青岛市胶南灵山湾概念规划

项 目 名 称：胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念规划
委托方（甲方）：胶南市规划局
委托方（乙方）：青岛胶南市国有资产经营管理优先公司
承担方（丙方）：中国城市规划设计研究院
国家事业法人代码： 40001083—0
城市规划编制资质证书等级： 甲 级
城市规划编制资质证书编号： [建]城规编第（081001）
院 长： 教授级高级城市规划师总规划师： 教授级高级城市规划师院规划设计成果专用章：
规划设计编制完成时间： 2009年12月
编制单位：中国城市规划设计研究院城市规划设计所
主管所长： 邓 东 教授级高级城市规划师主管主任工： 闵希莹 教授级高级城市规划师
编制人员名单：
项目负责人： 肖礼军 城市规划师
杨一帆 城市规划师
项目参加人： 伍 敏 城市规划师
杨树红 助理城市规划师
张立杰 助理城市规划师
吴鲤霞 助理城市规划师
导 言
2008年初，胶南市提出开发灵山湾休闲度假区的设想。

5-9月，胶南市规划局组织灵山湾休闲度假区策划竞赛。

策划提出度假区开发的基本思路，对旅游产品开发提出初步的意向，但缺乏对整体结构和开发模式的研究，缺乏对城市整体的考虑及与规划管理的结合。

2008年10月，为积极引导灵山湾旅游休闲度假区建设，胶南市规划局与青岛胶南市国有资产经营管理有限公司共同委托中国城市规划设计研究院编制《胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念规划》。

编制单位经过现场调查与分析研究、方案比较与深化设计、成果编制三个工作阶段，并先后向胶南市规划局、胶南市城市规划委员会、胶南市人民政府及相关部门进行项目汇报，形成初步成果。

2009年12月中旬，胶南市规划局组织有关领导和专家组成专家评审组，对规划进行了评审。

规划经审议通过，编制单位根据评审意见进一步修改完善，形成本次规划正式成果。

规划成果论证意见落实情况
一、《胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念规划专家评审意见》落实情况
1、进一步研究概念规划对城市总体规划的影响，对保护“三山、九河”、海岸带、灵山岛等结构性资源要素的贡献。

规划说明第70页分析了胶南城市发展面临的区位、交通、产业三方面变化，建议《胶南市城市总体规划（2004-2020）》进行调整与深化。

针对04版总规对对灵山岛、灵山湾海岸带、大珠山、小珠山、铁镢山、风河等结构性资源要素研究不充分的状况，概念规划建议围绕“一岛、一湾、三山、九河”，加强对非城市建设区的发展研究与规划控制，协调保护与发展的关系。

2、进一步考虑桥隧贯通、城市轨道、高速铁路对度假区发展的影响，加强与黄岛区发展的协调。

规划说明第6页进一步分析了桥隧贯通、城市轨道、高速铁路对度假区发展的影响。

上述设施建成后，将大大缩短度假区与北京市、上海市、山东省等客源地的时间距离，更利到达，同时，加强了度假区与青岛、曲阜、泰山等区域旅游目的地的联系，使灵山湾成为山东半岛大旅游格局中的重要支点。

规划说明第15页提出灵山湾旅游休闲度假区项目布局注重与凤凰岛旅游度假区的协调，整合月亮湾滨海休闲区、小珠山文化创意园、灵山卫古镇、凤凰岛影视文化基地，形成以文化为特色的旅游度假地。

3、强化与现状项目、已批规划的衔接，对现状问题的调整要抓住重点，专家组赞同规划组对滨海大道和城市道路的梳理，建议胶南市深化研究，明确决策。

规划从用地布局、功能与设施安排方面加强了与颐德、东部新城商业中心、森林公园沿海区域等现状与拟建项目的衔接（见规划图纸第9、17、18号图及相关说明）；加强了与小珠山风景旅游区、大珠山风景旅游区、灵山岛旅游度假区、灵山卫古镇旅游区、水城、行政中心等功能区的结合（见规划图纸第2、10、14号图及相关说明）；强化与《胶南市滨海大道两侧控制性详细规划》、《灵山卫核心区城市设计》、《行政中心区城市设计》、《水城项目城市设计》、《大学科教园区控制性详细规划》的衔接，并对上述规划具体内容提出调整建议（见规划说明第20、72-73页）。

