2019年长沙写字楼市场分析 43

占地面积:11308.17平米 建筑面积: 31545平米 酒店级别：五星 写字楼情况:与酒店为姐妹楼 面积区间：138.71—353.59平方米 配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E
玻璃幕墙 租金：3元/平米*天 物管：4元/平米*月 车库：地下400多个，地上100多个
大堂装修格调高雅
地标外立面
主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份 额有限，近年高端专业写字楼大力发展
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商住混合办公
中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在 问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应
现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高
商务公寓
商住混合
市场占比
? 五一广场为核心、五 一路和芙蓉路为经纬 的写字楼核心区；
“三横两纵”的写字楼集 中分布区，三个核心 商务圈；
? 号称长沙“金融大道” 的芙蓉路以金融商务 圈创造出鲜明的特性， 沿途数十家银行证券 公司参差林立 ，形成 了长沙传统的商务氛 围街区
五一广场商务圈：五 一广场为核心，五一 大道为主轴，以商业 带动商务发展
? 文艺路文化商务圈：文 艺路为核心的文化商务 圈则以五星级酒店为配 套支撑，高档写字楼为 载体，形成了韶山路商 务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色
? 芙蓉路金融商务圈：芙 蓉路为轴线的金融商务 圈则以金融证券等金融 行业为鲜明特性
芙蓉路
五一广场 商务圈
运达国际
韶山路
银华大酒店
华侨大厦 华天酒店
电梯厅雍容华贵
喜来登酒店的引入、极富 雕塑感外立面、华贵内装 使其成为长沙高品位写字 楼代言者
运达国际广场入驻企业情况： 以大型企业为主，以房地产为主要类型
运达国际入驻企业 以半层及整层租住为主
佳兆业 中粮地产 金地置业 大有期货 百威啤酒 加加酱油 3M公司 浦发银行（1-7F） 光大期货（8F） 南方水泥 友谊咨询
程 通
3.8元
1、酒店写字楼均租金约为3.8元/平·天 2、公寓均租金月0.9元/天·平
3、酒店写字楼租金：公寓租金≈4.22:1<5:1
公寓租金 租金（元/平·天）
1.2
1
0.9元
0.8
0.6
0.4
0.2
0 中天广场湘域中央芙蓉公馆都市阳光雨花大厦
典型酒店写字楼扫描： 运达国际广场——喜来登姊妹楼
8.7
含在租 金内
/
电梯 4 8 3 5 5 6
出租率 90% 85% 80% 80% 70% 65%
1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场
价值实现能力：租金是一般公寓租金的4.22倍，实现力度高
租金
租金
10 8 6 4 2 0
店楼店店店际 酒宾酒酒酒国 大 贵 大大大 达 华天际庭源运 银华国豪金
产权
写字楼
酒店办公
写字楼
真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、
顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙
写字楼市场的新时期
市场占比
市场占比
1、长沙写字楼市场现状
四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大 中型企业入驻，租金实现较高。
类型 酒店办公
各异 费用低 门槛低
低
代表项目 通程大酒店神 农大酒店银华
大酒店 高：中天广场 中：亚太国际 低：城市快线
锦绣中环
湖南财富中心
将重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品
1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场
长沙酒店写字楼分布：集中于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中
? 五一广场商务圈：五一 广场为核心、以商业结 合的写字楼为主
商务公寓
市场占比
商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限， 无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相
对于专业写字楼仍显较低
酒店办公
长沙商务市场
与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被 注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管 理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售
市府板块
政府
麓谷板
块产业
中心板块
地段
?长沙写字楼受传统区域发展模式 影响，主要集中于中心板块。
?由于长沙在写字楼发展的基础— —产业经济支持方面的薄弱性造成
写字楼区域板块分布具有较强的行 政中心依附性。
城南板块
政府
1、长沙写字楼市场现状
中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布：五一大道、芙蓉路、韶山 路；地域集中性强，行政中心依附性强
运达国 际
豪庭大 酒店
级别 三星 五星 五星 四星 五星 五星
层高 写字楼 （层） 层数
空调
租金
30
—— 中央空调 2
31
6、9、 10
中央空调
3.5
11-20
51
中央空调 3.8
物管 5 15 20
智能化 / / 5A
18
6-18
中央空调
2.8
含在租 金内
/
30 姐妹楼 中央空调 3
4
5A
29
姐妹楼 中央空调
五一路
人民路
芙蓉路金融商务圈：芙蓉 路为轴线的金融商务圈则 以金融证券等金融行业为 鲜明特性
长沙规划的 CBD 区域
芙 蓉 路
劳动路
韶 文艺路文化商务圈：文艺 山 路口为核心的文化商务圈 路 则以五星级酒店为配套支
撑，高档写字楼为载体，
形成了韶山路商务圈中心 地带地价高昂和商务活动
频繁的特色
1、长沙写字楼市场现状
通城国际 大酒店
五一路 解放路
本项目
金源酒店
文艺路文 化商务圈
芙蓉路金 融商务圈
1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场
酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高， 五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/㎡·天以上
项目
银华大 酒店
华天贵 宾楼
通程国 际大酒
店
金源大 酒店
长沙写字楼市场分析
1、长沙写字楼市场现状
长沙市写字楼主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强
? 中心板块——传统的城市中心腹部区域，全 市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上 份额
? 城南板块——依托省政府新址南迁形成 ? 市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区
政府形成 ? 麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形
专业写字楼 商务公寓 商住楼
分布区域
商务需求旺盛的芙 蓉路、五一路及韶
山路沿线
长沙金融商务区的 芙蓉广场商圈及五
一路商圈
无规律 市区成熟路段
市区成熟路段
客户群特征
国内外知名企业驻 长机构
大中型企业 金融机构
成长型中小企业
起步期实力有限中 小型企业
形象档次 高
各档次形 象均有 较低 低
租金费用
较高
根据档次 不同费用