物业小区的交通安全就是 小区的车辆、业主出行的 安全管理，物业服务企业 对小区的车辆管理的目的 在于，建立小区内的良好 交通秩序、车辆停放秩序、 防止业主、使用人的车辆 不受损坏或失窃等。
建 议
建议项目及时更换维修
存在的现象
小区有高空牵线充电的现象
风险分析
室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪
玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在 夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池 表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾， 危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电 就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即 使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨 时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。
存在的现象
空调外挂机没有放置在空调机位上，有
部分业主家安装了外置晒衣架。
风险分析
空调外机和晒衣架的支架，由于常年遭受风吹雨淋， 或安装不规范、摆放物品等因素，部分支架可能出 现锈蚀、松动等现象，存在突然坠落、高空抛物、
高空抛烟头造成火灾的隐患，危害社会公共安全。
存在的现象
楼顶平台大面积养花种草等，搭建金属 架子、棚子。
门口外墙上住户私自安装接电装置的现
象，用电风险很高。
风险分析
室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小 区里贪玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设 想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生
的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表
面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区居民人身 安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天， 加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在 阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨 时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题 。
建 议
建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门 与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通知单。做 好公示、温馨提示等相关宣传工作
存在的现象
小区一楼架空层的健身场所周边墙角有 土方塌陷。
风险分析
小区一楼架空层周边墙角土方塌陷，一般是因房 屋主体沉降造成，不会对房屋质量有影响。但是 在健身场周边，会对前来健身、休息的业主带来 安全隐患。