规划“实施建议”部分明确度假区需要重点调整的现状问题为内陆型城市路网和与度假区功能定位不符、布局不当、品质低下的项目，并提出具体调整建议（见规划说明第75页）。

规划立足“湾城一体”，加强对过境交通、城区交通、旅游交通的梳理，并在充分结合现状道路的基础上，通过调整道路功能和等级、理顺道路系统、加强交通引导与管理的方式，形成以海湾为中心的滨海型城市路网（见规划说明第33、34、71页）。

规划对滨海大道功能定位、道路断面、景观设计等提出具体的调整建议（见规划说明第35页）。

4、建议在整合区域资源的基础上，进一步研究深化灵山湾旅游休闲度假区核心区，积极控制引导，并突出特色，与青岛客源市场形成差异化发展，便于创建国家级旅游度假区。

规划说明第40页建议将度假区位于白果树河与青草河之间的区域作为核心区，其中包括一湾（活力港湾）、一城（水城）、两园（森林公园、生态旅游公园）四部分。

规划明确核心区建设意向为“大疏大密、蓝色水都”，并对各部分建设提出特色定位和建设准则，引导国家级滨海旅游度假区建设。

规划说明第9-11页加强对青岛市滨海旅游区的分析研究，并结合青岛市旅游发展规划，提出灵山湾旅游休闲度假区功能定位。

规划第42-43页，基于对旅游资源、山水格局、历史人文的分析，突出以“蓝色水都”为空间载体、以多元文化为精神内涵的度假区特色控制与引导。

5、建议对滨海公路、灵山卫船厂等节点，对城市交通体系、客源研究、人口规模、城市生态及沙滩保护、新老城区与海湾地区的联系、城市商业中心研究等问题进行深入研究，提出切实可行的对策和措施。

规划说明第33-35、71-72页对滨海公路、城市交通体系提出调整建议。

规划说明第74页对灵山卫船厂节点，建议近期控制建设规模，中远期择机进行功能调整，并作为工业遗产，结合现代休闲功能进行再利用。

规划说明第7-9页通过对旅游客源、产品需求的深入研究，并结合胶南市旅游局前期市场调研成果和灵山湾旅游休闲度假区创意方案，明确度假区客源定位和潜力产品。

规划说明第24-25页采用国际典型海滩容量分析标准法、建设用地容量测算法，综合确定度假区适宜人口规模和建设规模。

规划说明第44页对城市生态及沙滩保护提出保护与利用要求。

规划说明第16页对新老城区与海湾地区提出交通对接、空间弥合、景观联系和功能衔接要求，推动“以湾带城、湾城一体”。

规划说明第38页对城市公共服务中心布局建议，并加强与度假区服务中心的结合。

其中城市商业中心位于北京路以西、度假区范围外，建议在现状基础上向南发展，加强与湿地公园的结合。

6、建议规划成果中增加旅游度假目的地体系规划、防灾体系以及度假酒店和度假村的建设指引的相关内容。

规划说明第39-41页增加旅游系统规划和综合防灾规划内容，并增加相应规划图纸。

规划说明第49页增加度假酒店和度假村建设指引内容。

二、《胶南市规划局关于胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念性规划进一步深化的调整意见》落实情况
胶南市规划局在专家评审意见的基础上，补充提出进一步深化调整规划成果的意见。

规划成果落实意见情况如下：
1、灵山岛生态脆弱，若干问题尚未定论，建议弱化对灵山岛部分提出的具体意见。

规划成果对灵山岛片区控制与引导侧重功能定位研究和规划原则控制，弱化对具体空间布局的要求（见规划说明第68-69页、规划图纸第33号）。

2、建议结合青岛海洋旅游规划和胶南市旅游局前期市场调研成果，进一步深入研究，完善规划成果。

规划进一步研究《青岛市旅游总体规划（2010-2020）》、《青岛市海上旅游专项规划（2005-2020）》、《青岛市度假旅游专项规划（2005-2020）》对灵山湾旅游休闲度假的发展要求，并立足大青岛旅游格局，深化对灵山湾旅游休闲度假区发展定位研究（见规划说明第9-13页）。

