国内外城市综合体之的研究

五四广场核心区占地约20万平米， 容积率7～9 功能配比 商业：酒店：办公：住宅： ＝3：2：3：2 周边分布着世纪大厦，中信金融 大厦，华仁国际大厦，青岛世界 贸易中心，环海凯莱商务酒店， 维也纳大酒店……
核心区
物业功能 比例案例二
以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、 最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身
综合体的功能构成
综合体
4、总结 各功能间的关系只是相对的 各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥 环境条件复杂 有机整合各类功能空间
定义特性
• 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办
公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率的综合体。
•
案例 — 美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)
定义特性
建筑群的中心是一个下凹的小广场。 各个建筑物之间都有地下通道连接。 开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间 客房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 国际大厦：41层 时代与生活大厦：36层
旅游租客 资源平台、提升品质 定义项目形象 定义档次
商业 酒店 写字楼
为商业带来商务消费人流 资源平台、提升品质 地标性建筑 现金流来源
公寓
酒店式公寓和国际公寓在
面积、服务功能上形成分工 和差异。
为商业带来住家消费人流 现金流来源
■
物业功能 比例案例一
五四广场周边区域
——青岛市新的政治、经济、金融、文化中心
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
•
案例 — 日本福冈博多运河 城
内部交通
不同标高上的通道和天桥将该项目的各
定义特性
个组成部分有机地连接起来
立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础
•
案例 — 深圳华润万象城
定义特性
内部架构
项目由北、中、南三地块组成 北区与中区通过地下一层及二 层、三层之间的廊桥连接。
DPE
修鞋／配钥匙 托儿所
「55 Station」
「Mister Minit」
完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈 儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐
或购物时可以充分利用。
轮椅、婴儿车休 憩场所 公共交通 租车服务
六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的 顾客可以放心休憩 都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户 线、南北线等。 ORIX租车公司：提供24小时租车服务
开发周期： 17年，1983-2003 年
开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月
定义特性
• 案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills)
12个停车 场
交通与停车
公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1 共计12个停车场，总体停车位2762辆
专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免 费
开发商：森BUILDING株式会社
地 址：东京都会区六本木六 丁目地区
物 业：办公楼、住宅、酒店、 商店、餐厅、博物馆、电影院、 电视台、学校、庙宇和仓储设施 等。 总占地：11.6公顷 总建筑面积： 76万平方米 总建筑费用：189亿元（人民币） 总土地价：329亿元（人民币）
体量巨大 投资额高 开发周期长
• 最优雅的礼仪修养是体现自然
Βιβλιοθήκη Baidu一种修养面对两种结果
• 必须首先学会面对的一种结果----被拒绝
• 仍然感谢这次机会，因为被拒绝是面试后的两种结
果之一。 • 被拒绝是招聘单位对我们综合考虑的结果，因为我 们最关心的是自己什么地方与用人要求不一致，而 不仅仅是面试中的表现。 • 不要欺骗自己，说“我本来就不想去”等等。 • 认真考虑是否有必要再做努力。
内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件
华润大厦——国际5A级甲级写字楼
“万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场
5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场
•
案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills)
定义特性
项目概况
商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2
商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2 商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1 商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3
一般规律： 1. 商业比例占到30%－50% 2. 办公功能物业占到20%－30% 3. 酒店功能物业占到10%-20% 4. 居住功能物业占到10%－30%
购 物 中 心
商 业 街
写 字 楼
国 际 公 寓
酒 店 式 公 寓
物业类型组合
物业类型 组合特点
相互支持关系
相互限制的，同时也是相互支持的 相互限制
