[VIP专享]关于印发《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知(哈价联发〔2013〕39号)

哈价联发〔2013〕39号

关于印发《哈尔滨市物业服务收费

管理办法》的通知

各区、县（市）价格行政主管部门、物业行政主管部门、街道办事处、各物业服务企业、各房地产开发建设单位：

为了规范物业服务行业收费行为，提高物业服务水平，维护

业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，我们制定了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现印发给你们，请

贯彻执行。

哈尔滨市物价监督管理局哈尔滨市住房保障和房产管理局

2013年11月4日

哈尔滨市物业服务收费管理办法

第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发<关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见>的通知》等规定，制定本办法。

第二条本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法。

第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。

第四条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。

由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。

别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行

市场调节价。

为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

第五条市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。

市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。

区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，

负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。

街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的

管理工作。

第六条住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。

基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护5个服务项目。

级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服务、清冰雪、绿化养护6个服务项目。每个服务项目按照服务等级标准，由低到高

分为一至四级。

基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。

特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、公共责任险4个服务项目。

第七条物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。（详见《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》附件1）

基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。

第八条基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。

基本物业服务收费标准＝基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。

未提供的物业服务项目不得计入定价成本。

公有住房的租金包含了基础物业服务、级差物业服务中的综合管理及共用部位共用设施设备日常运行保养维修费用，不应重复计入公有住房物业服务定价成本。

第九条物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。

第十条实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标准，需按照下列规定确定：

一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。

根据物业服务特点和要求，依据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》，协商确定物业服务标准。

其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准相一致。

物业服务标准确定后，依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本

标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。

《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》未予规定的物业服务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。

二、未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。

三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。

四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。

第十一条新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列规定确定：

一、房屋预（销）售前，由建设单位结合物业的特点，将设计提供的物业服务标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。

二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。

建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。

三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请区物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物

业服务费、电梯服务费等予以核定。

四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。

第十二条住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中一项超过50%或入住满2年且办理进户手续的比例超过25%的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。

第十三条房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用，由买受人承担。

第十四条物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。

第十五条物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。

第十六条与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》（附件3）确定。