规划结合胶南市旅游局《关于胶南市旅游接待设施情况的调研报告》，加强对本地市场需求和度假区特色的分析，明确资源组合、山水城格局、文化资源是灵山湾旅游休闲度假区最具吸引力的方面。

根据上述判断和对区域地位、市场需求、大青岛协调的研究，规划提出度假区发展应着眼于提升区域影响、提高建设标准、增加整体特色，建成中国北方国家级滨海休闲度假胜地（见规划说明第8、14页）。

3、建议对灵山湾旅游休闲度假区进行科学的功能分区，明确划分高端旅游、大众旅游和特殊旅游，以满足不同人群的需求。

规划说明第32页针对各片功能进一步细分形成功能分区，并根据位置、资源、环境明确各功能区面向的服务人群，针对不同使用者提供不同内容和档次的旅游休闲度假设施。

4、为相应建设低碳城市的要求，结合胶南市适合自行车出行的实际情况，建议规划对灵山湾区域非机动车系统发展进行进一步深入分析，提出科学的指导意见。

规划说明第34页增加非机动车交通规划内容，包括自行车专用道系统、公共自行车租赁系统、电动旅游车系统，并结合低碳城市建设要求提出指导意见。

5、建议在下步工作中注重灵山湾的特色指引与民俗文化的挖掘。

规划成果明确灵山湾旅游度假区“蓝色水都”的整体特色，并围绕这一核心展开概念规划与概念性城市设计。

规划从空间结构、功能布局、道路交通、绿地系统、资源保护与利用、公共空间和城市设计要素控制与引导、片区控制与引导等方面提出具体要求。

（见规划说明相关章节）。

规划梳理了灵山湾地区多样化的文化资源（见规划说明第8页），并结合具体区段提出文化旅游项目建议，如港湾小镇片区建议在月亮湾东侧建设体现地方历史和军事文化的度假村，月亮湾西侧形成以历史人物、重大历史事件为主题，以山、海、岛为背景的大型山水实景演出项目等（见规划说明第49、50页）。

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第一部分 规划背景
第1章 规划背景
1.1 城市概况--------------------11.2 规划范围--------------------11.3 规划依据--------------------11.4 规划目标--------------------21.5
技术路线--------------------2
第二部分 定位与策略
第2章 发展定位
2.1 资源条件与区域竞争分析------32.2 客源市场与需求分析----------72.3 发展导向与目标分析----------92.4
发展定位-------------------13
第3章 发展策略
3.1 加速融入“大青岛”---------153.2 以湾带城，湾城一体---------163.3 从孤立项目走向全境旅游-----173.4
从县城水平走向国家标准-----18
第三部分 度假区规划
第4章 场地解读
4.1 区位特征与交通条件---------194.2 现状用地与建设状况---------194.3 相关规划与项目-------------204.4 景观要素-------------------214.5 场地特征-------------------224.6
核心问题-------------------22
第5章 模式与规模
5.1 开发模式-------------------235.2
规模预测-------------------24
第6章 结构与布局
6.1 总体结构-------------------266.2 规划方案-------------------266.3 用地布局-------------------31目 录
第7章 支撑与保障
7.1 综合交通-------------------337.2 绿地系统-------------------367.3 公共设施-------------------377.4 旅游系统-------------------397.5
综合防灾-------------------41
第四部分 城市设计框架
第8章 设计主题与构思
8.1 设计主题：蓝色水都---------428.2 设计理念-------------------428.3 设计构思-------------------428.4 空间架构-------------------428.5
项目策划-------------------43
第9章 总体控制与引导
9.1 自然资源保护与利用---------449.2 公共空间控制与引导---------459.3 设计要素控制与引导---------469.4
形态风貌控制与引导---------47
第10章 片区控制与引导
10.1 港湾小镇片区---------------5010.2 珠山风情片区---------------5310.3 水都核心片区---------------5610.4 活力公园片区---------------5910.5 园林教育片区---------------6210.6 养心度假片区---------------6510.7 灵山岛片区-----------------68
第五部分 实施建议
第11章 相关规划协调建议
11.1 总体规划调整与深化建议-----7011.2 详细规划调整建议-----------72
第12章 概念规划实施建议
12.1 开发时序-------------------7412.2 实施建议-------------------7512.3 建议项目库-----------------76
第1章 规划背景
1.1 城市概况
胶南市地处山东半岛东南部，是青岛市西海岸的次中心城市。

