晋江别墅市场情况1114

晋西板块 世茂紫茂山
项目卖点： 1、世茂开发商知名 度； 2、整盘量大，规划 开发为晋西依据生 活小镇； 3、背靠紫帽山及紫 湖水库，享有较佳 山水景资源
晋江别墅市场情况1114
个案分析
——代表项目
一期别墅项目位置：
晋西板块 世茂紫茂山
一期 山下 别墅
高尔夫球 场
一期山 上别墅
晋江别墅市场情况1114
大联 排
280-320 ㎡
18
世茂紫茂府一期别墅产品信息
层数 面宽 进伸
挑高
赠送面积
地下室 车位 折后均价 折后总价 去化量
9.7 5.7
130-640㎡左右（前 后花园，露台，阳台 一半，主要是花园赠
送）
2-2.6万 元/㎡
9731267万 元/栋
-1-2F 9.4 6.2
410-670㎡左右（前 后花园，露台，阳台 一半，主要是花园赠
到厦门的这两年时间里，公司现在已经储备了60多位来自国内名校的大学生。乔丹体育总经理倪振年
如是描绘公司搬到厦门前后的区别，更让他意想不到的是，高薪从意大利聘请来的设计师，居然也喜
欢上了厦门这座城市。
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宏观小结 小结：晋江市经济实力强劲，GDP年年上扬，存在众多私企业主等购买力较 为高端的客户，但近年晋江民企外迁现象不断加剧，部分中高端客户紧跟外 流，中高端客户群体容量进一步缩紧。
晋江别墅市数场据情来况源：11泉14州市统计局统计公报
宏观背景
晋江在全国百强县级市排名第五，主要以第二产业为主，是制造业大 市，私企业主客群较为庞大。
2010中国GDP百强县排行榜
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晋江是著名的品牌之都，产业以劳动密集型为主，产品附加值较低， 宏观背景 未来将重点发展五大新兴产业。
型工业企业15家，占泉州市的41.7%；入选中型企业288家，比上年度增加16家，占泉州市的40.2%。
✓制鞋制革业、纺织服装业、建材陶瓷业、食品饮料业、轻工杂品业等五大传统产业规模产值占全部规
模产值的比重70%左右。
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宏观背景 城市发展与经济发展不匹配，从90年代后期开始，大量晋江民企业 总部或营销、研发等核心部门逐步迁往厦门、上海等地……
户型
联排 联排 独栋 独栋 双拼 双拼 叠加
面积
301-333 408-437 529-570
866 409-442
567 110-120
户型配比
套数
总价范围 （万/套）
认购情况
84 361-466
53
10 490-612
27 950-1026 2 1600-1800
23
12 613-663
2
8 850-907
独栋529-866（29套） 联排313-437（94套） 双拼409-567（20套） 叠加110-120（80套）
独栋444-674 双拼403
双拼改独栋526-573 双拼364-414
联排435-769
双拼440 联排289
联排328-352 双拼484-534
双拼324-382 叠拼251-280
纺织服装业 制鞋制革业 建材陶瓷业 食品饮料业
五
大
传 统 支
五 大 新 兴
柱
产
产
业
业
化纤业 电子机械业
纸制品业 制药业
轻工玩具业
新型材料业
✓晋江拥有中国驰名商标88枚（经国家工商总局认定19枚，经司法认定69枚）、中国名牌产品24项、
中国出口名牌产品2项、中国名牌农产品1项。
✓2009年晋江市入选全国大中型工业企业单位数达303家，入选总数占泉州市的40.2%。其中，入选大
依托金井、英林、深沪、 龙湖，打造以滨海休闲旅 游产业为主导的晋南辅城。
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供销分析 供应每年不断递增，供应较为充足，年均供应21万㎡远大于年均去
——别墅项目 化10万㎡，供过于求现象较为明显，别墅市场显然以买方为导向。
2011-2013年，年均供应21万㎡，年均去 化量约为10万㎡，前四名楼盘均为区域开 发品质型大盘。
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PART2-2 市场竞品
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市场格局 晋江主要分为三大组团，主城区、晋西以及晋南组团
晋江主城区，包括晋 江老城青阳、罗山、 灵源以及新开发的梅 岭、八仙山组团、滨 江环湾商务区；
