物业管理基础知识培训

物业管理企业：即物业管理公司；
物业产权人：即房屋所有权和土地使用 权人，也称为业主，业主可以是个人、 单位或国家。
物业管理已成为我国的新兴行业、 朝阳产业
物业管理在国外有100多年的历史，在我 国，从深圳开始到目前，只有20年左右 的时间。在七、八年前，对普通老百姓 来讲，物业管理还是一个新名词，好多 人还不知道这个名词。
⑨公共场所使用管理⑩房屋设施养护和修缮工 作
6、治安管理系统
治安管理系统管理治安排班、日常值班、 消防等事宜，实现对日常的治安事件进 行监控、管理。
①保安人员管理。 ②保安值班安排。 ③治安情况管理。④消防管理。
7、保洁管理系统
保洁管理系统对保洁及日常保洁排班等 事项进行管理包括：
住户/业主管理系统主要对住户/业主的档案、 变更情况、投诉、维修、装修等事项进行管理。
①住户/业户档案登记、查询。详细的登记、记 录住户的档案资料，包括业主资料、现住户业 主的资料，住户/业主的验房资料、居住单元情 况、车位使用情况等内容，以便紧急情况有事 查询。
②信封打印，邮寄入住通知书。按住户档案资 料进行打印信封，便于管理处与远距离的业主 联络
办公管理系统对物业管理公司自身的人事、文 件、财产等事项进行管理包括：
①人事管理：登记公司内的工作岗位，录入每 一个岗位的责任；登记每一个职员的个人情况 包括个人的详细资料，以及每一位员工的考勤 情况等。
②文档管理。对本公司的收文、发文、会议纪 要、合同、上级文件等文件登记。
③财物管理。对本公司管辖的财产进行登记， 能够随时的掌握财产的收支情况和使用情况。
而据不完全统计，目前深圳的物业管理 公司已发展到700家左右，从业人员超过 10万人。
物业管理已成为我国的新兴行业、 朝阳产业
随着近几年个人住房消费的全面启动，广大住 户拥有了自己的产业，居民对住房问题的关切 从有无转为大小和质量，继而更加关注环境和 社区服务。同时，对保持房产和附属设施的完 好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使 得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑 的重要因素之一，物业管理为越来越多的人接 受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。
⑥楼宇住宅单元、商铺、写字楼单位、 工厂厂房等如有调整。及时的处理，并 对楼宇内部的特性较为特殊的住宅、商 铺、写字楼单位、工厂厂房等由用户亲 自进行增、改等说明，调整内容包括编 号、面积等特性。
⑦楼宇住宅单元、商铺、写字楼单位、 工厂厂房的基本资料的布局情况。
2、住户/业户管理系统
②日常收费。对日常的收费过程进行管理，内 容包括：收费前选定本次收费的项目，水、电、 气总表、分表的行度登记备案，费用计算，打 印通知单，直接收费或用银行划帐的方式收取 住户/业户的各项费用，催缴费、结帐、收据档 案管理等内容，并对用户开过户的所有收据存 档、查询，防止管理疏忽。
③其他收费。除日常收费外，还包括其他性质 的收费处理。内容包括：对各入伙费项目的计 算、收取、统计、延迟交费处理，押金返还， 对各装修费项目的计算、收取、统计，管理费 的预缴，由个别的住户不定期缴纳的零星费用， 随时发生的欠款和滞纳金的归还，等等。
④收费统计。对各项费用进行统计、汇总，包 括收费完成情况的统计、每日收费情况的报告、 未交费明细表等。
⑤拖欠管理。详细的记录每位住户/业户发生拖 欠的情况、还款情况，供随机查询和管理处的 统筹安排。
⑥收费历史。详细的记录每位住户/业户的历次 收费的原始记录、总表、分摊情况，供住户查 询。
③入住文件、钥匙的交接。登记、查询、统计 住户/业户领取各种入住文件、钥匙的情况。
④住户/业户的档案归档。将登记完整的住户/ 业户档案归档保存，以保证资料安全，数据完 整。
⑤车位的使用情况。对住户/业主的车辆状况 （大车、小车、自行车）、车位状况、（不同 的位置）、车位的获得方式（买断或租用）、 车位号码等情况进行登记，对其变更情况进行 处理。以便于收取车位费和管理车位使用的情 况。
2、针对性的专项服务：日常生活类、商业服 务业、社区文教卫生类、中介服务类、其它专 项服务。
3、委托性的特约服务：例如现在“英式管家 服务”等
房地产的售后服务—物业管理
物业管理体是房地产综合开发的派生物。物业 管理实质上是房地产综合开发的延续和完善， 是一种社会化和专业化的服务方式。房地产经 营管理主要侧重物业开发建设方面，而物业管 理则侧重于物业的维护、保养以及对环境绿化 和物业所有人的服务方面。房地产经营的性质 是开发物业，而物业管理的主要侨务是售后服 务。并且物业管理的管理与服务的好坏，将直 接影响房地产开发经营的前景。主要体现在以 下几个方面：
①保洁人员的管理。 ②日常保洁安排。 ③定期保洁管理。
8、设施设备管理系统
设备管理系统对设备档案、维修保养计划、日 常保养安排及出勤情况等事项进行管理，包括：