它东临黄海，西连诸城、五莲，南倚日照，北靠胶州，东北与青岛市黄岛区接壤。

胶南地势由西北向东南倾斜入海，属于沂沭断裂带内的沭东沿海低山丘陵区。

胶南地处北纬35°，属于暖温带季风气候区，具有湿润温凉，四季分明，冬冷雨雪少，夏热雨量多，春凉回暖晚，秋暖降温迟的海洋性气候特征。

胶南市历史悠久，文化灿烂，史以东国名地著称，至今仍保留齐长城、琅琊台等丰富的名胜古迹。

胶南市亦是国家最早批准的沿海开放城市之一，2005年，全市总人口81.1万人，完成地区生产总值289.7亿元，同比增长 19.6%；一、 二、三产业比例为10.1:62.2 :27.7；地方财政收入12.5亿元，增长48.6%；经济综合实力居全国最发达百强县(市)第34位。

胶南城区位于县境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海，是青岛市城市总体规划确定的次中心城市。

《胶南市城市总体规划（2004－2020）》确定2020年城市人口规模为60万人，城市性质为：青岛西海岸的都市新区，以发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的海滨城市。

1.2 规划范围
本次规划范围为灵山湾旅游休闲度假区（以下简称度假区），是胶南市市区紧邻灵山湾的海滨地带，它北起月亮湾，中经“水城”、南到大学园龙门顶码头，面积约28.5平方公里。

工作重点为明确度假区功能定位与发展策略；提出空间结构与布局方案；编制便于度假区规划控制和指导具体地段城市设计的管理文件。

为促进度假区与胶南市协调发展，本次规划将研究范围扩大至灵山湾周边地区（以下简称灵山湾地区），包括胶南市区、灵山岛、灵山湾、大珠山、小珠山、铁镢山。

研究重点为疏理和把握城市总体结构与形态。

1.3 规划依据
1．《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）；
2．建设部《城市规划编制办法》（建设部令[2006]第146号）；
3．建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年）（参照）；
4．《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》；胶南市区域位置图
胶南市在青岛市域中的位置
第一部分 规划背景
5．《青岛市城市规划条例》（2001年4月1日）；6．《青岛市城市总体规划（2009-2020）》；7.《青岛市旅游总体规划（2010-2020）》
8．《青岛市度假旅游专项规划（2005-2020）》；9．《青岛市海上旅游专项规划（2005-2020）》；10．《胶南市城市总体规划（2004-2020）》；
参考已有规划：
1．《胶南市滨海大道（白果树河－204国道大珠山收费站段）两侧控制性详细规划》
2．《胶南市东部新区控制性详细规划》
3．《胶南市灵山湾旅游休闲度假区创意方案》4．《胶南市灵山湾水城地区城市设计》5．《山东省胶南市行政中心区城市设计》6．《胶南市风河滨水地区景观规划设计》
7．《胶南市国家森林公园规划设计概念总体规划》8．《胶南城市湿地公园规划设计方案》
9．《胶南市灵山卫老城区中心地段城市设计》
10．《胶南市小珠山旅游及综合开发项目总体规划》
1.4 规划目标
1、对灵山湾的未来发展进行多视角战略性研究，明确灵山湾在未来东北亚旅游经济区域竞争格局中的地位，为申请国家级旅游休闲度假区提供支撑。

2、梳理和整合现有资源，整体把握海滨旅游休闲度假区建设与胶南市未来发展的关系，确定灵山湾旅游休闲度假区发展策略。

3、总体把握灵山湾地区整体空间形态和功能结构，宏观确立度假区未来发展的总体框架和思路，为具体项目的引入、建设和管理提供指导和依据。

4、整体性策划度假区的目标行动计划与项目实施计划，确定具有现实操作性的近、远期建设时序和各阶段开发控制目标策略，适应未来区域
市场变化和开发控制动态管理要求。

规划技术框架
1.5 技术路线
本次规划包括内容包括旅游度假区规划和城市设计框架两部分，规划技术框架如下：
第二部分 定位与策略
第2章 发展定位
2.1 资源条件与区域竞争分析
（1）旅游资源与山水格局
“湾、岛、山、城、滩、河、林、
文”等绝佳的旅游资源组合
灵山湾地区拥有“湾、岛、山、城、
滩、河、林、文”等丰富的旅游资源，是开
发旅游休闲度假产品，推动旅游业发展的物
质基础。

