地产类ABS专题研究(一)

地产类ABS专题研究（一）

一、房地产市场融资现状及展望

国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、债券融资（企业债、公司债、短融、中票和定向工具）、非标融资（信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划，信托计划是最常见的方式）、资产证券化、股权融资（IPO、定增、配股）和私募股权基金等。从融资方式来看又可以分为债权融资、股权融资和“股权债权”三大类。分金定穴，寻龙倒斗！刺激！广告

在银行开发贷融资方面，2016年10月开始，央行和银监会加强了对信贷投向房地产行业的管控,银行对房产开发贷款，也有着比较严格的要求，需要满足“四三二”[1]的规定。龙头房企所开发的符合“四三二”要求的项目，获得开发贷相对比较容易，但中小型房企，在地产调控持续的背景下，获得银行开发贷愈发困难。

在债券融资方面，2016年10月，沪、深交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，实行“基础范围综合评价指标”的分类监管标准，要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业，不得发行公司债。房企债券融资发行门槛大大提高，并且，根据最近窗口指导，目前房地产企业发行公司债券募集资金用途仅能用

于住房租赁地产开发及偿还之前发行的债券。随着房企发债条件的收紧，房企发债规模大幅萎缩，从2016年房地产行业债券发行746只，发行规模10,147亿元，降到2017年仅发行314只，发行规模3,141亿元，发行规模仅为上年度的31%。同时，市场利率持续上行，行业资金成本增加。

在非标融资方面，2018年4月，央行、银保监会、证监会、外汇局联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（银发〔2018〕106号）[2]，简称“《资管新规》”，因《资管新规》对资金池的规范及非标的限制，未来很难有更多银行理财的资金去对房地产进行配置，其唯一利好成分是没有包含资产证券化，这个对于房地产融资是未来可以关注的一个重要的渠道。2017年12月22日，银监会发布了《关于规范银信类业务的通知》（银监发〔2017〕55号）[3]结合《资管新规》，信托业务尤其是信托通道业务，面临收缩压力，在信托缩量的情况下，预计房企通过这一渠道融资难度增加。

在股权融资方面，2017年2月，证监会发布了《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》，要求以发行期首日作为定价基准日打击一二级套利，而且要求上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，跟前一次融资时间

间隔不得少于18个月。文件发布后，上市房地产公司定增规模迅速萎缩。房企在A股IPO依然较为困难。按证监会口径，2016年至今，只有南都物业上市。

在私募股权基金融资方面，2017年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》[4]，专门针对私募基金向房企融资进行了严格的规范,该文件印发后，投向热点城市项目的私募房地产股权基金进入了冷却期。在地产调控大基调未放松的情况下，通过私募房地产股权基金融资难度提升。

综上，无论是债券融资、非标融资、私募股权基金还是股权融资，房地产融资均受到较大限制，而目前资产证券化产品对于房地产企业相对比较友好，房地产企业通过资产证券化融资的规模也在不断攀升。

宏观上：金融重构-形成周期、重视资产、培育权益资金

宏观角度，“资管新规”为代表的金融重构正在催生适应“泛商业地产化”的金融土壤，催生出对资产自身的关注，并孵化出更多的权益型资金；

微观上：资产证券化促进开发企业转型

微观角度，开发商转型的关键在于如何解决的盘活问题，以

并购基金、CMBS/类REITs和公募REITs为代表的新金融，是存量盘活的三驾马车；

资产证券化发展路径

中国资产证券化行业经历启蒙、实验、回归正途、应时四个阶段，公募REITs行将突破；由此，中国商业地产将进入高速公路时代，然而，魔鬼在细节当中，专业投资人的成熟，风险定价和风险管理仍然是行业的瓶颈。

二、购房尾款ABS

（一）购房尾款ABS概述

购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。按照购房人支付方式进行分类，购房尾款分为按揭购房尾款、分期购房尾款，目前监管只允许发行按揭贷款类购房尾款[5]资产证券化产品。按揭贷款的贷款方式又可分为商业贷款、公积金贷款以及组合贷。

购房尾款形成的业务流程：①认购：购房人与项目公司签订《商品房认购书》或《商品房认购协议》，并交付认购定金；

②草签：《商品房认购协议》签订一段时间(通常为7-15天)后，购房人与项目公司签订购房合同，并支付首付款，认购

定金同时结转为购房首付款；③签订贷款合同、网签：购房人签订贷款合同并提供贷款所需完整资料，项目公司登录当地国土资源局和/或住房和城乡建设委员会网上办公系统，完成合同网签；④房产局预售备案：项目公司客户专员向房产局递交预售备案申请，取得预售备案申请通过后的凭证；⑤贷款审批：银行/住房公积金中心根据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核，贷款审批流程大概需要3个月到6个月左右的时间；⑥放款：银行/住房公积金中心通过贷款审批后将贷款直通接支付至项目公司的指定银行收

款账户中。

购房尾款ABS，是以房地产开发企业作为原始权益人，以其在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人根据购房合同至基准日（含该日）起对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利及其附属担保权益作为基础资产，发行资产支持证券。由于购房尾款不属于企业资产负债表中资产，购房尾款ABS发行成功后，不能做资产科目间内部调整，融入资金应记入应付债券或其他负债等负债科目。（二）购房尾款ABS的市场发行情况分析

截至2018年6月19日，购房尾款ABS通过交易所和报价系统审核的共49只，其中华成2017-1/碧桂园2017-1/禹房2017-1未发行成功；正在发行期11只，规模为123.33亿；