①设备档案管理。对每一套设备的规格型号、 生产厂家、具体的技术指标、保修期、安装地 点、维修说明用其它各类情况进行登记，建立 设备档案。
②设备保养管理。订立全年的保养计划；登记 各项保养计划的详细内容；记录设备本次的保 养结果，记录设备在正常的保养之外的维修情 况。
③设备日常的保养。制作日常的保养安排表， 登记日常的保养出勤情况，查询日常保养的出 勤情况。
9、环境绿化管理系统。
绿化管理系统对各种绿化植被、绿化带、绿化 工程进行管理包括：
②住宅小区（楼宇）的布局：将小区的楼宇整 体或分层的图纸、图片、文字资料进行系统管 理留档备存。
③楼宇的验收：登记物业公司同发展商收楼时 的各种实物资料。
④楼宇查询：分类清楚便于查询各楼层的基本 资料、布局情况和验收情况。
⑤楼宇住宅单位、商铺、写字楼单位、工厂厂 房等的初始化。按楼宇内部住宅单元、商铺、 写字楼单位、工厂厂房的编号（户型、朝向）、 面积等物性的内在规律，详细登记每一个单元、 单位。内部住宅单元、商铺、写字楼、单位、 工厂厂房结构相同的楼宇之间要有明确的标识。
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及
公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。
物业管理服务的基本内容
1、常规性的公共服务：房屋建筑主体的管理、 房屋设施设备的管理、环境卫生的管理、绿化 管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理、 公众代办性质的服务。
4、财务管理系统
财务管理系统以各种方式完成用户的收费业务， 对收费的结果、拖欠情况进
行统计、管理，并保存所有个人的缴费历史。
①收费设定。收费前，用户要根据实际的情况 对收费各项前提条件进行设定。
内容包括：收费项目设定，收藏费项目主动算 方法的设定，水、电、气表的设定，收费的相 关事项设定，入伙项目的设定，等等。
①有利于房地产的销售推广。 ②有利于物业保值升值。 ③有利于房地产市场的发展完善
④有利于提高房地产市场综合开发企业 的声誉。
物业管理基本业务的十大系统
1、房产管理系统 房产管理系统对住宅小区、楼宇、单位、车位
等原始的物业资源进行全面的管理，包括：
①住宅小区（楼宇）的基本资料：对各楼宇的 名称、雅名、性质（住宅、商铺、写字楼、工 厂）、总层数、总单元数等基本的资料进行登 记，确保各楼宇各单元情况的准确性。
①绿化详细的管理。主要是指小区的每一块绿 化带中栽种植物名称、种类、数量、习性、对 应的绿化工程情况以及绿化带的位置、面积等 内容。
②绿化工程管理。针对每一次的绿化工程的详 细情况、施工情况，包括栽种的植物的名称、 数量、地点、相应的绿化带的费用情况、施工 情况进行管理。
10、社区文化管理系统
（二）管理领域不断扩展，管理覆盖面 迅速扩大
目前，物业管理新体制不仅在新旧住宅 区全面推广，而且已被工业区、学校、
医院、商场、办公楼宇等各类物业采用。
物业管理费：
物业服务成本或物业服务支出由以下 部分构成：
1、管理服务人员的工资、社会保险和 按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日 常运行、维护费用；
⑦平衡管理费用的收支情况。
⑧费用数据的保存。
⑨财务的数据输出。
5、客户接待或小区事务管理系统
为提高小区的服务质量全面的配合管理处主任 协调各部门完成小区的各方面的工作。
①工作日检工作②用户报修处理工作 ③用户投诉处理工作④回访工作 ⑤服务收费管理⑥业主入住管理 ⑦社区文化活动管理⑧装修管理
共有物业：产权为多个产权所有者所有，如建 筑物的公用设施等。一般意义上，物业管理的 对象为共有物业。
什么是物业管理？
是指物业管理企业受物业产权人或使用 人的委托，按照国家法律和物业管理委 托合同的规定，对被委托物业的房屋建 筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫 生、交通、治安和环境容貌等项目进行 维护、修葺和管理，并向物业产权人或 使用人提供综合性的有尝服务。
物业管理的社区文化是指在一定的区域内，在 一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会 实践中共同创造的具有本社区特色的社精神财 富及其物质形态。
①环境文化：是社区文化的第一个层面，包括 社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环 境等。
②行为文化：是社区成员在交往、娱乐、生活、 学习、经营等过程中产生的一种社区文化活动。 包括：社区的风尚、精神面貌、人际关系范式 等。
物业管理已成为我国的新兴行业、 朝阳产业
物业管理正在成为第三产业大户， 中国13亿人需要打理和服务的项目非常 多，以后接受物业服务将成为像穿衣吃 饭一样自然的事情。
物业管理为越来越多的人接受，其行业 地位不断攀升，外部环境逐步改善。