晋江主城区
依托安海东石以及 内坑南部区域，打 造晋西辅城；
晋西组团 晋南组团
13
7510.08
10
百宏御璟天下
10
2771.04
世茂御龙湾湖心岛
世茂御龙湾凯撒岛 世茂御龙湾满堂红、
百信御江帝景
上河图
百捷中央墅府
龙湖嘉天下
永隆国际社区
紫湖国际
龙湖御龙湾
安泰世界城法兰香郡
中奥名雅居
紫湖绿景山庄
浔兴格林春天
龙湖御龙湾
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项目销售情况 本案相邻的紫湖国际叠加单价0.8-1万元/㎡，联排1.2-1.4万
7.4 12
30-330㎡左右（前后
1.3-1.7 480-700 品备案。 万元/㎡ 万元/栋
-1-3F 6.3 12
花园，露台，阳台一 半，主要是花园赠送）
1万元/㎡
220-280 万元/栋
6.6 12
1万元/㎡
280-320 万元/栋
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个案分析
——代表项目
晋西板块 紫湖国际高尔夫山庄
别墅项目销售排行榜（网上签约备案数据）
排名
项目 名称
签约 套数
签约面积
1
世茂御龙湾
513
192299
2
紫湖国际
77
28319
3
浔兴格林春天
49
47468
4
龙湖嘉天下
44
19217
5
百信御江帝景
39
15090
6 安泰世界城（二期） 36
13117
7
龙湖御景湾
28
10915
8
永隆国际社区
19
5822
9
中奥名雅居
——别墅项目
元/㎡、双拼别墅1.5-1.6万元/㎡，独栋约在1.8-2.3万元/㎡。
板块
主城 区
项目 名称
世茂御龙湾
浔兴格林春天 龙湖嘉天下
紫湖国际
紫湖绿景山庄 安泰世界城
二期 中奥名雅居 永隆国际社区 百信御景帝景 百捷中央墅府
项目体量 （万㎡）
170
80 122
18
5 29 24 11 88 13
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市场小结
• 市场格局：在售别墅项目城市型别墅占主导，其中大盘大多涵盖部分顶级型 别墅，普通型别墅覆盖范围较为广泛，经济型别墅供应体量较小，主要分布 在中小规模的项目。
• 供销价：别墅年均供应超年均去化量的2倍，供过于求现象凸显，主力总价集 中在300-1000万。
• 竞争形势：已知别墅供应体量超97万㎡，竞争异常激烈。
个案分析
——代表项目
晋西板块 世茂紫茂山
项目一期共推出170套别墅，其中独栋64套，联排106套。
面积 产品 建筑风格 （含地下
室）
山上 小独
栋
488-500 ㎡
套数 35
山上 中独
栋
720㎡
7
山上
大独 新古典中 1100㎡
3
栋 式风格
山下 小独
栋
380-420 ㎡
19
小联 排
220-280 ㎡
88
世纪大道 1、世茂御龙湾
八仙山 2、浔兴格林春天
城北 3、龙湖嘉天下
紫帽镇 4、紫湖国际
5、紫湖绿景山庄
总价
代表楼盘主力总价集中在500-1500万之间，世茂摩天城及浔兴格林春天别墅总价均超千万，可 称为区域的顶级豪宅代表楼盘，聚集了晋江及石狮顶级阶层。
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个案分析
——代表项目
项目卖点： 1、品牌强强联合， 中骏与南益共同开 发； 2、晋江乃至泉州唯 一高尔夫别墅项目； 3、背靠紫帽山及紫 湖水库，享有较佳 山水景资源
三期
一期
二期
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个案分析
——代表项目
晋西板块 紫湖国际高尔夫山庄
项目基本指标 占地：179820㎡ 总建：86000㎡ 价格：联排1.2-1.4万/㎡，独栋1.8万/㎡， 双拼1.5-1.6万/㎡
➢ 泉州市区别墅：宝珊花园、
桃源山庄、海景名海园
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晋江别墅 竞争体量
未来3-5年晋江已知别墅体量超过97万㎡，竞争异常激烈。
竞 争 态 势 模 拟
2014年3月
别墅主要竞争项目推盘模拟图
世茂御龙湾3.92万㎡
阳光城一期19万㎡
紫湖国际9.88万㎡
龙湖嘉天下15.3万㎡
2015年
80 100-200
25
一期
客户特征描述
项目 定位
顶级 普通 经济型
顶级
顶级 普通
顶级 普通 经济型
顶级 普通 顶级 普通 普通
普通
