房产纠纷案例

一年一度的春季房交会又开始了，亲爱的，我们一起去买房吧，我带着你，你带着钱～OH～NO!记者就经常发生的房产纠纷请教辽宁仕鹏律师事务所刘甲明、曲晓俊律师后，认真地告诉你，不要光带着钱就去买房哦～买房前阅读一下律师给你的购房须知吧～

二手房陷阱:二手房买卖合同，约你千条也不厌烦～

【案情回放】

2011年11月11日～李刚向陈锋购买了一套二手房～购买时～陈锋称房屋内尚有一户租客～租赁期限尚余半年～并将半年的租金交给李刚。双方在商品房买卖合同中约定～卖方保证房屋不存在任何产权争议等妨碍物权实现的情形～否则买方有权要求解除买卖合同～并要求卖方支付违约金。于是李刚向陈锋交纳了房款～陈锋协助李刚办理了房屋登记手续。但是半年期满～那户人家依然居住在该房屋内。李刚前往了解情况才知～原来那户人家与陈锋就该房屋存在产权争议。李刚找到陈锋要求退还购房款～却遭到拒绝～双方因此发生争议。

【法律分析】

本案的争议焦点在李刚与陈锋已经履行完商品房买卖合同并办理完过户～在第三人占据房屋拒不腾退的情况下～李刚是否有权要求解除与陈锋的合同。通常这种情况下～李刚可诉至法院要求第三人腾退房屋～但是可能会面临被占房者骚扰及诉讼和执行时间过长的现实问题。本案中～李刚与陈锋在其商品房买卖合同中对可能阻碍买方实现物权的情形及违约责任进行了明确约定～因此～李刚有权依照合同的

1

约定～要求陈锋退还购房款并承担违约责任～也可选择通过诉讼要求第三人腾退房屋～李刚可根据实际情况作出对自己有利的选择。

【律师提示】

最新出台的二手房新政～大大刺激了二手房交易市场。律师在此就二手房交易中的注意事项作出如下提醒:第一～需确认房主真实身份～并就房屋是否存在共有物权和担保物权～或者租赁期限尚未届满等对物权实现构成障碍的情形进行了解。第二～买卖双方必须见面～就阴阳合同和税金等问题进行明确书面约定～谨防不良房屋中介从中进行诈骗。第三～买卖合同中应当就房屋交接状态进行详细约定～如房屋内交接时应当有哪些硬件～房屋交付时水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接等进行明确约定。第四～双方应在买卖合同中对户口迁出进行约定～由于户口迁移不属于法院受理案件范围～若合同中无约定～卖方又不配合迁移户口～买方将面临哭诉无门的窘境。第五～在合同中明确约定房款支付的时间段～为防止一房二卖现象的发生～最好约定在签订合同时～卖方将房产证交中介保管～买房将定金交中介保管～在卖方将房屋清空后再支付房屋首付。第六～对房屋的自然情况进行详细了解～如房屋内是否存在房主隐瞒但应当维修的问题～是否发生过凶案～周围邻里关系等情形～在对上述情形进行充分了解并判断不影响居住后再决定是否买卖。

出资证明:共同还贷才有权分割婚后还贷部分及相应增值利益～

【案情回放】

2

李健与王梅筹备结婚时～由于李健家庭较为富足～其父母为两人付首付买了新房～房屋登记所有权人为李健。后两人进行了结婚登记。婚后李健和王梅的收入仅够日常生活～李健父母总会定期将每个月的房贷交给李健～由李健自己还至银行。然而他们的幸福生活只维持了五年～两人因为琐事而决定离婚。但两人就王梅是否有权主张分割婚后房屋还贷部分及相应增值部分这一问题产生了争议。

【法律分析】

李健父母在其婚前出资的房屋首付出资性质为对李健个人的赠与～这一问题并不存在争议。双方争议焦点为婚后还贷部分及其相对应增值部分王梅是否有权要求分割。根据婚姻法司法解释三的规定～夫妻一方付首付购买房屋～婚后用夫妻共同财产还贷的话～另一方有权要求分割共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分。本案的重点在于李健和王梅就婚后还贷部分资金来源的举证。虽然王梅举证证明婚后还贷均是以李健名义进行的～但是李健举证证明还贷款项均来自于李健父母～故王梅无权要求分割。

【律师提示】

由于父母出资为子女一方购买的房屋通常落在子女一方的名下～还贷自然是以子女一方名义进行。故主张分割还贷部分及相对应增值部分的另一方只要拿出还贷的银行流水就可以推定还贷部分系夫妻共同财产进行的出资～实践中这一证据较容易搜集。但夫妻一方若主张还贷资金来源于父母～则应提供其父母每月对还贷部分进行出资的证据～只有这样才能认定还贷部分的属性为个人财产。律师建议～为了

3

减轻子女负担帮助还贷的父母最好通过银行转账的方式每月将相应款项直接转账至还贷账号～这是最直接且较容易搜集的出资证据。

情势变更:变幻莫测的房市新政能否成为解除合同的正当理由,

【案情回放】

2010年4月24日～赵敏与甲公司签订《商品房预订书》～约定购买甲公司开发的商品房一套～总房款为300万～以首付加商业贷款的方式购买～赵敏于当日交纳了20万元保证金。2010年4月30日～大连市公布了新“国十条”的实施细则～在“限购令”下～由于赵敏不具有大连户口～导致其银行商业贷款办理受阻～赵敏又无力一次性支付全部房屋价款。赵敏在第一时间与甲公司协商解除合同～但是甲公司却迟迟不予答复～双方因此产生纠纷。

【法律分析】

本案双方争议焦点在赵敏是否可因限购政策导致其无法贷款买房而要求与甲公司解除合同～并要求退还保证金。根据合同法司法解释二的规定～赵敏与甲公司签订《商品房预订书》后～由于国家经济政策的变化～导致赵敏无法继续履行合同～赵敏可以通过诉讼的方式～请求人民法院根据公平原则解除双方签订的预订书～并要求甲公司返还其支付的保证金。

【律师提示】

近几年～楼市在冷热之间徘徊～而楼市新政不断出台～尤其是今年二手房首付降低～营业税征收政策的调整等～一夕之间出台的调控新政通常会导致房价的涨跌～进而对购房者的利益产生重大影响。律

4

师提示～并非所有的新政均构成情势变更～进而可据此解除合同。实践中对情势变更情形的认定慎之又慎～新政的实施无法预见～且原合同的履行会导致显失公平～造成一方损失重大～才可认定为情势变更。如果新政的实施刺激市场价格在合理范围内波动～并未造成重大损失～不能适用情势变更。因此～律师建议购房者在购房前对相关政策多多进行观望和了解以后再做决定。

卖房承诺:开发商，你的承诺我不敢信～

【案情回放】

2012年～某小区楼盘开盘～开发商展开了铺天盖地的宣传～主要宣传点就是该小区属大连市某重点小学的学区房。为了孩子能够在更好的学校就学～张欣一家卖掉现有住房～又向亲戚借款～高价买了一套该小区内的房屋。谁知半年后孩子需要入学时～却接到教育局答复～该小区并不在某重点小学的学区范围内。张欣等业主找到开发商～开发商却表示～这是教育部门的临时调整～让业主去找教育部门反映