商业的档次要求 不能影响办公、居住
环境
利润最大化 吸引人气、带热区域 标志性 为公寓提供完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心
为商业带来高消费人流和
物业功能 比例分析
案例
通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市
核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比
规模
功能配比
日本福冈博多运河城
深圳华润中心 南京新街口核心区 青岛五四广场区域核心区 大连中山广场区域核心区
占地面积：3.44万㎡
占地面积：7.73万平方米 占地面积：约30万平米 占地面积：约20万平米 占地面积：约23万平米
最赢利的项目
提供流动的“居住”人口和活动的人 提供娱乐设施和夜间服务 增加了城市的活力。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 商业： 与日常生活最密切 形成城市范围的市场 吸引和支持其他功能 提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择 形成热闹繁荣的街区。 居住： 城市开发的基本成分 避免交通拥挤和能源浪费的有效办法 为城市街区提供安全的生活空间。 交通： 保持与城市的密切联系 为零售提供持续不断的人流。
国内外城市综合体案 例分析
2010.6.4
问题1
宁波城市综合体探究
江北万达广场主力店分布
4层 1.81万平方
共6层 2.45万平方
地下1层 1.6万平方
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
综合体的功能构成
综合体
1、城市缩微体 办公： 适合于各种混合开发 建立竞争性，加强吸引力 提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店：
问题3
国内外可供参考借鉴项目
北京银泰中心
北京华茂中心
北京国贸中心
日本福冈博多运河城
日本福冈博多运河城
五星级酒店
购 物 中 心
剧 场
最 大 程 度 借 景
东京六本木新城
北京万达广场
伦敦金丝雀码头
保利文化广场
求职应注意的礼仪
• 求职时最礼貌的修饰是淡妆 • 面试时最关键的神情是郑重
• 无论站还是坐，不能摇动和抖动 • 对话时目光不能游弋不定 • 要控制小动作 • 不要为掩饰紧张情绪而散淡
投资高，前期少量资 金回笼
投资小，资金回笼速 度快
市场资源整合更新升 级，有发展机遇
市场实现度高
销售/出租
物业类型 组合确立
保证持续现金流、兼顾项目形象 与企业品牌提升
功能化体系
商 业 功 能
商 务 功 能
酒 店
居 住 功 能
•国际公寓可商可住，功能 模糊，可分偏居住的产权 式酒店公寓和偏办公的商 务公寓。
人民路中山 广场、三八 广场商务区
核心区占地约23万平米 容积率约 7～8。 核心区功能配比 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3 公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、 宏孚旺苑、中山九号 写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天 安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、 心悦大酒店、大连国际酒店
综合体
综合体的功能构成
综合体
2、各功能组合模式的制约因素 市场机制
城市规划
城市综合开发
综合体内各功能间的组合关系
综合体
3、各功能间的组合关系
相关
各功能相关 功能整体放大: 满足各类功能的使用需求 促使各类功能相互参与、渗透 并列 各功能没有必然关联 各功能没有明显矛盾 独立的使用空间。 既相斥又吸引 各功能相互吸引、相互依托 建筑设计存在一定难度
高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障
立体停车示意 图 地铁示意 图
地下停车场
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案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills)
完善的配套
派出所 公用电话 邮局 银行・ATM 外汇兑换 医疗设施
麻布警察署六本木六丁目派出所
定义特性
设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和『IC ・电话通用』3种。 「六本木新城邮局」 银行：新生银行金融中心（两家） ATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （＠BANK） 外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店 六本木新城诊所 /西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」
• 必须学会欣然面对的一种结果----被接纳
真思考如何为以后的发展开好头。
• 以具体的形式感谢招聘单位的接纳，如邮件、短信 • 考虑怎样使自己的知识能力更适应工作需要 • 把走进工作岗位当作职业生涯的重要的第一步，认
Thank you
市场实现度 市场实现度高 资源整合提升项目形 象. 未来写字楼租售压力 大 自用和投资需求量大， 易于销售
投资较小，资金回笼 速度快
投资大，回收期长， 前期无法回笼资金 投资较高，资金回笼 速度一般 投资较小，资金回笼 速度快
酒店
销售/外包经营
写字楼 公寓 （居住）
销售 销售 销售/出租
商 场
商 业 商 铺
定义特性
• 特性
规模：体量巨大
建筑：高密集约
物业：复合互补
资金：巨额投资
综合体
内部：立体连续
时间：周期较长
外部：高便可达
物业类型 组合分析
功能类别 国际公寓 收益方式 销售 资金需求
物业功能比较分析
对于项目可能贡献 稳定的现金流 为项目带来高形象， 促进其它物业的销售 和出租 形成稳定的现金流 价格（租金）较高 稳定的现金流 带来高额利润，但商 铺销售无法控制档次 与业态，影响形象