根据实地调查，并结合产业发展要
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类别基本情况资源评价
湾包括月亮湾、大湾、灵山湾三处不同尺度的弧形海湾，
全长约20公里。

海湾开阔，风浪平缓，适宜海上活动。

岛灵山岛面积7.66平方公里，主峰海拔513米，是中国北方第一、全国第三高岛，山东省级自然保护区，具有丰
富的海岛植被、火山遗迹、海蚀地貌。

自海面孤峰突起，古代“胶州八景”之首，有“海上画屏”之美誉。

山大珠山面积65平方公里，主峰海拔486米，现为国家AAA 级旅游景区，已开发珠山秀谷、石门寺两处景点。

小珠
山主峰海拔724米，是青岛市区除崂山外的第二高峰，
现已开发小珠山古月山庄和博胜苑景区。

铁镢山主峰海
拔595米。

山林景观资源丰富、人文底蕴深厚，其中大、小珠山自古被誉为 “岸海名山”、“海疆名山”。

“双珠嵌云”、“铁镢悬泉”是古胶州胜景。

城灵山卫是明清海防的重要卫所之一，与天津卫、威海卫齐名。

胶南市是青岛西海岸的都市新区。

城镇历史悠久、发展潜力巨大，是功能综合的海滨城市。

滩沙滩长度达13.5公里，平均宽度约100米，是主要海岸类型。

沙质细腻，色彩呈金黄色。

优质资源，是开发海滨旅游休闲度假的关键资源之一。

河灵山卫河、白果树河、两河、大卢河、风河、月牙河、峄山河、青草河、台子沟河等。

特色资源，水体景观丰富，是区别于其它度假区的重要要素之一。

林灵山湾国家森林公园面积5.3平方公里，湿地公园面积
1.5平方公里。

度假区生态环境优良，森林、湿地、农田植被丰富。

文包括有2200年历史的琅琊台、全国第六批重点文物保护单位的齐长城、拥有600余年历史的灵山卫和丰富多彩
的民间文艺（画院）和地方物产。

历史与现代人文底蕴深厚，名胜古迹与
地方风物富集。

旅游资源图
求，对灵山湾地区主要休闲度假旅游资源的赋存状况加以分析和综合评价，如下表。

度假区坐拥青岛胶南市东南部黄金海岸。

自月亮湾至龙门顶码头约20公里海岸线中沙滩总长达13.5公里，沙滩金黄，沙质细腻，潮间带沙滩最大宽度达百余米，是难得的优质滨海旅游资源。

度假区面涵碧海，环抱灵山湾、大湾、月亮湾三处尺度不同的海湾。

距度假区海岸约十公里处，灵山孤悬水中，其色四时常青，葱翠欲滴，时与波光相乱，古称“灵山浮翠”，为古代“胶州八景”之首。

同时，灵山岛是中国北方第一、全国第三高岛，有“海上画屏”之美誉。

山海渗透的“大水城”景观格局
灵山湾地区具有“高岛为案、群山列屏、双珠嵌云、九龙归海”的独特山水景观格局。

灵山岛从海面孤峰突起，宛如画屏，成为景观焦点；大珠山、小珠山、铁镢山从西北方向环抱灵山岛，形成众星捧月之势；灵山湾居于山岛之间，并通过风河等放射形水系与山林谷地紧密相连，在整体山水格局中居于核心位置。

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城市空间背山面海，具有极佳的地理格局。

始建于明代的灵山卫古镇北倚小珠山、南拥朝月亮湾，与灵山岛隔海相望，是结合自然山水格局营建城市空间的典型代表；灵山湾地区具有与传统格局类似的岛、湾、城、山四个层次的空间格局，是塑造山水城市形象和特色景观的绝佳场所。