普通Βιβλιοθήκη 普通 经济型产品形态独栋350-535 双拼改独栋726-2028
双拼273-447 联排258-336 叠拼290-372
独栋（企业会所） 768-1258
双拼改独栋960-1014 联排388-413
价格范围 （万元/㎡）
独栋3-4.5 联排1.4-1.8 双拼1.1-2.8 叠拼1-1.1
总价 （万元）
内部独栋620-1300 沿湖独栋2300-2800
双拼420-480 联排300-700 叠拼290-450
独栋1.4-1.6
独栋1150-2100
独栋2.5 联排1.6
独栋2400-2550 联排600-800
送
2-2.2万 元/㎡
14631561万 元/栋
11.5
8.5
一层3.9米， 二层以上3.6
米
850-1600㎡左右（前 后花园，露台，阳台 一半，主要是花园赠
送）
地下室有 算产权面 积，挑高
4.2米
地上2个 车位（无产
权）
2.2-3万 元/㎡
24433227万 元/栋
当前推 出产品 累计去 化18套， 尚无产
晋南组团
滨海新城 ●
在售楼盘：晋江区域目前在 售别墅项目共15个
➢ 城市别墅：龙湖嘉天下、
百信御江帝景、百捷中央墅 府、世茂御龙湾、百宏御景 天下、浔兴格林春天、中奥 名雅居、永隆国际社区、安 泰世界城，共9个
➢ 近郊别墅：紫湖国际、紫
湖绿景山庄 共2个
➢ 乡镇别墅：侨城金沙城、
龙湖御景湾、滨海新城，共 3个
晋江别墅开发类型全面丰富，市场“供过求”矛盾突出，竞 争加剧，买方市场占绝对主导地位
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PART2-2 竞品简析
晋江别墅市场情况1114
个案分析 代表楼盘主力开发普通及顶级型豪宅，其中世茂摩天城、浔兴格
——代表项目 林春天主要圈层顶级阶层，而紫湖国际将是本案主要竞品。
代表型楼盘
市区拥有3个别墅项目；别墅项目众多，竞争将愈加激烈。
紫湖国际 紫湖绿景山庄●●
宝珊花园 ● ● 桃源山庄
百捷中央墅府
晋江主城区● ● 百信御江帝景
世茂御龙湾
●
● 龙湖嘉天下
浔兴永格隆林国春际天社区●●中● 奥名雅●居百宏御景天下
晋西组团
侨城金沙城●
● 安泰世界城二期 石狮
● 阳光城翡丽湾
● 龙湖御景湾
世茂紫帽项目36.43万㎡
2016年
2017年
项目名称 世茂御龙湾 阳光城翡丽湾 紫湖国际 龙湖嘉天下 世茂紫帽项目 浔兴格林春天 紫湖绿景山庄 百宏御景天下 安泰世界城二期 中奥名雅居 永隆国际社区 百信御景帝景 百捷中央墅府
合计
……
剩余存量 3.92 19 9.88 15.3 36.43 2.49 1.5 0.89 0.66 1.33 0.26 3.82 1.23 96.7
晋江别墅市场情况1114
2020/11/16
晋江别墅市场情况1114
PART1-1 宏观背景
晋江别墅市场情况1114
宏观背景
泉州经济实力强劲，藏富于民，为中高端别墅市场的开发提供良好的基 础。
GDP排名 全国第26
2009全市GDP全国第26，福建省第一，远远超过同期 厦门； GDP连续保持快速增长； GDP增速一直保持两位数增长，远高于同期厦门8%， 良好的宏观经济宏观环境，为房地产市场发展提供经济 基础
晋江企业
外迁地点
上海
……………………
厦门
晋江别墅市场情况1114
人才、技术、信息等是企业外迁的重要因素。大量民企外迁，除了影 企业外迁 响经济发展外，同时中高端客户群体也将随之外流。
人才
技术
信息
土地
政策
企业外迁
税 源 流 失
就 业 岗 位 减 少
产 业 结 构
外 贸 进 出 口
人 才 流 失
“在泉州时，从北大、清华招的一些后备管理干部，两月不到就全跑光了。而乔丹体育把营运总部迁
独栋1.8-2.3 联排1.2-1.4 双拼1.5-1.6 叠加0.8-1
独栋950-1500 联排360-610 双拼610-900 叠加100-200
独栋1.7-1.9 双拼1.4-1.5
独栋900-1000 双拼500-600
独栋2-2.5 双拼1.2-1.4
独栋700-1300 双拼450-500
联排1-1.1
联排450-800
双拼1.9-2 联排1.5-1.6
双拼840-880 联排430-460
联排1.1 双拼1.2
联排340-370 双拼600-630
双拼1.4-1.8
双拼450-680
叠拼晋1.1江-1别.3墅市场情况叠11拼14280-360
市场格局
——别墅项目分布
市场格局：晋江在售别墅项目共15个，主要集中在主城区，城 市型别墅占主导，同时也遍布多个近郊及乡镇别墅，加上泉州