（2）东北亚主要滨海旅游休闲度假目的地发展概况
韩国济州岛的中文旅游区
1971 年被指定为国际旅游区，经过多年发展，已成为韩国最具代表性的滨海旅游休闲度假区。

2006年以来，该旅游区以济州岛开发国际自由城市的契机，结合火山岛自然景观和岛屿文化，打造具有国际影响力的综合旅游目的地，重点建设各类观光、住宿和服务设施。

目前已开发如美地植物园、太平洋乐园、泰迪熊博物馆、国际会展中心、度假酒店（7家以上）、高尔夫球场、旅游小镇、综合美食城、体验渔场等。

日本伊豆半岛热海市度假区
日本最大的温泉城市和著名的海滨温泉度假胜地，这里依山傍海，风景秀丽，在这里集中了280多家温泉旅馆和饭店，度假设施齐全，是日本人度假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。

观光点包括MOA 美术馆、热海城、锦浦、伊豆山身设、走汤温泉、般若院等。

大连金石滩旅游度假区
毗邻大连市经济技术开发区，是1992国务院批准成立的第一批国家级旅游度假区之一。

度假区以滨海国家地质公园为主体开发各类旅游休闲设施，包括金石缘公园、世界名人蜡像馆、金石赏石馆、毛泽东像章纪
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山水格局分析图
灵山卫古镇山水格局图
东北亚主要滨海旅游休闲度假目的地
韩国济州岛中文旅游区
念馆、中华武馆、狩猎俱乐部、模特学校和影视中心、高尔夫球场、金石发现王国主题公园、大连金石国际会议中心等。

度假区目前着力完善度假功能，提升旅游档次，建设东北亚具有较高知名度的度假旅游胜地。

烟台金沙滩旅游度假区、威海银滩旅游度假区
二者均是山东省较早设立的省级旅游度假区。

前者紧邻烟台经济技术开发区，目前开发有金沙滩海滨公园、七彩城嬉水乐园、秦始皇东巡宫、阳主庙、芝罘岛观光索道、黄海游乐城等旅游景点；后者目前正在建设的旅游项目包括蓝湖国际游艇度假中心、福如东海文化园、综合休闲城等。

但目前度假区住宿接待和服务设施严重不足，均不足2万平方米。

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经验借鉴——主题明确、产品系列、全境旅游
主题明确：整合度假区资源与发展条件，形
成明确的发展主题，并围绕此主题开发旅游休闲度假产品，是成功的度假区首要经验。

日本伊豆半岛凭借天然温泉这一自然资源优势，并以此为主题着力发展温泉度假旅游，形成热海市等一批知名的温泉疗养度假胜地。

大连市金石滩以天然地质奇观为优势，通过滨海国家地质公园等建设形成明确主题的休闲度假区。

韩国济州岛以“蜜月之岛、爱情天堂”为主题，并通过爱情主题公园、蜜月度假、韩剧影视作品等突出主题。

产品系列：温带海滨受气候影响，度假旅游具有强烈的季节性，因此不宜成为单一的海滨度假区。

温带滨海旅游休闲度假区的开发经验表明，以度假产品为龙头，形成综合的产品系列是增强度假区吸引力和削弱淡旺季差异的有效途径。

大连金石滩通过旅游大项目带动，规划重点建设运动休闲类、度假休闲类、娱乐类、生态观光类、商务会议类、文化艺术类等六类旅游产业项目体系。

韩国济州岛中文旅游区通过主题公园、博物馆、度假酒店、会展中心、购物中心、运动休闲等项目建设，形成综合丰富的产品系列，目前已成为韩国规模最大的休养地。

全境旅游：加强度假区与周边旅游区的联系，统筹全境旅游资源和产品开发，整体形成互为补充、丰富多元化的旅游产品与活动，有
利于延长停留时间，带动度假区功能发展。

韩国济州岛全域拥有天赐的自然景观和独特的岛屿文化，所属的西归浦市和济州市通过制定《济州岛观光园区/旅游开发区计划》，积极推进23处观光园区和旅游区开发，形成全域开发的大旅游格局，成为知名的国际旅游区。

而烟台金沙滩开发的教训在于孤立地进行滨海度假区和经济技术开发区开发，二者以各自为
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大连金石滩旅游度假区
济州岛中文旅游区主要项目图
大连金石滩旅游度假区主要项目图经验教训:烟台金沙滩"湾城分离"的失败。